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carlom84
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 26 mars 2008 : 09:49:48
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Bonjour,
J'ai acheté il y a un an un studio étudiant sur aix en provence de 19 m². Je suis sous un bail commercial car résidence de services (petit déj', femme de ménage, etc..), le bail de 9 ans se termine le 30 septembre 2008. Je souhaite vendre ce studio car j'ai une autre opportunité pour acheter l'appart où je vis actuellement à un prix défiant toute concurrence (mais ça on s'en fout). J'ai donc mis le studio en vente à 100000€ car situé en centre ville d'aix en provence dans une résidence étudiante proche fac. Je me suis rendue compte que l'agence qui le gère me cache bcp de choses comme le loyer réel et les coordonnées du locataire. Pourquoi? Je ne sais pas.
Il se trouve donc que le loyer est de 544 € cc que je ne perçois que 330 € / mois du loyer. Je paie donc un crédit de 540€ / mois et si je le gérai moi même je n'aurais rien à sortir. Est-ce qu'en résiliant le bail commercial je fais bien? Comment le gérer moi même si je ne l'ai pas encore vendu? Est-ce éventuellement la raison pour laquelle je n'arrive pas à le vendre? Car en fait je me dis que si je résilie le bail commercial je pourrais laisser l'opportunité au futur acquéreur de le louer lui même ou pas. Par contre cette même agence m'a expertisé le studio à 63000€ comment est-ce possible alors que je l'ai payé 70000? Des agences m'ont contacté pour me dire qu'ils étaient intéressés pour le vendre et m'ont toutes dits que j'étais dans les prix.
De plus l'agence m'a fait savoir que si je résiliai le bail je devrais payer des indemnités d'éviction. Pourquoi? Sachant que mon but n'est pas de dégager le locataire mais de toucher directement les loyers sans passer par une agence.
Je dois avoir de grosses lacunes dans ce domaine je crois, pourriez vous m'aider s'il vous plait?
Merci d'avance pour vos réponses.
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CAROLE |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 12:31:24
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| avez vous relu les clauses de votre bail commercial? |
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carlom84
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 26 mars 2008 : 19:37:20
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oui et clause résolutoire il y a la présence du preneur de réprésenter le mandat lors des assemblées de copropriétaires et l'éxecution par le mandataire de son mandat. Voilà enfin rien en ce qui concerne une éventuelle résiliation du bail à son terme et rien sur la reconduction tacite de celui ci. (bail commercial en application du décret du 30 09 1953 et des textes subséquents de biens immobiliers nus dans une résidence meublée de services)...
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CAROLE |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 06:22:26
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Ces "résidences services", c'est un domaine auquel je ne connais pas grand chose, voire rien, mais j'ai compris une chose : il ne faut pas considérer que cela fonctionne comme le "monde ordinaire".
Vous êtes donc copropriétaire d'un studio ==> là vous êtes encore dans le monde ordinaire. Mais vous entrez dans le cas particulier parce qu'il s'agit d'une résidence services.
Vous avez un contrat de bail commercial avec une société qui n'occupe pas les lieux et qui s'occupe de faire occuper les lieux par des "locataires". Ces locataires ne sont pas en location ordinaire mais il ont un bail qui ressemble à un bail ordinaire meublé. Si leur location n'est pas ordinaire, c'est qu'ils paient en supplément les services (petits déjeuners, femme de ménage...). Si vous percevez 330 € par mois alors que l'occupant paie 540 € par mois c'est que la différence paie les services et la gestion. Et les charges de copropriété ? qui les paye ?... Percevez-vous 330 € "nets" ou diminuez-vous ce "rapport locatif" par le versement de charges de copropriété ?
Dans ce type de résidence, vous ne pouvez pas forcément "gérer vous mêmes". Dans certaines, c'est possible et fort compliqué car vous ne pouvez "gérer vous-mêmes" que la partie "loyer" et vous êtes forcément membre de l'organe de gestion des services puisque son principe est collectif. Dans d'autres cas, vous êtes obligés de passer par l'organe de gestion qui a tout verrouillé, ce qui veut dire que l'organe de gestion, c'est à dire votre locataire commercial est obligatoirement le locataire commercial de tous les logements.
