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Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
 Posté - 10 avr. 2008 : 19:42:47
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Bonjour,
En 2007 deux syndics ont géré notre copro. car avons changé de syndic fin juin 2007 (exercice du 1er janvier au 31 décembre).
Lors de notre prochaine AG comment procéder pour le vote du quitus ? Il va concerner QUEL syndic ? L’ancien ? (on est en cours de procédure avec lui et pas question de lui donner quitus) ou le nouveau syndic ?
Votre avis ?
merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 20:03:40
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Ancien ou nouveau, il ne faut JAMAIS donner quitus, car c'est la seule assurance pour le syndicat !
Il faudrait tout de même que les copropriétaires comprennent enfin :
- que c'est le syndicat qui est responsable de son syndic, y compris de la réparation d'un préjudice aux copropriétaires ou aux tiers en raison d'une faute/erreur du syndic !
- Que le syndic a une assurance responsabilité professionnelle (RCP)justement imposée pour couvrir la réparation de ses fautes/erreurs .
- Que le vote du quitus rend "quitte" le syndic de ses actes de gestion : cette responsabilité passe sur les épaules du syndicat sans aucune possibilté de recours ...puisque le syndic est "quitte" !
- Quitus donné, il sera IMPOSSIBLE d'engager ultériurement la RCP du syndic rendu "quitte" .. 
- Enfin, la question du "quitus" n'est pas prévue par les textes en copropriété : ce n'est qu'une pratique instaurée par les syndics !
Tout comme la RCP du syndic est son assurance "au cas où .....,"
le refus du "quitus" est l'assurance du syndicat de pouvoir engager la RCP du syndic .."au cas où ..".. 
(Toutes les 'assurances' sont "au cas où ...." !)
Vous avez encore envie de voter le quitus ??  |
Edité par - gédehem le 10 avr. 2008 20:52:32 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 20:24:10
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| un vote par syndic en iniquant la période d'exercice de son mandat |
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David141
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 21:03:06
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Ancien ou nouveau, il ne faut JAMAIS donner quitus, car c'est la seule assurance pour le syndicat !
La copropriété dans laquelle nous vivons nous appartient. Il nous appartient donc de nous en occuper.
Le syndic n'est qu'un "organe de gestion" à qui nous délégons certaines tâches moyennant finance, parceque c'est obligatoire.
Dans la copropriété ou je vis, fut un temps ou le quitus était sans cesse refusé au syndic. Les relations étaient détestables. Les copropriétaires ne s'occupaient de rien, et estimaient que le syndic devait tout faire impéccablement parcequ'on le payait pour ça et que de toutes façons, il suffisait de ne pas lui donner le quitus pour qu'il le comprenne...
Le résultat, c'est qu'il le comprenait tellement bien que ses honoraires étaient exorbitants.
Les copropriétaires étaient tout heureux de penser qu'ils tenaient le syndic d'une main de fer simplement parcequ'ils ne votaient pas le quitus, mais ne se rendaient pas compte qu'ils se faisaient berner..
Je fais partit de ceux qui pensent qu'il faut voter le quitus pour obliger les co-propriétaires pour s'occuper de leurs biens.
Depuis que nous avons décidé de procéder de la sorte, nous avons renégocier les honoraires avec le même syndic, et les co-propriétaires se sentent plus concernés par leur résidence.
Ce qui marche pour une copropriété peux ne pas marcher pour une autre, mais je pense qu'affirmer tout haut "Il ne faut JAMAIS voter le quitus" est une erreur, car c'est oublier que chaque copropriété à ses spécificités.
Amicalement.
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Ce midi m'a sidéré! |
Edité par - David141 le 10 avr. 2008 21:05:30 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 21:33:29
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Ce que vous exposez là montre à l'évidence que vous ignorez totalement ce qu'est la nature du "quitus", qui n'a rien à voir avec "Les copropriétaires ne s'occupaient de rien, et estimaient que le syndic devait tout faire impéccablement parcequ'on le payait pour ça ...." ... ni même le niveau des honoraires du gestionnaire !
Le quitus est de nature juridique et uniquement juridique, quelle que soit la qualité ou non des actes du mandataire !
Que les copropriétaires "s'occupent" ou pas de leur bien commun, qui plus est avec un CS particulièrement efficace, ne change rien du tout au quitus et à ces effets lorsqu'il est voté !
Cela n'a absolument rien à voir !
