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scvvo
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 19 mars 2008 : 07:51:53
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Vous trouverez ci-dessous le contenu d'un mail que j'ai adressé au syndic coopératif de la copropriété à propos de la convocation à la prochaine AG.
Je consière, mais peut-être à tort, que la convocation n'est pas régulière sur plusieurs points qui sont clairement explicités ci-dessous.
a- Pensez-vous que la nature des manquements et imprécisions sont de nature à faire reporter l'AG comme je l'ai suggéré ?
b- Si les manquements sont trop importants et que le syndic maintient l'AG, l'envoi du même texte en Lettre AR est-elle de nature à faire reporter l'AG ?
c- Le Syndic est-il en droit de maintenir l'AG contre vents et marées ?
d- Faut-il attendre l'AG puis la faire invalider pour éviter que la copro ne se retrouve dans les problèmes dès l'an prochain?
Merci d'avance pour vos conseils avisés.
Contenu du mail: *********************************
Madame le Syndic,
J’ai reçu la convocation à l’Assemblée Générale de la copropriété et suis consterné par son contenu dont l’imprécision mènerait tout droit à l’annulation des résolutions votées par l’AG par la juridiction compétente en cas de saisie par l’un d’entre nous.
Les deux résolutions manquantes (« Reconduction du budget de fonctionnement prévisionnel 2008 pour 2009 » et « Election du commissaire aux comptes ») sont de nature à perturber gravement le fonctionnement de la copropriété à l’avenir, il convient d’annuler l’AG du 28 mars 2008 et d’en convoquer une autre au plus tôt en ayant pris soin d’intégrer les remarques ci-jointes.
Afin de faciliter la compréhension de ce qui est imprécis ou manquant, j’ai reporté dans trois sections ce qui est, aurait dû être et les remarques qu’appellent certains points de l’ordre du jour. Les annexes 1 à 3 reprennent les textes de loi s’appliquant.
Veuillez, croire, Madame, en l’expression de mes sentiments les meilleurs.
Pièces jointes :
I - Ordre du jour tel qu’il a été adressé aux copropriétaires
II - Ordre du jour tel qu’il aurait dû être libellé d’un point de vue chronologique
III - Remarques sur les différentes questions et résolutions de l’ordre du jour de la convocation
Annexe 1 : Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Article 26
Annexe 2 : Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Article 43
Annexe 3 : Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Article 42-1
I - Ordre du jour adressé aux copropriétaires
1. Élection du président de séance (art 24)
2. Election des scrutateurs, éventuellement du secrétaire si désignation d'une personne autre que le syndic est décidé par l’AG (art. 24).
3. Approbation des comptes de l'exercice 2007 (art. 24).
4. Règlement intérieur selon la loi SRU en vigueur. (art24)
5. Examen et vote du devis « Fournisseur » (art 24)
6. Étude d'opportunité sur l'aménagement de l'entrée rue Gambetta et le transport des poubelles deux soirs par semaine à la demande du médiateur.
7. Présentation du budget prévisionnel pour l'exercice 2008. à venir (art 24)
8. Compte rendu du Conseil syndical de l'exécution de sa mission (sans vote)
9. Compte rendu du Contrôleur aux comptes de l'exécution de sa mission
10. Renouvellement des membres du conseil syndical. (art 25)
11. Autorisation donnée à Monsieur et Madame XYZ en vue d'une installation de conduit de cheminée après accord de l'architecte,
12. Avenant provisoire au règlement intérieur piscine concernant les invités pour la saison 2008 le week-end.
II - Ordre du jour tel qu’il aurait dû être libellé d’un point de vue chronologique
1- Élection du président de séance (article 24)
2- Election des scrutateurs, éventuellement du secrétaire si désignation d'une personne autre que le syndic est décidé par l’AG (article 24).
3- Compte rendu du Conseil syndical de l'exécution de sa mission (sans vote)
4- Compte rendu du Contrôleur aux comptes de l'exécution de sa mission (sans vote)
5- Approbation des comptes de l'exercice 2007 (article 24).
