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Eclair
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 02 avr. 2008 : 20:26:57
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Bonjour à tous ,
Je poste ici un peu en désespoir de cause ... Merci a tous ceux qui prendront le temps de lire . 
En juin 2007 donc , une partie commune de la résidence a été vendue . J ai recu début Mars confirmation de la part qui m était due. Cela dit aucun chéque joint ou aucun virement effectué sur mon compte . Après 2 contacts téléphoniques on nous promet en 1er un virement puis au 2eme appel l envoi d un chèque . Les semaines passent et toujours rien ...Il y a une semaine je recois un deuxième courrier où je vois que le syndic prelève les charges du trimestre a venir sur la somme qui m est due !! La somme representant plus de 10 ans de charges , plus malheureusement étant dans une situation momentanement précaire , je ne puis me permettre d attendre leur bon vouloir pour percevoir cette somme.
Ma première question était donc de savoir si cette pratique s avère légale ?
Ma seconde question étant naturellement quels sont mes recours pour pouvoir effectivement récuperer cette somme ?
Merci d avance a ceux qui pourront m aider 
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 20:58:02
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art 16-1 16-2 de la LOI, le syndic doit remettre les sommes d'après ce que j'en comprends ...et je me souviens avoir lu que dans le cas d'une vente de PC la part de la vente devait être versée même aux copropriétaires débiteurs que cela ne pouvait être compensé ....
avez-vous le texte de la résolution
les pros vont confirmer .. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 22:24:56
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des versement du produit de la vente, le syndic doit le porter en crédit au compte du syndicat et donc sur le compte individuel de chaque copropriétaire suivant la clé de répartition....à moins qu'une résolution d'AG ait décidé d'affecter cette somme à des travaux
je suppose que votre compte apparait donc comme créditeru
envoyez un RAR au syndic le mettant en demeure de vous adresser cette somme sous 8 jours, |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 02 avr. 2008 : 23:41:47
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nefer : oubliez-vous l'article 16-1 de la loi de 1965 !!!! je suis surpris.
"La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sureté grevant son lot"
Chaque copro. est indivi sur les parties communes, le syndic doit adresser un chèque à chaque copro., et celui-ci doit déclarer ce revenu aux impôts.
nefer Citation :
à moins qu'une résolution d'AG ait décidé d'affecter cette somme à des travaux
A quelle majorité ?? Il n'y a que l'unanimité certainement. Vous ne pouvez pas obliger un copro. à affecter un du sur des travx.
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Eclair
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 19:18:22
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Merci a tous pour vos réponses . Encore une étape franchie aujourd hui , je recois un courrier du syndic contenant le chéque que j avais envoyé le 15/12/2007 pour régler les charges avec comme explication 'Nous vous retournons votre chéque car votre compte est créditeur ....
Je craque .... sur une somme de 7190.57 € que je n ai jamais touché ils m ont déja prélevé 436.98 € dessus ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 19:46:35
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eclair : cette somme de 7190 euros est importante. Le Syndic doit vous restituer cette somme. N'oubliez pas que cette somme au crédit de votre compte de charges, produit des intérêts pour le syndic, et non pour vous.
Vous devez le mettre en demeure de vous restituer sous 48 heures cette somme. Ecrivez lui en RAR, en lui rappelant l'article 16-1 de la loi de juillet 1965 sur la copropriété, et en le menançant d'une plainte déposé au TI.
Combien êtes vous de copropriétaires ?? Contactez vos voisins pour faire une action commune contre ce syndic irrespectueux de la loi. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 avr. 2008 : 22:58:05
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De philippe388
"celui-ci doit déclarer ce revenu aux impôts."
La vente d'un bien immobilier n'est pas un "revenu".
Ne sont taxables, dans certaines conditions, que les plus-values. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 10:05:22
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Dans le cadre de l'article 16-1 le syndic est personnellement tenu de remettre sans délai les fonds à chacun des indivisaires pour sa quote-part.
Les fonds n'appartiennent pas au syndicat des copropriétaires.
Ici le syndic n'est pas mandataire du syndicat mais mandataire des copropriétaires, en vertu de l'article 16-1.
Vous pouvez donc le mettre en demeure par LRAR principalement à titre personnel et subsidiairement en sa qualité de syndic du syndicat Machin de vous remettre les fonds sous huit jours.
Si vous êtes amené à obtenir une décision judiciaire contre lui, vous pourrez l'exécuter sur les biens du syndic lui-même.
Quand il a été décidé d'utiliser le produit de la vente pour la constitution d'une provision pour travaux futurs le syndic reste tenu de respecter la régle ci-dessus :
1) Il doit créditer chaque copropriétaire de sa part du produit de la vente.
