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Situation envisagée : 1)compromis de vente en novembre avec caution et engagement de conclure avant mars; 2)arrêté préfectoral en décembre instituant un droit de préemption au profit du conservatoire du littoral : le bien est "compris" dans la zone
d'après vous, faut-il faire une DIA? l'arrêté s'applique t'il au bien "engagé" antérieurement?
Caractère de la réitération de vente par acte authentique sur Juris Prudentes 16/03/08 20:48
Centre de Recherche, d'Information et de Documentation des Usagers duNotariat (CRIDUN)
Dossier
La formation de la vente dès l’avant-contrat
Ou, au contraire, à la signature de l'acte notarié
Notre insistance à écrire sur ce site que l’acte important dans une vente et en particulier une vente immobilière c’est l’avant-contrat, s’agissant d’un compromis (promesse de vente synallagmatique ou vente sous seing privé) mais pas d’une promesse de vente unilatérale avant la levée d’option, et non l’acte notarié qui suivra et permettra la formalité de publicité foncière, nous vaut de nombreuses réactions.
Tant mieux cela permet de faire le point.
Dans la situation que l’on qualifiera de normale où une promesse synallagmatique de vente et d’achat ou une vente sous seing privé baptisée "compromis de vente" a été signée, la vente existe ; elle est parfaite, sauf bien entendu :
l’exercice d’un droit légal de rétractation par l’acquéreur, la non-réalisation des conditions suspensives convenues, à moins qu’il ne soit ensuite renoncé à ces conditions ou qu’elles ait défailli du fait de l’un des contractants au bénéfice duquel les conditions existaient. C’est ce qui nous permet d’écrire que la convention importante, en matière de vente immobilière, c’est le contrat initial souvent sous seing privé et non l’acte notarié de réitération.
Aussi nous conseillons de ne jamais signer un compromis "en bout de table", sur pression du vendeur ou de l’acquéreur, du notaire ou de l’agent immobilier. L’examen de l’avant-contrat par un juriste qualifié est indispensable ; cette formalité de bon sens souvent n’est pas onéreuse.
Cependant concernant le transfert de propriété, il faut nuancer mais cela ne change rien à la précaution élémentaire qui consiste à ne pas signer hâtivement. En effet si la vente n’est pas formée, le refus d’une partie à signer l’acte définitif l’exposera à payer des dommages et intérêts au vendeur et souvent à l’agent immobilier.
La nuance, le terme n’est peut-être pas le mieux choisi car il s’agit d’une nuance de taille, est la suivante :
Les parties entendent différer la conclusion et les effets de la vente
1/ Lorsque les parties, vendeur et acquéreur, entendent faire de la réalisation d’un acte, d’une formalité, un élément nécessaire à la formation du contrat définitif, la promesse devient véritablement autonome par rapport au contrat promis. Il n’est dès lors pas admis qu’un jugement constate l’existence de la vente, puisque celle-ci n’a pas, par hypothèse, été conclue. Pareil jugement aurait pour effet de permettre au juge d’apporter au contrat un élément considéré par les parties comme essentiel à sa formation, ce qui est à exclure.
La promesse de vente synallagmatique ne vaut pas vente chaque fois que la promesse est affectée d’une modalité qui empêche que les effets de la vente, et plus généralement du contrat promis, se réalisent.
Caractère de la réitération de vente par acte authentique sur Juris Prudentes 16/03/08 20:48
C’est le cas lorsque les parties s’engagent, de façon expresse, à accomplir des formalités nécessaires à la conclusion de la vente (purge du droit de préemption du locataire, obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’un permis de construire, etc.). Le même régime vaut également pour une promesse unilatérale de vente une fois que l’option a été levée par son bénéficiaire ou pour une vente conditionnelle pour autant cependant que la condition affectant la formation de la vente ne consiste pas en la signature de l’acte notarié en raison de la potestativité qui l’affecterait.
Vendeur et acquéreur en puissance (ou l’un d’eux) déclarent alors qu’ils réservent leur consentement définitif à ce que tel ou tel événement indépendant de leurs propres volontés se produise ou ne se produise pas.
Une telle réserve est susceptible d’être rendue indépendante des conditions suspensives.
2/ Les parties sont expressément convenues aux termes de l’avant-contrat qu’elles entendent faire de la réitération par un acte notarié un élément constitutif de leur consentement à la vente. La Cour de cassation rejette le défaut de consentement dès lors qu’aucune circonstance n’est "de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement" (3e Chambre civ., 20 décembre 1994).
Les diverses formes de la clause de réitération, aux effets différents, sont vues plus loin.
La clause de retard du transfert de propriété
Elle est très pratiquée par les notaires et connue sous l’appellation de "clause de réitération de la promesse en la forme authentique".
L’avant-contrat contient une clause retardant le transfert de propriété. Il s’agit d’une modalité qui porte sur l’effet principal du contrat promis, le transfert de propriété.
La jurisprudence, si elle admet une telle clause, dit qu’il n’est pas possible de refuser de signer l’acte authentique dès lors que l’acte comporte les éléments essentiels à la formation de la vente (chose vendue et son prix) et qu’aucune circonstance n’est de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 20 décembre 1994, préc.).
Il est indispensable en conséquence de faire de la réitération de la vente une modalité d’exécution de la vente par une formulation comme celle-ci :
-La vente ne sera définitive qu’à compter de la réitération des présentes en la forme authentique.
Le trait peut d’ailleurs être accentué par précaution.
Ainsi la réitération est l’objet d’une obligation de faire de la promesse. La vente n’est pas formée tant que la vente n’a pas fait l’objet d’une réitération par acte authentique. Par un refus de l’une des parties, seule une obligation de faire ne serait pas exécutée et cette inexécution se résoudrait par des dommages et intérêts conformément à l’article 1142 du Code civil.
Mais, avec une formule comme celle-ci :
-La promesse synallagmatique (ou la vente conditionnelle) sera réitérée en sa forme authentique dès la réalisation des conditions suspensives.
La vente sera formée et produira ses effets (la vente est conclue et chaque partie doit en exécuter les conditions, y compris celle de réitérer l’acte en la forme authentique).
En conclusion, ou la réitération par acte authentique est érigée en élément du consentement des parties à la vente, dès lors celle-ci ne sera formée qu’à ce moment et le refus ne se résoudra qu’en dommages et intérêts, ou au contraire la réitération est une obligation de la vente déjà conclue et un jugement pourra constater, après le refus de signer l’acte authentique de l’une des parties, que la vente est réalisée.
compromis= vente parfaite?
Forum fermé
Posté - 15 mars 2008 : 07:56:00
