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strassyndic
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 Posté - 08 avr. 2008 : 12:30:39
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Bonjour à tous,
Jeune syndic bénévole depuis un peu plus de deux mois, je suis déjà confronté à un petit contentieux. Nous sommes une nouvelle copropriété de 6 copropriétaires, le dernier copropriétaire arrivé a sollicité l'autorisation de l'AG afin de poser des fenêtres à 2 vantaux au lieu des trois vantaux préexistants. L'autorisation lui a été accordée pour la façade de côté et la façade arrière, mais pas pour la façade avant donnant sur la rue, les autres copropriétaires souhaitant préserver l'harmonie de l'ensemble immobilier. Or cette personne n'a pas attendu la décision de l'AG pour passer commande et au final à installer une fenêtre à deux vantaux sur la façade avant. Les autres copropriétaires sont mécontents d'avoir été mis devant le fait accompli, mais pensent qu'il n'y a rien à faire. J'ai fait une lettre à cette personne l'informant qu'elle n'avait pas respecté la décision de l'AG et qu'elle devait s'y confirmer. Mais si d'elle même, elle ne procède pas au changement de sa fenêtre, quelles solutions s'offrent aux autres copropriétaires ?
De même en cas d'action en justice, devant quel tribunal (juge de proximité, Ti ou TGI ) ? Quelles sont les chances d'obtenir gain de cause, existe-t-il de la jurisprudence en la matière ?
Merci beaucoup si vous pouvez m'apporter quelques éléments de réponse.
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ETASPAK
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3782 réponses |
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 15:08:38
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Bonjour ETASPAK et merci de votre réponse et du lien très utile.
Seulement aucune déclaration préalable n'a été faite en Mairie. S'agissant d'une petite copropriété (6 appartements) et d'un bâtiment ancien, l'Assemblée Générale des copropriétaires comptait sur le bon sens et le respect de chacun. De plus, il n'y avait pas réellement de modification de l'aspect extérieur du bâtiment, puisque l'AG avait refusée cette modification sur le façade avant donnant sur la rue... Désormais on se retrouve sur la façade avant avec 5 fenêtres à 3 vantaux et une fenêtre à 2 vantaux, ce qui rompt l'harmonie de l'ensemble immobilier. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 15:46:47
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Bonjour strassyndic,
Peut importe le côté sur lesquelles donnent vos fenêtres.
Mais sans aucune autorisation administrative, l’assemblée générale ne pouvait donner un tel accord et vice versa.
Et tant que mandataire (syndic bénévole) vous êtes responsable de cette situation, ainsi que le syndicat des copropriétaires.
Sachez que la Mairie peut obliger ce copropriétaire à remettre en harmonie ses fenêtres pour faire respecter l'aspect extérieur du bâtiment.
Et ce dernier peut également ester en justice contre vous pour ne pas avoir fait, préalablement à l’assemblée générale, les démarches administratives nécessaires.
Ce qui aurait sûrement éviter cette situation.
Regarder si sur votre règlement de copropriété, il est stipulé que les fenêtres sont des parties privatives.
Dans ce cas, c’est à chaque copropriétaire de faire une déclaration préalable après accord de l’assemblée générale.
Cordialement.
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strassyndic
Contributeur débutant
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Posté - 08 avr. 2008 : 16:12:53
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Etaspak, merci de votre réponse même si je me sens un peu perdu. Les fenêtres sont privatives selon le RdC. La résolution qui avait été inscrite à l'ordre du jour par l'ancien syndic (professionnel) mentionnait effectivement que le copropriétaire devait fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises mais sans stipuler lesquelles, mais il n'a rien fourni du tout et à procéder à ses travaux. Au final, j'ai l'impression qu'il vaut mieux laisser tomber, si personne ne se plaint il n'y aura de problèmes pour personne.
En revanche, connaissez vous le(s) texte(s) qui traite(nt) de l'harmonie d'un ensemble immobilier ?
Merci beaucoup en tout cas |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 16:30:55
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| le danger de cette situation c'est la possibilité d'une "prolifération" de modifications ne respectant pas l'accord de l'AG, voire des travaux sans aucune demande préalable et là c'est le syndic qui est responsable car il ne fait pas respecter les décisiopns de l'AG ou le RDC |
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 16:31:37
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un petit ajout !
