|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 11 avr. 2008 : 18:17:45
|
Bien entendu, Félix ...
Mais ce que vous soulevez est un autre problème qui n'est que de très loin en rapport avec le quitus !
Vous (le syndicat) avez approuvé les comptes pour (mettons) 100.000 €avec rejet de 2.000 € , comptes qui étaient présentés pour 120.000 € !
L'ex-syndic n'en tient pas compte et vous impute les 120.000 €..alors que seuls 100.000 € sont approuvés ...
Il s'agit donc ici, pour le syndic entrant, d'une action classique en recouvrement de créances pour récupérer les 2000 €, les comptes présentés ne correspondant pas aux comptes approuvés !
Le nouveau syndic n'a même pas besoin d'une autorisation de l'AG dans un tel cas (D.art.55) !
Le quitus n'a rien à faire dans cette histoire !
Une autre histoire (vraie !)
Le syndic a "oublié" de régler les cotisation sociales d'un employé ..
Le syndicat est comdamné par le trib.des affaires sociales.
Le syndic fait appel ... re condamnation ..: total : 30.000 frs (nous sommes en 1990).
Il n'y avait rien dans les comptes, bien entendu, et personne n'était au courant ...sauf lorsque le syndic a imputé les 30.000 frs dans la compta !
Ils contactent la RCP du syndic pour 'récupérer' ces 30.000 frs, ..... qui se retranche derrière le vote du quitus .... 
D'où assignation du syndic (devenu ex par la force des choses ...) syndicat débouté au même motif que ..(de mémoire) : ".. le quitus ayant été donné sans réserve, les copropriétaires n'ignoraient donc pas lors du controle des comptes par leur CS que les cotisations n'étaient pas versées"
Fermez le ban ! .....  |
Edité par - gédehem le 11 avr. 2008 18:25:17 |
Signaler un abus  |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 18:31:58
|
Bonsoir,
Bien qu’il n’existe aucun texte de loi qui oblige un syndic à mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale le vote du quitus.
Il me semble qu’il ne faut pas mettre tous les œufs dans le même panier.
Avec un syndic bénévole, la gestion d’une copropriété dépend largement du relationnel entre copropriétaires.
Ce relationnel qui permet à un conseil syndical ou à un copropriétaire lambda de prendre, à tout moment, connaissance de la gestion du syndicat des copropriétaires.
Ce relationnel qui permet également de préserver le même intérêt commun, celui du syndicat des copropriétaires.
A partir de là, voter le quitus pour un syndic bénévole n’est plus qu’une question de confiance et de logique dans le prolongement de ce relationnel.
Par contre, lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, il est facile à comprendre que ce relationnel n’a forcément plus le même intérêt.
De la même façon, lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, il est également facile à comprendre qu’il ne peut s’agir de la même relation de confiance et de logique.
L’intérêt d’un syndic bénévole n’est certainement pas le même que celui d’un syndic professionnel.
Un syndic bénévole doit uniquement rendre compte de sa gestion au syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire, mais également copropriétaire.
De la même façon qu’un syndic professionnel doit rendre compte de sa gestion au syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire.
Mais il doit également rendre compte de sa gestion à l’organisation professionnelle dont il dépend.
Avec des intérêts et des objectifs communs définis à l’avance, lobby oblige, par l’organisation professionnelle de l'immobilier dont il dépend.
De ce fait, les intérêts et les objectifs d’un syndic professionnel ne sont certainement pas les mêmes que celle d’un syndic bénévole.
A partir de là, il est évident à comprendre pourquoi il est nécessaire de ne pas voter le quitus à un syndic professionnel.
Ne pas voter le quitus, permet de préserver les intérêts du Syndicat des copropriétaires.
Tout comme le démontre ces liens :
Le quitus au syndic :
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juin04.htm
Le quitus : rasibus
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/0704/quitus.htm
Pourquoi les syndics poussent-ils si fort les copropriétaires à " voter le quitus "
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus208.htm
|
Edité par - ETASPAK le 11 avr. 2008 18:33:57 |
| Signaler un abus |
|
|
Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 18:44:38
|
.....lorsque le quitus leur est refusé, les syndics doivent payer une sur-prime à leur assurance.
