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 Sujet  |
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 08 avr. 2008 : 18:33:54
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Bonjour,
J' ai acheté un terrain de 8000 m2 (superficie nécéssaire pour construire selon le POS) non borné car le voisin n'a pas voulu signer le bornage. Il s'avère que notre géomètre a fait une erreur il y a 20 ans et la limite réelle (trouvée par le géomètre du voisin et validé par notre géomètre aujourd'hui) est en notre défaveur. Nous serions d'accord pour signer le bornage (afin d'avoir un bornage amiable) même si la limite diminue notre parcelle car notre géomètre affirme qu'il y a eu une erreur mais nous craignons que le voisin (qui nous a déjà causé des problèmes) face ressortir le fait que la parcelle ne fait plus 8000 m2 et que nous n'aurions donc pas du obtenir le permis. Il demande aussi un bornage judiciaire.
Peut-il attaquer notre permis alors que tous les recours sont passés (permis obtenu depuis plus d'un an)? Peut-il dans ce cas faire cesser les travaux ou faire démolir la maison? Nous craignons que le bornagne judiciare pour la limite ne soit qu'un prétexte pour prouver que notre terrain ne fait pas 8000 m2. Merci beaucoup de me répondre.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 18:51:29
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le PC est accordé et purgé du droit de recours.
il est donc acquis et n'est plus contestable. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 19:25:10
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Pour accorder le PC, la commune s'est basée sur des documents sincères, les mêmes qui vous ont conduit à acheter ce terrain réputé constructible.
Il est donc impossible que le PC vous soit retiré pour fraude, seule raison invoquable une fois les délais purgés.
Vous devez néanmoins vous préoccuper du fait que le bien n'est pas conforme à ce qui vous a été vendu. Vous devez réclamer auprès du vendeur, soit qu'il vous cède un morceau de terrain équivalent à celui manquant, et ce n'est pas possible, qu'il vous indemnise.
La réponse du vendeur, peut-être agrémentée de celle du notaire, vous servira de preuve de votre bonne fois si votre voisin tentait un recours pour fraude.
Enfin, vous pouvez solliciter du mairie, une tolérence vis à vis de l'application du POS. Cela ne sert pas à grand chose vis à vis du PC puisque celui-ci est devenu définitif, mais c'est encore une preuve en votre faveur. |
Dominique |
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 19:53:40
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| Merci beaucoup pour vos réponses. J'ai entendu dire que le voisin avait dix ans pour faire une action civile.Savez-vous ce que c'est? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 20:11:01
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Citation :
Initialement posté par maryboin
Merci beaucoup pour vos réponses. J'ai entendu dire que le voisin avait dix ans pour faire une action civile.Savez-vous ce que c'est?
Les actions civiles concernent les infractions au Code Civil, ce qui n'a rien à voir avec le PC qui vous a été délivré, puisque celui-ci est justement "délivré sous réserve du droit des tiers".
Ce qui dans votre cas est condamnable au titre du Code Civil, ce sont les atteintes que votre construction pourrait causer au droit de propriété de votre voisin.
Pour faire court, il s'agit essentiellement d'un éventuel empiétement (construction qui déborde chez le voisin) ou d'une vue (porte ou fenêtre à moins de 1,90m de la limite séparative - ou 60cm en oblique).
Si vous êtes certain que rien de tout cela ne puisse être invoqué, dormez tranquile.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 20:16:42
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si il parvient démontrer un préjudice directement lié au non-repect d'une régle d'urbanisme, le voisin peut engager une action civile indémnitére fondée sur les dispositions du L480-13. Vue la règle en cause, ça ne va pas etre simple pour lui!!! Ce serait différent si la règle méconnue concernait les distances au limites séparatives de son coté par exemple...
