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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
 Posté - 07 mars 2008 : 16:33:20
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Notre copropriété possède un chauffage collectif mazout. La chaudière est très ancienne (environ 40 ans) nous coûte une fortune et connaît des dysfonctionnements importants.
Par exemple, cela fait 2 jours qu'elle ne fonctionne plus, les techniciens sont dessus depuis hier et n'arrivent pas à la redémarrer et nous risquons bien de passer le WE sans chauffage (dans le meilleur des cas).
La vetusté de la chaudière est connu de tous. J'en ai souvent parlé avec le syndic qui connait parfaitement le problème.
En mars 2007, je lui ai envoyé une demande d'inscrire cette question à l'ODJ de l'AG suivante (fin mai 2007). Plus précisément, je demandais:
- AG de mai : choix d'un bureau d'étude pour analyser notre système de chauffage et nous faire des propositions (collectifs, individuel, énergie, coûts comparés, ...) afin de nous aider à la décision
- AG de septembre : en fonction des résultats de l'étude, choix du système de chauffage et vote des des travaux
Les deux AG ont eu lieu sans que cette question du chauffage ne soit inscrite.
Je lui ai réécrit. Il me répond qu'il l'inscrira à la prochaine AG (septembre 2008), c'est à dire qu'il y a peu de chance que la chaudière soit changée avant la période de chauffe 2008/2009.
Je vais lui répondre qu'il est hors de question d'attendre si longtemps et qu'il y a urgence à agir.
Toutefois, dans l'hypothèse où les techniciens nous annoncent ce soir qu'elle est morte, nous serons obligés de la remplacer sans étude préalable, sans savoir quelle est la meilleure solution et la plus économique dans le temps (il faut prendre en compte pas mal de données pour choisir : cout de l'installation, de la mise aux norme du local, des différentes énergies, des éventuelles réductions d'impôts, ...)
Cette précipitation peut engendrer un surcout. Par ailleurs, nous serons obligés de nous équiper de convecteurs électriques ou autres pour nous chauffer le temps de décider et d'effectuer les travaux ...
Quel est la responsabilité du syndic ? Peut-on lui demander des dommages-intérêts
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 17:04:46
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Il y a incontestablement carence du syndic.
Il faudra le décorer ! mais comment ?
Ses confrères ou défenseurs habituels présents
sur le site viendront probablement vous conseiller. |
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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 17:21:22
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Je peux lui clouer mon prochain chèque de charges sur la poitrine, c'est plus original qu'une légion d'honneur.
Quand y a t il carence du syndic ? Je pensais que c'était juste en cas de non réalisation de décisions de l'AG. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 22:47:08
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jp26 : vous semblez connaitre ce dossier sur le bout des doigts.
Attention, le syndic est responsable à la conservation de l'immeuble. Il doit bien sur vérifier l'état de la chaudière, et de sa bonne marche. Les copros seront de toute façon responsables - ils devront bien la payer - de leur manque de serieux, lorsque cette chaudière sera morte, et qu'il faudra en acheter une nouvelle.
Ces copros auraient mieux fait de prévoir depuis longtemps cette dépense lourde en budgétant sur 10 ans le remplacement, cela ce passera maintenant dans la douleur. Bloquer une décision parce qu'un copro à la majorité, n'est pas très sérieux!! |
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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 07 mars 2008 : 23:40:57
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Je ne suis copropriétaire que depuis 4 ans. Depuis 4 ans, je signale au syndic (aux syndics, on en a changé entre temps) le problème (et pas uniquement moi).
On s'accommodait de la situation qui nous coûtait cher en entretien parce que le technicien nous assurait chaque année que la chaudière tiendrait.
Ce n'est que l'année dernière qu'il nous a averti qu'il ne pouvait plus garantir son bon fonctionnement et qu'il fallait la changer. La demande a alors été faite au syndic qui n'en a pas tenu compte.
Ma question n'est pas sur la chaidière mais sur la responsabilité du syndic qui n'a pas pris en compte les demande des copropriétaires et n'a pas tout mis en oeuvre pour pourvoir à la conservation de la copropriété. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 08:02:08
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Le syndic ne peut prendre la décision de changer ou non la chaudière. Seule l'AG est décisionnaire.
Il aurait proposer à l'AG, sur votre demande en RAR,une résolution avec devis. Avant la prochaine AG, posez cette résolution, il est dans l'obligation de la poser pour l'AG. |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 09:00:08
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Il faut demander au syndic de lancer une étude sans décisions d'AG : c'est possible, et pas très cher.
Une façon d'avoir une étude gratuite est de faire un appel d'offres et d'écouter les analyses des chauffagistes, puis de comparer les devis.
Bref, le syndic et le CS peuvent être en mesure de disposer d'un dossier complet en septembre.
Le mieux serait de convoquer une AG spéciale en juin, si vous considérez la situation critique |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 17:45:13
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jp26 Citation :
le syndic non suicidaire va prendre une initiative sans en référer (et avoir l'accord) au majoritaire qui est son client principal
jp26 le syndic n'a pas de client principal dans une copro. Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, chacun payant sa quote-part des charges. Attention aux termes employés, jp26, ils ont une importance. Le fonction de mandataire est bien précise, et le syndic a des devoirs envers le syndicats.
