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Membre d'un CS depuis deux ans seulement, je me suis enfin intéressée à la gestion des impayés. Jusqu'à présent je me contentais du total indiqué par le syndic X. Cette année j'ai examiné le détail des sommes dues à partir des extraits de compte individuels.
Il apparaît que nos deux plus gros débiteurs ont confié au même cabinet Y la gestion de leur bien. Or Y paie systématiquement en retard et se voit infliger par X des honoraires de syndic pour frais de recouvrement. Sur l'ensemble des dettes copropriétaires envers le syndicat, un tiers soit 643.20 euros vient de ce même cabinet Y. Notre syndic X a bien sûr déjà été payé sur la trésorerie du syndicat.
Mais je me demande si nous, syndicat, avons une chance de recouvrer auprès de Y la somme déjà versée: je vois mal Y demander à ses clients copropriétaires de payer pour ses retards; je vois mal Y payant de ses deniers; j'imagine que Y, qui est aussi syndic, connait bien la loi, et la jurisprudence, qui exigent que tous les frais et honoraires soient nécessaires et justifiés, ce qui n'est pas toujours le cas. La seule chose sûre, c'est que nous nous payons et avons des chances de continuer à payer si cette guéguerre entre syndics dont nous sommes les seules victimes ne s'arrête pas. Que pouvons-nous faire?
Plus drôle: Le cabinet X , notre syndic, assure la gestion locative de l'un des appartements: il s'est infligé une première relance écrite qui a heureusement été payée.
les honoraires demandés à Y par X, de quel droit relèvent-ils, mise en demeure suivant tarif du contrat X ? Je ne comprends pas votre phrase "Notre syndic X a bien sûr déjà été payé sur la trésorerie du syndicat." Les frais pour impayés doivent être imputés au défaillant et non au syndicat
Bien sûr les honoraires sont ceux prévus au contrat de syndic. Mais Le recouvrement des impayés est une tâche que le syndic effectue au profit de la copropriété. Il n'est donc pas anormal que les honoraires particuliers soient imputés d'abord au syndicat, payés au syndic par le syndicat, qui les impute ensuite privativement au débiteur concerné. La dette du cabinet Y est donc devenue une dette envers le syndicat.
C'est ainsi que cela se passe chez moi, qui en tant que CS peut consulter le grand livre et les extraits de compte. Les syndics de ce forum vous confirmeront sans doute la chose. Je suppose qu'il en est de même partout. Et cela ne me choque pas outre mesure. Mais dans ce cas précis, je me demande comment nous pourrons nous faire rembourser.
les frais de mise en demeure ne doivent pas d'abord être payés par le syndicat. Ils doivent directement être imputés au débiteur défaillant
article 10-1 de la loi de 65 Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
de même que les frais d'état daté pour une mutation, sont directement payés par le copropriétaire concerné
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Certes la mention "honoraires privatifs" dans les contrats de syndic est ambiguë,sûrement involontairement; elle est souvent mal comprise par ceux qui ne consultent pas le grand livre et ne voient pas que les honoraires pour le recouvrement des impayés sont payés même quand le copropriétaire débiteur n'a rien payé.
Vous citez la loi, mais la loi ne dit pas que ces honoraires doivent être imputés directement.Je ne pense pas que mon syndic fasse autrement que les autres. (Si mon syndic est une exception, j'aimerais que les participants à ce forum qui sont aussi syndics aient la bonté de m'en informer et de me dire exactement comment il faudrait procéder.). Et la façon de procéder est logique: le Contrat de syndic est entre le syndic et le syndicat. Le syndic en tant que mandataire du syndicat recouvre les impayés pour le syndicat. Tous les honoraires qui lui sont dus sont payables par le syndicat. Ce que dit la loi, c'est que ces honoraires doivent in fine être imputés au copropriétaire débiteur à partir de la mise en demeure.
