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 Sujet  |
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 05 avr. 2008 : 10:50:45
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Bonjour,
Où puis-je trouver les informations du nouveau rêglement d'urbanisme relatives à la prescription administrative décennale et trentennaire SVP ? Et notamment la liste des exceptions pour le délai de prescription administrative de 10 ans pour les constructions irrégulières.
Et pour être encore plus concret, pourriez-vous me dire de quelle prescription relèvent les exemples suivants SVP ?
Pour des maisons indiduelles (pas lotissement) construites depuis plus de 10 ans mais moins de 30 ans, travaux réalisés par différents anciens propriétaires depuis plus de 10 ans mais moins de 30 ans:
1) Aménagement de combles (pose de velux) ou changement de destination d'une pièce créant de la surface habitable non autorisée (maison au maximum du COS). Travaux réalisés sans demande préalable.
Prescription trentennaire ?
2) PC maison individuelle obtenu, mais travaux non conformes au PC (création de surface supplémentaire supérieure au COS). Délaration d'achèvement des travaux faite, mais mairie jamais venue constater conformité ou non.
Prescription décennale ?
3) Mûr de clotûre non conforme au POS car trop haut, mais indiqué à l'époque sur le PC (dessin à l'echelle). Déclaration d'achèvement des travaux faite, mais mairie jamais venue constater conformité ou non.
Prescription décennale ?
4)Petit atelier de 22 m2 démoli au moment du PC mais sans avoir demandé de permis de démolir.
Prescription décennale ?
Pour terminer, au-delà de l'aspect administratif, pour ces 3 cas, quelle décision pourrait prendre un juge si quelqu'un faisait une dénonciation (voisin ?).
Partant du principe que nous sommes dans une zone "normale" et qu'aucun de ces travaux n'engendre de danger pour autrui.
Et surtout qu'aucun d'entre nous n'était au courant de toutes ces irrégularités avant de commencer à se renseigner !
Je sais que ce type de questions intéressent beaucoup de gens  et j'imagine que vous avez déjà répondu, mais je ne trouve pas l'info.
Vos réponses feront le bonheur (ou le malheur) de 8 personnes différentes !  ).
Merci d'avance pour votre éclairage précieux et bon week-end.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 12:31:43
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Je présume que les 8 personnes qui sont intéressées sont 8 étudiants qui ont besoin de renseignements pour rendre leur copie d'urba. C'est bien cela?
Peu importe, sur le forum UI on accepte même d'aider les étudiants, à condition qu'ils fassent quelques efforts de recherche et de lecture...
Alors, commençons par la lecture d'un essai écrit par un étudiant.
Ca manque un peu de clareté sur la différence entre ce qui relève de la prescription administrative et ce qui relève de la prescription civile, mais n'hésiez pas à poser des questions si vous ne trouvez pas les réponses que vous cherchez. |
Dominique |
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 13:21:07
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Bonjour Dominique,
Cela fait des années qu'on ne m'avait pas confondu avec un étudiant, hélas !
Oubliez complètement les étudiants et visualisez plutôt des quadras/quinquas un peu défraichis qui discutent un soir de problèmes de voisinage. Et l'un d'entre eux (moi) parle d'un super site.... et se retrouve quelques jours plus tard à poser une question collégiale.
Ceci dit, j'avais trouvé l'essai dont vous parlez qui reste très général et flou pour un non initié et qui date un peu au vu des nouvelles règles de 2007.
C'est pour cela que j'ai mis des cas très concrets pour que les pros de ce forum puissent immédiatement et facilement répondre et que les gens comme nous puissent plus facilement s'identifier.
Donc mes questions restent entières.
Merci d'avance pour vos réponses, elles seront vraiment très précieuses. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 13:40:46
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OK, on apprend à tout age.
Désolé si je vous ai confondu avec ces étudiants qui viennent se faire aider pour rendre leur copie, mais les 5 questions sur le thème de la prescription faisaient vraiment penser à un exercice scolaire.
Nous n'hésitons pas à répondre aux questions des étudiants comme à celles d'autres membres mais ils sont ingrats car ils ne nous disent jamais la note que nous avons obtenu.
Bon on va essayer de vous donner des réponses mais il faudra peut-être subdiviser les questions car par exemple dans la question 1) le vélux et la SHON peuvent relever de réglements et juridictions différentes.
J'ai quelques obligations urgentes, mais, promis, vous aurez les réponses. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 15:52:16
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Citation :
Initialement posté par lechatbleu
Bonjour,
Où puis-je trouver les informations du nouveau rêglement d'urbanisme relatives à la prescription administrative décennale et trentennaire SVP ? Et notamment la liste des exceptions pour le délai de prescription administrative de 10 ans pour les constructions irrégulières.
