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 Sujet  |
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highston
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42 réponses |
 Posté - 27 nov. 2008 : 13:24:52
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Bonjour.
Je suis propriétaire d'un studio dans une résidence avec service que je loue à Lamy résidences (bail commercial se terminant le 31/08/2012).
Je reçoit ce jour, 27 novembre, un avenant au bail ( à retourner signé)signalant qu'à compter du 1° octobre 2008 le loyer sera révisé de 100% de l'IRL! L'indice de base étant celui du T1 2007.
Je n'y connais pas grand chose, cependant:
- est-il possible de faire un avenant au 26 novembre modifiant un calcul qui porte sur des mois écoulés et donc théoriquement facturés au prix de l'ancien bail?
- est-il légal, c'est un bail commercial, de prendre l'IRL et non l'ILC?
Le plus délicat est de mentionner que ces documents (surtout leur retour signé) est important pour le bon versement des loyers!
Ce qui sous-entend pas de retour des documents signés, plus de loyers...
Merci.
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quelboulot
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6445 réponses |
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highston
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 18:54:01
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Oui, l'ICC est bien l'indice de référence porté sur le bail initial.
Le courrier Lamy précise que "la loi de modernisation de l'Economie stipule que l'indice de révision choisi devrait être en relation directe avec l'objet de la convention ou avec l'activité d'une des parties, ou, à défaut, de mettre en place l'ILC.
Dans notre cas cet indice doit être en relation avec notre activité d'exploitation de résidences avec services pour votre compte"
Il n'est donc pas incohérent de vouloir choisir l'IRL qui bien sûr est beaucoup plus avantageux pour eux.
Ce qui est amusant c'est que le "devrait être en relation" de la loi se transforme en "doit être en relation" dans le courrier de Lamy.
Il s'agit bien sûr d'une tentative de passage en force. Et comme je le signale dans le post précédent ce qui est encore plus gênant est que l'avenant aurait une valeur rétro active, puisqu'il s'appliquerait au paiement du loyer du trimestre en cours, au premier octobre!
Ce qui me heurte est d'être mis devant le fait accompli, sans aucun dialogue, assorti d'une menace; "nous insistons sur le fait que ces documents sont importants pour l'édition des factures (...) ainsi que pour le bon versement des loyers"
Il est tout de même évident qu'un réajustement est obligatoire à défaut de mettre un jour la santé financière des gestionnaires de résidences services en péril; les loyers qu'ils touchent sont indéxés sir l'IRL et ils continueraient à payer un loyer sur l'ICC avec plusieurs points d'écart chaque année, je crois.
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Edité par - highston le 28 nov. 2008 20:55:06 |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 20:11:26
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| vous n'avez aucune obligation à établir un avenant avec votre locataire commercial! |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 20:31:40
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Votre réponse correspond à ce que je subodorais ! 
Mais pourquoi donc vouloir faire dans la compassion envers le groupe Lamy lorsque vous écrivez Citation :
Il est tout de même évident qu'un réajustement est obligatoire à défaut de mettre un jour la santé financière des gestionnaires de résidences services en péril; les loyers qu'ils touchent sont indéxés sir l'IRL et ils continueraient à payer un loyer sur l'ICC avec plusieurs points d'écart chaque année, je crois.
Laissez donc "la santé financière des gestionnaires de résidences services en péril" se "démerd.r" car en ce qui concerne le groupe LAMY? comme d'autres, ils ne s'intéressent pas particulièrement à la "santé financière" de leurs locataires.
Comme l'écrit Nefer Citation :
nefer Posté - 27 nov. 2008 : 20:11:26
vous n'avez aucune obligation à établir un avenant avec votre locataire commercial!
Un contrat est un contrat...
Et nul ne peut vous imposer d'en modifier les termes sans accord des deux parties... d'autant plus, si vous avez lu le texte donné en lien, que l'ILC n'est pas applicable sauf accord des parties... alors ne parlons même pas de l'IRL...
LAMY s'est royalement "planté", laissez LAMY assumer.
Alors, je vous conseillerais de jouer "les IGNARDS" du style : pourquoi donc voulez-vous modifier les termes du contrat que vous m'avez, VOUS, proposer/imposer lors de la signature de nos engagements réciproques... avec en fin de courrier, une phrase du style... en l'attente je vous demande de vouloir bien procéder au virement mensuel de XXX € tel que prévu au contrat qui nous lie... indexé annuellement sur l'ICC à compter de telle date...
