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 Sujet  |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
 Posté - 23 mars 2008 : 13:37:08
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Bonjour à tous et toutes,
Faisant suite à mes posts sur comptabilité, aux réponses, je souhaite présenter ma candidature à la fonction de syndic en qualité de non professionnel, mais surement pas en qualité de bénévole. Pour ceux qui peuvent penser que ma démarche est intéressée, je précise que sur les 7 lots de la copropriété, 3 copropriétaires sont hors du département de la Guadeloupe (1 en Nelle Calédonie, 1 en Martinique, 1 en France métropolitaine) et que la plupart des copropriétaires sont bailleurs et louent leurs appartements à la Gendarmerie (moi aussi en attendant la fin du bail). La gestion bénévole sans véritablement syndic en dehors de l'illégalité manifeste, n'est pas probante. Nous avons reçu une proposition de contrat à un syndic professionnel et il demande 1600 euros TTC, avec des prestations particulières qui vont faire grimper la note pour les copropriétaires à plus de 3000 euros (par exemple : photocopies à 0,25, la location de la salle, un forfait de 28 euros par lot pour affranchissement et frais administratifs et le "pompon" l'injonction de payer dont la procédure est gratuite pour 200 euros et le paiement à la vacation pour suivi de dossier).
Aussi, je vous demanderais selon comment établir ma juste rémunération de syndic (étant entendu que les frais seront à la charge de la copropriété ; LRAR, photocopies, assurance RC syndic et conseil syndical, etc...).
Dans l'attente de vos réponses.
Cordialement.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 15:22:18
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en quoi le fait d'avoir 3 copropriétaires augmente t il les frais???
cela ne change rien à la convocation d'AG et sa notification en RAR...... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 16:06:00
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Citation :
le "pompon" l'injonction de payer dont la procédure est gratuite pour 200 euros et le paiement à la vacation pour suivi de dossier).
Bah, je ne suis pas certain a vous lire que vous ayez deja écrit une demande d'ijonction, parce que même si c'est gratuite, ça ne se fait pas en une demi-heure. Donc comme il faut que le syndic rémunère a son juste prix le temps passé, que vous multipliez environ par deux compte-tenu de nombreux aléas, et qu'il tape sa demande, la mette dans une enveloppe, et la poste, il faudra m'expliquer de quelle manière cela peut être gratuit. C'est impossible.
Citation :
Aussi, je vous demanderais selon comment établir ma juste rémunération de syndic
Apparemment vous faites cela pour économiser à la copro les frais de syndic.
Ma réponse va petre claire: Il n'y aucune façon que vous puissiez être 'rémunéré' à votre 'juste valeur', puisque il faudra pour que ce soit intéressant que vous soyez rémunéré très faiblement devant 1600 euros, cad sans doute en dessous de 500 euros.
A 15 euros de l'heure, ca représente un peu moins de 30 heures ou 2 heures et demi par mois.
Un syndic qui passe moins de deux heures par mois hors frais (téléphone, timbres, courriers RAR, etc...) ne peut pas faire son boulot.
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Festina lente |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 16:19:42
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Bonjour,
Faisant suite aux posts ci-dessus, l'essentiel est en fait l'intérêt de la copropriété. Oui, en raison d'une part, les intérêts financiers des copropriétaires (400 euros/lot pour le syndic professionnel) et d'autres part, l'intérêt de la copropriété, dans la mesure, tant que nous n'avons pas essayé l'un et l'autre, il sera difficile de pouvoir se prononcer sur l'intérêt même de la copropriété. Pour l'instant seul le coût financier peut être comparé avec un avantage au syndic non professionnel.
Certes, l'aspect bénévol, bien que très vertueux est dans certains cas très pragmatique , puisque parfois, la rémunération du syndic peut être déguisée dans les frais divers(le placement des fonds sur un compte rétribué etc...). Ainsi, L'absence de rémunération peut aussi ouvrir le champ à des débordements de toutes natures. A contrario, la rémunération du syndic n'écarte pas pour autant les problèmes précités et le syndic professionnel n'est pas non plus exempt de tous reproches. En fait, tout est une question de personne, de sa probité, de sa rigueur et de ses compétences, mais aussi du degré d'implication du conseil syndical et des copropriétaires.
La copropriété n'est rien d'autre que le reflet de notre société et sans le minimum de conciliation, rien ne fonctionne...
Cordialement |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 17:19:35
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Citation :
la rémunération du syndic peut être déguisée dans les frais divers(le placement des fonds sur un compte rétribué
Vous plaisantez j'espère. Donnez une démonstration chiffrée....
Citation :
etc...).
C'est quoi, les et caetera?