L111-12 du CUCitation :
Et pour être encore plus concret, pourriez-vous me dire de quelle prescription relèvent les exemples suivants SVP ?
Pour des maisons indiduelles (pas lotissement) construites depuis plus de 10 ans mais moins de 30 ans, travaux réalisés par différents anciens propriétaires depuis plus de 10 ans mais moins de 30 ans:
1) Aménagement de combles (pose de velux) ou changement de destination d'une pièce créant de la surface habitable non autorisée (maison au maximum du COS). Travaux réalisés sans demande préalable.
Prescription trentennaire ?
triennal pour le pénal (poursuites, amendes, remise en état), décennal pour l'administratif : ces travaux sont osumis à simple DP , pas à PCCitation :
2) PC maison individuelle obtenu, mais travaux non conformes au PC (création de surface supplémentaire supérieure au COS). Délaration d'achèvement des travaux faite, mais mairie jamais venue constater conformité ou non.
Prescription décennale ?
triennal au pénal, décénal administrativement... sachant que la fin des travaux n'est pas présumée à la date de la DAT, frauduleuse semble-t-il donc inexistante, et qu'il faut donc disposer d'autres preuvesCitation :
3) Mûr de clotûre non conforme au POS car trop haut, mais indiqué à l'époque sur le PC (dessin à l'echelle). Déclaration d'achèvement des travaux faite, mais mairie jamais venue constater conformité ou non.
Prescription décennale ?
si conforme au PC même non conforme au POS, prescription au bout de deux mois d'affichage du PC, sauf gêne excessive de voisinage, décenale (aucun rapport avec l'urbanisme)Citation :
4)Petit atelier de 22 m2 démoli au moment du PC mais sans avoir demandé de permis de démolir.
Prescription décennale ?
triennal au pénal, sachant que le PD est de moins en moins exigibleCitation :
Pour terminer, au-delà de l'aspect administratif, pour ces 3 cas, quelle décision pourrait prendre un juge si quelqu'un faisait une dénonciation (voisin ?).
Partant du principe que nous sommes dans une zone "normale" et qu'aucun de ces travaux n'engendre de danger pour autrui.
Et surtout qu'aucun d'entre nous n'était au courant de toutes ces irrégularités avant de commencer à se renseigner !
Je sais que ce type de questions intéressent beaucoup de gens et j'imagine que vous avez déjà répondu, mais je ne trouve pas l'info.
Vos réponses feront le bonheur (ou le malheur) de 8 personnes différentes ! ).
Merci d'avance pour votre éclairage précieux et bon week-end.
le juge civil ou pénal prendra la décision qui permet de mettre fin au préjudice du plaignant... pour les cas indiqué, au pire a priori, amende simple voire classement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 16:09:42
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Les réponses d'Emmanuel, c'est du tout bon.
J'ajouterais juste une éventuelle prescription trentenaire pour le Velux et la construction non conforme au PC si ces travaux avaient eu pour conséquence la création d'une vue illégale (article 678 du Code Civil).
Remise des copies dans 5mn.... |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 16:46:04
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| le code civil ne regardant pas l'administration à moins que vous ayiez une partie de son domaine privé comme voisin. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 20:42:34
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Bonsoir Emmanuel,
Merci de vos réponses rapides et très précises, qui depuis la dernière fois ont trouvé des fans
Pour le point 2) :
- Si par exemple une maison fait 300 m2 au lieu de 100 m2 autorisés, (que le PC avait été déposé pour 10 m2 mais non respecté), au bout de 10 ans, personne ne peut plus rien dire au propriétaire ? Ou lui demander de régulariser ? Que ce soit un voisin ou l'administration ?
- Et pour la preuve de la DAT, est-ce que sa notification (sans copie) sur l'acte de vente est une preuve ?
Pour le point 3) :
c'est une prescription décennale si c'est une gêne de voisinage excessive, c'est bien çà ? Et si cela fait plus de 10 ans et que le voisin l'avait toléré jusqu'ici et qu'il décide de saisir le tribunal 20 ans après parce que subitement cela le dérange, c'est trop tard il ne peut plus en obtenir la démolition ?
Ou bien le tribunal jugera t-il qu'il avait connaissance de la non conformité depuis très longtemps et qu'aurait dû devait réagir avant ?
Pour clore le sujet, nous pouvons donc nous fier définitivement à vos réponses à tous les deux ?
Je dis cela car ailleurs, on m'a soutenu mordicus la prescription trentennaire pour tous les points et comme on ne sait pas si vous êtes tous des professionnels ou pas...
Merci d'avance.