6- Budget de fonctionnement prévisionnel pour l'exercice 2008 (article 24)
7- Reconduction du budget prévisionnel 2008 pour 2009
8- Mise en conformité du règlement de copropriété selon la loi SRU (article 24)
9- Examen et vote du devis « Fournisseur » (article 24)
Texte de la résolution soumise au vote
10- Étude d'opportunité sur l'aménagement de l'entrée rue Gambetta et le transport des poubelles deux soirs par semaine à la demande du médiateur.
Texte de la résolution soumise au vote
11- Election du commissaire aux comptes
12- Renouvellement des membres du conseil syndical. (article 25)
13- Autorisation donnée à Monsieur et Madame XYZ en vue d'une installation de conduit de cheminée après accord de l'architecte de la copropriété (article 25).
14- Modification du règlement intérieur : accès des invités à la piscine le week-end (article 26)
Texte de la résolution soumise au vote
Manque l’énumération des pièces jointes
En vert résolutions déplacées, en rouge résolutions manquantes/précisées
III - Remarques sur les différentes questions et résolutions de l’ordre du jour de la convocation
1- Élection du président de séance (art 24)
2- Election des scrutateurs, éventuellement du secrétaire si désignation d'une personne autre que le syndic est décidé par l’AG (art. 24).
3- Compte rendu du Conseil syndical de l'exécution de sa mission (sans vote)
4- Compte rendu du Contrôleur aux comptes de l'exécution de sa mission (sans vote)
5- Approbation des comptes de l'exercice 2007 (art. 24).
6- Présentation du budget prévisionnel pour l'exercice 2008 (art 24)
7- Reconduction du budget prévisionnel 2008 pour 2009
Cette résolution manquante met la copropriété en contradiction avec la loi (Cf. Annexe 2)
8- Règlement intérieur selon la loi SRU en vigueur. (art24)
Ce n’est pas le règlement intérieur qui est en cause, mais le règlement de copropriété.
La mise en conformité du règlement de copropriété est votée à la majorité de l’article 24. Les termes de cette adaptation sont repérés en rouge dans le projet de règlement adressé en même temps que la convocation.
Dans ce même document figurent un certain nombre de points qui constituent des propositions de modification par rapport au document original, repérés en vert, dans ce même document et qui eux requièrent la majorité de l’article 26.
L’imprécision de la convocation prive l’assemblée générale de vote sur ces points qui sont pourtant importants pour la vie quotidienne des résidents.
9- Examen et vote du devis « Fournisseur » (art 24)
Manque de précision :
Soit c’est l’externalisation de la comptabilité de la copropriété, mais dans ce cas je ne comprends pas pourquoi figurent dans ce devis les options « Carnet d’entretien » et « Assemblée Générale ».
Soit c’est une proposition de prise en charge de la copropriété par un Syndic professionnel et cela devrait être mentionné comme tel dans la proposition de résolution.
10- Étude d'opportunité sur l'aménagement de l'entrée rue Gambetta et le transport des poubelles deux soirs par semaine à la demande du médiateur.
Manque de précision : est-ce une résolution d’étude et donc un engagement de dépense lié à des services (Travaux hors budget prévisionnel)? Une résolution de modification de l’entrée Gambetta (Travaux hors budget prévisionnel) ? Une résolution visant à engager des dépenses dans le budget prévisionnel (Emploi d’une personne chargée de réaliser le transfert des conteneurs) ?
11- Election du commissaire aux comptes
Cette résolution manquante met la copropriété en contradiction avec la loi (Cf. Annexe 3)
12- Renouvellement des membres du conseil syndical. (art 25)
13- Autorisation donnée à Monsieur et Madame XYZ en vue d'une installation de conduit de cheminée après accord de l'architecte de la copropriété (article 25).
14- Avenant provisoire au règlement intérieur piscine concernant les invités pour la saison 2008 le week-end (article 26)
L’AG n’a pas pour mission de voter des « Avenants provisoires pour la saison 2008 ».
Manque de précision, à la lecture de cette phrase, il impossible de se faire une idée sur le contenu de la résolution qui sera soumise au vote.
Ceci est en totale contradiction avec l’esprit de la convocation à une assemblée générale. La majorité requise pour ce type de modification de jouissance de partie commune est celle de l’article 26 (Cf. Annexe 1)
Annexe 1
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
Annexe 2
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 43
« Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation. »
Annexe 3
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 42-1
« L'assemblée générale désigne, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle ne préfère confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes.