Pour ma part, je pense que les frais cachés sont dans trois postes:
1/ Facturation de tenue de carnet d'immeuble, de frais lors d'entrée et de sortie, facturation parfois abusive de frais de photocopies
2/ Facturation de frais de 3% sur les travaux dépassant un certain montant
3/ Rétrocession sur marchés par artisans.
Votre problème à vous est que vous allez 'décrouvrir' que les photocopies ne sont pas gratuites, que votre téléphone personnel est utilisé par la copro, et que vous dépensez beaucoup en timbres.
Votre second problème est que en cas de travaux, vous allez faire appel a un architecte facturant entre 9 et 12% des montants des travaux.
Votre troisième problème est que vous allez 'découvrir' que tenir une comptabilité n'est pas facile, et que vous allez devoir d'une façon ou d'une autre sous-traiter pour un coût non négligeable, lequel cout n'a pas été voté en assemblée génrale:
Sueurs froides en perspective lorsque vous allez découvrir ce que le comptable va vous demander.
Attention donc à ne pas transformer une idée généreuse en piège que vos copros ne vosu pardonneraient pas. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 23 mars 2008 17:37:22 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 17:52:06
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Bonjour,
Toupi971 ne parle pas de l'admistrateur provisoire
auquel la copropriété va avoir à faire face en
attendant ses bons et loyaux services de syndic non
professionnel à la vocation bien tardive dans cette
"copropriété en difficulté".
Sait il au moins de quoi il s'agit ? |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 13:12:30
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Bonjour à tous et toutes,
En réponse aux posts précités, le fait de mentionner les différents postes d'une possible rémunération déguisée et la preuve même qu'elle existe, bien que je conçois que la facilité est le syndic professionnel.
Pour répondre à la rémunération je vous cite la revue "le particulier" n° 1019 du mois de décembre 2007 p.59 :"...la copropriété peut aussi décider de lui allouer une indemnité, qui peut être de l'ordre de la moitié de la rémunération d'un syndic professionnel. c'est ce que les associations de copropriétaires conseillent fortement, d'abord par équité, parce que tous les copropriétaires profiteront du travail de l'un d'eux , et surtout parce que gérer une copropriété, même de taille réduite, n'est pas une sinécure".
Concernant les syndics professionnels, ce même numéro précise en p.53 "leurs gestionnaires, le plus souvent des gens jeunes, assez peu formés, restant en place rarement plus de 2 ou 3 ans, ont en moyenne , la charge de 1500 lots de copropriétés chacun".
Ainsi, en quoi le syndic professionnel serait t'il plus performant qu'un copropriétaire?
Pour l'administration provisoire, le passage au TGI est onéreux, je préfère une assemblée générale, puis un délai d'attente de 2 mois après réception des PV par les absents et opposants. A l'issue et sans contestation, le PV est régularisé et le syndic en place.En revanche, en cas de contestation, il sera toujours temps de passer par la voie TGI.
Cordialement |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 16:49:16
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| Alors tout est pour le mieux dans le meilleur des mondes ! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 17:18:31
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C'est marrant, vous n'avez répondu a AUCUNE de mes questions, pourtant purement techniques, comme si cela vous gênait.
Pour un futur syndic, c'est très gênant...
Je conçois bien que 'tout le monde voit l'intérêt d'économiser 200 euros par lot', mais cette seule phrase ne résulte d'aucun calcul, ni d'aucune évaluation et ne constitue en rien une politique de gestion.
A elle seule, et compte tenu de vos non-réponses, et bien que je ne porte pas personellement les syndics pros dans mon coeurs, si j'étais copropriétiare dans mon immeuble, cela m'affolerait.
Il n'y a pas QUE Les émoluments du syndic pour choisir.
En particulier, quand on pense que le syndic, pro ou non, peut récupérer une somme non négligeable par des placements à 2% sur le compte courant d'une copropriété de 7 lots dont le buget annuel doit à tout casser faire 4000 euros, si on suppose que tout le monde paye tout au premier janvier, la copro ou le syndic indélicat vont récupérer 4000 * 0,02% = 80 euros...
Dans la pratique ca va faire trois fois moins. La belle affaire.
Si vous en avez d'autres des comme ça, je suis preneur.... |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 17:23:42
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Citation :
Pour répondre à la rémunération je vous cite la revue "le particulier" n° 1019 du mois de décembre 2007 p.59 :"...la copropriété peut aussi décider de lui allouer une indemnité, qui peut être de l'ordre de la moitié de la rémunération d'un syndic professionnel. c'est ce que les associations de copropriétaires conseillent fortement, d'abord par équité, parce que tous les copropriétaires profiteront du travail de l'un d'eux , et surtout parce que gérer une copropriété, même de taille réduite, n'est pas une sinécure".
Alors c'est très cher.
Il faut ajouter une assurance spéciale pour vous syndic non pro.