En ce qui concerne l'état daté, sur le site de JPM, j'ai lu une info intéressante:l'état daté qui est pour le moment imputé directement au copropriétaire vendeur, devrait sous peu être payé par le syndicat, avant d'être imputé privativement. Je dirais que c'est logique.
Les dettes des copropriétaires sont donc toujours des dettes envers le syndicat, jamais envers le syndic, qui, en tant que mandataire est payé sans attendre par le syndicat selon les termes de son contrat.
D'où mon problème particulier énoncé au début et ma demande d'aide que je réitère.
vaste sujet déjà débattu x fois... rappel le copropriétaire débiteur Deb n'a pas de contrat avec le syndic c'est le SDC ... donc les frais doivent apparaître d'abord sur les comptes du syndicat....et Deb peut refuser surtout aux montants habituellement pratiqués
pour Manech c'est au copro géré par Y de payer, cela le fera peut-être se bouger pour son AdB...qui lui refacture Quand au syndic qui se facture lui-même ces retards de paiements (il doit aussi les refacturer au copro) ... cela montre l'abérration du système etle sérieux
pour moi on est tout de même en plein délire bien souvent : à ce jour pas d'appel de fond pour le 2eme trim (mal répartis par le syndic en plus) et pb de trésorerie (cela ne géne pas le syndic de payer des charges et travaux non budgétés) ces relances systématiques ne sont que malheureusement un bon moyen d'honoraires sup mais quans est-ce que la Loi prévoyera des indemnités au SDC ou au copro pour mauvaise imputations budgétaires et comptables ???
Si l'on suit votre raisonnement, les honoraires dits de mutation devraient d'abord être payés par le syndicat, or à ma connaissance, ce n'est JAMAIS le cas. L'article de la loi ne faisant pas de différence entre les modalités de paiement de ces 2 types d'honoraires, pourquoi en feriez-vous ?
Effectivement il ne devrait pas y avoir de différence toutes ces sommes étant d'abord des charges du syndic.
Océan, vous pensez donc qu'il faut exiger du copropriétaire bailleur qu'il paie les dettes dont son gestionnaire est responsable. Je doute que ce soit facile!
M'enfin!! dirait Gaston... ce n'est pas le pb du SDC, le copropriétaire est redevable des charges .... en plus ce système est à mon sens pervers et démontre le sérieux de la gestion de chacun aux frais du SDC et au bénéfice des syndics qui ne va pas trop bousculer son confrère ou le service d'à côté ...
pour avoir aidé des connaissances à contrôler leurs administrateurs de biens, j'ai eu des surprises sur les refacturations, les délais de reversement etc prétextant des retards de locataires on est tjs dans un système de trésorerie... le plus ecoeurant est la facturation de frais à des personnes malades ou lors de successions et ca va vite avec les pbs de délais...le notaire paye ou pas et qui "empoche" ces relances...le syndic ...
autre exemple de ce jour : je viens de recevoir un autre appel de fonds, payé fin janvier (absence et AF-Tip égaré dans les papiers), reçu une relance début février eh bien elle est dans l'AF reçue ce jour! 10 € y en a assez! ils ont bien l'avance de trésorerie et là pas de compte séparé (3000 € de plus pour la copro si on refuse la dispense) mais je vais raler pour faire annuler car là ils poussent un peu trop, non ??
vous comprendrez qu'on devienne allergique à de telles méthodes et à de tels syndics !!! tant que ces relances bénéficieront qu'au syndic et non au SDC, cela ne fera qu'empirer
... et le syndic (ou plutot son service d'à côté avec une autre dénomination sociale normalement, qui ne paie pas le SDC et qui refacturera .... DCCRF si c'est systématique? attention aux relances qui partent "toutes seules" sans vérification
et on doit payer même sans appel de fonds ca devient un peu trop dingue tout de même, surtout que pour certains entre les impôts, les assurances etc certains retards peuvent se comprendre sans être dramatiques
Syndic versus syndic
Forum fermé
Posté - 28 mars 2008 : 08:44:36
