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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
 Posté - 12 oct. 2003 : 12:28:45
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Je ne connais pas de extes concernant les frais d'installation
d'un ascenseur dans un immeuble ancien , en copropriété.
Comme il s'agit d'une amélioration, ce devrait être chez les indivisaires l'usufruitier .Mais celui dit que c'est le nu-copropriétaire?
La doctrine est très variable et la jurisprudence aussi !
Alors,que faire ,cette installation ayant déjà été votée en AG, à la majorité des 2/3.
Merci de m'éclairer, si possible par de la jurisprudence récente
des cours d'appel et en cassation.
Bien cordialement à tous ceux qui connaissent le problème du poids de l'âge et les ennuis de santé.
Le seul avantage en habitant dans les étages élevés est que nous
sommes plus près du ciel où nous souhaiterions tous aller!
François GHERARDI
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 14:24:32
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Bonjour Oldman24,
Le bien immobilier en question Oldman est donc se qu'on appelle "démembré" suite à une succession, des donnations ou éventuellement des cessions.
Dans votre cas, il y a donc :
- un usufruitier qui a le "droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance" (art. 578 du Code Civil) ;
- un nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, définies par les articles 605 et suivants du Code civil (cliquez ici pour accéder aux articles) : elles concernent les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de clôture.
Toutes les autres réparations sont d'entretien et sont à la charge de l'usufruitier.
L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois convenir d'une répartition différente des charges.
Enfin je rappelle qu'en copropriété, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, les droits de vote attachés à un lot démembré sont exercés par une seule et même personne : l'usufruitier, le nu-propriétaire ou encore un tiers désigné d'un commun accord entre les parties. En cas de différend, le juge peut être amené à désigner ce représentant commun.
Même s'ils sont représentés par un mandataire commun, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent assister tous les deux à l'assemblée.
La convocation à l'assemblée et l'ordre du jour doivent être expédiés à la fois au nu-propriétaire et à l'usufruitier.
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 14:41:58
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Selon les termes de l'articles 505 du code civil, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. A fortiori il ne saurait être tenu aux améliorations telles que l'installation d'un ascenseur dans un immeuble ancien. Donc, à défaut de convention particulière, les frais d'installation de l'ascenseur sont à la charge du nu-propriétaire. Mais rien n'interdit que d'autres dispositions aient été adotées lors du démembrement de la propriété : il faut se référer à l'acte conférant l'usufruit. Celui-ci fournira une réponse beaucoup plus sûrement que des jurisprudence qui risquent de n'être pas adaptées au cas qui vous intéresse.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 17:17:57
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La question soulevée est délicate.
En raison de la qualité des interventions précédentes, je me limiterais à aborder la difficulté sous un double angle : celui de l'obligation et celui de la contribution. La question de la représentation a été vidée.
De manière générale, il convient de combiner les règles du démembrement avec celles de la copropriété.
1° L'obligation au payement
L'art. 6 du décret de 1967 impose au notaire ou aux parties de notifier sans délai au syndic (par L.R.A.R.) toute constitution d'un droit d'usufruit, de nue-propriété,... La notification comporte la désignation des lots, ainsi que l'indication de l'identité, du domicile, éventuellement élu, du titulaire du droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'art. 23 de la loi de 1965.
Il convient de relever que l'indication de l'identité d'un mandataire commun pourra ne pas intervenir immédiatement. En effet, à défaut de disposition du règlement de copropriété, ou d'accord amiable, la désignation sera faite par le président du T.G.I. (art. 23 de la loi et 61 du décret).
Ces éléments d'information ont pour objet l'opposabilité du démembrement à l'égard du syndic, de telle sorte, par exemple, que celui-ci est fondé à poursuivre contre l'usufruitier le payement de travaux, en cas de donation avec réserve d'usufruit, sans tenir compte de la question de savoir qui doit payer quoi.
J'irai plus loin.
Dans l'hypothèse où le syndic a connaissance du démenbrement, ainsi que des têtes, la question qui se pose est celle de savoir si ce syndic doit ventiler les charges sur l'un et sur l'autre, en fonction de la nature de ces charges.
On peut soutenir que, averti du démembrement, il doit ventiler selon les indications des art. 605 et s. C. civ.
