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 Sujet  |
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hdg
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 16 mars 2008 : 12:04:12
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Bonjour,
Nous souhaiterions savoir la definition d'un groupement d'habitations car cela fait la 2eme fois qu'on nous refuse un PC pour ce motif en disant que les groupements d'habitations sont interdits par le POS.
Nous avons 1 terrain de 5000 m2 (dans une zone NB a 1500m2 a 12% du POS) dans lequel se trouve notre maison (construite en 1982) et nous voudrions detacher 1 lot de 1500 m2 pour construire une 2eme maison; cela nous est refuse pour motif de groupement d'habitation. Merci de votre aide urgente pour resoudre notre probleme.
Cordialement
**modération**
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hdg |
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 mars 2008 15:29:16 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 15:28:23
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| pour vous aider, il est nécessaire de connaitre la rédaction précise de la règle qui vous est opposée, telle qu'elle est prévue dans le règlement de POS de la zone NB et telle qu'elle est motivée dans le rapport de présentation du POS. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 16:17:03
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| Si effectivement vous construisez une deuxième habitation même si vous détachez un lot, c'est toujours la même unité foncière et c'est bien un groupe d'habitations |
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hdg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 18:08:23
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I/ la règle qui nous est opposée, telle qu'elle est prévue dans le règlement de POS de la zone NB est
« Article NB2 – Occupations et utilisations du sol interdites :
Toutes les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l’article NB1, notamment les lotissements ou groupes d’habitations, sont interdites »
la règle telle qu'elle est motivée dans l’arrêté de refus du permis de construire :
« considérant que le projet représente un groupement d’habitation et méconnait de ce fait les dispositions de l’article NB2 du P.O.S opposable aux tiers qui interdit les groupes d’habitation
II/ la règle qui nous est opposée, telle qu'elle est prévue dans le règlement de POS de la zone NB est
« Article NB1 Occupations et utilisations du sol admises :
Ne sont admises que les occupations et utilisations du sol ci-après :
A / les constructions à usage d’habitation, leurs annexes (garage, abri voiture, abris à bois ou de jardin, pool house…) et les piscines, à raison d’une seule construction à usage d’habitation par terrain d’assiette, comprenant 2 logements au maximum
la règle telle qu'elle est motivée dans l’arrêté de refus du permis de construire :
« considérant que le projet porte sur une parcelle faisant partie d’une seule propriété, méconnait les dispositions de l’article NB1 du P.O.S opposable aux tiers qui n’autorise qu’une seule construction sur un même terrain(…)
Nous nous interrogeons car notre projet a été établi sur la base du plan de division de notre terrain élaboré par un géomètre expert et le refus du permis ne le mentionne pas comme si cette division n’existait pas.
Merci de votre aide URGENTE car nous avons rendez vous demain avec l’Adjoint Délégué à l’Urbanisme !
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hdg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 18:21:45
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comme le souligne Elisabeth, le motif de rejet me semble bon si le bénéficiaire du permis est aussi le propriétaire de la parcelle déjà construite : un division sans vente n'est pas une division au sens du code de l'urbanisme , du moins pour l'application de règles tele que celles que vous citez, car c'est bien l'unicité de la propriété, ce qu'on appelle "l'unité foncière", qui est appréciée.
il va donc falloir... ruser, tout à ait légalement.
si vous construisez pour vous, vous aller créer une SCI, nouvelle personne juridiquement, qui va acheter la partie détachée.
il y aura alors bien deux unités foncières distinctes.
la SCI va déposer un PC reprenant point par point votre projet, et vous louera, à titre éventuellement gracieux, la construction réalisée.
on pourrait même envisager que la SCI vous propose un "bail à construction" : elle reste propriétaire du terrain mais vous le loue pour réaliser la construction... la commune risque quand même de tiquer un peu !
pirouette ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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hdg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 19:01:13
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Encore merci pour vos conseils avisés!
En fait, il s'agit d'une division en vue de vendre un (ou 2 terrains si c'est possible)à batir avec permis de construire.
Nous sommes 1 couple avec 1 enfant mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquets et avons acheté la maison et son terrain de 5000 m² avec prêt banquaire et ce bien est hypothéqué.
Pensez-vous que le montage d'une SCI soit quand même possible?
Coordialement, |
hdg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 22:05:59
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si le but est de vendre, pourquoi vendre avec PC ?
le passage par la SCI va doubler les frias de mutation : vous vendez à la SCI puis à un acheteur nouveau;.. Aucun intérêt.
donc pourquoi ce montage ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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hdg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 23:10:50
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En fait, nous souhaitons garder la maison (construite en 1982) avec 2000 m² de terrain et détacher 2 lots de 1500 m² pour les vendre, ce qui nous permettrait de rembourser notre crédit immobilier.