De toutes les façons, comme ils vont "peinturlurer" (pour ne pas employer de terme plus trivial mais correspondant bien mieux à la réalité.  ) 80% de leurs co contractants... ils peuvent bien vous maintenir votre contrat initial qui prévoit une indexation sur l'ICC.
Le jour ou LAMY se prendra les "pieds dans le tapis" de ses placements immobiliers en résidences services, ne vous faites aucune illusion... ils ne paieront plus et, commme d'autre, vous serez gros jean comme devant... alors autant ne pas perdre ce que le contrat vous DOIT AUJOURD'HUI. |
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highston
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 22:34:20
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Je ne vais pas jusqu'à la compassion ... mais jusqu'à la logique.
Il est bien évident que si l'ICC continue à ce rythme il arrivera un jour ou ces gestionnaires ne voudront plus gérer s'ils ne font plus de benef.
Nous serons nombreux à nous retrouver avec des biens sans gestionnaires et bien embêtés.
Je ne vais bien sûr pas signer cet avenant; surtout parce qu'il est présenté de façon brutale et insidieusement malhonnête.
Lamy risque de mettre un certain temps tout de même à se prendre les pieds dans ses investissements immobiliers; c'est tout de même une filiale de la caisse d'épargne qui, de plus, vend ses produits à beaucoup de petits épargnants, confiants, trop confiants effectivement.
Juste pour le fun:
- avec l'ICC le loyer trimestriel que je touche passe à 1080
- avec l'IRL à 1017 ! |
Edité par - highston le 27 nov. 2008 22:53:22 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 22:55:41
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Citation :
Je ne vais pas jusqu'à la compassion ... mais jusqu'à la logique.
Il est bien évident que si l'ICC continue à ce rythme il arrivera un jour ou ces gestionnaires ne voudront plus gérer s'ils ne font plus de benef.
Nous serons nombreux à nous retrouver avec des biens sans gestionnaires et bien embêtés.
Je ne vais bien sûr pas signer cet avenant; surtout parce qu'il est présenté de façon brutale et insidieusement malhonnête.
Lamy risque de mettre un certain temps tout de même à se prendre les pieds dans ses investissements immobiliers; c'est tout de même une filiale de la caisse d'épargne qui, de plus, vend ses produits à beaucoup de petits épargnants , confiants, trop confiants effectivement.
Un tient vaux mieux que deux tu l'auras.
Alors, si je puis me permettre, je préfère la fin de votre dernière intervention que la première phrase.
LAMY peut payer aujourd'hui, ... et même lorsqu'il pourra/pourrait encore payer demain, si tout va mal, il laissera tomber les épargnants tels que vous sans aucune vergogne !!!
Dans ces structures il n'y a aucun état d'âme.
Alors autant ne pas céder aujourd'hui à des demandes du type de celle qui vous est faite.
Quant à cette phrase :
"c'est tout de même une filiale de la caisse d'épargne qui, de plus, vend ses produits à beaucoup de petits épargnants"
Si, et seulement SI, c'était un gage de moralité. 
Regardez donc ce qui se passe actuellement avec NATEXIS et DEXIA... Il ne s'agit pas à proprement parler des seuls "petits épargnants", mais de beaucoup de collectivités locales...
Et, le groupe Caisse d'Epargne et Banques Populaires... qu'en ont-ils fait de ces banques si ce n'est des sources de profits "immédiats" et de déficits actuels...
Je reprends votre complément lu après voir posté ma réponse Citation :
Juste pour le fun:
- avec l'ICC le loyer trimestriel que je touche passe à 1080
- avec l'IRL à 1017 !
Il y a un film qui reprend en le condensant à l'extrême ce que je pense. 
Oups, pardonnez-moi le tutoiement du titre. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 27 nov. 2008 23:02:26 |
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highston
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 27 nov. 2008 : 23:14:17
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Je vous tiendrais au courant des suites...
Le courrier est très bien fait et je pense qu'effectivement pas mal de gens vont se faire prendre:
"Pour la bonne tenue de votre dossier, nous vous adressons donc deux exemplaires de l'avenant au bail commercial à nous retourner signés avant le 10 décembre 2008 dans l'enveloppe ci-jointe."
L'enveloppe est pré-timbrée, étonnant ce cadeau d'un timbre, non! |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 08:11:19
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A votre courrier Vous pouvez leur adjoindre cette affiche
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 21:43:06
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Citation :
Initialement posté par highston
Oui, l'ICC est bien l'indice de référence porté sur le bail initial.