Il faut ajouter un comptable a moins que vous ayez des talents de comptable.
Il faut ajouter les couts postaux, d'impressions, de papier, voire de cartouche d'encre, etc... et de facturation de téléphone, etc... |
Festina lente |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 19:37:39
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toupi517,
Qui va convoquer l'AG?
Avez vous un conseil syndical et un RFCS ?( voir doc sur UI)
Puisque vous voulez en prendre à votre aise, croyez vous que les contributeurs du site vont vous suivre plus longtemps? |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 12:37:20
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Bonjour à tous et toutes,
Je ne veux pas entrer en polémique, d'autant plus quand je constate que vous privilégiez les syndics professionnels, c'est à croire que dans les membres de UI, il n'y a que des syndics professionnels qui défendent leurs prérogatives. Par ailleurs, la suggestion du TGI, bien que légale, va entraîner des frais conséquents pour une petite copropriété (7lots). En ce qui concerne la demande d'arguments à Ribouldinge, je pense que les 500 demandes de contentieux transmis en 2007 auprès de la DGC, l'enquête sur les syndics en début d'année par un magazine de la consommation, et les multiples posts sur UI sur les syndics, me permettent de penser qu'il a y des débordements sans être obliger de démontrer de façon mathématique les dérives, difficile au demeurant quant vous savez qu'en matière de comptabilité publique, très encadrée pourtant, les inspecteurs du trésor ont de grandes difficultés à trouver les fraudes.
Enfin, à propos de la comptabilité, je voudrais bien savoir en vérité, les syndics qui respectent strictement à la lettre les textes en la matière (à voir le nombre de posts sur UI).
Enfin, je précise aux membres que je ne suis copropriétaire que depuis fin février 2008 et que ma candidature au syndic de la copropriété se fera en concurrence avec un syndic professionnel, de ce fait qu'ils auront le choix, car je précise que les bâtiments sont très bon état (construction en 2000).
Ma démarche auprès des membres visait simplement à disposer des informations pratiques, c'est là tout l'intérêt d'un forum...
Cordialement |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 14:20:32
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Citation :
En ce qui concerne la demande d'arguments à Ribouldinge, je pense que les 500 demandes de contentieux transmis en 2007 auprès de la DGC, l'enquête sur les syndics en début d'année par un magazine de la consommation, et les multiples posts sur UI sur les syndics, me permettent de penser qu'il a y des débordements
on avis, c'est que vous évitez soigneursement les questions et ne semblez avooir comme seul arguement que 'les syndics pros sont pourris'. C'est peut-être partiellement vrai, mais c'est insuffisant, mais je laisse vos copropriétaires juger, car je vois qu'il ny a pas matière à discussion.
Pour moi, le gros avantage d'un syndic non pro, c'est qu'il habite sur palce, est disponible et motivé. Il passe plus de temps surla copro qu'un syndic pro qui doit faire du business. C'est à ces conditions que je voterais pour un syndic non porfessionnel.
A la moitié du salaire d'un pro, sauf s'il s'agit d'un comptable doublé d'un bon négociateur, je ne voterais pas pour un syndic non pro. |
Festina lente |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 16:30:42
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toupe :
"Je ne veux pas entrer en polémique, d'autant plus quand je constate que vous privilégiez les syndics professionnels, c'est à croire que dans les membres de UI, il n'y a que des syndics professionnels qui défendent leurs prérogatives."
Bien sur que non !! Mais comprenez, si c'est possible, que l'absence de réponse aux questions posées par ribouldingue ne va pas dans votre sens ....
Pour autant, j'estime que la gestion d'un syndicat de copropriétaires incombe en tout premier lieu aux copropriétaires eux mêmes, dans une gestion sous forme "syndicat coopératif", seule forme collégiale et sécurisante pour tous.
La gestion par un syndic "non pro" solitaire ne devrait être qu'exceptionelle ou réservée aux toutes petites copropriétés.
Quant à la gestion par un tiers au syndicat, je parle ici bien sur des syndics "pro" (qui sont avant tout des entreprises commerciales, il ne faut pas l'oublier), elle ne devrait être qu'à la marge, dans des situations très particulières !
Ceci dit, il faut dénoncer cette idée qui veut que la gestion par les copropriétaires n'a comme fondement QUE les économies, la réduction des charges !
Pour ma part, je dénonce cette position, qui n'a rien à voir ici !
La finalité de la gestion d'une copropriété c'est :
- de faire des économies, de dépenser moins ?
- de valoriser le patrimoine commun par une gestion de proximité interessée, pour un "plus" partagé même s'il en coute un peu ?
Autrement dit, est-ce le rapport "qualité-prix" qui doit être mis en avant ... ou uniquement les économies envisagées ?
C'est cela le fond de la question !