2) Et, immédiatement après, il effectue l'appel de fonds nécessaire pour la constitution du fonds de prévoyance pour un montant identique et bien entendu avec la même clef de répartition.
Ceci étant fait, il peut virer la totalité du prix au profit du compte de placement préalablement ouvert.
Il n'y a pas d'autre procédure possible du point de vue comptable.
On peut tolérer que, dans la pratique, le syndic dépose le chèque du notaire au compte (sous compte ou compte séparé) du syndicat mais il ne peut geler les fonds car il y a risque théorique (parfois pratique) de l'appréhension des fonds par un créancier du syndicat ou par le liquidateur judiciaire en cas de " faillite " du syndic.
Cette tolérance est justifiée par le silence de la loi sur le mécanisme à utiliser. C'est une lacune de plus dans le statut.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 11:02:47
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JPM : Je suppose que pour des loyers d'un loge, parties communes, encaissés par le directeur de l'Union, et figurant dans les comptes de dépenses et le budget de l'Union (qui n'est que l'organisme de gestion, et non propriétaire de cette loge)depuis l'année 2000,cet article 16-1 est aussi valable??
Aucune décision d'AG sur la déstination de ces fonds n'a été prise en AG.
J'ai réclamé par RAR, que ma quote-part des loyers me soient versée sous huit jours. Le syndic de notre syndicat est également le directeur de l'Union. DOis-je adresser mes relances au syndic, au directeur de l'Union ou au deux ??
Nous (le conseil de l'Union) désiront que les loyers soient imputés sur des futurs travaux.
Cette décision peut'elle être prise aux AGs ?? Si oui, à quelle majorité ?? Ceci doit'il être un choix personnel ?? Merci.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 13:57:35
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L'article 16-1 ne s'applique pas à la perception des loyers d'une loge puisqu'il ne concerne que les ventes de parties communes.
Les loyers d'une loge ne peuvent être valablement encaissés que par le syndic de l'immeuble dans lequel se trouve la loge. Cette observation est valable dans le cas où la concierge logée dans le âtiment C intervient aussi dans les autres bâtiments A, B, D, etc.
Ils constituent un produit pour le syndicat C qui n'est réparti qu'en fin d'exercice.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 17:04:43
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De JPM
"Ils constituent un produit pour le syndicat C"
Il me semble qu'il faudrait établir la situation de cette partie commune: Commune au Bâtiment "C" ou à "l'ensemble de la copropriété".
Dans notre copropriété six bâtiments, pas de syndicat secondaire, la loge dans le bâtiment "C" partie commune à l'ensemble du syndicat.
Tantièmes de Charges spécifiques pour les charges de chaque bâtiment, y compris la loge pour le bâtiment C, bien que ne constituant pas un "lot" et n'ayant pas de charges communes générales: les "charges spécifiques bâtiment C" de la loge étant réparties en charges communes générales il en était de même des loyers.
Lors de la vente le produit a été répartis entre tous les copropriétaires.
Après la vente l'ex loge constituant un nouveau lot des tantièmes ont été affectés, les tantièmes spécifiques "batiment" maintenus. (tantièmes déterminés par un expert géomètre, acte notarié et publication foncière.) |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 17:29:58
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JB22 : Citation :
Après la vente l'ex loge constituant un nouveau lot des tantièmes ont été affectés
Comment cette loge a t'elle pu être vendue, alors qu'elle ne constituait pas un lot avec des tantièmes ??
La loge louée paie des charges, que le directeur de l'Union est incapable de calculer et de régulariser, car il n'y a pas de tantièmes. Je souligne que le directeur de l'union a encaissé les charges de la loge pour son propre compte de 2000 à 2005!!!
JPM : cette loge est partie commune à l'ensemble des 5 syndicats, qui font partie de l'Union. Chaque copropriétaire est en indivision sur cette loge, comme l'ensemble du terrain et du bois gérés par l'Union.
Cette loge est louée depuis 2000, après que le gardien soit parti. Ce n'est pas une concierge ou un employé de l'Union qui est locataire.
L'Union n'étant pas propriétaire, elle ne peut encaisser des loyers sur le compte de l'Union, et l'affecter dans le compte de dépenses de l'Union. Le directuer de l'Union aurait du régler chaque trimestre la quote-part des loyers à chaque syndicat, et chaque syndicat à ses copropriétaires.
Les loyers constituent bien un revenu foncier,qu'il faut déclarer comme tel aux impôts , non ???