Le courrier Lamy précise que "la loi de modernisation de l'Economie stipule que l'indice de révision choisi devrait être en relation directe avec l'objet de la convention ou avec l'activité d'une des parties, ou, à défaut, de mettre en place l'ILC.
Dans notre cas cet indice doit être en relation avec notre activité d'exploitation de résidences avec services pour votre compte"
Il n'est donc pas incohérent de vouloir choisir l'IRL qui bien sûr est beaucoup plus avantageux pour eux.
Ce qui est amusant c'est que le "devrait être en relation" de la loi se transforme en "doit être en relation" dans le courrier de Lamy.
Il s'agit bien sûr d'une tentative de passage en force. Et comme je le signale dans le post précédent ce qui est encore plus gênant est que l'avenant aurait une valeur rétro active, puisqu'il s'appliquerait au paiement du loyer du trimestre en cours, au premier octobre!
Ce qui me heurte est d'être mis devant le fait accompli, sans aucun dialogue, assorti d'une menace; "nous insistons sur le fait que ces documents sont importants pour l'édition des factures (...) ainsi que pour le bon versement des loyers"
Il est tout de même évident qu'un réajustement est obligatoire à défaut de mettre un jour la santé financière des gestionnaires de résidences services en péril; les loyers qu'ils touchent sont indéxés sir l'IRL et ils continueraient à payer un loyer sur l'ICC avec plusieurs points d'écart chaque année, je crois.
***moderation : pour rappel, les messages ne doivent pas être modifiés après les réponses des contributeurs**** |
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highston
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 06:46:52
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Je suis tout à fait stupéfait de voir que ce sujet n'est pas repris sur ce forum et très peu sur un autre alors que Lamy gère 11000 logements en résidence services et que le même courrier a été adressé à des centaines (milliers sans doute) de propriétaires bailleurs.
Il semble effectivement que la plupart des propriétaires, abusés par le courrier de Lamy, signeront l'avenant sans état d'âme... |
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loverlo
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 29 déc. 2008 : 09:24:55
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Bonjour,
J'ai reçu le même courrier et après y avoir répondu en indiquant clairement les raisons pour lesquels je n'étais pas d'accord, ils m'ont renvoyé un nouveau courrier en changeant quelques tournures, mais en maintenant leur positon!!!
Avez-vous reçu un nouveau courrier de leur part? |
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highston
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 31 déc. 2008 : 07:43:32
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Non, je n'ai pas reçu de nouveau courrier, mais, hier, 30 décembre j'ai été viré du loyer ...calculé sur l'IRL et non l'ICC.
J'envisage, dans l'ordre un coup de fil puis un nouveau recommandé demandant de respecter le bail.
Pour Loverlo, il serait peut-être intéressant d'entrer en contact par mail? (en cliquant sur mon pseudo, un contact est possible à partir de "page perso"). |
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flyer04
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 06 janv. 2009 : 07:49:33
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Bonjour,
J’ai lu avec attention les différents échanges du forum concernant les réévaluations d’indice (ILC-IRL-ICC) concernant les résidences avec services.
Les arguments développés par « nefer » sont tout à fait exacts et l’écart de revalorisation des indices est dangereux pour la situation financière des gestionnaires de résidences avec services… Non pas que je m’apitoie sur le sort de ces grands groupes financiers sans scrupules qui n’hésiteraient sans doute pas à léser les petits épargnants, sur ce point je rejoins absolument l’argumentaire de « quelboulot », mais dans tout type de relation commerciale ou économique je pense qu’il faut trouver un équilibre pour que chacun y trouve son compte.
Si une entreprise, quelle que soit sa taille ou son appartenance à quelque grand groupe financier, se trouve déficitaire elle cessera son activité… Avec des conséquences non négligeables pour les petits épargnants qui se trouveront sans gestionnaire... Et là tout le monde n’est pas à la même enseigne car il y a différent types de résidences avec services, certaines notamment qui de par leur situation ou spécificité ne peuvent pas être « recyclées », en clair dont les locaux (appartements, chambres…) ne peuvent pas être revendus comme un bien immobilier classique. En cas de cessation d’activité du gestionnaire, certains investisseurs peuvent donc se trouver sans revenu locatif mais également avec l’impossibilité de revendre leur bien !
Un grand nombre de ces résidences ont également été commercialisées dans des systèmes para-hôteliers avec récupération de TVA, notamment des résidences pour personnes âgées… Rappelons que tout propriétaire qui déciderait de cesser de louer son bien avant une durée de 20 ans serait obligé de rembourser la TVA récupérée initialement (au prorata) mais aussi qu’il en serait de même en cas de cessation prématurée de l’activité hôtelière. Il y matière à réflexion et peut-être à trouver un terrain d‘entente avec le gestionnaire… Et puis, qu’adviendrait-il des personnes âgées hébergées dans ces résidences ?