Comme j'ai dit, je n'y connais rien en ce domaine mais j'essaie de comprendre et j'en suis arrivé là dans la quête de compréhension.
Passons maintenant au volet "bail commercial". La première caractéristique d'un bail commercial est sa difficulté à le rompre à l'initiative du propriétaire : on appelle cela la propriété commerciale. Votre bail se termine le 30 septembre 2008, ce qui implique, si je compte bien, que vous avez éventuellement une "fenêtre" jusqu'au 30 mars 2008 pour le dénoncer car les délais de préavis les plus courants sont de 6 mois ! Chaud, il reste peu de temps. Et, il est exact que même si vous avez la possibilité de résilier dans les conditions prévues au bail à chaque échéances de 9 ans avec généralement 6 mois de préavis (mais vous avez intérêt à contrôler la clause qui peut prévoir un préavis plus long), vous pouvez être contraint à verser une indemnité d'éviction dont le calcul est compliqué et, généralement, le calcul passe par la case tribunal.
Vous avez donc tout intérêt à vendre "avec le bail"...
Et voilà pourquoi votre bien a perdu de la valeur ! Vous l'avez acheté à 70 000 € parce qu'il avait un bail proche de l'échéance, ça donne de la valeur. Maintenant, puisqu'il faut un peu de temps pour aboutir une vente, le bail est considéré par un acheteur comme en début d'échéance, le bien perd de sa valeur, sauf si vous réussissez dans les 3 jours à venir à faire un sans faute pour le résilier. Votre "expertise" est faite par votre locataire, ce n'est pas une expertise, c'est son estimation. Il a tout intérêt à annoncer "bas". Il se peut quand même que, même si votre bien est "plombé" par le bail commercial, il ait un peu plus de valeur.
Vous en voulez 100 000 €, vous en voulez sans doute un peu trop. En 1 an, votre bien n'a pas pu prendre autant de plus value car vous l'avez acheté 70 000 €, d'autant qu'il n'est pas à sa meilleure période par rapport aux échéances du bail, sauf si vous lui redonnez de la valeur par la résiliation, mais je l'ai déjà dit, réussir cela dans les 3 jours qui vous restent dans le meilleur des cas ==> rêvez pas.
Les autres agences qui vous ont dit que vous étiez dans les prix ==> ben voyons, ils veulent un mandat... ils vous disent ce que vous avez envie d'entendre et après, ils sauront vous expliquer qu'il faut revoir vos prétentions à la baisse.
Ca, c'était ce qu'on peut vous dire sur la toile, sans avoir pu lire votre acte d'achat ni votre bail. Sincèrement, votre cas est complexe. Vous avez tout intérêt à vous entourer d'un vrai juriste pour examiner votre dossier. Pas les agences qui, tant que vous n'avez pas donné mandat, ne vous montrent que leur côté commercial, et qui ne sauront pas forcément toutes vous guider correctement côté juridique après vous avoir verrouillé côté commercial. Interrogez votre notaire. C'est lui qui saura vous éclairer à moindre coût, voire gratis...
Tout savoir gratis pour bien gérer votre cas, pas évident. Il y a des moments où on devient obligé de payer l'information. Là, gratis, par la toile, la seule chose qu'on peut vous apporter, c'est de quoi vous permettre de comprendre que ces résidences services et ces baux commerciaux qui y sont associés ne fonctionnement pas du tout comme une propriété dans une copropriété ordinaire avec un bail de location ordinaire meublé ou pas.