Sauf erreur de ma part,je n'ai pas vu dans les textes du décret une "obligation" de mentionner une résolution appelant à se prononcer sur le quitus: une année nous n'avions pas voté cette résolution et indiqué sur le PV la mention "sans objet" . |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 18:58:24
|
Citation :
Initialement posté par Stilla
.....lorsque le quitus leur est refusé, les syndics doivent payer une sur-prime à leur assurance.
Sauf erreur de ma part,je n'ai pas vu dans les textes du décret une "obligation" de mentionner une résolution appelant à se prononcer sur le quitus: une année nous n'avions pas voté cette résolution et indiqué sur le PV la mention "sans objet" .
Puisqu’elle se trouve être “ sans objet “ raison de plus pour ne pas voter une telle résolution. |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 19:01:23
|
Citation :
.....lorsque le quitus leur est refusé, les syndics doivent payer une sur-prime à leur assurance
ça,si un syndic passe par là, j'aimerais connaître la part de vérité dans cette affirmation.......
air jordan????????????
étant donné que vous avez indiqué (qui était secrétaire de l'AG?)...sans objet vous ne vous êtes pas exprimé donc pas refusé le quitus |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 19:38:32
|
Une raison supplémentaire pour ne pas voter le quitus.
Voyez ces liens :
SYNDIC : Le refus du quitus au syndic : un décret récent qui donne raison à l’ARC.
« Le décret du 26 novembre 2004 vient en effet d’étendre la durée minimale où une réclamation est possible après la fin du contrat à dix ans pour certaines professions et cela concerne quelques professions bien précises dont celle de syndic de copropriété. »
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0205/abus326.htm
Décret n° 2004-1284 du 26 novembre 2004 relatif à la garantie subséquente des contrats d'assurance de responsabilité et modifiant le code des assurances en sa partie réglementaire.
Article 1
Il est inséré au chapitre IV du titre II du livre Ier du code des assurances les articles R. 124-2, R. 124-3 et R. 124-4 ainsi rédigés :
Art. R. 124-2. - Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation mentionnée aux quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 124-5 ne peut être inférieur à dix ans lorsque l'assuré, personne physique ou morale :
I. - Exerce l'une des professions suivantes :
1° Administrateur de biens...
13° Syndic de copropriété.
http://admi.net/jo/20041128/ECOT0491212D.html
|
Edité par - ETASPAK le 11 avr. 2008 19:43:52 |
| Signaler un abus |
|
|
Stilla
Contributeur vétéran
142 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 20:04:56
|
merci pour les infos Estapack.
Pour Félix 1930: si...si...c'est un ami syndic qui m'avait appris l'histoire de la sur-prime  |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 21:13:48
|
Stilla ! Encore un de ces arguments bidons pour inciter les copro à donner quitus ! (qui plus est donné par un "ami syndic" ! )
Car pour savoir si quitus ou non, il faudrait que l'assureur demande le PV d'AG pour le vérifier !
Prenez un syndic "moyen" = combien de PV chaque année ?? 120, 150 600 ??
Combien d'assureurs les demandent vraiment ? 0,0000 ...1 % ?? (non, ce n'est pas Jean Mineur, qui était publiciste ...).
Etaspak, je suis bien d'accord sur le distingo qu'il faut faire ici entre "syndic pro" et "syndic non pro".
Dans ce dernier cas la relation de confiance passe avant tout, d'autant plus que la révocation du syndic non pro, en cas de difficulté, pose bien moins de problème !
Mais ici, la confiance ne dispense pas du controle !
