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cassissuim
Contributeur débutant
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 Posté - 19 mars 2008 : 22:06:51
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bonjour à tous.
nous avons lu plusieurs sujets sur l'aménagement des combles mais malgré tout nous sommes encore un peu perdus et notre syndic (pro) ne nous aide pas pour comprendre les lois.
nous sommes donc copropriétaires dans un ensemble immobilier comprenant 3 batiments de 1 étage et d'une série de pavillons.
Nous sommes donc à l'étage et sur le coté du batiment. Il y a une seule trappe d'accés aux combles qui se situe dans la cage d'escalier du milieu. Il n'y a aucun équipement commun tel que VMC ou antenne télé, et il est noté dans le réglement que les propriétaires de l'étage peuvent utiliser les combles pour y faire passer tous leurs équipements personnels (tuyau, chauffe eau, électricité).
Bref, notre syndic nous a d'abord dit qu'il nous fallait l'accord a l'unanimité de tte la copro, puis l'unanimité de notre bâtiment...puis finalement maintenant les 2/3 des accords de tte la copro.....on finit par ne plus rien comprendre..et c'est désespérant!
qui doit voter et sous quelle lois?
on a fait le tour des propriétaires de notre bâtiment et ils sont tous d'accord pour notre projet sachant qu'on ferait faire cela par des professionnels avec des garanties décénnales....
un appartement est vide et non occupé et le syndic refuse de ns donner les coordonnées de ce propriétaire aussi ns ne pouvons pas le contacter pour lui faire part de notre projet.
Notre prochaine AG aura lieu le 11 avril;
Il est donc noté sur l'ordre du jour que nous demandons l'aliénation des combles au dessus (et uniquement au dessus) de notre lot.
Lors de la réunion du conseil syndical avec l'étude des comptes, mon homme à bien spécifié qu'un autre propriétaire de notre bâtiment souhaitait faire la meme demande.
Le syndic a lors de cette réunion dit qu'il se ferait un vote génaral pour que les propriétaires de l'étage puissent aliéner les combles.
Mais au final, il se trouve que seuls notre nom figurera sur l'ordre du jour...le syndic nous assure que ce soir là les propriétaires intéressés pourront demander les autorisations également.
On s'interroge sur la légalité de tt cela....
Si nous obtenons la majorité nécessaire à l'aliénation des combles, et l'autorisation de toucher au gros oeuvre (création de plancher et modification charpente) et l'autorisation pour l'ouvertur pour les vélux, pouvons nous sans craintes commander nos travaux auprés du professionnel?
Le syndic nous a demandé de venir avec notre étude faite par le professionnel et souhaite faire de notre étude une base pour les propriétaires à venir (taille des velux, garanties...)
avons nous oublié quelque chose?
nous précisons qu'en aucune façon on nous demande d'acheter ces parties? Quelqu'un peut il plus tard nous demander une compensation financière? (nous aurions 8M² loi carrez et d'avantage en m²de moins de 1,80 sous plafond- nous faisons une chambre )
Une autre question qui n'a rien à voir avec les combles:
une augmentation des honoraires de syndic peut elle etre refusé? si oui comment?
merci d'avance
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cassissuim
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 14:28:32
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personne ne peut ns éclairer de par son expérience?
merci d'avance |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 17:28:43
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Je crois que l'absence de réponses sur ce forum vient de ce qu'on a l'impression décourageante que vous vous lancez dans votre projet à l'aveuglette. Faites des recherches sur ce forum. C'est un thème qui revient très souvent.
"aliénation"? Vous n'avez aucun droit à l'annexion, puisque selon vos dires l'accès aux combles ne se fait pas par votre logement. Donc vous devrez acheter le lot devant notaire. Un syndicat de copropriétaires n'est pas un père Noël; il n'a pas vraiment le droit de faire des cadeaux.
Vous allez demander l'autorisation à l'AG de toucher au gros oeuvre. Soit. Mais vous êtes vous renseigné sur les formalités administratives obligatoires dans votre cas? (déclaration de travaux au moins, et peut-être permis de constuire.)
Vous comptez faire une chambre: fort bien.Et vos millièmes de charge seront-ils modifiés?
Avez-vous regardé ce que dit votre Règlement de copropriété pour voir si seul votre bâtiment doit prendre la décision?