Le syndic n'a pas à prendre en compte les désirs du majoritaire dans l'éxécution de sa mission.
Si la chaudière est très vetuste, il faut la changer; si le majoritaire ne veut pas voter ces travaux, alors le syndic peut lancer les travaux pour la sécurité de l'immeuble, et la conservation de celui-ci (c'est de sa responsabilité), puis il doit convoquer une AG au plu vite avec devis et plan de financement.
Attention à l'abus de majorité !!! le minoritaire doit pouvoir faire valoir ces droits devant le TI.
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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 19:12:42
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Je crois que l'on s'égare. NOn JP26, le syndic ne fait pas bien son travail. Encore heureux que le syndicat est souscrit un contrat d'entretien !!!
Au contraire, il fait mal son travail en ayant refusé d'inscrire le système de chauffage à l'ODJ de nos 2 AG de 2007 malgré nos demandes selon l'art. 10 du décret de 67.
Si nous devons changer dans l'urgence, nous allons subir un préjudice car nous ne pourrons pas faire un choix éclairé sur la meilleure solution de chauffage, la mise aux normes de la chaufferie ne sera pas prise en compte, nous n'aurons aucune vision globale des avantages et inconvénients des différents types d'énergie, nous ne pourrons pas réfléchir à un éventuel passage au chauffage individuel (qui est souhaité par tout le monde...
Peut on demander à être indemnisés pour ces préjudices (sans compter l'électricité que nous consommons actuellement pour des chauffages d'appoint) que nous n'aurions pas connu s'il avait respecté notre demande d'inscription à l'ODJ ??????? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 19:55:34
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Le syndic devrait savoir qu'une chaudière qui a plus de 40 ans aurait du être remplacée quelle que soit la formulation faite par un copropriétaire pour inscrire cette affaire en termes appropriés à l'occasion d'une
des précédentes AG.
Le syndic est aussi un conseiller.Il est de son devoir d'avertir les copros majoritaires des responsabilités qu'ils prennent et des risques qu'ils font courrir aux occupants, sans parler de la gène pour la privation de chauffage en période hivernale.(personnes âgées et enfants).
Cette affaire passant en justice devrait être jugée favorablement pour les demandeurs avec les inconvénients de toutes les procédures. (Dépenses+ lenteur).
Bonne chance ! |
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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 20:25:38
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La demande que j'avais formulée était claire :
Proposer à notre AG de mai 2007 (qui en fait a eu lieu en juin) la désignation d'un bureau d'études pour étudier les différentes solutions de remplacement de notre système de chauffage afin que nous puissions prendre une décision en septembre (en AG) et engager les travaux avant la période de chauffe 2007/2008.
Les deux AG ont eu lieu mais rien concernant le système de chauffage.
Pour ce qui est du formalisme de la rédaction des résolutions, c'est le rôle du syndic, il me semble.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 mars 2008 : 20:34:48
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jp26 Citation :
pour info, dans cette copropriété, le syndic est AUSSI le gestionnaire du lot du majoritaire qui est bien son "client"
il y a bien un "client principal" dans le sens qu'un copropriétaire, le majoritaire, peut le virer à tout moment du poste de syndic et de la gestion de son lot, et l'autre, le minoritaire, jamais
la notion de mandataire de la copropriété est vide de sens quand il y a un groupe majoritaire car celui ci décide de tout en AG ( sauf ec qui requiert l'unanimité, c'est à dire pas grand chose dans le quotidien) et le syndic ne peut pas aller contre, donc en réalité, le syndic est de fait le mandataire du majoritaire
le syndic/gestionnaire aura bien tendance à prendre uniquement en considération les désirs du majoritaire qui le soutiendra toujours avec sa majorité et qui le jettera avant même que le chauffagiste entre dans l'immeuble avec sa belle chaudière toute neuve en cas de désaccord
jp26 : votre approche de la copropriété et de la loi est assez fauuse.
Vous employez des temres impropres, qui ont un sen bien définis - syndic mandataire, client, syndic de fait du majoritaire,...
Un copr n'est pas le client du Syndic, majoritaire ou non. Regardez de plus près ce qu'est un "mandataire syndic" et revenez nous voir.
Vous découragez dans vos posts les minoritaires a agir en justice;
Ceci vous rapelle certainement votre propre copropriété!!!
je rejoins oldamnn24 sur son point de vue; les demandeurs d'une nouvelle chaudière en remplacement d'une de 40 ans gagneront leur procès. Et le majoritaire paiera sa quote-part des frais du procès et avocats, plus sa quote-part de la chaudière.
De plus le syndic commet bien une faute en refusant de mettre à l'ordre du jour la résolution demandée par poupou63.
