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phil23
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 09 mars 2008 : 12:35:54
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Bonjour,
Suite à un sinistre sur les garages de la copropriété, des travaux ont débuté il y a dix mois environ. Un expert a été nommé, un architecte s'occupe des travaux concernant ce sinistre. Les travaux sont quasiment terminés, reste effectivement quelques finitions.
Le syndic bénévole nous envoie le compte rendu de la dernière assemblée générale ( nous sommes 6 copro. dont le syndic bénévole )et nous demande de régler immédiatement des travaux qui n'ont rien à voir avec le sinistre et qui auraient du être réalisés uniquement si il restait de l'argent sur la somme versée par l'assurance.
Je précise que j'étais absent lors du la dernière AG.
Question : Comment ça marche ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 mars 2008 : 10:02:17
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Bonjour,
Quelle est la cause du sinistre ?
Soyez plus explicite a/s de la demande de provision faite par votre syndic bénévole !
A première vue, il semblerait qu'"il met la charrue avant les boeufs ".
Avez vous un conseil syndical qui fonctionne légalement ? |
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phil23
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 09:50:11
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Bonjour et merci pour votre intérêt.
Le sinistre était du à un feu. Les garages ont brulés entiérement. Aprés une longue période d'expertises et de contre-expertises.. l'assurance a alloué une somme assez conséquente pour reconstruire ces garages. La dernière assemblée ne mentionne explicitement que ces travaux.Hors, des travaux complémentaires ( ou supplémentaires ) ont été attaqués au niveau du porche d'entrée de la copropriété ( à 100m du sinistre) sans que nous n'en soyons avisés. Nous avons pensé, jusqu'à la réception de la dernière assemblée que ces travaux restaient dans l'enveloppe de l'assurance.
La demande de provision du syndic se fait aujourd'hui, alors que les travaux complémentaires sont quasiment terminés.
Le conseil syndical ( enfin je suppose que l'assemblée des copro. est le conseil syndical ) a lieu une fois l'an. Donc, à la dernière réunion l'an dernier, il n'était pas question pendant la réunion de faire faire ces travaux. Il n'en a été question de manière informelle aprés la réunion ( d'aucuns diraient en OFF )que dans le cas ou ceux-ci resteraient dans l'enveloppe.
J'ai essayé, aprés lecture de nombreux messages et réponses sur les forums, de synthétiser une réponse au syndic, en faisant prévaloir que ces travaux n'avaient pas été débattus lors de la précedente réunion ( l'an passé ) et qu'on nous demandait de régler des factures pour des travaux déjà effectués ( réunion de cette année ou nous étions absents ). J'ai également compris que l'article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 concernant les travaux hors entretien courant encadrait fortement la manière de procéder.
Voilà à ce jour l'état de mes connaisances.
Salutations.
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phil23
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 13:36:03
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Re bonjour, Monsieur Oldman24
Plus je plonge dans certains forums et plus je m'aperçois que nous sommes, le syndic bénévole et les coproprio. complétement à côté de la plaque. J'imagine que ce sentiment doit être partagé par de nombreux néophites, copro. ou syndic, d'ou l'intérêt de ce site.
En l'état je crois qu'il n'y a pas de CS. Je poserai la question au syndic si, aprés notre recommandé et notre demande d'AG extraordinaire ( Nous demandons la suspension de tous les travaux qui ne rentrent pas dans le cadre du sinistre ) donc si il est encore possible d'établir un dialogue constructif, ou en tous les cas de voir comment on pourrait s'en sortir.
Mais une réponse sur la notion de travaux démarrés sans devis, sans concertation, et surtout sans les fameux deux mois prélables ( art42 al2 1965 )m'obligerait.
Salutations. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 14:15:30
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Ne le prenez pas mal, mais je trouve qu'il y a là pour le moins "légèreté" de votre part .. et sans doute des 4 autres copropriétaires (je mets à part ce syndic non pro).
Mais vous êtes sur le bon chemin si vous découvrez que vous (votre syndicat) êtes à coté de la plaque ! 
Vous n'êtes QUE 6, dans une toute petite copropriété.
Vous ne pouvez ignorer :
- s'il y a ou non un CS (il ne doit pas y en avoir un)
- si le montant des travaux de réfection suite au sinistre, travaux obligatoirement approuvés par une AG, entraient ou non dans le montant de l'indemnisation de l'assurance.
- si ces travaux sur le porche d'entrée, travaux étrangers à la réfection des garages, étaient prévs explicitement lors de votre dernière AG, avec une proposition détaillée des travaux et leur chiffrage (devis).
