| Auteur |
 Sujet  |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 12 avr. 2008 : 09:25:01
|
Phillag va certainement dire que le Figaro est financé par la CGT. 
Le Figaro.
Ces propriétaires qui deviennent d'heureux locataires.
Certains propriétaires n'ont pas hésité à vendre leur logement, encaisser une confortable plus-value et passer en location en attendant la baisse des prix de l'immobilier.
Les propriétaires seraient-il en train de réviser leur jugement vis-à-vis de la location ? Nouvelle tendance ou opportunisme, les propriétaires choisissant de vendre leur bien pour en louer un plus grand sont nombreux. C'est le cas de Stéphane*, marié, et père de quatre enfants. Ce trentenaire exerce en profession libérale à Courbevoie, dans la région parisienne. Après avoir acheté par deux fois, en 1996, puis en 2001, il a revendu à la fin 2007 sa résidence principale au double du prix d'achat et choisit de passer en location. Stéphane et sa femme ont pourtant les moyens d'acheter, avec un revenu mensuel d'environ 5000 euros par mois et un apport personnel possible de 400 000 euros. «J'aurais pu faire un prêt de 200 000 euros en complément de mon apport pour acheter un appartement plus grand, mais j'ai vraiment fait le choix de ne pas acquérir ma résidence principale, explique le père de famille. Aujourd'hui, les prix sont fous. Je ne me vois pas mettre 3 à 4 millions de francs (450 000 à 600 000 euros) dans un appartement. Si dans quelques années, les prix redevenaient raisonnables, peut-être que j'achèterais de nouveau.» Si Stéphane est convaincu de la baisse des prix, Franck*, qui habite en Alsace préfère, prendre un peu de temps pour observer le marché.
Attentiste
Cadre commercial et célibataire, Franck, 30 ans, vient tout juste de finaliser l'acte de vente de son appartement de 47m2 acheté 86 000 euros à la fin 2003. Alors qu'il aurait la possibilité d'acheter dans la foulée un appartement plus grand avec un revenu de 4000 euros par mois, il a décidé d'attendre. «Je veux prendre le temps de voir l'évolution des prix de l'immobilier, explique-t-il. Je pense aussi que les prix sont aujourd'hui déconnectés de la valeur réelle des biens. Par comparaison, en Allemagne, pour des biens de même qualité les prix sont beaucoup plus bas qu'en Alsace.» D'autant que la location présente des avantages. «Etre locataire permet de rester mobile. Je n'ai pas à me demander ce que je vais faire de mon logement si ma vie change. En plus, cela simplifie grandement la vie. Etre propriétaire, c'est faire face à de nombreux inconvénients avec des taxes et des charges supplémentaires, les tracas liés à la copropriété et au syndic.»
Améliorer son confort de vie
Pour Sylvie* et Jean-Marc*, le passage en location a d'abord été motivé par l'amélioration de leur cadre de vie. Ce couple de cadres trentenaires avec deux enfants vivait dans un 4 pièces acheté 250 000 euros en 2003 sur la Côte d'Azur. Avec l'arrivée des enfants, ils ont eu besoin de place. «En 2006, nous nous sommes alors renseignés pour acheter plus grand, détaille Jean-Marc. Mais malgré 7000 euros de revenu mensuel, un apport dû à la vente de notre appartement de 153 000 euros et un crédit de 15 ans, nous ne gagnions que 10 m2.» Après six mois de réflexion et de visites, le couple conclut que la seule façon de s'agrandir, c'est de vendre leur bien et de louer plus grand. Il y a un an, ils vendent leur appartement 330 000 euros et optent pour une maison en location à 1800 euros par mois, trois fois plus grande que leur appartement précédent, avec un grand jardin et vue sur la mer. «L'argent récupérée après avoir soldé le crédit, placée à 4,7% nous paie un tiers du loyer mensuel. Nous réalisons également des économies de charges, d'entretien et d'impôts en étant locataire, avec un revenu disponible et une qualité de vie bien supérieure à ceux d'avant, s'enthousiasme Jean-Marc. Notre situation qui paraissait folle à nos proches sert aujourd'hui d'exemple. Deux couples d'amis ont décidé de faire la même chose, mais pour l'instant ils ne parviennent pas à vendre leur logement.» Au moment de signer la vente, il y a un an, le notaire de Jean-Marc lui a confié réaliser la même opération : «vendre sa résidence principale pour louer un grand loft.»
|
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 12 avr. 2008 09:25:35 |
|
Signaler un abus
|
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 10:06:09
|
Merci LeNabot de venir au secours des propriétaires bailleurs.