Comptez-vous faire publier à vos frais les modifications de l'Etat Descriptif de Division, et/ou du règlement de copropriété?
Vous dites que l'accès aux combles se fait par une trappe sur le palier commun. Que comptez-vous faire de cette trappe? Apparemment l'accès aux combles a été jugé utile à la copropriété, pour accéder à la charpente, ou à la toiture par exemple. Pour un contributeur éminent, il faudrait l'unanimité;pour d'autres la majorité de l'article 26 suffit. Cela dépend peut-être de la configuration des lieux.
Vous êtes vous renseigné sur le surcoût d'assurance prévisible? Avez-vous l'intention de le payer?
Ce ne sont que quelques unes des questions qu'il serait bon de se poser avant de se lancer dans un projet de ce genre. |
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cassissuim
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 20:25:24
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Citation :
Initialement posté par manech
Je crois que l'absence de réponses sur ce forum vient de ce qu'on a l'impression décourageante que vous vous lancez dans votre projet à l'aveuglette. Faites des recherches sur ce forum. C'est un thème qui revient très souvent.
"aliénation"? Vous n'avez aucun droit à l'annexion, puisque selon vos dires l'accès aux combles ne se fait pas par votre logement.Les combles ne sont accésibles par aucun logement mais une trappe situé dans la cage d'escalier du milieu(il y en a 3). Donc vous devrez acheter le lot devant notaire. Un syndicat de copropriétaires n'est pas un père Noël; il n'a pas vraiment le droit de faire des cadeaux.
Vous allez demander l'autorisation à l'AG de toucher au gros oeuvre. Soit. Mais vous êtes vous renseigné sur les formalités administratives obligatoires dans votre cas? (déclaration de travaux au moins, et peut-être permis de constuire.) nous nous sommes renseigné à ce sujet ,en ce qui ns concerne il s'agit de déclaration de travaux et non d'un permis de construire.
Vous comptez faire une chambre: fort bien.Et vos millièmes de charge seront-ils modifiés? oui bien sur, il est à notre charge de faire venir un géomètre pour calculer les nouvelles surfaces.Avez-vous regardé ce que dit votre Règlement de copropriété pour voir si seul votre bâtiment doit prendre la décision? justement le réglement ne dit rien sinon nous ne serions pas dans la confusion la plus totale.
Comptez-vous faire publier à vos frais les modifications de l'Etat Descriptif de Division, et/ou du règlement de copropriété? bien sur, le syndic fera meme noter que tous les frais de changement de réglement de copro ou autres seront uniquement à notre charge.
Vous dites que l'accès aux combles se fait par une trappe sur le palier commun. Que comptez-vous faire de cette trappe?(nous sommes à l'extrémité du batiment et meme les propriétaires qui souhaitent faire la meme démarche que nous, s'engagent a laisser l'espace necessaire afin que les autres propriétaires puissent acceder aux combles au dessus d'eux d'un coté comme d'un autre) Apparemment l'accès aux combles a été jugé utile à la copropriété, pour accéder à la charpente, ou à la toiture par exemple. Pour un contributeur éminent, il faudrait l'unanimité;pour d'autres la majorité de l'article 26 suffit. Cela dépend peut-être de la configuration des lieux.
Vous êtes vous renseigné sur le surcoût d'assurance prévisible? Avez-vous l'intention de le payer? tout sera à notre charge car il serait illogique que ces frais soient répercutés sur les autres copropriétaires.
Ce ne sont que quelques unes des questions qu'il serait bon de se poser avant de se lancer dans un projet de ce genre.
merci |
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cassissuim
Contributeur débutant
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 09:07:55
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Le fait que les combles ne soient accessibles directement d'aucun logement prouve qu'ils ne peuvent être annexés comme vous semblez vouloir le faire.Ce sont des parties communes utiles à tous collectivement, pour l'accès à la charpente et à la toiture au moins.Le fait que le RDC vous autorise à faire passer vos canalisations par cette partie commune ne vous donne aucun droit particulier sur elle.
Fermerez-vous cet accès aux copropriétaires du rez de chaussée qui sont tout autant propriétaires des combles que vous?