Par ailleurs, sur le plan de la logique, c’est quand même le gouvernement qui a changé les règles du jeu, pas les gestionnaires… En instituant l’IRL, le législateur n’a probablement pas pensé au cas spécifique des résidences avec services.
En dernier lieu, tous les gestionnaires ne sont pas le groupe LAMY avec ses 10 000 appartements en gestion, il y a aussi de petits groupes régionaux et même des entreprises familiales qui peuvent ne gérer qu’une seule résidence, ces dernières peuvent se trouver en grande difficulté à cause de cet écart d'indice, et sans aucun groupe financier derrière pour les soutenir.
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highston
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 06 janv. 2009 : 19:17:21
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Ce qui me choque ce n'est pas tant le passage à l'IRL qui se fera de toutes façons tôt ou tard, c'est surtout la façon de faire; en faisant comme si cela était normal, que c'était la loi qu'on appliquait, qu'il fallait signer cet avenant, qu'il était normal de modifier le bail dans des conditions très désavantageuses pour le bailleur et surtout de façon rétro active!
Un minimum de dialogue aurait fait passer la pilule plutôt que de mettre les propriétaires devant le fait accompli, de plus en les menaçant insidieusement de ne pas verser les loyers.
Je comptais acheter d'autres studios gérés par Lamy j'ai abandonné ce projet.
Mais rien n'est encore définitif. |
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svenko
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 07 janv. 2009 : 15:08:07
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Citation :
Initialement posté par highston
Ce qui me choque ce n'est pas tant le passage à l'IRL qui se fera de toutes façons tôt ou tard, c'est surtout la façon de faire; en faisant comme si cela était normal, que c'était la loi qu'on appliquait, qu'il fallait signer cet avenant, qu'il était normal de modifier le bail dans des conditions très désavantageuses pour le bailleur et surtout de façon rétro active!
Un minimum de dialogue aurait fait passer la pilule plutôt que de mettre les propriétaires devant le fait accompli, de plus en les menaçant insidieusement de ne pas verser les loyers.
Je comptais acheter d'autres studios gérés par Lamy j'ai abandonné ce projet.
Mais rien n'est encore définitif.
Bonjour,
Nous sommes nombreux à avoir le même problème dans une résidence parisienne, il faut refuser le passage en force de LAMY, c'est une cause de résiliation du bail, et je me contrefous de leur équilibre économique car le différentiel à leur égard est important depuis 11 ans de location; ne vous inquiétez pas, ils ne sont pas en péril !!!
Rejoignez nous !! |
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flyer04
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 08 janv. 2009 : 09:50:12
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| Gare à ne pas scier la branche sur laquelle on est assis... |
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highston
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 07:45:18
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Monsieur Flyer, finalement votre contribution me surprend.
Autant que la jeunesse de votre pseudo. Bien que la jeunesse ne soit pas un crime
Peut-être avez-vous la chance de travailler comme gestionnaire de résidence  ?
Que le passage à l'IRL soit justifié ou non, un contrat doit être respecté, sauf à le dénoncer en justice ou avec l'accord des 2 parties.
Cela pourrait se discuter sur le plan moral s'il comportait des clauses iniques, ce qui n'est pas le cas!
Il doit donc être respecté.
Quant à mettre en péril l'équilibre financier de ce groupe ; le loyer mensuel que je perçois est de 339€ et Lamy facture 508€ à ses locataires....
A cette date, il n'y a pas un seul logement vacant dans la résidence, et aucun de libre à la location avant le 14/03/09.
Voir : http://www.lamyresidences.com/residences-etudiantes/rennes/35/studea-st-martin/studio-etudiant-meuble,309591.html |
Edité par - highston le 09 janv. 2009 07:48:04 |
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flyer04
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 11:45:13
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Je suis tombé sur ce forum par hasard, en cherchant sur Internet les modalités d’application de l’ILC (indice des loyers commerciaux), notamment la possibilité de rétroactivité sur les anciens baux. Je suis en fait locataire de deux commerces dans des centres commerciaux avec deux bailleurs (institutionnels) différents ; l’un m’a envoyé spontanément une proposition d’avenant pour passer de l’ICC à l’ILC, l’autre a refusé de le faire, je cherchais donc à savoir si je pouvais l’y contraindre… La réponse est non pour l’immédiat, mais je continue mes recherches.