Bien ou mal assuré, vous êtes plus ou moins attentif au volant ? .....
Ignorant ce qu'est le 'quitus', vous avez sans doute succcombé aux arguments développés par votre syndic, victime que vous (le syndicat) êtes d'un "roulage dans la farime", spécialité de certains dans cette activité .... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 21:39:13
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"La copropriété dans laquelle nous vivons nous appartient. Il nous appartient donc de nous en occuper."
vous n'êtes qu'un membre du syndicat des copropriétaires....... |
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David141
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 21:40:58
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Monsieur,
Je sais ce que veux dire le quitus.
Je n'ai pas la même opinion que vous, mais ça n'est pas une raison pour dire que j'y connais rien.
Nous sommes sur un forum. Chacun donne son opinion et parle de ses expériences librement.
C'est ce que j'ai fais.
Point. |
Ce midi m'a sidéré! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 22:00:45
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Citation :
Initialement posté par David141
Ce qui marche pour une copropriété peux ne pas marcher pour une autre, mais je pense qu'affirmer tout haut "Il ne faut JAMAIS voter le quitus" est une erreur, car c'est oublier que chaque copropriété à ses spécificités.
Amicalement.
bonsoir David141,
Je suis syndic pro.
Je suis tout à fait d'accord avec vous.
Votre position me fait particulièrement plaisir surtout sur ce forum !
Je rappelle pour gedehem que le quitus couvre les faits et actes du syndic portés à la connaissance des copropriétaires et qu'il n'a donc aucun effet en cas de dissimulation de la part du syndic. |
Edité par - air jordan le 10 avr. 2008 22:01:23 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 22:06:39
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Désolé ! 
Bien entendu que sur un forum chacun y va de son opinion !
Ici, il me semble que les arguments devraient porter sur la nécessité ou non de donner quitus en ayant connaissance de ce qu'il est et conscience des effets produits par son vote ...
Ce que vous avancez :
"La copropriété dans laquelle nous vivons nous appartient. Il nous appartient donc de nous en occuper.
(NON, elle ne vous "appartient" pas)
Le syndic n'est qu'un "organe de gestion" à qui nous délégons certaines tâches moyennant finance, parceque c'est obligatoire.
(NON, pas un 'organe de gestion (!) mais "représentant légal du syndicat", ce qui est tout autre chose !)
Dans la copropriété ou je vis, (...) Les relations étaient détestables. Les copropriétaires ne s'occupaient de rien, et estimaient que le syndic devait tout faire impéccablement parcequ'on le payait pour ça et que de toutes façons, il suffisait de ne pas lui donner le quitus pour qu'il le comprenne....
.... n'a rien à voir avec le quitus, sa nature, ses effets !
Mais c'est pas grave : chacun pense ce qu'il veut .....
Salut Air ! .. nous le savons : peu importe les arguments, pourvu qu'on vous donne quitus ! ....
Sans rentrer dans le détail de ce que vous avancez (vous connaissez mes arguments fondés sur la pratique des choses et moi les votres.. ), convenez que cela n'a rien à voir avec ce que présente David sur "ses copropriétaires qui ne s'occupent de rien" et que vous n'êtes QUE un "organe de gestion".... (dites moi au moins que c'est un bel 'organe' ! |
Edité par - gédehem le 10 avr. 2008 22:15:53 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 avr. 2008 : 22:34:34
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mais tout à fait gedehem je l'avoue volontier !
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David141
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 06:06:17
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Euh..
Excusez moi Gédehem, car je risque de vous froisser, mais..
Je n'ai pas l'intention de disserter avec vous pendant des heures.
J'ai parlé de mon expérience personnelle, stilla en fera ce qu'elle(il) veut, c'est le but d'un forum.
Pour le reste, j'ai tort ou j'ai raison, mais je m'en fiche, vraiment.
Alors lachez moi un peu, ok? |
Ce midi m'a sidéré! |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 07:27:24
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l'affaire du quitus est pour moi un faux problème, eu égard à la réalité.
ne pas voter le quitus laisse le droit au syndicat d'attaquer le syndic pour sa gestion, rien à voir avec un quelonque blâme.
quel syndicat va attaquer en justice un syndic ? supporté par leur chambre (fnaim, cnab), c'est perdu d'avance, sauf cas exceptionnel.
certains en font un principe : il ne faut jamais voter le quitus. C'est au législateur de se prononcer, et surtout de traiter le problème de fond : comment faire en sorte qu'un syndicat puisse faire valoir ce que droits contre un syndic ?
exemple : un syndic envoit son pv hors du délai de 2 mois : il n'a rien à craindre, quitus ou pas quitus. |
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molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 09:27:33
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| Il ne faut jamais voter le quitus au syndic non pas par défiance mais par méfiance. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 11:22:50
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Le thème du quitus a été traité plusieurs
fois sur le forum.