J'ai contacté ma mairie qui m'a effectivement confirmé qu'il aurait fallu faire une déclaration préalable... mais ce qui est important pour la mairie, d'après ce qu'on m'a expliqué c'est par exemple le passage de menuiseries en bois à des menuiseries en PVC et ce par rapport au quartier... le problème de vantaux ne les intéressent pas directement, ils m'ont dit que c'était un problème de copropriété. Par conséquent, retour au point de départ... quels sont les moyens que nous pouvons utiliser pour que ce copropriétaire se plie à la décision de l'Assemblée Générale ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 16:34:27
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| Et c'est bien là mon problème felix1930, j'estime que si on laisse passer ce premier écart on court droit vers toutes les dérives et que par conséquent la gestion, à titre bénévole, de la copro va devenir impossible? Je veux agir, mais je ne sais comment exactement. |
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 16:50:53
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Merci beaucoup ETASPAK pour tous ses liens... je vous rassure tout de même, j'avais déjà pris connaissance de la L de 65 et du D de 67. Je sais que mon rôle est de faire respecter le RdC et les décisions de l'AG...
Je sais aussi que les copropriétaires peuvent agir en justice... faut-il encore que l'AG soit d'accord... car en ma qualité de syndic seul, je ne peux pas faire grand chose. Comment contraindre un copropriétaire qui n'en fait qu'à sa tête, sans recourir à la justice qui peut-être ne donnera pas raison à la copro de surcroît. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 17:43:30
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Strassyndic,
Vous précisez, à juste titre :
« Car en ma qualité de syndic seul, je ne peux pas faire grand-chose ».
Comme vous l’avez malheureusement appris à vos dépens, ce n’est pas seul que vous devez agir, mais avec l’accord de l’assemblée générale.
Et à l’avenir, soyez beaucoup plus vigilant et intransigeant avec ce copropriétaire qui n’en fait qu’à sa tête.
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 17:52:55
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Je n'estime pas avoir appris quelque chose à mes dépens, j'ai respecté la procédure : inscription de la demande à l'ordre du jour, discussion et délibération de l'AG qui a donné l'accord sur seulement 2 façades sur 3, PV mentionnant la décision adressée dans les temps aux copropriétaires. Seulement, le copropriétaire en question n'a pas attendu la réponse de l'AG pour passer commandes de ses fenêtres et au final a mis tout le monde devant le fait accompli. Dès lors, je lui ai fait un courrier et adressé une note d'information à l'ensemble des copropriétaires pour les informer de ce contentieux. Je ne vois pas en quoi ma responsabilité de syndic pourrait être engagée dans cette histoire...
Je pense qu'il ne me reste plus qu' à adresser une mise en demeure en A/R à ce copropriétaire et ensuite ce sera à l'AG de trancher s'il faut poursuivre en justice ou pas. Quelqu'un sait-il quel est le juge compétent pour connaître de ce genre d'affaires ? Si c'était le juge de proximité ou le TI cela serait plus simple pour obtenir l'accord de l'AG car la représentation par un avocat n'est pas obligatoire devant ces juridictions (donc pas de frais !!!). |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 18:24:16
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| Merci beaucoup ETASPAK, ce lien répond bien à mes interrogations notamment en matière de jurisprudence, je vais lire tout ceci avec grand intérêt. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 19:37:34
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Dans votre cas, vous -syndic- n'avez pas besoin d'un accord de l'AG pour engager une action en référé car il s'agit de mesure conservatoire pour faire respecter une décision de l'AG voir article 55 D1967.
Nous (je suis Pt CS) avons eu un problème similaire sauf que, moins novice que vous, et sentant le danger je n'ai pas attendu pour faire intervenir notre syndic pro
Reprenant une suggestion donnée par gédehem à l'époque je pense que dans votre LRAR au copropriétaire vous devriez lui rappeler qu'en fonction de l'article 55 D1967 vous n'avez pas besoin d'une autorisation de l'AG pour engager une action en référé pour faire respecter la décision prise en AG;décision qui ne portait pas sur la façade principale ("chez nous" cela avait fonctionné!!!)
Pour le PVC il serait interessant de vérifier sur les bâtiments de votre quartier si il n'y a pas déjà des menuiseries extérieures en PVC.