Ceci étant, ces dispositions sont supplétives de volonté et s'appliquent, dans les rapports entre nu-propriétaire et usufruitier, en l'absence de convention contraire. Et le syndic n'a pas à connaître de ces éléments tirés de la convention, qui ne font pas l'objet de la notification de l'art. 6 du décret.
C'est la raison pour laquelle je considère - mais c'est mon opinion personnelle - que la question de l'obligation au payement doit recevoir une solution comparable à celle de la représentation aux assemblées (le représentant commun tel qu'il résulte des dispositions du règlement, d'un accord amiable ou de la désignation par le président du T.G.I.).
J'ai naturellement conscience que c'est solliciter les textes au delà de ce qu'ils disent.
En outre, il y a une faiblesse dans cette solution, lorsque ce représentant commun est un tiers. De toute façon ces difficultés sont parfois insolubles.
Je vous passe la question des éventuelles clauses de solidarité, contenues dans le règlement de copropriété, entre nu-propriétaires et usufruitiers. Il faut seulement reconnaître qu'elles ne peuvent recevoir le même traitement que celles qui peuvent exister entre vendeurs et acquéreurs. Du point de vue du syndicat des copropriétaies, le nu- propriétaire et l'usufruitier ne sont pas des tiers.
Toujours est-il que si le nu-propriétaire ou l'usufruitier a assuré seul la charge du payement, ce n'est pas pour autant qu'il en supportera définitivement le poids. La question de la contribution se pose alors.
2° La contribution
Sous réserve des conventions entre les deux, le code civil distingue les charges de jouissance et les charges de capital.
Les charges de jouissance s'imputent sur le montant des revenus. Elles sont normales et ordinaires. Elles sont pour l'usufuitier.
Les charges de capital sont au contraire accidentelles et imprévues. Elles ont trait au capital et le nu-propriétaire doit les acquitter.
L'art. 606 vise les grosses réparations d'un ensemble d'éléments. Certains auteurs ont prétendu que la liste était limitative. Mais force est de reconnaître que le texte date de 1804, de telle sorte qu'il convient de faire prévaloir une interprétation téléologique, plutôt que littérale, non seulement sur le plan des éléments mentionnés par le texte, mais également sur celui de la nature du payement en cause, qui ne devrait pas être limité aux seules dépenses de réparation.
De plus, selon l'art. 599 C. civ., l'usufruitier, ou ses héritiers, au moment de l'extinction de l'usufruit, n'a aucun droit à indemnité s'il a apporté des améliorations à l'immeuble.
La construction d'un ascenseur se rapporte naturellement au capital. Cet élément accroît la valeur du capital. La solution est confortée par l'application des dispositions de 599 C. civ. Il ne semble pas légitime de faire peser sur l'usufruitier la charge en question, alors qu'il n'a aucun droit à indemnité, et que l'avantage profite au nu-propriétaire.
Les frais de construction sont ainsi à la charge du nu-propriétaire.
Quant aux frais d'entretien, c'est l'usufruitier qui doit les supporter.
Le tout, il faut le rappeler, sous réserve d'accord différent des parties.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 oct. 2003 : 20:08:18
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Je partage également votre avis Antoine : le coût d'installation d'un ascenseur devrait être supporté par le nu-propriétaire compte tenu entre autre de la plus-value qu'il génère sur la valeur du bien immobilier et les coûts de fonctionnement à l'usufruitier.
Mais celà est notre avis seulement.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 oct. 2003 : 23:19:49
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Bonsoir,
Merci aux copropriétaires internautes qui ont répondu à mon message.
Les avis divergent.Toutefois, ceux qui considèrent que les frais d'installation d'un ascenseur doivent être à la charge du nu-propriétaire, sont plus nombreux,pour le moment.
Dans ces conditions il n'y aura plus qu'à saisir le TGI pour régler ce probléme.
Cordiales salutations
François Ghérardi
François GHERARDI |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 oct. 2003 : 13:30:03
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La jurisprudence a changé, ces derniers temps, en ce qui concerne les démembrements du droit de propriété sur un lot. Elle reconnait désormais la validité des clauses de solidarité figurant dans les réglements de copropriété. Idem en cas d'indivision.