(Le syndic non pro DOIT être assuré en RC spécifique pour cette fonction.) |
Edité par - gédehem le 11 avr. 2008 21:19:47 |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 21:34:50
|
Citation :
Initialement posté par felix1930
Citation :
.....lorsque le quitus leur est refusé, les syndics doivent payer une sur-prime à leur assurance
ça,si un syndic passe par là, j'aimerais connaître la part de vérité dans cette affirmation.......
air jordan????????????
étant donné que vous avez indiqué (qui était secrétaire de l'AG?)...sans objet vous ne vous êtes pas exprimé donc pas refusé le quitus
l'assurance rcp demande quelques copies de pv d'ag mais en aucun cas ne majore la prime !
jamais entendu parlé de cela !!! |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 23:19:50
|
air jordan, bonsoir et merci de votre réponse qui confirme celle faite par notre syndic;
comme quoi il ne faut pas toujours se fier à ce que dit un ami "syndic" |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 14:04:09
|
Citation :
Initialement posté par mespres
l'affaire du quitus est pour moi un faux problème, eu égard à la réalité.
ne pas voter le quitus laisse le droit au syndicat d'attaquer le syndic pour sa gestion, rien à voir avec un quelonque blâme.
quel syndicat va attaquer en justice un syndic ? supporté par leur chambre (fnaim, cnab), c'est perdu d'avance, sauf cas exceptionnel.
certains en font un principe : il ne faut jamais voter le quitus. C'est au législateur de se prononcer, et surtout de traiter le problème de fond : comment faire en sorte qu'un syndicat puisse faire valoir ce que droits contre un syndic ?
exemple : un syndic envoit son pv hors du délai de 2 mois : il n'a rien à craindre, quitus ou pas quitus.
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 14:11:27
|
c'est exactement ce que me réponds sans cesse mon syndic f... , "cause toujours, il n'y a pas de sanctions pour nous ..." , même mieux, il se gargarise de parler sur les ondes, d'y apporter son expérience et ses conseils, d'être ami avec le fondateur de ce site.
Lorsque je lui signale qu'il ne peut tenir réunion d'AG ce jour il me répond : "voyons, voulez-vous m'envoyer au tribunal ? Les juges sont mes amis, de plus cela vous coutera .." (je suis en province).
Que me reste-til ? Les copropriétaires sont responsables, c'est vrai mais moi CS, je vais quitter le navire. Encore à cause d'un syndic de...bois ! |
-----------------
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
|
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 16:19:04
|
Citation :
Initialement posté par air jordan
Citation :
Initialement posté par felix1930
Citation :
.....lorsque le quitus leur est refusé, les syndics doivent payer une sur-prime à leur assurance
ça,si un syndic passe par là, j'aimerais connaître la part de vérité dans cette affirmation.......
air jordan????????????
étant donné que vous avez indiqué (qui était secrétaire de l'AG?)...sans objet vous ne vous êtes pas exprimé donc pas refusé le quitus
l'assurance rcp demande quelques copies de pv d'ag mais en aucun cas ne majore la prime !
jamais entendu parlé de cela !!!
Sans mettre en doute la réponse de Air Jordan.
L’ARC précise la même réponse que l’ami syndic de Stilla.
Sans qu’il y soit, à ma connaissance, un démenti de la part des syndics.
Voyez ce lien :
Pourquoi les syndics poussent-ils si fort les copropriétaires à " voter le quitus "
Un cabinet de syndic a vendu la mèche : c’est, nous a-t-il dit, son assureur en responsabilité civile professionnelle qui l’oblige à obtenir le quitus sous peine :
Soit d’exclusion.
Soit de sur-primes.
En fait, les assureurs sont plus avisés que la majorité des copropriétaires ; ils savent eux, la somme colossale d’erreurs commises par les syndics ; ils ont peur de la bombe à retardement que cela constitue ; du coup, pour SE protéger, ils poussent leur client à purger en permanence leur responsabilité, alors même que celle-ci pourrait être recherchée pendant trente ans.
