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 Sujet  |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 23 avr. 2008 : 19:47:02
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Citation :
Initialement posté par pacha2
Citation :
Y a-t-il une faille à ce raisonnement ?
Il y a deux failles dans le raisonnement, Juliette M :
Non, il n'y a pas de faille, seulement 2 remarques, si vous voulez, ou des informations.
Citation :
Initialement posté par pacha2
1. La martingale ne fonctionne que si le rendement locatif net est supérieur au coût du crédit. Sinon, vous perdez de l'argent chaque mois et vous devez verser au pot pour compléter la différence.
(Or actuellement, il n'est pas facile de trouver un rendement locatif net supérieur à 4%...)
Cette remarque est exacte, même si je n'aime pas la présentation sous forme de rendements qui ne veulent rien dire si on n'en donne pas une définition précise (et comme chacun a sa définition .....)
Je préfère parler en valeur absolue.
ça veut dire qu'il faut dans le compte d'exploitation du ménage, pour cet investissement, que la somme des débits et crédits soit nulle.
Il est vrai que ce n'est pas facile pdt certaines périodes, mais possible, et chaque cas est particulier (votre situation perso, biens immos, emprunts, revenus, impôts, etc, etc).
C'est possible donc en cherchant, avec un oeil avisé, en y mettant de l'huile de coude, et en jouant sur les durées et les types des emprunts.
Citation :
Initialement posté par pacha2
2. Si le cycle de l'immobilier entre dans une phase de baisse prolongée, votre capital théorique initial se déprécie avec le temps. Les risques de negative equity, la sensibilité aux accidents de la vie (chômage, divorce...) sont très fortes. C'est donc un placement à risque !
3 choses dans cette phrase qui me font toujours bien rire
- si ça baisse, le capital se déprécie, lapalissade s'il en fut! Mais après ça monte, et ça descend ....... et vous pourrez dire aux adeptes du % que le rendement locatif sur la valeur du bien ne fait qu'augmenter quand le prix baisse
- negative equity, le mot est lancé, et en anglais, ça fait plus peur. Voir mes messages sur le sujet ....
- autres mots lancés: chomage, divorce, etc, etc et ceux-là me font plus pleurer que rire, mais ma réponse est toujours la même: ne prenez pas votre voiture demain, très gros risque d'accident, bien supérieur à tt le baratin.
Et le bouquet: placement à risque! Tous les placements sont à risque! même l'argent que vous déposez chez l'écureuil
Aucun risque chez moi, je n'ai que des dettes |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 23 avr. 2008 : 20:01:33
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Citation :
Si le cycle de l'immobilier entre dans une phase de baisse prolongée, votre capital théorique initial se déprécie avec le temps
Et même si un jour la phase de hausse revient, la valeur de votre bien ne retrouvera pas forcément celle de votre capital théorique initiale. Pour évoquer les cycles de l'immobilier, Quelboulot aime utiliser l'image de la marée: "même si la maréée baisse, elle remontera ensuite"; sauf que pour évoquer la hausse de ces dernières années, il serait plus judicieux d'évoquer un tsunami plutôt que la marée haute. Et un tsunami
immobilier comme celui des années "début de millénaire",
il y a de fortes probabilités pour que ni vous ni vos enfants ni même vos petits enfants n'en revoient un de leur existence. |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 23 avr. 2008 23:50:41 |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 23 avr. 2008 : 20:14:31
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Citation :
ça veut dire qu'il faut dans le compte d'exploitation du ménage, pour cet investissement, que la somme des débits et crédits soit nulle.
Il est vrai que ce n'est pas facile pdt certaines périodes, mais possible, et chaque cas est particulier (votre situation perso, biens immos, emprunts, revenus, impôts, etc, etc).
C'est possible donc en cherchant, avec un oeil avisé, en y mettant de l'huile de coude, et en jouant sur les durées et les types des emprunts.
Et aussi en jouant sur les fluctuation des prix du marché pour acheter au moins cher:
Et la bientot il y aura de belles opportunités avec le marché qui est en train de se casser la gueule. |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 06:32:52
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Citation :
Initialement posté par pacha2
Citation :
Y a-t-il une faille à ce raisonnement ?
Il y a deux failles dans le raisonnement, Juliette M :
1. La martingale ne fonctionne que si le rendement locatif net est supérieur au coût du crédit. Sinon, vous perdez de l'argent chaque mois et vous devez verser au pot pour compléter la différence.