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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 10 mars 2008 : 17:54:03
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JP26
Je n'ai pas demandé la convocation d'une AG. Elle était prévue de longue date (de même que celle qui a eu lieu en septembre). j'ai juste demandé le rajout d'une question comme me l'autorise l'article 10 du décret de 1967.
Le problème n'est pas le copropriétaire majoritaire mais la responsabilité d'un syndic qui connait que la chauffage est vetuste et peut lacher à tout moment et qui plus est refuse d'inscrire à l'ODJ une question demandée par un propriétaire.
A mon sens, il a contrevenu :
à l'article 18 de la loi de 1965 : "pourvoir à la conservation de l'immeuble"
à l'article 10 du décret de 1967 sur les questions pnotifiées par un copropriétaire.
Il est bien évident que si la question du chauffage avait été posée en AG et refusée par les copropriétaires, je ne chercherais pas la responsabilité du syndic (mais certainement celle du syndicat).
Mais, là, la situation est tout autre : il y a, à mon avis, au mieux négligence du syndic, au pire faute. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 14:04:26
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Remplacer une chaudière vétuste de 1932 fonctionnant à pédale par une autre toute neuve de 2008 pilotée par satellite, c'est "entretien courant" maj.art.24 ....
Une "amélioration" dans le sens de L.art.30 s'entend toujours de l'ajout d'une chose, d'un équipement qui n'existait pas, d'une création !
Mettre un tapis brosse de 25 € dans une entrée qui en était préalablement dépourvue c'est "amélioration" art.26, changer la chaudière vétuste de 1935 (ou 1970 !) par une toute neuve de 25.000 € c'est "entretien courant" art.24 ... |
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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 15:08:30
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JP26, pour info l'article 10 du décret de 1967 n'a jamais été abrogé. Il a juste été modifié et remplacé par le texte suivant :
Citation :
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 16:06:40
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C'est à rappeler. Les syndics ont tendance à expliquer que l'article 10 a été supprimé et que l'on ne peut plus demander des rajouts à l'ODJ. Ca les arrange. Comme ça, ils peuvent faire leur petite cuisine tout seuls.
Mais ils oublient de dire que désormais, ils ont obligation d'inscrire les questions demandées par les copropriétaires à tout moment et plus seulement dans les 6 jours qui suivent la convocation.
Pour en revenir à mon problème. La défaillance vient du conduit de cheminée qu'il faut faire gainer. Là pas de problème.
Mais l'artisan n'étant pas disponible avant 2 semaines. Il faut donc prévoir des travaux d'urgence et provisoire d'un montant de 3 500 euros, pour permettre de relancer le chauffage dans la semaine.
Si le syndic avait fait son boulot l'année dernière, on aurait payé le gainage, certes, mais pas les travaux d'urgence. J'estime que ces 3 500 euros supplémentaires sont la conséquence de la négligence du syndic et que c'est à sa responsabilité civile de payer. |
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kiki222
Contributeur senior
56 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 14:49:33
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Citation :
Initialement posté par poupou63
JP26
Je n'ai pas demandé la convocation d'une AG. Elle était prévue de longue date (de même que celle qui a eu lieu en septembre). j'ai juste demandé le rajout d'une question comme me l'autorise l'article 10 du décret de 1967.
Le problème n'est pas le copropriétaire majoritaire mais la responsabilité d'un syndic qui connait que la chauffage est vetuste et peut lacher à tout moment et qui plus est refuse d'inscrire à l'ODJ une question demandée par un propriétaire.
Citation :
A mon sens, il a contrevenu :
à l'article 18 de la loi de 1965 : "pourvoir à la conservation de l'immeuble"
à l'article 10 du décret de 1967 sur les questions pnotifiées par un copropriétaire.
Il est bien évident que si la question du chauffage avait été posée en AG et refusée par les copropriétaires, je ne chercherais pas la responsabilité du syndic (mais certainement celle du syndicat).
Mais, là, la situation est tout autre : il y a, à mon avis, au mieux négligence du syndic, au pire faute.
Cher poupou , je vois que vous avez le même type de problème que nous, voir mon message signé kiki222, à savoir un syndic pas trés concerné par le patrimoine des autres. Mon post n'a bizaremment eu aucune réponse car j'y mettais une condition: ne pas automatiquement m'assener un "vous n'avez pas fait ce qu'il fallait" j'ai averti le syndic plusieurs fois oralement et par écrit de la dégradation à vitesse grand V de l'immeuble sans réaction adaptée.Un an après la dernière AG toujours pas de travaux prévus car ceux qui avaient été votés ne suffisent pas, le syndic se plaint de l'entreprise qui traîne pour faire les devis mais il la recontacte à chaque fois. J'en ai moi-même contacté une autre, mais sera-t-elle retenue??
C'est usant de se battre contre l'inertie!et pour vous c'est compliqué par une copro majoritairement familial, ne lâchez pas l'affaire on paye assez cher de charges exemple perso.:500€ par trimestre pour un petit immeuble de 20 lots sans ascenceur ni gardien. Bon courage!
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kiki |
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Quelle responsabilité du syndic ?
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