Une telle action est prescrite 2 ans après la fin des travaux
D'autres action sont possibles, penale par exemple, prescrite 3ans après la fin des travaux, en soulevant le fait que les travaux réalisé ne sont pas conformes au PC accordé puisque la surface du terrain est plus petite; sachant que l'origine de cette diminution de surface est une action du voisin je ne pense pas que le juge de l'ordre répressif puisse vous condamner à plus qu'une amende, éventuellement symbolique, si c'est le voisin lui même qui le saisit !
et puis, si vous voulez vous faire peur, lisez ce fil
vous y trouverez les différents délais pour engager une action... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 avr. 2008 20:17:30 |
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 22:54:57
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Nous sommes assignés au tribunal d'instance pour le bornage. Onnous propose une conciliation. Doit-on l'accepter et du fait reconnaître les nouvelles limites réduisant la surface de notre terrain ou aller jusqu'au bornage judiciaire (afin de se protéger et ne pas accepetr la réduction de notre terrain) sachant que les deux géomètres sont d'accord sur ces nouvelles limites ?
Qui doit payer les frais d'un bornage judiciaire s'il est prouvé que les nouvelles limites sont les bonnes et donc que nous avons tort ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 22:58:50
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| si vous avez tort, vous paierez certainement... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 08:34:37
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Savoir qui va payer le géomètre qui procède à un bornage judiciaire n'est pas simple.
Tout dépend en fait de ce qui est demandé au juge et pourquoi.
Le bornage judiciaire n'est pas forcément un recours d'une partie vers l'autre.
Généralement le juge fera payer celui qui s'est opposé à un bornage contradictoire si ce dernier avait conduit au même résultat que le bornage judiciaire.
Mais, en l'absence de préjudice et si aucun bornage contradictoire n'a été refusé, le juge fera payer celui qui engage la procédure.
Entre ces deux cas extrèmes, il y a différentes possibilités que le juge appréciera au cas par cas.
La conciliation que vous citez est un processus initié par le juge qui a pour but de confronter les prétentions des parties afin de voir si une issue acceptable par celles-ci est envisageable.
La conciliation est soumise à des règles qui résultent des textes suivants:
- Décret du 20 mars 1978,
- Les articles 21 et suivants de la Loi 95-125 du 8 février 1995,
- Décret 96-1091 du 13 décembre 1993,
- Décret 98-1231 du 28 décembre 1998 qui permet au juge de recourir à un conciliateur à sa guise.
Je pense qu'il est opportun d'aller en conciliation car celle-ci fera apparaître la motivation de chacune des parties (ce qui ne vous est pas franchement défavorable) et leur souplesses respectives.
Il y a de fortes chances que le conciliateur demande à votre voisin si il est disposé à vous céder le morceau de terrain litigieux dans le but d'éteindre tout différent.
Il vaut donc mieux accepter la conciliation (ce qui ne veut pas dire accepter la solution qui pourrait en émaner). Le juge appréciera aussi la bonne volonté de chacun... |
Dominique |
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 20:31:55
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| Nous avon déja reçu une assignation pour bornage judiciaire et maintenant une autre assignation devant un autre tribunal. Le voisin demande maintenat l'attêt des travaux selon des mesures conservatoires pour permis illégal. Est ce qu'on va nous arrêter les travaux en attendant le travail du nouveau géomètre? Le préjudice que le voisin dit subir est l'entrave de la vue de sa terrasse nord alors que tout le devant de sa maison donne au sud et notre construction serait en contrebas de la sienne (sa maison surplombe largement la notre). Le juge peut-il tenir compte de notre situation: nous avons vendu notre apprtement et sommes presque à la rue et notre crédit est important et sur 20 ans. Nous sommes vraiment de bonne foi et n'avons pas triché sur la superficie comme le dit le voisin. Merci de nous répondre, nous sommes très inquiets sur notre avenir. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 20:34:49
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s'il ne soulève devant le juge administratif que des moyens civils, il sera débouté...
