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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
 Posté - 23 mars 2008 : 16:53:06
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J'aimerais savoir s'il est légal d'accorder un PC valant division alors que la totalité fera l'objet d'une vente à la même personne (même morale). Ne faut-il pas qu'il y ait des acquéreurs différents ? (On parle de division en propriété ou en jouissance dans le CU)
Dans ce cas précis, un contrat de réservation a été signé, par lequel l'acquéreur du terrain (le promoteur et pétitionnaire), qui va réaliser 2 bâtiments distincts (collés) s'engage auprès du groupe Immobilier 3 F à lui en réserver la vente.
Dans le projet soumis à PC, le promoteur parle d'un bâtiment de logements sociaux pour le compte d'un opérateur social (sans doute un sous-groupe régional du groupe Immobilier 3 F -je préfère ne pas dire le nom-), et d'un bâtiment de studios pour étudiants, mais il reste muet sur l'acquéreur, alors que le contrat de réservation accompagnant un contrat de vente du terrain ne laisse aucun doute sur le fait que le groupe Immobilier 3 F se réserve la totalité du projet.
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Edité par - cho le 23 mars 2008 16:56:41 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 19:38:29
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| dans un PC valant division, il y a un plan de division avec une division en au moins deux parcelles baties distinctes : est-ce le cas ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 20:15:44
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| Oui, il y a un plan de la parcelle, avec une ligne de séparation, sur laquelle sont accolés les deux bâtiments, qui sont donc mitoyens. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 23:11:19
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| le pc aurait il été refusé sans division ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 08:51:52
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Citation :
Originally posted by Emmanuel WORMSER
le pc aurait il été refusé sans division ?
Il aurait dû l'être, incontestablement. En effet, tout comme le premier PC annulé (mais pour d'autres raisons), il comporte une grosse irrégularité au regard du POS, qui stipule dans son article 3 que "chaque terrain ne peut disposer que d'un seul accès charretier" (un accès supplémentaire est possible, avec précisions, pour plus se 50 places de stationnement, mais dans le projet en question il y en a moins de 40). Ici bien sûr, il y a deux accès charretiers, qui font chacun entrée et sortie (ils sont rapprochés, et il y aura bien sûr des problèmes, mais pour l'instant il est question de légalité, et non de faute d'appréciation).
Il m'est venu à l'idée que cette demande de division était pour contrecarrer cette disposition : en effet, les services instructeurs peuvent peut-être considérer que bien que dans un demande de PC valant division les règles de l'urbanisme s'apprécient avant la division, ces principes sont valables surtout pour les questions de densité et d'implantation, mais pas pour l'article 3 régissant les accès. (ce serait bien sûr contestable)
D'autre part, il me semble avoir lu quelque part, écrit par vous, que l'on ne pouvait diviser son terrain si l'on restait propriétaire de la totalité. Mais peut-être vous ai-je mal lu ? Là bien sûr le promoteur ne reste propriétaire de rien, puisqu'il vend la totalité, mais à la même personne.
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Edité par - cho le 24 mars 2008 12:15:21 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 16:05:46
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Je viens de lire que le plan de division devait être produit par un géomètre expert. Or, dans ce cas précis, le plan de division a été fait par l'architecte du projet ( sûrement, si ce plan était l'oeuvre d'un géomètre, son nom et son cachet apparaîtraient dessus ?)
Mais cependant, l'article R 431-24 dit seulement : "le dossier de la demande est complété par un plan de division", sans préciser qui doit l'établir. |
Edité par - cho le 24 mars 2008 16:33:25 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 21:31:55
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si votre PLU ne prévoit qu'une entrée charretière par terrain assise d'un projet, les dispositions combinées du R123-10-1 et R431-24 font que, à moins que le PLU n'ait prévu ce cas très spécifique, le projet ne peut disposer que d'un seul accès sur le domaine public, commun aux deux -ou plus- parcelles issues de la division à réaliser.
vous avez donc à mon sens deux moyens d'agir :
*parler de fraude et de détournement de procédure : vous avez la preuve qu'il n'y aura pas de division à l'issue du projet et le PC valant divsion n'a été mis en oeuvre que pour contourner une règle du PLU ;
*parler d'illégalité du PC, au titre du L123-10-1, le PC ne devant faire état que d'une seule entrée charretière
et vous pouvez même combiner les deux moyens en expiquant que non seulement il y a fraude mais encore, ne serait-elle pas retenue, l'artifice employé ne permet pas de rendre le PC régulier...
une fois encore, un bon avocat serait bienvenu. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 08:43:52
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il y a quelque chose qui m'échappe dans le fonctionnement de ce PC valant division. Une fois accordé, la division ne se fait donc pas automatiquement ? Le dossier, une fois le permis accordé, est-il donc analysé une seconde fois pour voir si la division cadastrale va être effectuée ?