Les textes ne prévoient rien à ce titre.
Les copropriétaires qui pensent qu'il faut
prévoir son inscription et son vote au cours
des AG ne sont pas dans l'illégalité !
Les adversaires non plus !
Pourraient on savoir combien de syndicats
ont voté le quitus et l'ont regretté ?
Les conseillers syndicaux doivent contrôler
et surveiller la gestion du syndic en leur
âme et conscience.Il n'est pas question de
QUITUS pour eux aussi et pourtant,pour certains,
il y aurait à dire et à écrire ???...
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 13:21:09
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airjordan : Citation :
Je rappelle pour gedehem que le quitus couvre les faits et actes du syndic portés à la connaissance des copropriétaires et qu'il n'a donc aucun effet en cas de dissimulation de la part du syndic.
Le quitus est une invention des syndics pour se couvrir. Il ne pose sur aucuns textes de loi. Le syndic a une assurance, elle couvre ses erreurs; Pour ne pas voir leur prime augmentée; ils ont inventé cette belle résolution.
David 141 : Pas d'existence légale, il ne doit pas figurer à l'ODJ.
Si vous voulez absolument donné quitus à votre syndic, alors il doit faire un rapport moral et comptable de sa gestion devant l'AG. Y a t'il un coporpriétaire sur ce forum qui connait un syndic qui fgait cela ( à part le super syndic airjordan )
Sinon offrez lui des fleurs ou une bonne bouteille,le syndicat prendra moins de risque qu'en donnant l'absolution sur les fautes du Syndic.
david141 : vous votez le quitus et votre syndic baisse ces prix : une drôle de façon de négocier !! plus prêt d'un petit chantage, non!!!
j26 Citation :
refuser le quitus par principe est absolument indéfendable comme tout ce qui est fait bêtement par pur principe sans analyse de la situation
comme syndic non pro et propriétaire"majoritaire, on comprends votre position, mais votre analyse ne tient pas pour des copropriétés plus importante.
Le quitus n'existe pas en copropriété, ce n'est pas un principe, mais une réalité.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 14:01:19
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jp :
"si la majorité de l'AG est satisfaite des actes du syndic, elle doit voter le quitus sans aucun problème"
Méconnaissance de ce qu'est le "quitus" !
"si la majorité de l'AG est satisfaite des actes du syndic,..elle le désigne 'à nouveau' et c'est tout !.. ..mais cela n'a rien à voir avec le quitus ....
"si elle n'est pas satisfaite, elle doit virer le syndic ou l'attaquer sur les actes litigieux."
Ok, mais le "virer" ou ne pas le "désigner à nouveau" ..n'a rien à voir avec le quitus ....
On peut :
- désigner 'à nouveau' le syndic sortant dont est globalement satisfait...
- ne pas donner quitus pour préserver les interets du syndicat, assurance "au cas où ..." ...
- approuver les comptes du syndicat tenus par le syndic,
... ces points n'ayant rien à voir les uns avec les autres contrairement à ce que pensent certains ....
L'argument de certains autres :
"que le quitus couvre les faits et actes du syndic portés à la connaissance des copropriétaires et qu'il n'a donc aucun effet en cas de dissimulation de la part du syndic."
.... tend simplement à démontrer qu'il faudrait lister préalablement au vote du quitus les actes du syndic dont les copropriétaires ont effectivement, directement ou indirectement, connaissance, ces seuls actes étant couverts par le quitus ...(*)
Comme nous savons tous que c'est impossible, c'est là encore un élément qui n'a pour but que de se faire donner quitus sans aucune sécurité pour le syndicat !
Savez vous ce que demandent les assureurs RCP des syndics lorsque leur reponsabilité est engagée ? : les derniers PV d'AG !
Si le quitus est donné, non seulement le syndic dira "quitus donné, je ne suis pas responsable", .... mais la RCP envoi balader le syndicat avec comme réponse : "Vous avez donné quitus, donc je n'interviens plus. Si vous n'êtes pas satisfait, engagez un recours en justice.... !"