Allez lire les discussions sur le sujet "feuille à feuille", c'est un peu différent car il s'agit de locations touristiques, mais c'est un peu ce principe de "bail commercial" situé en intermédiaire "incontournable". Attention, ne prenez pas peur, car ce qui est dénoncé pour feuille à feuille, c'est qu'ils sont en cessation de paiement ! J'espère que votre gestionnaire à vous est en bonne santé de gestion. |
seborga1 |
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carlom84
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 09:12:36
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merci pour tous ces renseignements. Pour répondre à votre question des loyers que je perçois, ils ne sont pas nets, je paie en plus les charges de copropriété et bien évidemment la taxe foncière. C'est sûr niveau rentabilité, on est peut-être loin du compte. C'était ma première acquisition et j'en étais fière. Malheureusement, les 70000 € que j'ai payé pour le studio n'ont pas suffit il a fallu que je fasse un crédit de 82000€ (frais annexes notaires, agence,...). Je ne cherche pas à me faire de l'argent sur ce studio, simplement je veux rembourser mon crédit, payer les différentes choses afférentes à une vente de bien (taxe plus value, main levée d'hypothèque, reversement de tva, remboursement du crédit et frais de remboursement anticipée). De plus, pour ma future acquisition, le vendeur est mon patron et il me fait un bon prix sauf que la condition est qu'à la vente du studio il récupère 10000€. Alors vous comprendrez que dans ma poche il n'y aura que dalle. C'est pour cela que 100000€ me semblait "raisonnable".
Par contre d'après mes renseignements, la résidence a été construite en 1999 et donc c'est un premier bail. Et pour chaque premier bail il est obligatoire de le mettre à 9 ans ensuite sans clause particulière ou réaction de ma part il est reconduit tacitement par période triennale.. (mais je n'en mettrai pas ma main à couper, ce sont des infos que j'ai glâné sur le net). |
CAROLE |
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ceres
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 28 mars 2008 : 18:12:11
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Bonjour,
Apparemment, vous avez été peu ou mal renseignée sur votre investissement, qui par ailleurs est un excellent investissement, mais tout dépend des objectifs. Le studio en résidence avec services para hôteliers est un "mix" d'investissement immobilier et de pur produit financier: vous achetez un produit de placement assorti d'un emplacement géographique, en quelque sorte. Puisque le logement ne peut être ni occupé ni loué directement par le propriétaire, sa valeur repose uniquement sur le rendement locatif. Ce sont l'emplacement (gage de certitude du bon remplissage et de la viabilité de l'exploitation) et la qualité de l'exploitant qui vous garantissent une revalorisation du logement qui suit l'augmentation du loyer (selon les termes du bail, les modalités d'indexation diffèrent). Il faut donc vous orienter vers des clients "investisseurs", et exclure les acquéreurs qui comptent occuper le studio ou le gérer eux-mêmes. Si les agents immobiliers vous ont indiqué qu'à 100 000 € vous êtes dans les prix du marché, méfiez-vous, ils n'ont pas étudié la question. Un studio pris à bail à 100 000 € HT, ça ne se vend pas (sauf si loyer exceptionnellement élevé). Quant à mettre fin au bail, il vous en coûterait:
- reversement de la TVA récupérée à l'achat initial (1/20ème par année manquant pour atteindre les 20 ans de détention du bien)
- et indemnité d'éviction (jusqu'à 3 ans de loyer "locataire" (celui que paie l'étudiant) !
L'autre solution: revendre le logement avec le bail commercial, il y a de la demande pour ce type de produit. |
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fabriceh
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 00:09:25
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Bonjour,
Je suis confronté au même problème, avec un bail arrivant à échéance en Septembre, que je ne souhaite pas renouveller car je veux aussi vendre le studio. Je l'ai acheté en 2000, à 67000 Euros HTVA. La société de location l'évalue à 73000 Euros, ce qui me semble très en dessous du marché, pour un studio qui pourrait être libre de bail.
Avez vous pu aboutir dans votre démarche? Si oui, comment? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 janv. 2009 : 09:56:15
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Oui, mais le non renouvellement du bail par le bailleur donne en général droit a compensation envers le locataire, et cela peut représenter jusqu'à plusieurs années de chiffre d'affaire (donc calculé au loyer du locataire, pas à celui que vous recevez par exemple dans votre cas). C'est l'indemnité d'éviction.
Un bail commercial n'est pas un bail d'habitation, et on a tendance a penser en général que le jour ou un locataire entre dans votre logement loué commercialement, celui-ci de facto perdu une grosse partie de sa valeur (grosso modo signifiant jusqu'à 50%).
Il est toalement illusoire de penser que
Studio loué par Bail = Studio loué par bail 1989 |
Festina lente |
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résiliation bail commercial?
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