Ou alors, s'il n'y a pas de seconde phase, n'est-il pas clair que la "fraude" a bénéficié de la complicité des services instructeurs ? Si le plan de division doit nécessairement émaner d'un géomètre expert, (est-ce bien le cas au fait ? ) alors il est clair que la mairie savait bien ....
Ou alors, les services instructeurs devraient-ils dire : "Nous accordons le permis, mais nous refusons d'en faire un permis valant division" ?
En tout cas, je n'ai rien vu de tel dans le dossier, mais cela ferait partie de pièces qu'on ne m'a pas montrées ....
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Edité par - cho le 25 mars 2008 08:49:36 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 08:48:39
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il n'est pas analysé une deuxième fois au titre d'une seconde autorisation de diviser.
sa conformité n'est en revanche accordée qu'à l'issue de l'opération, donc après la divisionµ... à moins qu'il n'ait été -le PC, pas le terrain- divisé en deux opérations distinctes...pendant la durée de l'opération. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 09:46:03
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Citation :
Originally posted by Emmanuel WORMSER
il n'est pas analysé une deuxième fois au titre d'une seconde autorisation de diviser.
sa conformité n'est en revanche accordée qu'à l'issue de l'opération, donc après la divisionµ... à moins qu'il n'ait été -le PC, pas le terrain- divisé en deux opérations distinctes...pendant la durée de l'opération.
C'est compliqué, mais il n'est peut-être pas nécessaire que je me penche sur cette question ...
Mais j'avais édité mon post précédent et vous n'avez pas vu ma question. Est-il absolument impératif que le plan de division soit effectué par un géomètre expert ? Car si oui, alors il y a clairement une faute de la part des services instructeurs ...
D'autre part, je vous recopie les propres termes du pétitionnaire, car je trouve qu'il y manque (volontairement ? ) quelque chose;
"Le programme que nous avons étudié est double :
1- d'une part, la construction de( ...) logements locatifs pour le compte d'un opérateur social (nom donné),
2- d'autre part, la réalisation de (...) studios, destinés à des étudiants.
Rien de plus sur ces studios pour étudiants....
Mais dans le contrat de réservation, c'est bien l'opérateur social qui se réserve tout le projet...
Malgré tout je dois dire que je ne suis pas en possession des copies du dossier imprimé sur formulaire. ESt-ce qu'il devrait m'en apprendre plus ? En ce cas je retourne à la mairie ...
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Edité par - cho le 25 mars 2008 09:49:07 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 09:50:16
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Cho,
une fois encore, nous dépassons ce qui peut être fait sur un forum.
ici, vous ne trouverez que des pistes à fouiller !
rien n'empêche de soulever un pb de forme -l'histoire de la signature du géomètre expert par exemple-... mais la question de fond est beaucoup plus efficace : un simple rectificatif permettra de corriger le pb du plan alors que la mise en cause des accès peut empêcher la réalisation du projet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 10:29:57
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Oui, sans doute, une signature après coup est possible....
Bon, merci pour cette très bonne analyse de la situation.
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 13:32:02
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Je poste ici, mais à regret ...
Je dis à regret, car tel n'est pas le projet que je conteste, qui comprend deux ouvertures, faisant chacune office d'entrée et de sortie. Mais ma question me vient suite à une constatation que j'ai faite dans des constructions en cours dans ma zone.
Mon POS prévoit un seul accès charretier par terrain.
Un projet qui présenterait une entrée et une sortie charretières à deux points différents de la construction satisferait-il à la condition énoncée ?
Autrement dit, une entrée est-elle un accès ? (sachant que le POS parle d'accès à une voie publique ou privée)
Du point de vue de la fluidité du trafic, une entrée et une sortie distinctes, c'est beaucoup mieux.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 14:35:37
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c'est beaucoup mieux pour les habitants mais cela augmente le nombre de zones à risque sur la voie publique, notamment pour les piétons, donc votre POS l'interdit clairement.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 17:33:17
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Citation :
Originally posted by Emmanuel WORMSER
c'est beaucoup mieux pour les habitants mais cela augmente le nombre de zones à risque sur la voie publique, notamment pour les piétons, donc votre POS l'interdit clairement.
Je ne suis pas convaincu, à moins que l'unique entrée/sortie soit assez large pour pemettre l'entrée et la sortie en même temps.
Dans mon cas particulier, ce sera une voiture en travers du trottoir, dépassant peut-être même sur la voie publique, qui restera coincée parce qu'un autre véhicule est en train de tenter de sortir, et donc des piétons obligés d'emprunter la chaussée pour passer. L'ouverture en effet ne mesure que 2,50 de large. Certes une fois le portail franchi, la largeur atteint 5 m, mais avec des véhicules garés sur le côté, qui lors de leurs manoeuvres obstrueront cet espace.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 21:01:36
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| alors allez convaincre vos élus que la règle est mal rédigée et doit prévoir un dégagement après portail pour permettre le croisement des véhicules en cas d'habitat collectif. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 16:28:10
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Je reviens au coeur même du problème, c'est-à-dire un PC valant division accordé, alors qu'il semble qu'il n'y ait qu'un seul acquéreur du projet.