Vous n’êtes donc à priori pas tenu d’accepter les conditions du groupe Lamy, d’autant qu’il est question de l’IRL qui n’a strictement rien à voir avec les baux commerciaux. Par contre, dans le prolongement de ce que je disais concernant mes propres commerces, je ne suis pas certain qu’à terme votre loyer ne soit pas indexé sur l’ILC (peut être au renouvellement du bail).
Sinon, si je suis particulièrement au fait des problèmes de gestion des résidences avec services, c’est que j’ai effectivement participé à la gestion de l’une d’entre elle, j’en connais par conséquent tous les rouages juridiques et économiques.
J’approuve néanmoins le côté formaliste et juridique de votre position « un contrat est un contrat » et le fait qu’il n’y a pas de gants à prendre vis à vis d’un grand groupe comme « Lamy » (je me bat moi-même contre un groupe institutionnel équivalent), mais ayant il y a quelques années bien analysé une situation quasi-similaire (en 2005 au moment du vote de la loi sur l’IRL), mes remarques sont purement pragmatiques, le contexte pouvant varier en fonction des cas : Refuser un arrangement avec le bailleur « par principe » et sans réfléchir aux « dommages collatéraux » peut s’avérer dangereux, voire coûter beaucoup plus cher que l’enjeu… Même si vous avez raison.
Contraindre votre bailleur à cesser son activité (et croyez moi ils le feront s’ils ne gagnent plus d’argent), peut vous coûter beaucoup plus cher que les quelques dizaines d’Euros d’écart de loyer mensuel… La TVA à rembourser par exemple si vous l’avez récupérée.
Avez vous également pensé au déroulement d’une procédure pour résiliation du bail et à ses conséquences ? Je pense que le groupe Lamy ne se laissera pas faire et, même s’ils ont tort, la procédure prendra au mieux entre 3 et 5 ans mais vraisemblablement plus. Savez vous par exemple que pendant toute la durée de la procédure les clauses du bail relatives aux loyers ne s’appliquent plus, c’est à dire que le groupe Lamy peut geler toute réévaluation jusqu’à la fin du procès ? Et ce n’est qu’à l’issue du procès qu’un expert sera nommé pour fixer le montant, non plus d’un loyer, mais d’une indemnité d’occupation, cette dernière étant fixée en fonction de la valeur locative des locaux (en matière de résidence hôtelière, la valeur locative est en général 20 à 30 % inférieure à celle de locaux d’habitation équivalents puisque l’expert tient compte des charges du gestionnaire)…
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highston
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 12:08:14
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Je suis bien sûr conscient des difficultés qu'apporteraient un rupture du bail sur le plan de la TVA. En l'occurence remboursement des 15/20° environ!
Mais certainement compensé par une augmentation du loyer de 100€/mois si je reprenais la gestion en direct.
Il n'y aurait pas de procédure, la rupture est prévue dans le bail, automatiquement acquise si 1 mois après une mise en demeure de payer le loyer, celui-ci n'a pas été réglé.
Je ne cherche pas la rupture.
J'aurais certainement accepté le passage à l'ILC si la chose avait été présentée honnêtement et sans menace, avec une argumentation cohérente. Si cet avenant avait été précédé d'une information.
Comme je l'ai déjà dit, il est certain que l'IRL est le mieux adapté pour ces résidences, c'est beaucoup plus logique.Mais on verra quand notre bail sera arrivé à échéance!
Message édité le 9/01/09 à 13 heures; les chiffres de l'ICC du T3 viennent de tomber +10,46% ! Ca ne pourra pas durer, c'est certain.
En tout état de cause Lamy va proposer par courrier à ceux qui on refusé l'avenant pour passage à l'IRL de passer à l'ILC!
A suivre.... |
Edité par - highston le 09 janv. 2009 12:58:05 |
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flyer04
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 janv. 2009 : 15:01:14
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| Pour votre information, et je suis bien placé pour en parler, la marge d'un gestionnaire de résidence avec service est en général située entre 10 et 12 % du chiffre d'affaire, ce qui veut dire que s'il loue votre studio 508 € TTC par mois (481.50 € HT), il gagne une fois payé votre loyer, toutes ses charges et le personnel affecté aux services, quelque chose situé aux alentours de 60 € par mois pour assurer la gestion de votre bien et surtout, c'est lui qui assume en cas d'innocupation d'un logement, ce qui doit certainement arriver pour de courtes périodes pendant les vacances d'été dans le cas d'une résidence pour étudiants. |
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