C'est alors que ceux qui pronent le "quitus" sans rien savoir de ce qu'il est et à quoi il expose se retrouvent avec le paquet de Kleenex à portée de main .. .. ayant oublié que ne pas donner quitus est une assurance pour le syndicat ..., et rien d'autre !
(*) D.art.11 et surtout la jurisprudence IMPOSENT que les questions ou résolutions soumises aux voix lors des AG soient très claires, explicites, détaillées, "..afin que les copropriétaires aient toutes les informations nécessaires pour se prononcer en pleine connaissance de cause.."...
Toutes .... sauf le quitus, dont 99% ignorent ce qu'il est, ce qu'il induit et surtout sur quoi il porte ????
Foutaise, arnaque ... une de plus !  |
Edité par - gédehem le 11 avr. 2008 14:20:06 |
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Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 15:21:18
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C’est un peu confus car à ma question initiale se sont greffées les réponses apportées à un autre internaute.
La question n’était pas « doit-on voter POUR ou CONTRE le quitus » mais combien de quitus à voter puisqu’on a eu 2 syndics différents dans la même année.
Nefer répond : 1 vote par syndic. nous allons donc devoir procéder à 2 votes de quitus.
Pour l’ancien syndic (procédure en cours) ça sera NON espérons le…. pour le nouveau, on n’est pas OBLIGE de voter ce quitus : il suffit de préciser : "non voté"
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 15:27:22
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quitus ou pas quitus?????
"chez nous" nous sommes une majorité à voter pour et,les mêmes,mais non majoritaires d'un cheveu ,votent contre la dispense au compte séparé
les non majoritaires contre le quitus sont majoritairement, du même cheveu, pour dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé (pourtant honoraires compte séparé = entre 25 et 30€/lot, fourchette jugée "acceptable" dans la dernière enquête de l'ARC)
vous comprenez les non quitus et pour dispense.......pas moi!!!
En septembre 2000,nous avons changé de syndic (Et.financier après rachat),le secrétaire de l'AG était un copropriétaire;
-nous avons refusé certaines dépenses
-refusé le quitus
résultat : lorsque l'ex-syndic a rendu "nos finances" non seulement les dépenses refusées avaient été déduites mais, d'autres (photocopies...etc)qui ne figuraient pas au contrat et que nous n'avions jamais payées étaient aussi débitées .
Malgré toutes nos démarches auprès du syndic,de sa direction générale,caisse de garantie ( réponse :nous transmettons votre réclamation à notre sociétaire!!!!)........rien!!!!!
Pour le principe, car la somme n'était que d'environ 2000francs et pas question d'avocat, intervention au TI ,suite à avis de l'ARC, du Pt du CS (moi)-durée de la procédure 11 mois- nous n'avons rien obtenu
unique consolation pour moi:par soucis d'équité le TI a refusé d'octroyer à notre ex-syndic les 6000 francs de D.I que l'avocat de notre"adversaire" demandait que je paie personnellement, pour action abusive ou similaire...........ouf!!
Alors, pour notre CS, tant que notre syndic nous permettra,à tout moment de vérifier les comptes,ce qu'il y a à l'intérieur de NOS dossiers,de participer activement à la négociation de tous nos contrats,travaux etc................nous voterons le quitus; les autres copro étant,naturellement,libre de leur choix
petit + :"chez nous" certains ne votent pas le quitus car le syndic n'a pas dit amen à des demandent personnelles>> décisions AG = refus. La copropriété,les mêmes, ils s'en foutent!! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 15:38:25
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Stilla,désolé d'avoir "débordé"
En fonction de votre dernier post : question à gédehem et autres UI
En cas de "non voté" ou d'un vote "abstention générale" ,le quitus n'étant pas donné mais,également,pas clairement refusé ,qu'en est-il au point de vue recours contre le syndic,en cas de problème |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 17:40:02
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En l'état des textes dernièrement modifiés, l'abstention n'a plus de sens dans la mesure où ELLE NE COMPTE PAS ..! Autant aller au ciné ..
Vous touchez du doigt la particularité de la copropriété qui, jusqu'en 2004, reconnaissant à l'abstention l'expression d'une opinion, ce qu'elle est toujours, mais que le législateur dans sa grande bétise, ou manipulé, a supprimé !