C'est pourquoi, même si l'on peut discuter de l'approche faite par toupi, j'estime que la gestion d'un syndicat de copropriétaires ne doit JAMAIS être "gratuite", qu'un syndic "non pro" doit être rémunéré, au besoin au même niveau qu'un syndic dit "pro". (pourquoi 1/2, sur quel fondement ??? )...
Ici, je trouve anormal que le pdt-syndic d'un syndicat coopératif ne puisse être réunéré : au nom de quoi ?
L'idée que l'on désigne un syndic "non pro" uniquement par soucis d'économie, et qu'il n'a pas à ramener sa fraise pour réclamer 3€50 alors qu'il travaille pour le bien de la collectivité est un peu minable, réductrice .. |
Edité par - gédehem le 25 mars 2008 16:32:49 |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 18:40:20
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Bonjour,
Faisant suite aux deux posts ci-dessus, mes posts ne visent pas à mettre tous les syndics pro dans le même panier, mais il ne faudrait pas se voiler la face. 1500 lots en moyenne par un gestionnaire professionnel, son intérêt se dirigera à l'évidence vers les grosses copropriétés, et le temps consacré à notre petite copropriété ne sera que le temps disponible, alors effectivement entre syndic pro et non pro, je vous laisse la conclusion, même si je suis d'accord avec vous que seul le critère purement économique n'est pas en soi suffisant.
Cependant, dans une petite copropriété récente (2000), avec 7 lots et 4 copropriétaires présents, sans travaux majeurs, il va de soi que ce sont les charges courantes qui vont peser sur les copropriétaires. Entre 1600 euros pour un syndic pro et 800 euros (tous frais inclus) pour un syndic non pro, vous pensez vraiment que les copropriétaires, tous bailleurs, vont choisir la voie la plus chère. Cela sera différent dans cinq ou six ans.
En ce qui le montage du syndic coopératif, le CS doit être au minimum de 3 et encore faut-il que les personnes soient motivées. Faisant suite à la revue mentionnée ci-dessus, la personne président-syndic est revenue sur un aspect plus traditionnel syndic/cs.
Je constate aussi que mes interrogations sur le respect de la comptabilité par le syndic demeurent sans réponse.
Cordialement
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 19:03:44
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| ne pas oublier que le syndic non pro......doit déclarer cette somme en revenus et payer des charges en profession libérale...... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 00:23:02
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"...et payer des charges en profession libérale.."
Bien sur que non, n'étant pas une "profession libérale", laquelle est définie ! N'est pas "libéral" qui veut ! .
la rémunération d'un syndic "non pro" s'inscrit dans les BNC comme précisé par Etaspak, revenus imposables, bien entendu, comme tout revenu d'où qu'il vienne ! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 10:58:48
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Si les copropriétaires de cet immeuble (dont une partie
est non résidente) ont attendu 8 ans pour régulariser-peut être- une situation catastrophique,attendons de recevoir
d'autres nouvelles plus rassurantes.
Meilleurs voeux... |
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toupi971
Contributeur senior
80 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 13:31:21
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Bonjour,
Les copropriétaires ont attendu près de 8 ans tout simplement parce que l'immeuble est en bon état, l'Etat paie régulièrement les loyers et ils défiscalisent en Girardin pour 5 ans (fin en 2006).
Cela va sans doute permettre à quelques copropriétaires de vendre dans les prochaines années et sans syndic, cela va être difficile à partir du moment ou les travaux importants seront à faire. J'ai relancé la nécessité d'un syndic en début mars avec les copropriétaires présents, mais visiblement à ce jour, sans grand résultat probant(contact avec le faisant fonction de syndic). De toute évidence, j'écrirais aux différents copropriétaires pour qu'une assemblée informelle se forme, mais je n'hésiterais pas si je constate que rien n'est fait de saisir le TGI. Les copropriétaires (moi-inclus)risquent donc de payer cher la mise en place d'un administrateur provisoire. Quand au conseil syndical, je pense qu'étant donné le peu de personnes intéressées, cela va être difficile. C'est pour cela, je ne suis pas sur que la proposition du syndic professionnel sera retenue. Je pense même qu'ils laisseront en l'état, la situation.
En conséquence, il y a lieu de remonter un véritable syndic, professionnel ou non.
Cordialement. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 19:20:08
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jb26,
Cette affirmation n'engage que vous !
Un conseil syndical est obligatoire.Les conseillers peuvent, le cas échéant, être désignés par voie judiciaire.
Par contre ,l'assemblée générale peut décider de ne pas avoir de CS sous pretexte qu'il n' y a que 7 lots.Sans CS il n'y plus de contrôle et de surveillance du syndic, pro NP ou bénévole !
Lisez l'art 21 L/65 et les commentaires des doctrinaires et la jurisprudence y relative ! |
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