Un syndic, pro ou non, ne peut en aucun cas commander des travaux sans disposer des fonds nécessaires ... et donc passer commande sans en avoir 1 centime !
C'est la raison d'être de L.art.14-2, l'AG devant non seulement décider de tels travaux mais aussi en préciser les modalités d'exigibilité des fonds ...
S'il passe outre, le syndic engage sa responsabilité personnelle ....en espérant que ce syndic non pro est bien assuré spécifiquement pour sa fonction (une assurance perso "Resp.Civile" ne marche pas s'agissant ici d'une fonction dans le cadre d'un mandat électif)
Bien entendu, les travaux hors budget prévisionnel tombent dans le cadre de l'art.42 : ils ne peuvent être engagés par le syndic qu'une fois passé le délai de contestation de 2 mois suivant la notification aux opposants et défailants du PV d'AG mentionnant cette décision de travaux ...
Pas de travaux et de fonds nécessaires approuvés par une AG = pas de travaux et pas d'exigibilité des fonds ...
Personne n'a rien à payer et le syndic n'a aucun recours pour vous faire payer, y compris devant le juge !
Que le syndic se débrouille sur ses fonds propres, ne pouvant s'agir ici d'un engagement, d'une commande du syndicat.
Reste toutefois la validation à postériori par l'AG de ces travaux, ratification qui vaut approbation....
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Edité par - gédehem le 11 mars 2008 14:19:29 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 18:12:52
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gedehem Citation :
Reste toutefois la validation à postériori par l'AG de ces travaux, ratification qui vaut approbation....
Ceci est trop facile. Nous ne connaissons pas en l'état les quote-part de chacun?
Si 2 copros majoritaires (dont le syndic bénévole) décise de lancer des travaux sans votes de l'AG, puis de faire approuver ces travaux, à postériori lors de l'AG suivante, n'est ce pas la de l'abus de majorité ???
phil23 : vérifiez les PVs des assemblées précédentes, si ces travaux n'ont pas été votés, vous n'avez rien à payer. Ce syndic ne peut vous réclamer quoique ce soit.
Les quatres autres copros, hors ce syndic, sont ils du même avis que vous. Avez vous discuté de ce problème avec eux. |
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phil23
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 20:03:25
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Bonsoir,
Quand la réalité dépasse la fiction, nous ne prenons plus grand chose de mal!
Nous sommes copropiétaires depuis un peu plus de deux ans. Les informations relatives à cette copropriété nous ont été données au compte goute.
Passage d'un syndic pro à un bénévole pour des raisons qui nous échappent il y a trois ans.
On imagine pas, tant qu'il n'y a pas de gros problèmes, et lorsque c'est une petite copro., les difficultés de gestion, encore moins les textes de loi.
Ceci étant dit, et pour essayer de répondre à vos questions: Entre l'AG de l'an passé ou il était question de travaux sur le sinistre et les réponses imminentes des experts, et aujourd'hui, rien n'a été communiqué, tout a été fait de manière informelle. Nous ne sommes pas sur place et il semblait que les travaux sur les garages prenaient une bonne tournure.
Pour ma part, parce que je travaille dans le bâtiment, j'ai pensé que la maitrise d'ouvrage était l'expert de l'assurance. Qu'il travaillait sur les appels d'offres et devis avec l'archi(maitrise d'oeuvre). Il ne m'est pas, honnétement, venu à l'esprit qu'un syndic bénévole et une petite copropriété devenait ( bien que ce soit évident aujourd'hui) maitrise d'ouvrage.
Sur les cinq copro. deux présents lors de la dernière AG, deux excusés avec pouvoir au syndic présent, et nous absent.
Les présents ont votés dans le même sens: Ce qui n'est pas pris en charge par l'assurance sera à la charge des coproprio. ( Tous les 6 )
Je crois que personne dans cette copro. ne mesure ou n'a mesuré l'ampleur du dysfonctionnement.
Puisque les minutes doivent pouvoir être mises à notre disposition, je pourrais vérifier tous les points litigieux.
Reste le problème de la validation à posteriori évoqué par Gédehem ! ??
Là je colle encore.
Merci pour vos explications
Salutations.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mars 2008 : 23:17:37
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"Sur les cinq copro. deux présents lors de la dernière AG, deux excusés avec pouvoir au syndic présent ...."
C'est tout à fait irrégulier, illicite, le syndic ne pouvant en aucun cas recevoir mandat !
L.art.22 alinéa 4 :
"Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."
Une validation à postériori ?
Il suffit que la question soit inscrit à l'ODJ de la prochaine AG :
"- Ratification des travaux de réfection des entrées pour un montant de ...... €".