Un plus serait de dénicher un bâtiment récent,donc avec PC, et ces (ses)menuiseries en PVC |
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 09:39:21
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Merci de votre intérêt felix1930, je vais suivre vos conseils en ce qui concerne le contenu de la LRAR. J'espère que cela fera sont petit effet ; dans le cas contraire, je saisirais le juge des référés. J'espère cependant que le juge ne considèrera pas que le passage de 2 à 3 vantaux est une modification minime et peu visible et qu'il validera de ce fait l'agissement du copropriétaire en question (j'ai lu que certains tribunaux statuait en ce sens).
Quant aux fenêtres en PVC, toute la copro a remplacé les menuiseries en bois par du PVC et dans le quartier la plupart des fenêtres sont en PVC... la mairie m'a de toute façon confirmé que dans notre quartier cela ne posait pas de problème. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 10:38:08
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Citation :
initialement posté par strassyndic
un petit ajout !
J'ai contacté ma mairie qui m'a effectivement confirmé qu'il aurait fallu faire une déclaration préalable... mais ce qui est important pour la mairie, d'après ce qu'on m'a expliqué c'est par exemple le passage de menuiseries en bois à des menuiseries en PVC et ce par rapport au quartier... le problème de vantaux ne les intéressent pas directement, ils m'ont dit que c'était un problème de copropriété
pas de problème?????? c'est pourtant pas ce qui semblait ressortir de votre citation précitée
le juge doit surtout "juger" le non respect d'une décision de l'AG puisque l'autorisation de remplacement des fenêtres donnant sur la rue n'avait,semble t-il, pas été donnée;je pense que c'est sur ce point qu'il convient d'insister dans votre dossier si vous en arrivez là!! |
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 14:03:11
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Ok je reformule le problème. Le copropriétaire a demandé l'autorisation de poser des fenêtres à deux vantaux au syndic (pro) en place à l'époque. Cette demande d'autorisation concernait toutes les fenêtres qui sont réparties sur 3 facades et qui étaient toutes à l'origine à 3 vantaux. L'AG a discuté et a délibéré de la manière suivante : l'Assemblée des copropriétaires donne accord à X pour l'installation de fenêtres à 2 vantaux sauf sur la façade avant donnant sur la rue. Ce qui lui a été refusé ce n'est pas le changement de ses fenêtres sur la façade avant, mais la pose de fenêtres à deux vantaux sur cette façade. Suis je plus clair ?
Pensez vous que l'AG aurait du rejeter en bloc la résolution ? Au regard de la formulation de la résolution et pour ne pas pénaliser le copropriétaire demandeur, l'AG a, à la majorité requise, adoptée la résolution mais y a apporté un bémol... n'en avait-elle pas le droit ? |
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 14:48:38
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Merci jp26. Voilà donc la résolution.
INTITULE : autorisation à Madame X d'installer des fenêtres PVC dans son appartement.
Historique : Madame X souhaite installer desfenêtres PVC double vitrage à 2 vantaux sans son appartement.
Résolution : L'AG, après avoir délibéré, autorise Madame X a effectuer, à ses frais exclusifs, des travaux de remplacement de ses fenêtres, conformes à la destination de l'immeuble, affectant l'aspect extérieur de l'immeuble sous réserve de :
- se conformer à la règlementation en vigueur Madame X devra fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,
- faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l'art et à ses frais, sous contrôle de l'architecte de l'immeuble,
-souscrire toute police d'assurance nécessaire à la couverture des risques aus tiers, au syndicat des copro et à l'ouvrage,
- se conformer aux dispositions du RdC
Le copropriétaire reste responsable vis-à-vis de la copro et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.
L'AG a voté cette résolution en application de l'Art 25 par 981/1000 tantièmes (les 19 autres étant absents et non représentés) mais a fait ajouté par écrit par le secrétaire de séance :
L'assemblée des copropriétaires donne accord à Madame X pour l'installation de fenêtres à deux vantaux sauf sur la façade avant donnant sur la rue.
Je réitère que c'est un syndic pro qui a formulé la résolution... c'était notre toute première AG... L'esprit des copro était bien évidemment de permettre à la copropriétaire en question de changer rapidement ses fenêtres (immeubles anciens et fenêtres préexistantes vétustes) et de les mettre en PVC (tous les autres copro avaient fait de même, mais la copro souhaitaient vivement que l'harmonie de l'ensemble immobilier prévue par le RdC soit respectée notamment sur la facade avant de l'immeuble donnant sur la rue d'où cette précision apportée lors de l'AG et consignée sur le PV.
