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 Sujet  |
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 14 mars 2008 : 11:39:33
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bonjour,
j'ai un souci de comprehension du pos de ma commune. il est indiqué COS habitation 1.3 COS activité 1.6 TOTAL 1.6. J'habite un petit immeuble mixte (5 logements shon 706m2 et 1 local d'activité de 58m2)la parcelle fait 546m2. je souhaiterais creer une veranda (habitation) la mairie me répond que c'est impossible car il n'y a plus de shon (709m2 en habitation) Or dans la mesure où il y a un local d'activité dans l'immeuble on devrait appliquer le total de 1.6 non ? ce qui a bien été fait au moment de la construction d'ailleurs.
Avez-vous un avis ?
merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 11:54:40
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même avis que le votre...
éventuellement une gymnastique amusante :
activité : 58m2 soit 58/1,6 = 36,25m2 nécessaires
habitation : 706m2 soit 706/1,3 = 543,08m2 nécessaires
soit 579,33m2 nécessaires...
comme vous le dites, c'est bien un COS de 1,6 appliqué à l'ensemble de la construction qui permet de la voir règulière en l'état actuel.
si vous pouvez démontrer que sa construction initiale est postérieure à la rédaction de cette règle -bien mal rédigée-, vous poruvez que votre analyse est la bonne.
la donne est malheureusement moins simple si la règle est pstérieure à l'édification du batiment...
disposez vous de cette information ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 13:12:33
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merci,
non je n'ai pas cette info ... je retournerai à la mairie la semaine prochaine. Cependant le syndic vient de m'envoyer une copie du permis de contruire il indique SHON totale 764 décomposée comme suit 706 habitation et 58 activité ce qui prouverait que ces cos étaient deja en vigueur à la construction non ? j'ai tendance à penser que la personne qui a calculé la shon pour voir s ma veranda etait realisable n'a pas intégré le fait qu'il y avait de l'activité dans l'immeuble et a automatiquement appliqué un COS de 1,3 ... enfin je l'espere !!
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 13:16:53
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| en revanche je ne comprends pas bien le calcul sur les m2 nécessaires je l'ai déja vu ailleurs ... car moi je pars toujours de la parcelle et je multiplie par le taux du cos. A quoi cette l'autre méthode de calcul ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 15:48:21
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ma gymnastique de calcul visait à montrer que si la règle était opposable avant la construction, c'est bien un COS de 1,6 qui avait été utilisé, car tout autre mode de calcul aboutit à une surdensité, c'est tout.
il faut donc retrouver la date du POS, ou de cette règle dans le POS, et celle du PC qui a présidé à la construction de votre maison. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 15:54:16
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ok !
bon en fait j'ai compris je crois que c'est rapé, en fait c'est 1,3 maxi en habitation et ça peut monter à 1,6 mais que pour de l'activité ... ou alors je déclare ma véranda en activité et je crée une société fictive ! ça peut passer ??!! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 15:56:14
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non.
avez vous trouvé l'info que je vous ai demandée ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 mars 2008 15:56:30 |
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 16:13:47
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a priori la règle est antérieure à l'édification du bâtiment
voici la redaction
SECTEURS C.O.S.
Habitation Hôtels, Activités et Commerces Total
Bureaux
UAa 1,3 1,6 1,6
UAb 1 1,3 1,3
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 17:58:37
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si la règle est antérieure, il est évident que la construction n'a pu être autorisée que parce que le calcul appliqué à l'époque a été réalisé en appliquant un COS de 1,6.
aucun autre mode de calcul n'a pu permettre d'autoriser la construction.
c'est donc bien à mon sens 1,6 qu'il faut continuer à appliquer pour un immeuble mixte. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 18:13:08
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j'espere que vous avez raison mais ma mairie est dure et je crains d'être à court d'arguments .... je pense qu"ils m'opposeront le fait que la shon habitation est atteinte ... en tout cas merci pour l'intérêt que vos avez manifesté !
je vous tiens informé
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mars 2008 : 19:15:38
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| ça n'aurait aucun sens... puisque cela signifierait qu'on peut ajouter, par m2 de terrain, 1,3m2 dhabitation, 1,6m2 d'hotel, 1,6m2 d'activités artisanales et 1,6m2 de commerces, soit au total un COS réel de 6,1 ?????? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 19:10:00
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me revoici !
J'ai interrogé un ami qui travaille à la DDE (un autre dépt que le mien) au contentieux urbanisme justement, il me dit de vérifier que le terme total n'est pas défini dans le POS auquel cas on peut admettre que total signifie "mixte" et que mon interprétation est bonne ... maintenant si la mairie maintient sa position et n'admet pas son erreur ai-je des chances d'aboutir ? qui arbitre ? la DDE ? suis-je obligée d'engager une action judiciaire ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 19:14:28
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| avant d'engager une action au TA contre le refus, vous engagerez utilement une demande de déféré préfectoral. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 20:52:21
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| lisez ce fil |
cordialement
Emmanuel Wormser
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 10:05:36
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je sors de la mairie, c'est bien ce que je pensais et en plus la méchante dame s'est énervée !!! rien à faire c'est 1,3 maxi en habitation et le fait qu'il soit écrit TOTAL ne change rien, c'est total activité comprise ...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 10:18:23
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| faites instruire la demande et attendez le refus que vous contesterez par demande de déféré préfectoral. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 10:48:28
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| donc je remplis une déclaration de travaux (moins de 20m2) ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 mars 2008 : 10:54:25
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oui si vous ne créez pas d'ouverture nouvelle dans les façades existantes pour accéder à la véranda qui , elle, change le volume de la construction.
(voir ce fil de Laurent) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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socourant
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 17:00:33
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je reviens pour mon histoire de cos , je suis retournée à la mairie pour prendre RV et expliquer ma théorie , ils m'ont envoyé ballader !!! ensuite j'ai demandé un avis à la DDE qui pense comme moi, comme vous ... donc j'y retourne mardi une derniere fois.
Ce que je me demandais c'est si la DDE a un rôle d'arbitre sur les services d'urbanisme des mairies ? puis-je soulever le fait que la DDE trouve que le POS n'est pas clair sur ce point ?
Par ailleurs j'ai également demandé à un copain archi, et lui est d'avis de la mairie et ne comprend même pas que je me pose la question !! il me soutient qu'un recours n'aboutira pas ...
j'avoue que je suis perdue
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