Quand vous dites que chacun des copropriétaires du dernier étage gardera l'accès à la partie des combles au dessus de son lot, vous faites comme si ces combles avaient déjà cessé d'être des parties communes! comme si les copros du dernier étage avaient des droits particuliers sur une partie des combles auxquels on accède par une trappe dans l'escalier partie commune je le répète! on se demande si vous savez exactement ce qu'est une partie commune.
Vous dites:"Le syndic a lors de cette réunion dit qu'il se ferait un vote général pour que les propriétaires de l'étage puissent aliéner les combles"
Ce ne sont pas les copropriétaires de l'étage qui "aliènent les combles"; c'est une décision qui revient à une Assemblée Générale à laquelle participent tous les copropriétaires qui possédent les combles en indivision. Et il ne s'agit pas d'une "autorisation" à donner. C'est un acte de disposition qui ne souffre pas trop l'amateurisme. (Votre syndic est-il vraiment un professionnel?)
Après la vente, alors effectivement il doit y avoir autorisation pour faire des travaux concernant les parties communes.
Que signifie donc "aliénation" pour vous? Pour aliéner une part des parties communes, il faut d'abord créer un lot privatif par retrait sur les parties communes, avec attribution de tantièmes de propriété et de charges. Alors seulement l'AG peut "aliéner" ce nouveau lot avec un acte signé devant notaire, et un prix à proposer à la copropriété? (montant à répartir aux millièmes entre tous les votants, vous compris) On appellerait ça une vente,( même si le mot semble vous effrayer parce qu'il implique un prix) Sinon, il y a seulement appropriation illicite des parties communes.
Comment selon votre RDC se répartissent les charges d'entretien entre vos trois bâtiments? Chaque bâtiment paie-t-il pour des charges qui lui sont propres? Y a-t-il spécialisation de certaines charges? Si oui c'est votre bâtiment qui seul prendra la décision, et qui touchera le prix éventuel.Et il semble que vous pouvez obtenir l'unanimité. |
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cassissuim
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 10:06:11
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Citation :
Initialement posté par manech
Le fait que les combles ne soient accessibles directement d'aucun logement prouve qu'ils ne peuvent être annexés comme vous semblez vouloir le faire.Ce sont des parties communes utiles à tous collectivement, pour l'accès à la charpente et à la toiture au moins.Le fait que le RDC vous autorise à faire passer vos canalisations par cette partie commune ne vous donne aucun droit particulier sur elle. Il est explicitement noté dans le réglement que seuls les propriétaires du 1er étage peuvent utiliser ces parties.
Fermerez-vous cet accès aux copropriétaires du rez de chaussée qui sont tout autant propriétaires des combles que vous? non la trappe éxistante resterait en place et il y aura tjours la possibilité de naviguer dans ces combles entre chaques parties qui seraient aménagées (elles ne se toucheraient pas)et tout le tour des combles seraient également libre.
Quand vous dites que chacun des copropriétaires du dernier étage gardera l'accès à la partie des combles au dessus de son lot, vous faites comme si ces combles avaient déjà cessé d'être des parties communes! comme si les copros du dernier étage avaient des droits particuliers sur une partie des combles auxquels on accède par une trappe dans l'escalier partie commune je le répète! on se demande si vous savez exactement ce qu'est une partie commune. je le répète il est noté dans le réglement de copro que seuls les propriétaires de l'étage peuvent utiliser ces parties. de plus il n'y a aucun équipement commun pour l'ensemble des copropriétaires de ce batiment.
Vous dites:"Le syndic a lors de cette réunion dit qu'il se ferait un vote général pour que les propriétaires de l'étage puissent aliéner les combles"
Ce ne sont pas les copropriétaires de l'étage qui "aliènent les combles"; c'est une décision qui revient à une Assemblée Générale à laquelle participent tous les copropriétaires qui possédent les combles en indivision. Et il ne s'agit pas d'une "autorisation" à donner. C'est un acte de disposition qui ne souffre pas trop l'amateurisme. (Votre syndic est-il vraiment un professionnel?)
on ne ferait pas appel à l'aide de personnes qui ont vécu des situations similaires si notre syndic était "pro" dans son travail, malheureusement, il s'agit bien d'un syndic professionnel.
nous avions noté dans notre 1er message que au vu des réponses hasardeuses et changeantes de notre syndic que ns étions dans la confusion des plus totales.
Après la vente, alors effectivement il doit y avoir autorisation pour faire des travaux concernant les parties communes.