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 17:33:00
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La réflexion de JB 22 est tout à fait pertinente.
En l'espèce j'ai pris comme hypothèse que les loyers sont payés au syndicat C.
Mais dans le cas évoqué, sauf erreur de ma part, l'Union intervient dans des conditions souvent fantaisistes. Si la loge est partie commune à tous les syndicats, les loyers sont aussi des produits à répartir entre tous les syndicats chacun pour sa quote-part.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 18:02:00
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L'on s'écarte du prblème initial, mais tant pis, c'est le lot des forums
Citation :
Après la vente l'ex loge constituant un nouveau lot des tantièmes ont été affectés
ne serait-ce pas plutôt avant la vente que les tantièmes de propriété et de charges ont été affectés. On ne peut vendre qu'un lot privatif, mais on ne devrait pouvoir louer qu'un lot privatif. En effet selon la loi de juillet 1989Citation :
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
.Comment peut-on remplir cette obligation si la loge n'est pas constituée en lot privatif avec ses charges?
Pour moi, la loge partie commune louée devrait donc être constituée en lot privatif, pour lequel les charges seraient calculées aisément; les revenus devraient être des produits à affecter comme le dit JPM, et chaque copropriétaire indivis devrait déclarer sa part au titre des revenus fonciers comme le dit Philippe388.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 21:01:18
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"Comment cette loge a t'elle pu être vendue, alors qu'elle ne constituait pas un lot avec des tantièmes ??
"
Il y a eu une A.G. qui a créé un lot privatif avec affectation de tantièmes avec intervention d'un "expert-géomètre" acte notarié et publication foncière.
"
Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges."
Ce n'est pas un copropriétaire mais le syndicat qui loue.
Pour le calcul des charges j'ai déterminé des tantièmes, j'ai soumis cette solution au syndic qui l'a adoptée.
Je précise que l'expert géomètre, non au courant de cette solution, a déterminé des tantièmes identiques a mes calculs. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 22:09:29
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Citation :
je recois un courrier du syndic contenant le chéque que j avais envoyé le 15/12/2007 pour régler les charges avec comme explication 'Nous vous retournons votre chéque car votre compte est créditeur ....
cela montre la réactivité de votre syndic !!!! fort à parier que vous êtes en compte unique et que les sous trvaillent pour le syndic ...
qu'a fait votre conseil syndical ?
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 22:36:47
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Question à Eclair:
Avez-vous bien regardé le PV d'AG qui a décidé de la vente de la partie commune? J'ai eu sous les yeux un projet de résolution pour une vente de loge: le syndic comptait faire voter non seulement des honoraires se montant à 10% du produit de la vente, mais le dépôt du reste de la somme à son cabinet, en attendant qu 'une AG ait décidé de l'affectation de la somme.
Comment votre projet de vente était-il rédigé exactement?
Question à JB22; la loi qui protège les locataires ne s'appliquerait pas si le bailleur est un syndicat?
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 23:10:48
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Citation :
le syndic comptait faire voter non seulement des honoraires se montant à 10% du produit de la vente, mais le dépôt du reste de la somme à son cabinet, en attendant qu 'une AG ait décidé de l'affectation de la somme.
encore un syndic qui connait son métier tout du moins dans l'Art des honoraires et de la gestion de SES intérêts |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 00:01:25
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"Question à JB22; la loi qui protège les locataires ne s'appliquerait pas si le bailleur est un syndicat? "
Sont décidés à ma majorité de l'article 26 a:
"Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d"
Pour la décision de louer l'ancienne loge voir T.G.I de Marseille, 17 février 1986: Ann.loyers 1987, p.1109.
Il n'est pas nécessaire d'être en copropriété pour louer un bien immobilier. Puisqu'un syndicat peut louer une partie commune il n'est donc pas nécessaire que cette partie soit un lot privatif.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 00:12:01
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" le syndic comptait faire voter non seulement des honoraires se montant à 10% du produit de la vente,..."
Le syndic voulait certainement se voir confier un mandat de vente.
Dans ce cas les honoraires de 10 % sont dans les tarifs des agents immobiliers.
La vente d'un bien au locataire dans le cas d'une résiliation pour vendre avec offre et vente au locataire ne doit pas, normalement, entraîner des honoraires au titre d'agent immobilier. |
Edité par - JB22 le 06 avr. 2008 00:15:09 |
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Eclair
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 19:04:29
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| Encore un grand merci pour vos réponses . La lettre est partie hier ... je vous tiendrai au courant : ) |
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Sujet |
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Récuperer les dus d une vente de partie commune
Forum fermé