En fait le système du QUITUS n’est ni plus ni moins qu’une façon de vider de son sens l’obligation que la loi fait aux syndics d’avoir une assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus208.htm
Retour sur le QUITUS :
Extraits de l’article de Maître LEBATTEUX et réponse de l’ARC :
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai07.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/son/MAI2007.mp3
|
Edité par - ETASPAK le 12 avr. 2008 18:24:17 |
| Signaler un abus |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 18:34:54
|
| Insacorth est on ne peut plus démonstratif. En résumé, le quitus ne mérite pas de débat, la seule sanction qui peut faire mal à un syndic : son non renouvellement. Encore que ... J'imagine que certains syndics préfère gérer des moutons que des renards, ... surtout si ils sont loups. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 20:23:02
|
Le non renouvellement, ou plutot la non désignation à nouveau du sortant, n'est pas une sanction : par nature, le mandat du syndic est à durée déterminée !
Arrivée à échéance .. il est à échéance, et c'est tout !
Le rejet du quitus n'est pas non plus une sanction : c'est UNIQUEMENT une assurance pour le syndicat, sa "DO" sur les actes du syndic...
Vous voulez une véritable sanction ? REDUCTION D'HONORAIRES.
L'AG ayant constaté que le syndic n'a pas exécuté telle décision, n'a pas réalisé tel acte, n'a pas fait si ou ça :
L'AG décide un abattement de ..... € sur les honoraires de l'exercice écoulé pour non exécution de dispositions légales et/ou contractuelles.
Les honoraires de gestio courante seront de ....... €
Quel syndicat prendra cette résolution ??? . 
Car c'est ci qu'il faut être clair et regarder les choses en face : les copropriétaires ralent, pestent contre le syndic, ... mais les voila moutons en AG !
On parle de "sanction"... et on vote le quitus !
"Il va voir ce qu'il va voir !"... et on désigne des potiches au CS ....
C'est là qu'il faut être clair :
- Que veut-on ??
- Quel(s) moyen(s) met-on en œuvre pour obtenir ce qu'on veut ?
C'est bien beau de se plaindre du syndic ... mais si c'est pour lui laisser le champ libre de faire ce qu'il veut sans rien dire ou faire, il n'est pas raisonnable de venir parler ensuite de "sanction" !
Le sanctionner ? CHICHE !
Sanctionnez votre syndic qui ne fait pas son boulot par des abattements sur ses honoraires, et nous en reparlerons ....
|
Edité par - gédehem le 12 avr. 2008 20:28:24 |
| Signaler un abus |
|
|
Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 22:16:12
|
Initialement posté par gédehem
Le non renouvellement, ou plutot la non désignation à nouveau du sortant, n'est pas une sanction : par nature, le mandat du syndic est à durée déterminée !
Arrivée à échéance .. il est à échéance, et c'est tout !
Avec des réflexions à deux balles comme celle là, on va aller très loin, c'est sur...
Si vous n'êtes pas satisfait du steak que vous avez acheté chez votre boucher, le fait d'acheter le prochain chez le boucher voisin sera bien considéré comme une sanction par le premier boucher, même si "par définition" pour reprendre votre expression, vous n'êtes pas obligé de retourner chez lui.
On peut faire des pages entières sur des mots, mais on ne résoud rien de la sorte.
MARIE
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 00:24:38
|
réduction d'honoraires pour un syndic qui ne fait pas son travail correctement?????
d'accord mais, le problème c'est lui qui tient la "caisse" et la signature pour les chèques, même avec un-vrai- compte séparé |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 09:49:03
|
Marie, si mon :
"Le non renouvellement, ou plutot la non désignation à nouveau du sortant, n'est pas une sanction ..."
est une réflexion à 2 balles ,
votre :
"Si vous n'êtes pas satisfait du steak que vous avez acheté chez votre boucher, le fait d'acheter le prochain chez le boucher voisin sera bien considéré comme une sanction ...."
ne vaut même pas 1 centimes de francs CFA !
Quand vous passez de la boite de petits pois "St Machin" à la même boite "Cassetruc", vous "sanctionnez" qui ???