Que signifie donc "aliénation" pour vous? Pour aliéner une part des parties communes, il faut d'abord créer un lot privatif par retrait sur les parties communes, avec attribution de tantièmes de propriété et de charges. Alors seulement l'AG peut "aliéner" ce nouveau lot avec un acte signé devant notaire, et un prix à proposer à la copropriété? (montant à répartir aux millièmes entre tous les votants, vous compris) On appellerait ça une vente,( même si le mot semble vous effrayer parce qu'il implique un prix) Sinon, il y a seulement appropriation illicite des parties communes.
Et c'est bien là que l'on y compris rien.. on suit ce que ns dit notre syndic et justement nous ne voulons pas etre dans l'illégalité.
Comment selon votre RDC se répartissent les charges d'entretien entre vos trois bâtiments? Chaque bâtiment paie-t-il pour des charges qui lui sont propres? Y a-t-il spécialisation de certaines charges? Si oui c'est votre bâtiment qui seul prendra la décision, et qui touchera le prix éventuel.Et il semble que vous pouvez obtenir l'unanimité.
alors oui sur chaques batiments il y a des charges communes spéciales.
sur l'ensemble de la copro, les seules charges communes à tous les copropriétaires sont l'entretien des espaces verts et l'entretien des allées parking.
contrairement à ce que vous nous dites, le fait de devoir acheter ces parties ne ns gene pas, seulement voilà pour le moment, les proprio de notre batiment a part nous demander d'apporter des garanties sérieuses et de couvrir avec une assurance nos travaux ainsi que de prendre à notre charge les différents frais que cela engendre, ils ne ns demandent absolument pas d'acheter ces parties. certains ns ont meme dit "une compensation financière? non c'est bon". çà peut vous parraitre bizare que les gens ne veulent pas de compensation finan cière mais comme nous mettons la main à la pate dès qu'il y a un pb dans le batiment, débouchage des tuyaux d'évacuations des eaux usées dans les autres cages d'escalier, divers travaux, remise en état des allées...les gens préfèrent ns accorder le droit de faire les combles plutot que de nous voir partir.
maintenant nous avons de gros soucis avec notre syndic...d'un batiment à un autre pour les memes réparations les factures varient de 450 euros à 1300 euros (pour une descente d'eaux usées)...avec des sociétés différentes.
Notre syndic facture à la copro l'entretien d'espaces verts qui appartiennent à des propriétaires..
Il accepte également de faire des travaux de remplacement de tuyauterie dans un appartement à la charge de la copro alors que ce genre de travaux releve du privé....
bref, comme nous surveilons de pret ce genre de chose et qu'au final, notre batiment paie ce qu'il doit payer et non les surcharges "bizares", les gens ne nous demandent rien.
maintenant ns ne voulons absolument pas etre dans l'illégalité, et s'il ns faut impérativement acheter la partie au dessus de notre lot, on le fera. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 10:57:17
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| Pourriez-vous citer les termes exacts de votre RDC concernant l'utilisation des combles par les copropriétaires de l'étage? |
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cassissuim
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 13:59:46
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voilà ce que dit notre RDC:
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chaque copropriétaire pourra user librement des parties communes pour la jouissance de ses locaux privatif;suivant leur distination propre telle qu'elle résulte du présent réglement, à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des limitations énoncées ci aprés.
droit est donné aux copropriétaires de passer les tuyauteries ou canalisation nécessaires à transporter fluide(...), les cables électrique dans les parties privatives ou communes audessus dans le grenier pour les copropriétaire du 1er étage ou audessous pour les copropriétaire du rez de chaussée ou par les ventilations pour les deux à condition que cela ne gêne aucunement.
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c'est d'ailleurs le seul passage où le mot grenier est employé.
Pour ce qui est des parties communes spéciales, il est précisé que pour chaques batiments elles lui sont propre:
voilà ce que dit le RDC:
-------------------------------------------------------------
PARTIES COMMUNES SPECIALES A CHAQUE BATIMENT
- elles comprennent les parties qui ne sont pas affectées à l'usage privatif d'un copropriétaire déterminé, mais qui servent à l'usage exclusif des copropriétaires des locaux situés dans un meme batiment.
elles comprennent pour chaque batiment,:
- les fondations, les gros murs, facade, les murs pignon mitoyens ou non
-les couvertures du batiment et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles
etc
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bref pas mal de petites choses comme rangement vélo
vous comprenez maintenant notre malaise à ne plus rien comprendre...
merci en tout cas pour l'ensemble de questions que vous soulevez. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 14:33:55
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Votre RDC est très clair sur deux points au moins:
1) Vous avez le droit de passer des canalisations dans les combles, c'est tout. (vos fils de téléphone passent par l'escalier, vous ne pouvez revendiquer la possession de l'escalier!)