(Or actuellement, il n'est pas facile de trouver un rendement locatif net supérieur à 4%...)
2. Si le cycle de l'immobilier entre dans une phase de baisse prolongée, votre capital théorique initial se déprécie avec le temps. Les risques de negative equity, la sensibilité aux accidents de la vie (chômage, divorce...) sont très fortes. C'est donc un placement à risque !
Bonjour Pacha2,
Je comprends bien ce que vous dites, mais je trouve comme Ankou que les risques que vous évoquez existent pour tout investissement dans l'immobilier, et n'est pas particulièrement liés à l'emprunt/effet de levier.
Sur le point 1 :
J'avais l'impression en faisant mes calculs que, même si je dois sortir un peu d'argent de ma poche tous les mois, ça vaut quand même le coup parce qu'il n'y a pas d'apport initial : voici mes calculs (en simplifiant)
* J'ai acquis un studio 200 000 EUR
* Loyer: 800 EUR / mois ou 9600 EUR annuel
* J'ai emprunté 100% sur 20 ans, donc mensualuté 1230 EUR par mois (430 EUR par mois de ma poche)
* Je suis optimiste dans l'évolution de l'immobilier à long terme (sinon je n'investirais pas dans ce secteur), donc j'anticipe que les loyers vont monter progressivement : 800 EUR en moyenne pendant 10 ans et 1000 EUR en moyenne pendant les 10 années suivantes.
* A la fin des 20 ans, j'aurais sorti de ma poche (430 * 12 * 10) + (230 * 12 * 10) = 79,200 EUR (+ bien d'autres charge de propriétaire)
* Après ces 20 années, mon rendement sera de loyer 12000 / capital investi 79200 = 15.15% (en fait moins à cause des charges) , sans compter le gain sur la valeur du studio (même sans appréciation, si le studio vaut toujours 200K, j'aurais gagné 200-79.2 = 120 800 EUR, donc tant que les charges proprios sont moins de 120 800 EUR, je suis gagnante).
Mais le plus importante, c'est qu'il n'y avait aucun capital au départ. Il y a sûrement d'autres placements qui performent mieux en terme de %, mais il faut avoir l'argent au départ, et beaucoup d'argent pour créer au bout de 20 ans la même valeur.
Sur votre 2eme point :
Le marché va sûrement bouger, l'investissement immobilier présente des risques, les événements de la vie peuvent aller contre nous ... on est d'accord. Mais je dirais que ces risques sont les mêmes pour tous les investisseurs, qu'il ait emprunté beaucoup (fort effet de levier) ou peu. Etes-vous d'accord ?
Je fais aussi attention à ce qui peut advenir dans la vie, et c'est précisément pour cette raison que je veux garder mon cash pour y faire face, et utiliser l'argent de la banque si je repère des opportunités d'investissements rentables (il ne s'agit pas de demander des emprunts systématiquement pour tout et n'importe quoi). Je ne veux pas dire du mal des banques (je suis dans la finance), mais ce n'est souvent pas quand on a besoin d'argent qu'elles nous accordent un prêt ! En plus le prêt immo bénéficient des taux les plus bas, comparés aux prêts pour monter une entreprise par exemple ou à un prêt personnel en cas de coup dur ...
Bien cordialement,
Juliette |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 07:21:32
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Juliette M,
je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous sur votre calcul. Premier point, vous oubliez dans votre plan de financement les frais de notaire (12 k€), ce qui vous fait perdre deux points de "rendement" mais n'est pas encore catastrophique. Vous dites avoir emprunté à 100%, donc les frais de notaire ont été payés, soit 12 k€ d'apport. Maintenant prenons le cas où les 430€/mois puis 230€/mois sont placés tous les mois à 4% (placement minimum que vous pourrez faire). Au bout de 20 ans, vous aurez ainsi un capital de 150 k€ pour 91 k€ investis, soit un gain de 59 k€. En cherchant un peu mieux, vous trouverez assez facilement du 5% sur des longues périodes. Dans ce cas, le gain sera de 80 k€ sans charges... Pour rivaliser compte-tenu des charges et impôts, vous êtes obligée de compter sur une augmentation de la valeur de votre bien...et en investissant dans l'immobilier, votre capital est beaucoup moins disponible.