Par ailleurs le syndic n'est plus tenu de ventiler les charges de copropriété entre le nu propriétaire et l'usufruitier. Cela revenait à lui conférer un pouvoir de répartition qu'il ne pouvait exercer utilement, n'étant pas informé des clauses de l'acte. Au demeurant les charges sont réparties par lot et non par personne.
En général, les actes constitutifs d'un démembrement de propriété comportent des clauses relatives à la répartition des charges. Elles doivent s'étendre aux coûts d'éventuelles améliorations.
Il est effectivement logique d'imputer au nu-propriétaire le coût des améliorations. On doit toutefois remarquer que certaines d'entre elles seront amorties, voir vétustes ou obsolètes lorsqu'il aura récupéré la pleine propriété !
Ajoutons que l'installation d'un ascenseur peut inciter l'usufruitier âgé à rester dans le lot plus longtemps qu'il ne l'avait prévu, plutot que de le libérer en contrepartie d'une augmentation de la rente prévue dans l'acte en cas de libération anticipée.
Un notaire avisé peut tenir compte de ces éléments.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 15 oct. 2003 : 15:21:07
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Chers amis,
Il ne me semble pas que les avis divergent fondamentalement.
Au delà de la forme, il apparaît que, sur le fond, les positions sont très proches.
Et même sur la question des éventuelles clauses de solidarité insérées dans les règlements de copropriété.
Pour ma part, je crois que la jurisprudence était incertaine et qu'elle commence, maintenant, à se clarifier.
En effet, l'état de la jurisprudence reposait sur une confusion de la situation des acquéreurs et des vendeurs et de celle des nu-propriétaires et des usufruitiers (et également des coïndivisaires).
A l'égard du syndicat, le vendeur et l'acheteur sont des tiers. Le lien juridique n'existe qu'entre le syndicat et le membre de celui-ci, c'est à dire successivement avec le vendeur, puis avec l'acheteur.
Dans le cas de démembrement, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont un lien de droit concurrent avec le syndicat. Ils ne sont pas des tiers à l'égard de ce syndicat. Idem en cas d'indivision, pour la même raison.
Ce qui explique que, dans le premier cas, la clause de solidarité ne peut jouer, alors qu'elle peut recevoir tout son effet dans le second cas.
D'autres arguments peuvent encore militer pour mettre à la charge du nu-propriétaire les frais d'installation de l'ascenseur. A vrai dire, ils sont assez faibles.
1° Dans la pratique, on appelle le nu-propriétaire propriétaire tout court. Il me sera certainement opposé qu'il ne s'agit que d'une commodité de langage dépourvue de portée. Et c'est vrai !
2° Une comparaison avec la situation du preneur dans les contrats de location conduit à admettre que ce preneur, qui dispose d'un droit de jouissance sur l'objet du bail, n'a pas à payer les frais d'installation (dans le cadre des dispositions du C. civ., à défaut de clause contraire, pour ne pas parler des régimes dérogatoires). L'usufruit confère à son titulaire un droit de jouissance. Le rapprochement de ces mécanismes, qui confèrent tous deux un droit de jouissance, conduit à reconnaître que, dans le cadre de l'usufruit, le titulaire du droit de jouissance n'a pas, non plus, à supporter les frais d'installation (à défaut de clause contraire, ici aussi).
Mais on va me répondre que les situations ne peuvent pas être mises en parallèle. Dans un cas c'est un droit de créance qui est conféré (le bail) et, dans l'autre, c'est un droit réel (l'usufruit).
Et l'argument est parfaitement exact.
Mais toujours est-il que l'on peut au moins pressentir la solution qui doit logiquement s'imposer, même sur le plan de la logique juridique.
Pour ma part, je trouve ces échanges passionnants.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 oct. 2003 : 18:36:55
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JPM,
Ce que vous dites est d'un grand intérêt et je serais très heureux si pouviez donner des références de ces jurisprudences.
Si le syndic n'est plus obligé de ventiler les charges, pratiquement, comment peut-il s'y soustraire en cas de désaccord entre nu-propriétaire et usufruitier ? La loi n'a pas institué de solidarité de droit entre les deux ni de mandataire commun autre que pour la représentation en assemblée. S'il y a litige, je ne vois pas comment il peut s'en sortir autrement qu'en se faisant communiquer les actes et déterminer ce qui est dû par chacun. Votre solution pose un nouveau problème. Y avez-vous réponse ?
Cordialement
P.F. Barde |
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