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 20:49:15
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| PS : Dominique, je ne vois pas votre copie, vous laissez Emmanuel faire tout le travail....cela mériterait bien un gage... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 20:59:53
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Citation :
Initialement posté par lechatbleu
Bonsoir Emmanuel,
Merci de vos réponses rapides et très précises, qui depuis la dernière fois ont trouvé des fans
Pour le point 2) :
- Si par exemple une maison fait 300 m2 au lieu de 100 m2 autorisés, (que le PC avait été déposé pour 10 m2 mais non respecté), au bout de 10 ans, personne ne peut plus rien dire au propriétaire ? Ou lui demander de régulariser ? Que ce soit un voisin ou l'administration ?
au bout de 3 ans à partir de la fin prouvée des travaux, personne ne peut plus engager d'action pénale pour obtenir amende ou démolition : l'action publique est éteinte. restent d'éventuelles actions civiles à condition de démontrer un préjudice direct, mais là, l'administration n'a normalement pas de moyens d'action...
en revanche, il est clair que la situation n'est pas régularisée pour autant : elle reste irrégulière mais inattaquable !
si les travaux irréguliers étaient soumis à simple DP, la régularisation administrative intervient au bout de 10 ans (L111-12 déjà cité)... mais si la "régularisation" passe par un PC, pas de régularisation administrative possible (même article)Citation :
- Et pour la preuve de la DAT, est-ce que sa notification (sans copie) sur l'acte de vente est une preuve ?
l'acte de vente ne vaut rien : la DAT -maintenant DACT- est une déclaration administrative avec accusé de réception : c'est lui qui compte.Citation :
Pour le point 3) :
c'est une prescription décennale si c'est une gêne de voisinage excessive, c'est bien çà ? Et si cela fait plus de 10 ans et que le voisin l'avait toléré jusqu'ici et qu'il décide de saisir le tribunal 20 ans après parce que subitement cela le dérange, c'est trop tard il ne peut plus en obtenir la démolition ?
oui trop tard, sauf atteinte à un droit réel qui ne se prescrit que par voie trentenaire -servitude et empiètement en particulierCitation :
Ou bien le tribunal jugera t-il qu'il avait connaissance de la non conformité depuis très longtemps et qu'aurait dû devait réagir avant ?
exactement, sauf les cas précitésCitation :
Pour clore le sujet, nous pouvons donc nous fier définitivement à vos réponses à tous les deux ?
fiez vous à la loi -articles du code pénal, du code civil, du code de procédure pénale et du code de procédure civile-, aux décisions formant le corps de la jurisprudence -qu'elle a plein des formes bien rondes, donc cachant de nombreuses surprises dans ses replis-, à vos convictions, ... et aux avocats que vous payerez en cas de conflit : vous êtes ici sur un forum et les propos échangés n'engagent que leurs auteurs, et encoreCitation :
Je dis cela car ailleurs, on m'a soutenu mordicus la prescription trentennaire pour tous les points et comme on ne sait pas si vous êtes tous des professionnels ou pas...
Merci d'avance.
avez vous lu ce fil ? : à chaque type de recours sa prescription... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 avr. 2008 21:01:55 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 avr. 2008 : 21:12:09
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Pour ma part, je vous affirme que mon métier ne touche ni de près, ni de loin à l'immobilier, pas plus qu'aux professions périphériques de la justice.
Je ne suis donc pas un professionnel dans le sens où vous l'entendez.
Pour la prescription trentenaire, sachez qu'elle ne concerne que les droits réels (propriété, servitudes) en ce que vous évoquez. |
Dominique |
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 10:38:01
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Merci Emmanuel.
Je pense avoir bien compris l'idée générale : 3 ou 10 ans selon les cas, sauf lorsqu'il y a atteinte à un droit réel.
Donc, par exemple :
J'ai construit un garage irrégulièrement mais cela n'entraîne pas de gêne avérée (dans le sens de la loi). Au bout de 3 et 10 ans plus de recours possible de la part de qui que ce soit (mairie, DDE, voisin...)même si la construction n'en est pas régularisée pour autant.
Par contre, si j'occasionne une servitude de vue, que le garage empiète chez un voisin ou qu'il menace de s'effondrer, là c'est la prescription trentenaire.
Et le juge saisi peut demander que je répare le garage pour qu'il ne s'effondre pas ou que je bouche une fenêtre.
Par contre, si ce garage ou un mur de clotûre empiètait un peu sur le terrain voisin, le juge pourrait-il ordonner la démolition ?
C'est là où je suppose que le bons sens, les avocats et l'appréciation du juge prennent le pas sur la loi pure.
C'est bon ? Ai-je ma gagné "première étoile" de décryptage ? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 12:05:56
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Citation :
Initialement posté par lechatbleu
Merci Emmanuel.