Si vous en avez l'opportunité/la possibilité, vous changez d'employeur, qui est sanctionné ???
Venir parlez "sanction" là où on change simplement de fournisseur/prestataire/employeur, qui n'est pas "sanction" (dans le sens de "punition"), mais le jeu normal de la mise en concurrence que chacun pratique tous les jours sans même s'en rendre compte, n'a aucun sens !
C'est même idiot !
"Votre" boucher, 'votre' boulanger, le fabriquant de petits pois comme "mon" syndic ne sont pas "punis" ni "sanctionnés" : ils sont dans le jeu normal de la loi du marché et de la liberté de chacun de choisir son fournisseur, ici son mandataire à durée déterminée !
Vous ne le saviez pas ???
Cela montre à l'évidence toute l'ambiguité, je dirais la "fausseté" des rapports syndicat/syndic, considéré encore par les copropriétaires comme un 'partenaire', un "quasi membres de la famille" !!
C'est un prestataire de services agissant dans le cadre d'un contrat à durée déerminée, rien de plus !
Il n'est pas sur un piédestal, en marge du cadre économique, des règles du marché ! !
Votre truc ne vaut pas 1 centime CFA, il ne vaut rien du tout ! .... |
Edité par - gédehem le 13 avr. 2008 10:08:34 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 09:58:34
|
Félix :
Votre syndic vous présente votre décompte personnel annuel de charges ... faisant ressortir qu'il vous a imputé 200 € de trop ..
Que faites 'vous' ????
Le syndicat a approuvé les comptes pour 100.000 €, le syndic impute au syndicat 120.000 €, que faites 'vous'.
Le 1er 'vous' est personnel, le second 'vous' collectif, mais les 2 cas sont identiques, dans les 2 c'est le syndic qui fait les chèques et dans les 2 cas la solution est la même ! ... |
Edité par - gédehem le 13 avr. 2008 10:14:14 |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 10:10:55
|
gedehem Citation :
Sanctionnez votre syndic qui ne fait pas son boulot par des abattements sur ses honoraires, et nous en reparlerons ....
Nous l'avons fait depuis 2 ans en refusant toute augmentation d'honoraires à l'AG. Le Syndic a plié devant l'AG.
Pourquoi tant de copropriétaires et de membres de CS ont peur des Syndics? felix1930,bien sur ils tiennent la caisse, mais le CS doit vérifier cette caisse, et l'AG approuver les comptes et la gestion du syndic. LE SYNDIC EST UN "MANDATAIRE", il doit rendre des comptes. CE N'EST PAS LE PATRON DE LA COPRO. La caisse est celle des copropriétaires.
Le syndic applique la loi et éxécute les résolutions de l'AG, rend des comptes que l'assemblée approuve, l'AG renouvelle son mandat, point.
Le syndic n'applique pas la loi, les comptes sont discutables, sa gestion est défaillante, il n'applique le CONTRAT qu'il a signé avec la copropriété, vous l'attaquez s'il le faut, vous le changez.
Le quitus est une invention, qui ne repose sur aucun texte de loi, il n'a rien à faire dans une résolution de l'ODJ. Vous refusez cette résolution à l'AG, qui est sans objet. Pas de vote pour ou contre sur du vent, on passe à la résolution suivante, sans écouter les pleurs du syndic.
Il n'y a pas de débat la dessus, sauf celui imposé par les syndics en proposant le Quitus. Quand ils vous assurent que cela n'a rien à voir avec leur assurance (airjordan et les autres) c'est un gros mensonge.
JPM parle d'un niveau très bas dans la formation des gestionnaires, une petite formation s'impose à tous les membres des conseils syndicaux pour ne pas se laisser abuser par les propos des syndics, par une intimidation courante " vous n'êtes pas contents, ataquez moi!!", ou par un laxisme dans l'éxécution de leur contrat.
Regardez vos nouveaux contrats, et cherchez les nouvelles invnetions pour augmenter leurs honoraires, attention le syndic est malin.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
vote du quitus
Forum fermé