Quelle serait la solution la plus adaptée pour sortir de l'impasse?
Merci de votre aide
Cordialement
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hdg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 23:15:57
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| pourquoi voulez vous vendre avec PC au lieu de vendre sans PC ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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hdg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 23:39:42
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Parce que selon les agents immobiliers que nous avons rencontrés, peu d'acheteurs se hasardent à acquérir un terrain sans PC
Notre souhait étant de vendre, quelle serait la meilleurse solution?
Merci de votre aide |
hdg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 mars 2008 : 23:59:42
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| vendre avec deux certificats d'urbanisme : un pour un projet ficelé -certificat d'urbanisme opérationnel- présentant une possibilité, et un avec un certificat d'urbanisme simple, énonçant simplement les règles applicables pour que l'acheteur puisse rêver à la maison qu'il espère. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 00:02:14
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Trés bonne idée Emmanuel 
Elisabeth |
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hdg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 00:11:03
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Existe-t-il 2 types de certificats d'urbanisme?
Qu'entendez-vous par "projet ficelé"
Merci de votre réponse |
hdg |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 00:15:24
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Emmanuel vous l'a dit plus haut, le CU de type A (régles applicables uniquement sans projet déterminé) et le CU de type B (opérationnel)c'est à dire construction d'une villa en indiquant la shon.
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 00:16:53
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| le "projet ficelé", c'est celui que vous aviez présenté dans le PC |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 00:20:41
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Je rajoute que les CU de type A ou de type B sont valables 18 mois à compter de la date de délivrance.
Elisabeth |
Edité par - marilys le 17 mars 2008 00:21:27 |
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hdg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 00:25:17
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Merci pour ces précisions mais veuillez nous excuser pour notre anxiété (qui ne fait que croitre après 2 refus successifs de PC et notre RDV a la Mairie de demain).
En demandant les 2 CU, ne risquons nous pas de tomber dans la création d'un lotissement (d'après la loi du 1er Octobre 2007)qui est interdit par le Plan d'Occupation des sols dans notre zone NB?
Cordialement |
hdg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 00:32:36
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il est interdit d'interdire (ça sent son trentième anniversaire des évènements de 68) les lotissements dans une zone constructible du POS, fut-elle NB.
lisez nos nombreux échanges sur le sujet dans le forum, celui là par exemple ou cet autre |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 17 mars 2008 00:36:45 |
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hdg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 21:57:06
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Bonjour,
Voici en résumé notre entretien avec les services municipaux concernant le refus de PC.
L'Adjoint Délégué à l'urbanisme laisse carte blanche à son "technicien spécialisé" pour la pré-instruction des PC qui partent ensuite à la DDE et n'intervient que pour la touche finale: la signature.
Encore merci pour vos conseils car L'Elu semblait quelque peu soucieux d'apprendre l'illégalité de la partie du POS en vigueur interdisant les lotissements et groupements d'habitation .
De plus, la copie de la page écran du site de l'équipement a été très utile pour appuyer nos propos.
Cependant, le technicien semblait quelque peu désabusé et nous répétait qu'il était déjà au courant du problème dans le POS mais que la DDE était le vrai instructeur des PC.
Ce à quoi nous avons rétorqué que le Conseil Muicipal était seul habilité à réviser le POS ou à défaut à appliquer le ou les POS antérieurs s'ils étaient conformes à la loi.
L'Elu se dit prêt à signer un nouveau PC si la DDE nous donne raison.
A cela nous avons demandé au technicien ce que pensait ou mieux écrivait la DDE au sujet du POS du village.
Il nous a dit que la DDE était au courant et qu'elle ne remettait pas en cause la légalité de ce POS, donc l'interdiction des lotissements et groupements d'habitation.
De plus, l'Elu nous a déclaré que l'adoption d'un PLU n'était pas d'actualité et que des lotissements poserait actuellement des problèmes de financement des mises aux normes des voies communales, des cananalisations etc....
Question: vers qui devons-nous nous tourner car nous avons l'impression que la Municipalité attendra que ça vienne tout seul.... |
hdg |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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hdg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 mars 2008 : 22:34:46
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Formidable!
Après lecture de ces documents, nous allons donc adresser à M le Maire une petite requête d'inscription de mise en conformité du POS à l'ordre du jour du prochain Conseil Municipal en LRAR (les courriers simples pouvant aisément s'égarer........
Cordialement, |
hdg |
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