Autre remarque : tout ce qui précède part du principe que vous pouvez emprunter à 100% ce qui n'est plus le cas. On vous recommande actuellement une partie de l'apport, idéalement 30%, mais c'est (encore) négociable. Supposons maintenant que vous achetiez avec 30% d'apport, soit 60 k€ + 12 k€ de frais de notaire. Ces 72 k€ augmentés tous les mois de ce que vous mettez de votre poche (79 k€), placés à un vulgaire 4% vous permettront de faire un gain de 130 k€ (capital : 281 k€ - investi : 151 k€). Là, il vous faut spéculer sur une bonne hausse de votre bien pour être gagnante.
Conclusion : la rentabilité n'est bonne que si on peut emprunter à pas loin de 90% ET que les loyers couvrent les remboursements.
(Errata sur les chiffres de la simulation, confusion entre deux colonnes Excel, désolée . Toutefois, la conslusion reste pertinente)
Isaline |
Edité par - isaline le 24 avr. 2008 08:53:36 |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 09:52:58
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Bonjour Isaline,
Merci pour votre exemple très clair et explicite. C'est le bon calcul comparatif à faire avant de se lancer dans un projet immobilier.
Juste une chose, 12K d'apport + 430 EUR / mois sur 10 ans + 230 EUR / mois sur les 10 années suivantes, je trouve 154K et non 184K, ce qui donnerait un gain de 63K. Si ce que je trouve est juste, l'investissement dans ce studio a de forte chance (mais pas sûr) d'être une bonne idée, alors que le loyer n'est pas couvert.
Si le loyer doit couvrir le remboursement, il faut que la "rentabilité" (loyer/prix d'achat) soit autour de 7.5% !Pas évident ! Je repars à la recherche!
Juliette |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 10:00:57
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Citation :
voici mes calculs (en simplifiant)
* J'ai acquis un studio 200 000 EUR
* Loyer: 800 EUR / mois ou 9600 EUR annuel
* J'ai emprunté 100% sur 20 ans, donc mensualuté 1230 EUR par mois (430 EUR par mois de ma poche)
* Je suis optimiste dans l'évolution de l'immobilier à long terme (sinon je n'investirais pas dans ce secteur), donc j'anticipe que les loyers vont monter progressivement : 800 EUR en moyenne pendant 10 ans et 1000 EUR en moyenne pendant les 10 années suivantes.
* A la fin des 20 ans, j'aurais sorti de ma poche (430 * 12 * 10) + (230 * 12 * 10) = 79,200 EUR (+ bien d'autres charge de propriétaire)
* Après ces 20 années, mon rendement sera de loyer 12000 / capital investi 79200 = 15.15% (en fait moins à cause des charges) , sans compter le gain sur la valeur du studio (même sans appréciation, si le studio vaut toujours 200K, j'aurais gagné 200-79.2 = 120 800 EUR, donc tant que les charges proprios sont moins de 120 800 EUR, je suis gagnante).
Ca faisait longtemps qu'on n'avait plus vu sur ce forum ce genre de simulation "optimiste" de salon de l'immobilier.
C'est avec ce genre de calcul de "Pérette et le pot au lait"
que les promoteurs ont réussi fourguer des apparts "Robiens" a
de nombreux pigeons (heu pardon,"investisseurs") comme ceux dont vous "essayez de vous rapprocher"(sic) pour les caresser dans le sens du poil afin de montrer aux annonceurs que notre forum est un terrain propice pour venir y planter quelques panneaux publicitaires qui feront vivre le site.
cependant, vos propos, julietteM, font penser a une caricature qu'un baissier pourrait faire des habituels discours promotionnels des professionels du marché immobilier: Je n'exclue donc pas que vous puissiez être une baissière déguisée?
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 24 avr. 2008 10:04:03 |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 11:54:24
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Dans cette discussion, nous considérons l'immobilier sous le seul angle du placement financier. C'est évidemment très réducteur.
Mais vu sous cet angle...
On peut investir dans n'importe quel placement financier.... mais pas n'importe quand !
- Quand 40% des Robiens sont vacants (source UNPI)
- Quand l'immobilier est en haut de cycle et que le marché se tend (baisse du nombre de transactions dans l'ancien, augmentation des stocks dans le neuf),
il paraît complètement déraisonnable d'acheter aujoud'hui de l'immo locatif, à seul but de placement financier. |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 13:37:36
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Juliette M,
vous avez parfaitement raison et vous êtes basée sur mon premier post (rectifié dans la foulée), on tombe sur les mêmes choses.