Le ou les copropriétaires désignés, l'expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année à l'assemblée générale de l'exécution de leur mission.
Le mandat du ou des copropriétaires désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.
Le ou les copropriétaires désignés ne peuvent être le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou d'un des membres du conseil syndical ou être liés
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Edité par - scvvo le 19 mars 2008 08:15:48 |
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enzodiver
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 10:31:43
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Ben dis donc.
Etre syndic non pro et recevoir ce genre de mail, y a de quoi démissionner immédiatement ! |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 13:29:29
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en lecture rapide, vos demandes sont fondées. de là à faire annuler l'AG ... Cela me semble périlleux.
Votre implication et votre connaissance des textes montre que vous pourriez être président de CS, justement pour tenir les rênes de votre syndic |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 16:30:08
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 Les réponses démontrent à l'évidence une chose : les interenants devraient rapidement prndre RDV avec leur ophtalmo pour vérifier leur vue et sans doute changer de lunettes :
"... un mail que j'ai adressé au syndic coopératif de la copropriété ...."
Il n'y a donc pas ici de "syndic bénévole" ni "non pro", pas plus qu'il n'y a de "CS", s'agissant d'un syndicat coopératif avec CSCoop et président-syndic ....désigné par le CSCoop et non par l'AG .... 
Pour ma part, sur ce qui est exposé dans la convocation, je ne vois pas grand chose à contester ....du moins pas de quoi sortir le canon de 75 SR ..... La sarbacane, tout au plus ....
Mais une question peut en cacher une autre !
D'une façon générale, si l'ordre des questions doit suivre une certaine logique, il appartient au pdt de séance de les rapprocher afin de tout mettre en cohérence.
Quelques remarques, en vrac :
"1. Élection du président de séance (art 24)"
Question inutile, comme celle de la désignation du secrétaire, étant imposées par les textes !
Seuls les scrutateurs sont éventuels, la question prévue.
Ensuite on devrait trouver :
- Compte rendu du Conseil syndical de l'exécution de sa mission (sans vote)
- Approbation des comptes de l'exercice 2007 (art. 24).
- Approbation du budget prévisionnel pour l'exercice 2008 (art 24)
- le CR des controleurs aux comptes s'inscrit dans la question "approbation des comptes".
Ce n'est pas proprement parlé une "question" puisqu'elle n'entraine pas de décision..
On peut même ajouter que l'AG peut valablement statuer sur une question non inscrite à l'ODJ dans la mesure où elle induite, complémentaire à une question iscrite à l'ODJ..
Les controleurs aux comptes étant obligatoires dans un syndicat coopératif, leur CR de vérification s'impose de lui même lorsque la question de l'approbation des comptes est abordée..
Pas de nécessité d'inscrire ce point.
NB : ils ne sont pas "commissaires aux comptes", ces derniers exerçant une profession libérale réglementée.
Dans un syndicat coop il n'y a que des "controleurs aux comptes"
D'autre part, il faut vérifier la durée de leur mission fixée par l'AG lors de leur désignation. S'ils ont été désignés il y a 2 ans pour un mandat de 3 ans, pas besoin de désignation cette année.
- approbation du budget prévisionnel 2008
Il faut voir ce qu'il en est des dates de votre exercice comptable et surtout des provisions exigibles.
Si le pdt syndic en a été autorisé selon D.art.43, il n'y a pas de problème (le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté.)
Il se peut aussi que ce soit là un "prévisionnel rectificatif" ?
Il se peut que ce soit un aspect oublié, qu'il faut effectivement rectifier ...et qui peut l'etre en séance !
"9- Examen et vote du devis « Fournisseur » (article 24)"
S'il s'agit de sous-traiter la compta, cela ne change rien au mode de gestion "syndicat coopératif" ni aux foctions du 'pdt-syndic'...
"6. Étude d'opportunité sur l'aménagement de l'entrée rue Gambetta et le transport des poubelles deux soirs par semaine à la demande du médiateur."
A l'évidence la question ne porterait QUE sur une ETUDE de l'opportunité d'un aménagement suite à l'intervetion d'un médiateur !
Le devis proposé devrait être explicite sur ce point, un devis "travaux de réalisation" étant tout autre. Le terme "Etude" n'aurait certainement pas été utilisé !