Voilà en espérant avoir été clair et en vous remerciant de votre aide et de vos conseils précieux (qui font que j'apprends pas mal de choses). |
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 16:20:37
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Bon, ca devient compliqué. Si je comprends bien, l'AG ne peut apporter aucune précision à son vote, parce que ce qui a été ajouté par le secrétaire de séance l'a été sur demande expresse de l'ensemble des copropriétaires présents en complément et validation du vote. C'était la condition sine qua none à l'autorisation donnée au regard de la formulation de la résolution.
En gros, l'AG a voulu dire oui pour le changement des fenêtres en PVC double vitrage et à deux vantaux mais pas à deux vantaux pour la façade avant.
L'AG doit-elle donc se borner à dire oui ou à dire non, et n'émettre aucune réserve ou indication à son vote ?
Je trouve ceci un peu déroutant, imaginer le nombre de résolutions qu'il aurait alors fallu écrire :
1/ Autorisation changement fenêtres sur la façade arrière
avec options :
1.1 PVC
1.2 double vitrage
1.3 2 vantaux
2/ Autorisation changement fenêtres sur la façade de côté
avec options :
2.1 PVC
2.2 double vitrage
2.3 2 vantaux
3/ Autorisation changement fenêtres sur la façade avant
avec options :
3.1 PVC
3.2 double vitrage
3.3 2 vantaux
Donc pas moins de 9 résolutions pour bien scinder les différents points. On ne s'en sort plus.
Si l'on agit ainsi (et je ne dis pas que c'est faux), c'est à dire à discuter plus de la rédaction de la résolution que du problème véritable, je pense que peu de résolutions seront adoptées à l'avenir... parce que dès qu'il pourra y avoir ambiguïté sur un terme, l'AG votera contre.
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strassyndic
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 17:35:00
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Peut-on soulever ou voter en assemblée une question qui n'est pas à l'ordre du jour ?
Base légale : art. 13 Décret 17 mars 1967
Oui et non :
* Non, aux termes de l'art. 13 Décret 1967 : l'assemblée ne délibére valablement que sur les décisions portées à l'ordre du jour. Ceci veut dire que toute résolution adoptée qui n'était pas inscrite à l'ordre du jour est nulle.
Exception Exception faite des questions ou textes de résolution ajoutés en complément d'une question figurant déjà de manière suffisamment explicite à l'ordre du jour. Il est ainsi possible d'amender légèrement, de préciser ou d'étendre une question, dès lors qu'il est montré qu'il subsiste un lien direct avec le projet de résolution figurant à l'ordre du jour.
Voilà, ce que je viens de trouver sur un site conseillé par une autre personne du forum. Cela rejoins ce que vous venez de dire jp26. Il me semble que vu le libellé de la phrase ajoutée : L'assemblée des copropriétaires donne accord à Madame X pour la pose de fenêtre à 2 vantaux sauf sur la façade avant de l'immeuble donnant sur la rue, qu'on pourrait considérer qu'il s'agit bien d'un amendement à la résolution.
Je précise que ceci a été inscrit durant l'AG entre la résolution et la phrase suivante : à l'issue des débats, les résolutions suivantes sont mises aux voix. Donc un juge pourrait bien considérer qu'il s'agit d'un ajout à la résolution et que cette dernière a été adoptée avec cet ajout et que par conséquent que le propriétaire n'a pas respecté la décision de l'AG.
Et je crois que personne ici n'aura la réponse exacte, tout est question d'interprétation.
En tant que syndic bénévole, j'ai attiré l'attention du syndicat, j'ai fait une lettre au copropriétaire en question... je vais lui adresser une mise en demeure de se conformer à la décision et après je vais laisser courir... le conseil syndical n'a qu'à demander l'inscription à l'ordre du jour d'ester en justice contre ce copropriétaire. Je pense que j'aurai rempli mon rôle et qu'on ne pourra pas engager ma responsabilité pour ne pas avoir été plus loin, ou bien pensez vous que je devrais tout de même saisir le juge des référés et le laisser trancher ? |
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Autorisation AG non respectée pour travaux
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