Dans un mémoire fort intéressant de juin 2006 (soit avant la réforme) intitulé
Divisions foncières et procédures de réalisation des opérations immobilières complexes
j'ai lu la chose suivante :
" l'arrêté [de délivrance du PC] comporte le visa de l'article R421-7-1 et un article rédigé ainsi : le présent permis de construire vaut autorisation de procéder à la division parcellaire, en application de l'article R421-7-1 du Code de l'urbanisme [page 42]."
L'arrêté en question ne cite pas cet article. Je sais qu'il y a eu la réforme en octobre dernier, mais le précédent permis accordé avant ne le mentionnait pas non plus. Je n'ai retrouvé aucun équivalent de cet article R421-7-1, qui semble avoir complètement disparu (où c'est moi qui ne sais pas me servir de Légifrance !)
Toujours est-il que l'arrêté mentionne seulement:
- vu le CU et notamment les aricles L421-1 et suivants
- " " " " " " " " " " " l'article R421-1 relatif aux constructions nouvelles ....
Est-il possible que le PC ait été accordé sur la base d'un permis simple ?
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Edité par - cho le 16 avr. 2008 16:30:42 |
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laremi
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 11:01:24
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Bonjour,
Je vois avec grand intérêt que les problèmes d'application du permis valant division posent un peu partout en France les mêmes problèmes. Si l'on ne peut être rassuré, on est au moins récoforté de savoir que nous ne sommes pas les seuls à soufrir.
Pour ma part, j'ai un souci sur le devenir du PVD.
Un de mes clients à déposer un PVD pour 3 maisons sur un même terrain. Permis obtenu, et avant la réalisation des travaux, il souhaite individualiser les permis et procéder immédiatement à la division du terrain et au transfert partiel du permis.
Le notaire semble très embété par une telle procédure et considère que nous sommes dans le cas typique d'un détournement de la procédure sur les permis d'aménager, et à ce titre refuse de procéder à la vente. En ce point, il semble en accord avec les recommandations du CRIDON.
Pour ma part, je considère que la vente peut avoir lieu, individualisant ainsi les permis et les unités foncières conformément au plan de division joint lors de l'instruction du permis. En revanche, la conformité ne pourra être délivrée qu'à l'issue du total achèvement de la totalité des travaux prévus lors du dépot du permis d'origine, les différents bénéficiaires du permis ainsi réattribués devenant conjoint et solidaire dans sa réalisation.
Pouvez vous confirmer mon analyse ou m'indiquer les éléments pouvant faire l'objet de recours?
PAr avance, merci pour votre réponse. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 11:47:06
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je confirme absolument et totalement : le PCVD est divisible et transférable.
le ministère le confirme sans détour dans ses questions-réponses.
c'est sur les aménagements communs qu'un problème peut se rencontrer, l'administration pouvant exiger que lesdits aménagements soient réalisés avant division/transfert du PCVD, ou du moins que leur réalisation soit clairement prévue dans l'opération. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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erod
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 20 nov. 2008 : 10:37:03
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je procède depuis le premier octobre 2007 à de telles opérations.
Le CRIDON LYON est effectivement réfractaire au PVD,mais j'ai trouvé un notaire sachant analyser les règles du 431-24 qui accepte de passer les actes.
par contre on s'interroge :
-quelle est la garantie du paiement des divers impots ,en autre TLE si un des destinataires d'un permis partiel refuse de règler.Les autres destinataires des permis sont solidaires ?
-la conformité des travaux VRD ne pouvant etre donnée qu'avec la conformité des constructions ,comment garantir les acquéreurs,j'ai un début de réponse en sequestrant la somme chez le notaire ou en vendant travaux de vrd terminés.
-si une des constructions pour un motif quelconque est interrompue pendant plus d'un an le permis initial est annulé .Que ce passe-t-il pour le devenir du projet? |
erod |
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azertyazerty
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 11 déc. 2008 : 19:33:30
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excellentes questions d'erod, que je me pose moi même, et bien d'autres surement...
- qu'en est-il du 2ème paiement de la TLE si le transfert partiel intervient entre les 2 versements ? (le bénéficiaire du PC initial, qui ne l'est plus après tranfert, peut-il se faire rembourser ? Si oui, par qui : le nouveau bénéficiaire, l'administration ?).
- et surtout, une fois le transfert partiel opéré, cela constitue-t-il un droit unipersonnel et distinct, ou bien le PC transféré est-il toujours lié au PC initial ? (il semble sur ce point que le Conseil d'Etat et le Cridon ne soient pas d'accord ?)
- s'il s'agit bien d'un droit unipersonnel et distinct du nouveau bénéficiaire, celui-ci pourrait donc déposer un nouveau PC sur l'assiette du PC transféré et annuler la partie tranférée du PC initial ??
Tant de questions...
Si vous pourriez éclairer ma lanterne... |
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PC valant division et un seul acquéreur. Légal ?
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