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dav35
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 17 mars 2008 : 16:57:39
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je suis propriétaire de quelques appartements et quelques murs commerciaux ( acheté jusque là en indivision, nous nous marions dans quelques mois ), j'ai acheté 2 de robien et 1 demessine pour gommer ( et ça l'a fait ) mon imposition au maxi ( sauf la csg même si le robien me l'a allégé ) , ce que je n'ai pas anticipé, c'est que j'ai entre les mains une bombe à retardement car mes avantages fiscaux s'arrête dans un an, et que chaque année, l'amortissement devient plus conséquent, les intérets baissant. les derniers murs commerciaux actuels que je viens d'acquérir ont des rentabilités de 8 à 10% , ce qui va alourdir d'autant plus la note, je vais me retrouver dans une tranche à 40%, alors qu'en réalité je ne les gagne pas car sur mes biens immo, mes opérations sont blanches , il y aurait il des moyens astucieux pour reduire cette note, creer une sci ne resoudra rien d'un point de vue fiscal, et je ne maitrise pas très bien le reste, ( passer un bien à l'is, est ce interessant ? ) quelqu'un pourrait il m'apporter une lumière, d'avance merci
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mai 2008 : 22:19:30
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Je ne vois pas de montage, le porblème n'est pas de montage mais de constitution. Vou s n'avez en fait que des biombes à retardement, donc il conviendrait de s'en séparer. Quel intérêts avez-vosu a les garder?
Du point de vue patrimonial, pourquoi avoir acheté des locaux commerciaux? Vous n'avez pas cherché à défisclaiser en faisant ceci, donc vous étiez conscient qu'ils génèrent des loyers imposables, non?
Donc ce qui a une grosse rentabilité avait visiblement le but d'etre conservé, me trompes-je?
Dernière question, en quoi cela vous gêne t'il de payer des impots?
Citation :
je vais me retrouver dans une tranche à 40%, alors qu'en réalité je ne les gagne pas car sur mes biens immo, mes opérations sont blanches
Impossible. Si vous déclarez un revenu, c'est que vous gag,ez de l'argent. N'oubliez pas que l'amortissemnt du prêt est une opération de capital, non pas de revenu. |
Festina lente |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 21:49:17
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J'aime le raisonnement patrimonial:
Payer le capital en dépense
Alors que vous capitalisez
Vous mélangez fiscalité et trésorerie.
A part refinancer pret existant avec nouveau pret (et plus d'interets a deduire au debut donc plus de cash car moins d'impot)
La seule manière de bien optimiser c'est de passer des dépenses personnelles en charges déductibles, ou de faire des transactions off market, ce qui est fiscalement reprehensible
(essayez donc d'acheter un bien sympa à Nice sans liquide!!)
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 21:51:43
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| TOut depend de votre horizon de temps d'investissement ou echeance de votre vie! |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 03:18:57
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| Mon conseil : vendez sans perdre de temps une bonne partie de vos biens immobiliers (ceux pour lesquels vous n'aurez pas trop de plus value à payer) + si ce n'est déjà fait, ouvrez un Livret A, un PEA et une assurance vie... et garnissez tout ça. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 07 mai 2008 : 21:50:54
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Le bon plan du moment c'est de faire du dutreil sur votre ISF en recapitalisant vos sociétés immobilières
20 ou 40% de votre ISF peut y passer.
Si vous avez plus de 500k€ voire 900k€ de revenus fonciers pour créer un emploi pour s'en occuper, vous créez un agence immobilière qui loue tous vos biens voire les gere (SARL ou SA)
Vous la recapitalisez avec votre ISF, et ensuite vous achetez avec
de nouveaux biens immobiliers
Ainsi vous pourrez amortir vos acquisitions
Vous payez de l'ISF ? |
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polny
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 08 mai 2008 : 00:41:55
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Bien que la recherche de la défiscalisation ne devrait pas etre une fin en soi, vous pourriez reduire votre impôt – tout en développant votre patrimoine – en achetant la nue-propriété d'un bien immo à crédit (in fine, p.ex.) ou une SCPI procurant de faibles revenus. Les interets d'emprunts viendront en deduction de votre bénéf. foncier.
Vous pourriez egalement investir dans un bon FCPI ou FIP, ou dans une opération Girardin industrielle "one shot", ou dans le portage d'une SCI Girardin, etc. Mais il faut faire tres attention ! Les produits fiables sont tres rares; en outre, tout depend de votre situation personnelle que je ne connais pas.
Le mieux serait de consulter un (bon) CGPI (conseiller en gestion de patrimoine indépendant). C'est son job de vous guider dans la jungle du marché de l'epargne ou de defiscalisation.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 mai 2008 : 14:42:47
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| dav35 a disparu. Une bombe peut-être ? |
Festina lente |
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dav35
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 10 mai 2008 : 12:07:09
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| non, pour l'instant je paye pas d'isf, je flirte avec on va dire, vraisemblablement en 2010 pour 2009, car les murs commerciaux se revalorisent avec un indice du cout de la construction qui actuellement à le vent en poupe, et pour repondre à ribouldingue, non, je n'ai pas disparu, lol, j'étais occupé |
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dav35
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 10 mai 2008 : 12:10:03
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Dernière question, en quoi cela vous gêne t'il de payer des impots?
non, ça ne me gêne pas d'en payer, mais ça me gênerai d'en payer plus si je peux trouver une niche pour en payer moins, bon, apparemment, les niches sont pas bien vu actuellement, mais bon, je prends ce qui existe, je suis pas philantrope non plus, !! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 mai 2008 : 21:25:10
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Dans votre cas, il n'y a pas de solution miracle, seulement des pistes:
1/ Vendre les bien venus a maturité
2/ Acheter de nouveaux bien défiscalisant, mais faut-il qu'ils aient un attrait autre, ce qui me semble peu le cas aujourd'hui.
3/ Réduire vos impôts en continuant tel quel dans l'immobilier mais en investissant en FCP, FCPI ou Sofica
4/ Mixer les trois. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 10 mai 2008 21:55:26 |
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quel montage pour payer moins d'impôts ?
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