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Ce post est lié à mon précédent, il en est la conséquence. Je rappelle que je suis bailleur pour un meublé dans une résidence hôtelière, le preneur étant le gestionnaire. En effet je me pose une question; pour obtenir le statut de résidence hôtelières, de tourisme, ou 4 services la résidence doit être gérée par un seul gestionnaire. Si je résilie le bail pour "non paiement du loyer à l'une des échéances" (le loyer ne m'est plus versé que partiellement au terme du bail, le gestionnaire réglant son loyer sur la base de l'IRL et non de l'ICC comme stipulé sur le bail) je reprends mon logement en "gestion" directe. Cela voudrait-il dire que la résidence hôtelière n'en est plus une...car la gestion n'est plus assuré par le seul gestionnaire initial? Il existe sans doute un seuil, un nombre de bailleur à atteindre avant que la résidence perde son statut?
La résidence doit être gérée par un seul gestionnaire qui assure ou soit en mesure d'assurer au moins 3 des 4 services prévus par la loi (accueil, linge, petits déjeuners, ménage), il doit par ailleurs être inscrit pour son activité hôtelière au registre de commerce... Le gestionnaire a la possibilité de sous-traiter les services mais s'il le fait il doit néanmoins les facturer lui-même à l'occupant du logement. Le gestionnaire d'une résidence avec services pourra par exemple concéder le restaurant de la résidence à un exploitant indépendant sans enfreindre la loi dès lors que la facturation des petits déjeuners et/ou repas pris par les sous-locataires passe par son intermédiaire et n'est pas assurée directement par l'exploitant du restaurant.
Par ailleurs s'il s'agit d'une résidence hôtelière inscrite comme telle au RC, les loyers sont assujetis à la TVA et l'acquisition du bien a vraisemblablement fait l'objet d'une récupération ou d'un remboursement de TVA... En cas de résiliation du bail ou de cessation de l'activité hôtelière, l'administration fiscale est en droit de réclamer la restitution de la TVA remboursée à l'achat, au prorata des années de détention du bien (1/20ème par an... Si vous résiliez par exemple au bout de 9 ans il faudra rembourser à l'état 11/20ème de la TVA récupérée initialement).
En dernier lieu, en dehors du fait que la reprise en gestion directe de l'appartement puisse mettre le gestionnaire en difficulté financière si plusieurs investisseurs faisaient la même chose, la résidence hôtelière demeure comme telle tant que les services sont assurés même si, pour caricaturer, il ne restait qu'un seul appartement géré par le gestionnaire. Par contre c'est vous qui perdez tous les avantages : si vous reprenez la gestion de votre appartement, vous n'avez pas la qualité d'exploitant hôtelier, pas de loyers garantis et, si vous l'avez récupérée au départ, vous devrez rembourser la TVA. Les avantages fiscaux procurés par ce type d'investissement sont à la fois liés à la nature de la résidence mais aussi à la condition impérative de louer votre studio à un exploitant ayant qualité d'hôtelier.
Gestionnaire et résidence hôtelière
Forum fermé
Posté - 02 janv. 2009 : 18:40:41