On vote, si la disposition est adoptée les travaux sont ratifiés ... à posteriori.
Mais si à cette AG le syndic dispose d'un ou 2 mandats, vous avez matière à faire annuler cette AG ....
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phil23
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 09:48:20
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Bonjour,
Aprés échanges de courriers, le syndic me répond ceci:
Le montant des travaux aprés l'estimation d'experts étant supérieur à la somme allouée par l'assurance, avec notamment les 25% de vétusté, les copropriétaires auraient du à régler une somme trés importante.
Il nous donne à lire l'article 31 du code réglement de copropriété ( En cas de sinistre le syndic encaissera les sommes allouées par les compagnies d'assurances. Dans le cas ou les remboursements effectués par les compagnies d'assurances seraient inférieure au montant des travaux à effectués pour la remise en état des lieux, le syndic procéderait à une répartition des charges communes supplémentaires et exceptionnelles dues au sinistre et ce conformément à la part de chaque copropriétaire dans les parties et choses communes )
Aprés cet exposé, il nous indique que étant seul copropriétaire à ne pas vouloir régler cette somme, il n'y aurait pas de nouvelle AG ( que nous lui demandions précédemment pour éclaicir tous les points litigieux ) puisque la majorité est acquise avec 5 copro sur 6.
Ma question est : A ce moment de l'histoire, dois je prendre dés maintenant un avocat ou bien estimez vous encore possible de lui expliquer qu'une AG serait souhaitable tant les " vices de procédures " ont été nombreux dans sa gestion de l'affaire ?
Sachant que dans son courrier il nous explique que sans réglement il serait dans l'obligation de porter les documents à l'avocate de la copro.ainsi qu'à un huissier de justice.
Bien entendu, en cas de réglement... point d'avocat.
Salutations. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 16:00:58
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Vous n'êtes pas très clair.
Résumons :
Il y a eu un sinistre.
Une AG a du avoir lieu pour décider sur une proposition de réfection.
L'assurance assume une part du montant des travaux de réfection.
Le reste (qui n'est pas un "supplément" mais le delta "montant des travaux/indemnisation assurance") est à la charge du syndicat.
Ce montant est à répartir entre les copropriétaires selon les modalités prévues au RDC.
Ex : devis de 50.000 €, remboursement 30.000 e, le reliquat de 20.000 € est à charge du syndicat ... sans être un "supplément".
Si les travaux engagés selon le dévis et le montant votés par l'AG ont été réalisés, il n'est pas besoin d'une autre AG.
A priori, tout semble conforme.
Vous parlez de "vices de procédure"....
De quoi s'agit-il ?
Dans votre question initiale vous parliez de : "des travaux qui n'ont rien à voir avec le sinistre"
Est-ce là le litige ? |
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phil23
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 19:22:09
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Bonsoir,
Je vais essayer de réexpliquer en étant plus précis :
Nous sommes propriétaire depuis moins de trois ans dans une copropriété de 6 copro.
comportant 1035 tantiemes détaillés suivant A:97 B:130 C:182 D:191 E:211(Nous) et F:223(président de la copro).
il y a un an et demi, les garages sont complétement détruits par un incendie. Ces garages se trouvent sur des parcelles attenantes à 100m environ des habitations.
S'engagent les batailles d'experts et de contre-experts et de gendarmerie pour trouver la cause de ce sinistre.
l'AG de début 2007 ne fait pas référence aux travaux parce qu'on est encore dans les bagarres d'experts et que l'assurance n'a pas donné la prise en charge.
A partir de juin 2007 les travaux sont engagés avec un archi et un expert.
Février 2008, dernière AG en date avec présents F président, B et D, et A + C excusés avec pouvoir à F et nous E absent.
Entre ces deux AG il n'y a pas eu d'AG ou de réunion.
Cette dernière AG récapitule les travaux effectués sur les garages quasiment terminés, et sur le porche d'entrée qui ne fait pas partie du sinistre et pour lequel l'assurance n'a pas donné de prise en charge.
Les travaux du porche sont également terminés. Ils n'y a pas eu de devis ou de réunion sur ce sujet qui est externe au sinistre, simplement des dialogues aprés l'AG de 2007 ou il était question de faire les travaux s'il restait de l'argent sur l'enveloppe garage.
Les présents déterminent le montant à repercuter pour chaque copro. et donc nous recevons, fin février 2008, le compte rendu de l'AG et le montant à régler "immédiatement" au président.