ce motif ne permet en effet pas de conclure à l'illégalité du PC qui a été accordé sous réserve du droit des tiers, donc en ne se fondant que sur les règlements d'urbanisme sans tenir compte des préjudices civils des voisins !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 20:49:27
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Merci pour cette réponse rapide. Mais l'avocat du voisin note dans l'assignation que nous avons obtenu le permis illégalement en réduisant la superficie du voisin (autre préjudice invoqué) et que nous n'avons pas la surface minimale pour construire. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 21:11:42
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je ne comprends pas devant quelle juridiction vous êtes appelé ...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 10:12:41
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| Il y a une procédure devant le tribunal d'instance de notre ville pour le bornage judiciaire et maintenant nous avons une assignation et une citation en référé devant le tribunal de grande instance d'une autre ville pour faire constater au juge civil la violation de la règle d'urbanisme. Il sollicite aussi que le juge civil renvoie au juge administratif la question de la légalité du permis. Tout cela est difficile à comprendre pour nous. Merci encore de vos éclairages. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 10:31:21
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compris.
il engage donc une action fondée sur le L480-13 du code de l'urbanisme.
votre construction est-elle terminée ?
depuis quand ?
de quand date le PC ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 08 juil. 2008 10:36:04 |
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 10:51:27
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| la construction est en cours: on fait un sous sol mais on ne l'a pas mentionné dans le permis (on a été obligé car sol très argileux et c'est un ingénieur qui nous a dit de rajouter un sous sol pour de meilleures fondations). Le permis de construire a été obtenu en février 2007. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 11:07:50
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plusieurs points :
*les travaux pas terminés et le permis accordé depuis plus de 2 mois font que le voisin ne peut engager, au titre du L480-13, qu'un recours en dommages-intérêt. ce n'est donc normalement pas en se fondant sur les dispositions de cet article qu'il obtiendra une interruption de travaux, l'action "au fond", complémentaire du référé, ne peut en effet aboutir à une démolition, donc l'interruption de travaux ne constitue pas à mes yeux une mesure conservatoire ad'hoc.
*son préjudice -perte de vue- est un effet normal des contraintes du voisinage, sauf s'il avait une vue exceptionnelle sur la mer ou le mont blanc ou que vous lui enlevez plusieurs heures d'ensoleillement direct.
*il risque de soulever la fraude sur la surface déclarée lors de la demande de PC : il suffira de démontrer votre bonne foi pour le contredire
*en revanche, s'il a connaissance de la réalisation de travaux non conformes au PC, il risque d'engager une troisième procédure, cette fois devant les juridictions pénales (chambre correctionnelle du TGI) pour réalisation de travaux non conformes !
de otutes façons, puisque c'est au TGI que ça se passe, je vous conseille de vous rapprocher d'un avocat, éventuellmeent pris en charge par votre protection juridique.
pourquoi n'avez vous pas modifié votre PC ???
ce sous-sol est il un réel sous sol ou un simple vide sanitaire de quelques décimètres ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 11:18:19
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| Nous n'avons pas modifié le permis pour le sous sol car l'architecte et le service urbanisme nous a dit qu'on avait le droit de faire ce qu'on veut en sous so; du moment qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur et qu'on ne l'utilise pas comme garage. Que risque-t-on devant la juridiction pénale ? |
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 11:21:53
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| Le sous sol est important car il a une hauteur de 2m20. Il servira de débarras et de buanderie. Il concerne toute la surface de la maison. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 11:22:48
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si le sous-sol est accessible, il forme SHOB et, éventuellement, SHON...
au pénal, la démolition est possible à la clé, à condition qu'il y ait un lien direct entre la violation de la règle et le préjudice subi par le voisin... là, ce sera difficile à démontrer pour lui...
en revanche, la procédure pénale permet d'obtenir plus facilement un arrêté interruptif des travaux qui sera levé dès régularisation par l'obtention d'un PC modificatif. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mandarine1
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 08 juil. 2008 : 11:32:36
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Merci beaucoup pour toutes ces réponses. Pourquoi nous a-t-on dit qu'on pouvait faire ce sous sol sans nous parler d'un permis modificatif ?
Le voisin dit que la violation de la règle d'urbanisme lui réduit sa propriété de 300 m2 donc il dit qu'il y lien direct... |
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permis annulé même si déjà accordé ?
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