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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
 Posté - 20 mars 2008 : 20:44:07
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Bonjour,
Je suis membre du CS d'une copropriété composée de 3 immeubles indépendants.
Une malfaçon importante (défaut de ferraillage) a été récemment décelée au niveau d'une terrasse en étage dans un de ces immeubles et nécessite une réparation approfondie. Selon le RdC, les frais de grosses réparations de ce type font partie de charges spécifiques à chaque bâtiment (tout comme les frais de ravalement).
Le syndic veut donc faire financer les travaux nécessaires par le seul bâtiment concerné, ce qui augmente notablement les contributions des personnes qui y résident. Toutefois, il entend faire voter la décision d'effectuer ces travaux par l'ensemble des copropriétaires selon l'article 25, s'assurant ainsi de remporter plus facilement l'adhésion.
Selon vous, est-ce normal ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 09:43:57
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les votes pour des travaux, tout comme les appels de fonds y relatifs, concernent uniquement les copro désignés dans le RC pour ces travaux spécifiques.
votre syndic n'a pas alors à demander aux autres de voter pour des dépenses à payer par d'autres .... |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 10:41:40
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Merci pour cette réponse rapide et parfaitement claire !
Pouvez-vous juste me préciser si c'est bien selon l'article 25 que doivent se prononcer les copropriétaires du seul immeuble concerné ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mars 2008 : 23:34:12
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Non ! Majorité art 24 puisqu'il s'agit de travaux d'entretien, même s'ils sont nécessaires en raison d'une malfaçon.
Mais le problème est de savoir si l'assemblée doit réunir tous les copropriétaires ou ceux du bâtiment seulement, qui ne semblent pas e^tre groupés en syndicat secondaire.
Que dit le règlement de copropriété ?
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 11:55:07
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Le RdC comporte :
- un article relatif aux charges générales, réparties entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes généraux
- un article relatif aux charges d'entretien du bâtiment, associé à 3 grilles de répartition correspondant aux 3 bâtiments qui forment la copropriété. Cet article est dédié notamment aux frais d'entretien, de réparations grosses ou mineures et de ravalement
- enfin, un article concernant les dépenses diverses, qui stipule expressément que "les dépenses d'entretien ou de réfection de l'ossature des balcons et terrasses seront supportés par l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble" sauf dans les cas d'usage abusif du balcon ou de la terrasse. Et le préambule du RdC désigne l'immeuble comme l'ENSEMBLE des 3 bâtiments, ce qui rend cet article parfaitement contradictoire avec le précédent !
Du coup, il est difficile de dire quelle partie du RdC va s'appliquer pour la réalisation des travaux sur la terrasse présentant le défaut.
Concernant les votes, le RdC précise que pour tout ce qui relève des charges spéciales (c'est à dire autres que générales), seuls les copropriétaires devant payer sont appelés à voter en fonction des tantièmes qui leurs sont affectés dans le bâtiment où ils résident.
Enfin, la copropriété ne comporte pas de syndicat secondaire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mars 2008 : 16:24:10
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Il y a effectivement apparence de contradiction mais, dans ce cas précis, la règle d'interprétation est que la disposition spéciale l'emporte sur la disposition générale. La règle est ancienne : " specialia généralibus derogant " du droit romain.
Ici la disposition spéciale est celle qui prévoit la répartition entre tous les copropriétaires des travaux d'entretien de l'ossature des balcons et terrasses.
C'est donc cette disposition qu'il faut appliquer.
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 09:05:01
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Je confirme modestement JPM : "une disposition spéciale prime sur une disposition générale" pour préciser que les avocats ont tellement intégré cette règle qu'ils se refusent à parler de "contradiction". Les RCP étant faits de "copier" d'une copropriété vers un "coller" pour une autre copropriété qui n'a pas les mêmes caractéristiques, ce genre de contradiction pullule et créée de l'animosité dans les assemblées car cette primauté du spécial sur le général n'est pas connue des copropriétaires.
Cdlt. Louis92 |
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trendy_31
Contributeur senior
52 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 01:05:56
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Merci pour toutes vos contributions qui se sont avérées très utiles, car le syndic, un peu chahuté par les arguments que j'ai récupérés sur le forum, a cru bon de consulter un avocat pour se couvrir.
Vous aviez tout à fait raison sur le vote selon l'article 24 et sur le fait que seuls les copropriétaires concernés par la dépense ont à se prononcer. L'avocat est également d'accord avec l'application de la disposition spéciale concernant les travaux sur les balcons, mais l'interprète à l'opposé de nous en arguant que la notion d'immeuble mentionnée dans cet article correspond en fait à chacun des 3 bâtiments de la copropriété et non à l'ensemble et en évoquant une probable coquille lors de la rédaction du règlement.
Est-ce que cette histoire de coquille est recevable et comment faire pour lever l'ambiguïté de cet article de façon définitive ? Car soit un seul bâtiment financera la réfection du balcon endommagé, et les copropriétaires de ce bâtiment pourront reprocher aux autres de ne pas contribuer, soit tous les bâtiments seront sollicités, et alors les copropriétaires des 2 autres bâtiments pourront aussi s'estimer lésés. Dans un cas comme dans l'autre, il y aura matière à discussion, voire risque de recours judiciaire vu les sommes en jeu pour certains. |
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Travaux dans copropriété à plusieurs immeubles
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