Nous ne cherchons pas forcement la confrontation et dans cette optique nous expédions un courrier au président dans lequel nous lui demandons qui a pris la décision de faire faire les travaux sur le porche, de suspendre les travaux qui n'entreraient pas dans le cadre du sinistre et de provoquer une AG de manière à clarifier les points qui nous semblent litigieux.
Sa réponse est une fin de non-recevoir.
Pour l'instant, nous cherchons simplement à comprendre le fonctionnement d'une copro. fut elle de 6, et depuis que nous avons demandé l'avis de personnes compétentes sur ce site, il semble que le fonctionnement de la copro ne soit pas conforme à ce qu'elle devrait être.
Bien sur si, toujours d'aprés les personnes compétentes, nous sommes dans notre droit de demander des comptes, ou en tous les cas, des éclaircissements au président de cette copro. nous ne nous en priverons pas.
Donc, nos interogations sont, si notre exposé est cohérent et compréhensible, quoi faire maintenant ?
Merci encore et salutations.
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phil23
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 20:07:42
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Re bonsoir,
Juste une ultime précision : Entre les deux AG il n'y a donc pas eu de réunion, nous n'avons pas pu approuver de devis et nous n'avons su qu'en lisant le dernier compte rendu le montant de prise en charge de l'assurance.
Je précise encore que j'ai pensé ( mais mal )que l'assurance prenait en charge la maitrise d'oeuvre au regard du montant supposé des travaux et en aucun cas le syndic.
re salutations
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 21:49:11
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Ce que je comprends ... :
AUCUNE AG n'a jamais décidé quoi que ce soit de ces travaux, ni pour la réfection/construction des garages ni pour la réfection de ce porche ???
C'est cela ?
Pour faire simple :
Lorsque des travaux doivent être engagés, il convient d'avoir une proposition (objet de la proposition, détails des travaux) ainsi qu'un chiffrage (montant des travaux).
La proposition (devis) est présentée à une AG, qui doit décider ou non de ces travaux et fixer l'exigibilité des fonds ou des provisions.
L.art.14-2 :
"Art. 14-2 – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel des dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’état.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale."
Décret art.11 :
"Art. 11 --Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
(...)
3°) - Les conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux."
D. art.35 :
"Art. 35 - Le syndic peut exiger le versement :
(....)
3°) Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret.
D.art.44 :
"Art. 44 - Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1°) Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance.
2°) Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance.
3°) Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments.
4°) Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations.
5°) Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble."
Avec tout cela, vous avez sans doute des éléments de réponse à votre problème !
Si rien n'a jamais été voté, RIEN n'est exigible des copropriétaires qui n'ont pas ici à payer quoi que ce soit !!!
Le syndic n'a AUCUN élément à vous opposer ... l'avocat qu'il contaterait va l'envoyer sur les roses
Mais je ne comprends pas trop sur quels fonds, avec quel argent, ce syndic a pu passer commande et payer les échéances prévues !
Aucune AG n'a jamais voté ces travaux, fixé des provisions ???
Vraiment très suprenant ... suicidaire pour ce syndic !
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Edité par - gédehem le 21 mars 2008 21:49:58 |
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phil23
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 10:24:07
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Bonjour,
Nous pensons que le syndic a travaillé avec l'architecte, en direct, et a certainement dépouillé les appels d'offres avec lui. Les travaux ont pu démarrer aprés ce travail sans qu'aucun autre copro n'intervienne.
La prise en charge de l'assurance se montait à environ 150 KE, le dépassement pour les travaux de réfection du porche de 10 KE. Le syndic nous demande de régler les 10 KE divisé par le nombre de copro. en faisant prévaloir la vétusté des portes et l'article 31 du code de réglement de copropriété. Mais cet article ne parle de travaux que dans le cas de sinistre, le porche n'était pas l'objet du sinistre.( Les travaux évoqués de manière informelle, auraient du, aprés demande de devis, concertation et AG, n'être lancés que dans le cas ou il restait de l'argent sur l'enveloppe des travaux des garages )
Alors, effectivement, il n'y a pas eu d'AG pour voter les travaux, nous n'avons pas vu de devis ( peut être cela semble surréaliste pour des pro. mais dans une petite copro, avec des néophites ..)
Maintenant notre question est : Aprés lui avoir demandé par courrier des réponses sur ces points, et sa réponse qui, visiblement n'a que faire de nos interrogations, doit on demander, le plus rapidement possible, l'aide d'un avocat, parce que nous n'imaginons pas le syndic se dédire sur son propre comportement ou bien doit on essayer de rentrer en contact avec l'avocate de la copro. qui a assisté le syndic lors de la bagarre entre experts ?
Merci encore
Salutations
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