Vous n'avez donc en rien le droit d'annexer une part des parties communes; (Ce droit pourrait vous être reconnu si l'accès aux combles se faisait uniquement par votre lot)
Si vous voulez faire les choses dans les règles,donc sans angoisse, il faut qu'il y ait création d'un lot privatif par retrait sur les parties communes.
Il faut ensuite que ce lot vous soit vendu (même pour un prix modeste si vos voisins sont gentils) par acte notarié.
2) Il me paraît tout aussi clair que c'est une assemblée restreinte, ne comprenant que les copropriétaires de votre bâtiment, qui doit décider de tout. Un vote auquel auraient participé des copropriétaires non autorisés serait susceptible d'annulation.
Quant à la majorité requise,c'est plus flou: personnellement je pencherais pour l'unanimité; mais la majorité de l'article 26 est acceptée par beaucoup. Pas trop de risques de ce côté là à mon sens.
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cassissuim
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 09:02:50
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je vous remerci manech pour ces précisions.
Nous avons reçu notre convoc pour la prochaine AG et finalement rien ne pourra se voter cette années, car le syndic à mit à l'ordre du jour, que ns demandions l'autorisation de pouvoir aménager les combles audessus de nous et également de toucher au gros oeuvre pour cela..
sauf que ns l'avons bien compris, çà ne marche pas comme çà.
nous avons donc téléphonné pour leur dire que visiblement d'aprés certaines informations que ns avions réussis à avoir, la marche à suivre qu'ils nous indique n'est pas la bonne.
là surprise, ils ns disent "si si, vous n'avez aucun probleme, aprés ces votes en AG, vous pouvez commencer vos travaux, ceux ci une fois finis, vous faites appel à un géomètre pour faire changer vos tantièmes"...
alors au vu de vos réponses, nous ne doutons plus un seul instant de l'incompétence de notre syndic aussi, nous leur avons demandé de nous écrire cela noir sur blanc.
nous ne voulons surtout pas etre dans l'illégalité.
on se demande si bizarement ils ne feraient pas en sorte de nous faciliter la tache (pour lec combles) dans le but de nous "acheter"...je m'explique, mon homme qui est président du conseil syndical, a demandé à voir les factures d'eau en détaille sur les deux voir trois dernières années...et ce syndic, on vient de l'apprendre, est en procès avec une autre copropriété (qui a changé de syndic il y a quelques mois) pour un pb de surfacturation d'eau....
je ne manquerais pas de vous mettre cette fameuse lettre dès que ns l'aurons reçue.
je vous remercie de vos réponses qui nous évitent de faire des betises et de croire betement un syndic pro qui a l'habitude de ce genre de situation . |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 10:30:31
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Même si votre syndic écrit cela noir sur blanc, cela ne change rien à l'illégalité possible.
Le mieux est de lui envoyer par LRAR à n'importe quel moment dans l'année une demande de mise à l'ordre du jour
question: aliénation d'une partie des combles (assemblée restreinte, majorité??)
Rédigez les divers projets de résolution nécessaires:
création d'un lot privatif par retrait sur les parties communes
approbation des tantièmes supplémentaires
vente du lot ainsi créé
modification du RDC
Autorisation de travaux affectant les parties communes
Votre syndic sera dans l'obligation de s'exécuter. |
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cassissuim
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 12:35:00
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une question toute bete:
comment peut on connaitre la nouvelle surface habitable (m² loi carrez) avant les travaux, car actuellement, il faut faire une modification de la charpente, que cela peut dépendre de l'épaisseur du plancher (inexistant pour le moment), de l'épaisseur de l'isolation..? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 17:54:16
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| Personnellement je n'ai aucune idée à ce sujet. Je demanderais à quelqu'un dont le travailest de mesurer pour la loi Carrez |
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aliénation combles et confusion totale
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