Je m'explique :
- vient le vote du quitus : sur (mettons) 700/1000 prés.et repr. 400 abstentions, le reste pour ou contre peu importe ...
Le quitus obtenait bien la maj requise (351) mais étant "abstention" il n'était pas donné !
Ce n'était pas un vote "CONTRE", de refus, il n'était pas donné, c'est tout !
Dans la forme actuelle, l'abstention ne comptant pas à la maj.art.24, ce qui oblige pour chaque vote à cette majorité de calculer cette maj.art.24, il faut voter "contre" le quitus ... vote négatif que certains qui ne savent pas ce que c'est prennent pour une sanction !!
Comprenons nous ici.
Lorsque vous entreprenez des travaux '"d'ouvrages" :
- vous vérifiez que l'entreprise est couverte par une "garantie décennale". C'est l'assurance entreprise.
- Vous (le syndicat) prenez une 'Dommage ouvrage"...: c'est l'assurance syndicat
S'il y a un pb avec l'entreprise, c'est la DO qui entre en œuvre au profit du syndicat en attendant que soit engagée la garantie décennale de l'entreprise ...
Imaginons que le syndicat n'ai pas pris de DO : QUI va l'indemniser ou achever les travaux en attendant que la GD de l'entreprise entre en œuvre (parfois à l'issue d'une longue action judiciaire !)???
Personne !!
Pour le syndic, il a son assurance RCP ! (sa "Garanntie décennale" !)
Le syndicat devant assumer la réparation d'un préjudice causé par une faute/erreur du syndic, quelle 'assurance' va l'indemniser du dommage qu'il répare ???
Où est l'assurance du syndicat ?? (Sa "DO" !)
En l'état actuel des textes, le syndicat n'a AUCUNE protection une fois donné quitus .... sauf au bout d'une longue procédure ...que personne ne va engager pour 400 € ... ni même pour 2000 € ...
Comme le syndic a une RCP, le syndicat a une "DO" en ne donnant pas quitus !
C'est de cela dont il faut prendre conscience !
Nous ne sommes pas ici dans des considérations sentimentales ou relationnelles : la nature et l'effet du quitus sont juridico-juridique, lesquels ne s'embarassent pas de sentiments ... ni même les assureurs RCP des syndics au moment de réparer un préjudice ...("Vous avez donné quitus ? ..ben je n'assure pas !")
Mais bon ! chacun fait se qu'il veut ... y compris se tirer une balle dans le pieds...
Un dernier point, histoire de rire un peu :
QUI paye l'assurance RCP des syndics ??? (celle qui n'indemnise jamais besause on a donné quitus !)
QUI ? .... le syndic bien entendu !
AVEC QUOI paye t-il cette assurance ??
Avec ses revenus, bien sur, comme tout le monde ...ici ses honoraires !
QUI paye les honoraires du syndic .?.. Ben .. , c'est les syndicats selon leur part, c'est à dire les copropriétaires ....
Alors comme cela, alors que la "RCP syndic" est payée par les copropriétaires au travers des honoraires qu'ils versent au syndic, en donnant quitus au syndic ils s'interdisent quasi dans tous les cas de pouvoir engager cette "RCP syndic" !!!!
Dans le pieds ou dans la tête, la balle ??? ......
Le syndic qui fait très bien son boulot, à la satisfaction de tous, il est désigné "à nouveau', au besoin pour 3 ans, et pourquoi pas les félicitation du jury et 10% d'honoraires en plus ! 
Mais cela n'empêche pas de ne pas lui donner quitus, refus qui est "assurance du syndicat" et rien d'autre !
(J'ose esperer que tout le monde sait qu'une assurance, peu importe son objet, c'est "au cas où ..il arriverait quelque chose" !
C'est quand arrive ce "quelque chose" qu'on se mord les doigts de ne pas être assuré ! ...) |
Edité par - gédehem le 11 avr. 2008 17:58:08 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 17:58:41
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Citation :
En l'état actuel des textes, le syndicat n'a AUCUNE protection une fois donné quitus .... sauf au bout d'une longue procédure ...que personne ne va engager pour 400 € ... ni même pour 2000 € ...
gédehem, quitus non donné, vous avez peut être une protection,mais elle ne vous sert strictement à rien si le syndic fait de la résistance ;voir mon post sur l'histoire de notre copropriété lors du changement de syndic en septembre 2000 avec :
- refus de certaines dépenses et réserves pour d'autres
- quitus non donné |
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