Je pense avoir bien compris l'idée générale : 3 ou 10 ans selon les cas, sauf lorsqu'il y a atteinte à un droit réel.
Donc, par exemple :
J'ai construit un garage irrégulièrement mais cela n'entraîne pas de gêne avérée (dans le sens de la loi). Au bout de 3 et 10 ans plus de recours possible de la part de qui que ce soit (mairie, DDE, voisin...)même si la construction n'en est pas régularisée pour autant.
Jusque là, c'est pas faux.
Citation :
Par contre, si j'occasionne une servitude de vue, que le garage empiète chez un voisin ou qu'il menace de s'effondrer, là c'est la prescription trentenaire.
Et le juge saisi peut demander que je répare le garage pour qu'il ne s'effondre pas ou que je bouche une fenêtre.
Pour la servitude de vue, c'est oui, elle peut faire l'objet d'une acquisition pas prescription trentenaire.
Pour l'empiétement, c'est non, car l'empétement est quasi imprescriptible.
En effet, il faudrait pour cela avoir recours au processus d'usucapion qui impose que la possession soit réalisée sans infraction. Et l'empétement constitue une infraction.
En droit français, l'empiétement semble donc l'atteinte à la propriété la plus sévèrement et longtemps réprimée, comme vous pourrez le lire dans cette synthèse de la Cour de Cassation.
Citation :
Par contre, si ce garage ou un mur de clotûre empiètait un peu sur le terrain voisin, le juge pourrait-il ordonner la démolition ?
Oui.
Citation :
C'est là où je suppose que le bons sens, les avocats et l'appréciation du juge prennent le pas sur la loi pure.
Dura lex, sed lex (La loi est dure mais c'est la loi).
La loi est, par essence, le bon sens du peuple...
Citation :
C'est bon ? Ai-je ma gagné "première étoile" de décryptage ?
Pour la première étoile, on va être indulgents. |
Dominique |
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 15:11:19
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Tout est parfaitement clair, merci beaucoup.
J'ai donc une toute dernière question joker pour essayer de d'avoir mon étoile au ratrappage.
Vous achetez une maison construite il y a 20 ans et conforme au PC accordé. Un jour le voisin vient vous annoncer que votre maison empiète de 15 cm sur son terrain. Il s'agit d'une erreur totalement involontaire de l'époque.
Et ce voisin était parfaitement au courant mais a laissé faire l'ancien propriétaire de l'époque car dans l'absolu cela ne le dérangeait pas.
Il change d'avis 20 ans après et saisit le tribunal pour demander la démolition de la maison (votre tête ne lui revient pas et votre chien lui aboie dessus).
Si j'applique stricto sensu ce que dit la loi, cela veut dire que le juge peut vous demander de démolir votre maison, même si cet empiètement n'est pas de votre fait et existe depuis 20 ans, qu'il n'entraine pas de danger pour autrui et que le voisin a toujours été au courant et à laissé faire intentionnellement ??
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 15:26:08
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| si vous pouvez démontrer que le voisin a consciemment et consciencieusement laissé faire, je pense que le juge peut ne ordonnera pas la démolition... si vous avez un très bon avocat qui fait usage d'une prescription décennale car abrégée... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 16:07:53
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Un grand merci à tous les deux pour la qualité et la rapidité de vos réponses, tout est définitivement clair maintenant.
Je n'ose pourtant imaginer qu'un juge puisse ruiner et mettre à la rue toute une famille pour quelques centimètres qui ne gênent finalement pas beaucoup et dont la famille n'avait aucune connaissance.
Je pensais (naïvement apparemment) qu'un juge pouvait poursuivre le propriétaire de l'époque qui aurait commis la faute, pas celui qui n'a finalement rien à voir avec la faute.
Et encore eut-il fallu que l'ancien propriétaire ait conscience de son erreur !
Tout cela n'est pas rassurant pour toute personne qui achète un bien et qui a intérêt à poser toutes les bonnes questions avant.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 16:21:51
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Toute transaction présente un risque. Si vous saviez le nombre de personnes qui achètent une voiture volée...
Pour rester dans les statistiques, le nombre de procédures pour empiétement est tout à fait minime par rapport au nombre de cas estimés. Les voisins trouvent donc la plus part du temps un moyen d'entente (vente ou échange de terrain ou autre). D'où l'intérêt de ne pas "gonfler Gérard Lambert". |
Dominique |
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lechatbleu
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 06 avr. 2008 : 16:37:44
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| On va pas l'énerver le Gérard, mais on gardera un oeil sur sa clé à mollette |
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Prescription 10 ou 30 ans ? : cas concrets
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