"4. Règlement intérieur selon la loi SRU en vigueur. (art24)"
La loi "SRU" n'a rien à faire ici, ne cocernant pas les copropriétés.
Il s'agirait plutot de l'adaptation du RDC selon L.art.49 (art.49 de la loi de 65 !)
Ici il faut distinguer effectivement ce qui relèverait d'un "réglement interieur", qui n'a pas un caractère officiel et ne peut être confondu avec le RDC, de la "mise en conformité du RDC" prévue par L.art.49, alrs adaptation du RDC aux dispositions légales.
Cette mise en conformité ne concerne pas les "modifications" éventuellement entreprises à cette occasion.
Que sont elles ? ...
Modifier une grille de répartition de charges dont il a été jugée qu'elle était "contraire aux textes" (jurisprudence) relève effectivement de la "mise en conformité" L.art.49.
Il faut donc voir la chose de près.
"12. Avenant provisoire au règlement intérieur piscine concernant les invités pour la saison 2008 le week-end."
Cette question sous-entend qu'existe un "règlement intérieur piscine" et que la proposition faite à l'AG ne concerne qu'un avenant, un complément, une modfication de ce "règlement intérieur piscine".
Cela ne semble pas porter sur un "acte de disposition sur partie communes" (art.26), mais sur une simple modif/ajout à un réglement interieur existant, décision relevant alors de la maj.L.art.24.
Quid de l'ajout ?
Effectivement, présentez-vous au CScoop à la première occasion ....!
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scvvo
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 19 mars 2008 : 22:14:14
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Un grand merci à vous tous qui avez apporté votre point de vue sur les questions posées.
Pour résumer ce que j'en retiens (dans l'attente de vos commentaires sur ce qui suit):
A- Report de l'assemblée
La convocation telle qu'émise ne peut justifier un report de l'assemblée générale, qui n'est d'ailleurs pas prévu par les textes.
B- Agencemenrt de l'ordre des résolutions:
Le président de l'assemblée peut très bien mettre ledit Odre Du Jour en cohérence et l'on peut donc admettre que les points suivants sont acquis sans que l'on puisse considérer qu'il y a divergence avec le contenu de la convocation:
1- Élection du président de séance (article 24)
2- Election des scrutateurs, éventuellement du secrétaire si désignation d'une personne autre que le syndic est décidé par l’AG (article 24).
3- Compte rendu du Conseil syndical de l'exécution de sa mission (sans vote)
4- Compte rendu du Contrôleur aux comptes de l'exécution de sa mission (sans vote)
5- Approbation des comptes de l'exercice 2007 (article 24).
6- Budget de fonctionnement prévisionnel pour l'exercice 2008 (article 24)
8- Adaptation du règlement de copropriété selon L.art.49 (art.49 de la loi de 65) (article 24)
12- Renouvellement des membres du conseil syndical. (article 25)
13- Autorisation donnée à Monsieur et Madame XYZ en vue d'une installation de conduit de cheminée après accord de l'architecte de la copropriété (article 25).
C- Pour les omissions:
7- Reconduction du budget prévisionnel 2008 pour 2009
Cette résolution peut-elle être rajoutée et soumise au vote sans figurer dans l'ODJ de l'AG sans se mettre en situation d'annulation par une saisie de la juridiction compétente ?
Dans le principe, c'est une résolution 'mécanique' qui n'entraîne aucune dépense/décision. Mais comme toujours en droit, un vice de forme est un vice de forme!
11- Election du contrôleur aux comptes
Cette résolution peut-elle être rajoutée et soumise au vote sans figurer dans l'ODJ de l'AG sans se mettre en situation d'annulation par une saisie de la juridiction compétente ?
Dans le principe, c'est une résolution 'mécanique' mais elle met en jeu l'élection d'un copropriétaire à ce poste.
Encore une fois, un vice de forme est un vice de forme!
D- Majorité requise:
14- Modification du règlement intérieur : accès des invités à la piscine le week-end (article 26)
Pour moi c'est bien l'article 26 qui s'applique, car on parle bien de définir l'accès et l'utilisation d'un bien d'équipement commun, ce qui semble clairement être le cas de l'alinéa -b de l'article 26
"b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"
Merci d'avance pour vos commentaires. |
Edité par - scvvo le 19 mars 2008 22:17:53 |
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