Pacha 2
Citation :
Initialement posté par pacha2
il paraît complètement déraisonnable d'acheter aujoud'hui de l'immo locatif, à seul but de placement financier.
Je suis bien d'accord avec vous. La seule exception est d'arriver à couvrir le remboursement du prêt par les loyers. Auquel cas on peut dans ce cas ne pas être trop regardant sur l'évolution des prix immobiliers. La question est de savoir si cela est possible aujourd'hui. A première vue, c'est très rare.
Isaline |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 16:00:54
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Citation :
Initialement posté par isaline
Pacha 2
Citation :
Initialement posté par pacha2
il paraît complètement déraisonnable d'acheter aujoud'hui de l'immo locatif, à seul but de placement financier.
Je suis bien d'accord avec vous. La seule exception est d'arriver à couvrir le remboursement du prêt par les loyers. Auquel cas on peut dans ce cas ne pas être trop regardant sur l'évolution des prix immobiliers. La question est de savoir si cela est possible aujourd'hui. A première vue, c'est très rare.
Isaline
D'accord avec vous également.
Merci à vous deux et à Ankou pour cette discussion de fond et la remise à plat de ces aspects financiers dans l'investissement immobilier. |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 20:41:17
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Citation :
La seule exception est d'arriver à couvrir le remboursement du prêt par les loyers. Auquel cas on peut dans ce cas ne pas être trop regardant sur l'évolution des prix immobiliers.
Ah non! Pour arriver a couvrir le remboursement du pret par les loyers, il ne faut pas se retrouver contraint de baisser le prix de
ce loyer a cause d' évolutions a la baisse de prix du marché locatif.
Il semble totalement déraisonnable d' étudier un projet d'acquisition locatif sans y intégrer les probabilités d'évolution de prix, surtout quand on compte couvrir le remboursement du pret par les loyers |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 21:05:44
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Citation :
Initialement posté par papanoel
Ah non! Pour arriver a couvrir le remboursement du pret par les loyers, il ne faut pas se retrouver contraint de baisser le prix de
ce loyer a cause d' évolutions a la baisse de prix du marché locatif.
Il semble totalement déraisonnable ...
Mais oui, mais oui, les performances passées ne préjugent pas des performances futures, c'est bien connu, mais pouvez-vous nous donner quand même en passant des exemples de baisse [edit:des loyers] sur les 30 dernières années, par exemple, et allez-y même quand le prix de marché baisse.
Parfois vous avez tendance à pousser le bouchon, non?
Moi, je préfère le tirer |
Edité par - Ankou le 24 avr. 2008 21:06:54 |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 22:38:37
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Citation :
mais pouvez-vous nous donner quand même en passant des exemples de baisse [edit:des loyers] sur les 30 dernières années,
Et pourquoi faire ? La conjoncture actuelle est totalement inédite: Il n'y a pas de précédent dans les 30 dernières années d'un cycle de hausse généralisée avec des prix qui ont doublé par rapport au pouvoir d'achat. La hausse du "changement de millénaire" a entrainé fortement les loyers vers le haut, si la baisse qui s'ensuit est ne serait-ce qu'a la moitié de la hauteur de la démesure de la hausse qui l'a enfanté, alors les loyers ne peuvent que baisser:
Selon vos prévisions, si les prix baissent alors les loyers eux ne baissent pas:
Avec des prix bas et des loyers hauts, le rendement locatif explose, ramenant ainsi au galop les investisseurs vers l'immobilier, du coup les prix de l'immo remontent.
Conclusion: Si les prix baissent alors il n'y a pas de baisse
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 22:50:21
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Citation :
Initialement posté par papanoel
Avec des prix bas et des loyers hauts, le rendement locatif explose, ramenant ainsi au galop les investisseurs vers l'immobilier, du coup les prix de l'immo remontent.
Cette théorie, que notre célèbre expert en élastiques nommé Ankou vient de nous développer, est également connue sous le nom de "syndrome de Roux Combaluzier" en référence au célèbre ascensoriste. Tout cela est enseigné en 3e cycle de droit immobilier de nos universités. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 24 avr. 2008 23:05:44 |
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