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Peu importe l'indication dans la convocation : c'est au cours de l'AG que se détermine la majorité nécessaire en fonction de l'objet, de la nature de la question et du résulta sur cette question .. !
Vous etes 700/1000 présents et représentés. On vous met telle question à l'art.24 alors que c'est du 25. Vous votez, la question obtient 600/1000° On se moque que ce soit '24' alors que les 600/1000 sont plus que le '25' nécessaire ....
Voilà la situation : je demande l'autorisation d'effectuer des travaux privatifs mais affectant les parties communes. A priori, c'est l'article 25, mais ce n'est pas sûr non plus, cela pourrait être 26, voire l'unanimité. Au moment du vote, ma proposition peut donc passer si c'est l'article 25, et ne pas passer si c'est l'article 26.
Ce que je voudrais éviter, c'est de laisser trop de possibilités de recours au MCGG (mauvais coucheur grande gueule) de service qui dira non parce que cela ne lui rapporte rien de dire oui, et qui appuierait un recours sur l'argument d'une règle de majorité inadaptée.
L'autorisation d'effectuer des travaux privatifs conformes à la destination de l'immeuble sur parties communes relève exclusivement de L.art.25 !
Notez que l'AG n'a pas ici un pouvoir discrétionnaire pour refuser "parce qu'elle le veut ainsi" ! Elle ne peut statuer que sur la conformité des travaux envisagés avec la destination de l'immeuble .... Si c'est conforme à cette destination et que les modalités techniques de réalisation offrent toute garantie, elle ne peut valablement les refuser (abus de droit sanctionné par le juge)
Les travaux privatifs sur parties communes relevant de L.art.26 ne concernent que ceux qui entraine une emprise sur les parties communes, une véritable "aliénation de parties communes" : construction d'une véranda fixe, un garage en dur dans un jardin commun à jouissance exclusive, ou creuser une piscine dans ce jardin.
En revanche, une construction légère, démotable, ne nécessite que la maj.L.art.25.
Il s'agit de percer un mur contenant des conduits de cheminée provenant des étages inférieurs, conduits aujourd'hui condamnés "d'en bas" ou inutilisés. Ces conduits, parties communes dans le règlement de copropriété, seront donc définitivement condamnés.
Selon les experts, c'est soit l'article 25, soit l'article 26... Ma question de base est : si on met "Article 25" dans l'ODJ, quel est le recours possible pour le MCGG ?
Ici, il s'agit de condamner définitivement un conduit sans doute commun, sous réserve que si existe des conduits individuels ils ne soient privatifs... Je dirais ici pour le moins "alination de parties communes", art.26...
Mais l'indication d'une règle de majorité sur la convocation n'a sur le fond pas grand interet ... C'est une information sans réelle valeur. Ce qui importe, la règle de majorité étant fonction de la nature de la décision, c'est la majorité obtenue sur la question posée... et non l'humeur de celui qui convoque ou de tel ou tel.
Mettons 700/1000 présents et représentés. Telle résolution est inscite avec 'maj.art.25' alors que c'est "art.26". On vote, la résolution obtient 670/°°°, elle est donc adoptée selon art.25.
Ce faisant, elle dépasse le seuil des 667/°°° de la majorité art.26.. Pour peu que les 670/°°° obtenus soient portés par plus de la moitié des copropriétaires en nombre, la résolution ne pourra pas être contestée pour un défaut de majorité ...
Toutefois, si elle ne passe pas ce seuil de la maj.art.26 sans doute nécessaire, ne restera au MCGG que le recours au juge, l'assignation du syndicat par un avocat, ce qui impose qu'il fasse le fond de ses poches pour trouver 1000 ou 1500 € de mise de fonds pour contester cette décision devant le TGI (L.art.42)... dont le jugement sera rendu 18 mois ou 2 ans plus tard, si tout va bien, sans pouvoir présager de l'issue dans ce genre d'affaire ....
L'indication de la règle de majorité, sans doute nécessaire, n'est qu'informatif ! Ce qui compte c'est la règle adoptée par l'AG fonction ici de la nature des travaux privatifs envisagés et donc les voix obtenues ou non !
Pas besoin d'un préjudice personnel pour contester une décision d'AG irrégulière ! Il convient donc de ne pas claironner partout qu'il faudrait sans doute l'art.26 ... C'est prévu 25 ? ... jouez-la basse ! ....
Recours et règle de majorité
Forum fermé
Posté - 13 mars 2008 : 10:17:15