Nos locataires sont heureux  
Ceux qui pensaient revendre après la fin des engagements Perissol, anah etc... vont attendre et continuer à louer.
Leurs prêts sont terminés.
Les intérets des comptes épargne et l'assurance vie ne rapportent pas grand chose.
Un bon complément de revenus pour les investisseurs des années 90 qui ont pourtant acheté en haut de cycle
Rien à voir avec leurs retraites qui se réduisent "comme peau de chagin". |
Edité par - fanette44 le 12 avr. 2008 10:07:59 |
Signaler un abus  |
|
|
isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 10:33:41
|
Fanette44,
pourriez-vous nous expliquer en quoi un bailleur ayant fini de payer son prêt à intérêt à ne pas revendre son bien pour le placer sur une ASV en période où l'immobilier ne monte pas ?? Le rendement locatif (avant impôts sur le revenu) est de l'ordre de 3,5 à 3,7% (voire souvent moins). N'importe quelle ASV vous fera du 4% garanti net d'impôt. Si le bien loué ne prends pas intrinsèquement de la valeur par le biais d'une hausse de l'immobilier, quel intérêt aurait un bailleur de s'embêter avec un locataire avec le risque et l'investissement personnel que cela représente pour gagner moins que sur des fonds euros garantis ?
Isaline |
| Signaler un abus |
|
|
axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 11:37:36
|
Citation :
Initialement posté par isaline
Fanette44,
pourriez-vous nous expliquer en quoi un bailleur ayant fini de payer son prêt à intérêt à ne pas revendre son bien pour le placer sur une ASV
moi je vois une bonne raison:
l'ASV c'est morne plaine !
connaissez vous forums aussi animés qui traitent d'ASV ???
|
| Signaler un abus |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 12:13:58
|
Citation :
Initialement posté par isaline
Fanette44,
pourriez-vous nous expliquer en quoi un bailleur ayant fini de payer son prêt à intérêt à ne pas revendre son bien pour le placer sur une ASV en période où l'immobilier ne monte pas ?? Le rendement locatif (avant impôts sur le revenu) est de l'ordre de 3,5 à 3,7% (voire souvent moins). N'importe quelle ASV vous fera du 4% garanti net d'impôt. Si le bien loué ne prends pas intrinsèquement de la valeur par le biais d'une hausse de l'immobilier, quel intérêt aurait un bailleur de s'embêter avec un locataire avec le risque et l'investissement personnel que cela représente pour gagner moins que sur des fonds euros garantis ?
Isaline
Isaline, tout simplement parce que j'ai fait faire des études personnalisées par plusieurs banquiers et assureurs et que le résultat est probant.
Un immeuble de 800 000 euros placé à 4% me rapporterait 2666 euros /mois.
Actuellement cet immeuble de 16 studios rapporte 5800 euros/mois.
J' enlève les charges représentant 1 mois de loyer et la taxe fonciere la même chose et je provisionne 1 mois de loyer pour les travaux d'entretien, j'arrive à 4350 euros/mois.
S'agissant de meublés, les impots pratiquent un abattement de 68% sur les revenus.(microbic)
Vous faites quoi, vous vendez ?
J'ajoute Isaline que je ne m'embète jamais avec mes locataires.
Ce sont des jeunes étudiants sympathiques et leur parents les cautionnent et astiquent les sols avant les départs 
|
Edité par - fanette44 le 13 avr. 2008 12:16:47 |
| Signaler un abus |
|
|
isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 18:33:14
|
Fanette44,
avec ces chiffres, vous ne vendez bien sûr pas (du moins dans la grande majorité des cas). Vous reconnaîtrez que des cas où le loyer annuel hors charges est supérieur à 8% est assez rare avec la forte hausse de l'immobilier (je vous laisse faire le calcul inverse de la rentabilité il y a 15 ans). Les rentabilités actuelles sont beaucoup plus basses. Un exemple que je connais très bien - le mien (IDF - 91) à partir des bilans du syndic de décembre 2007 et du prix de vente "officiel" de l'appartement identique à celui que j'occupe chez ce même syndic :
- loyer annuel hors charge : 4,04% du prix du bien
- charges bailleur: 0,37% du prix du bien
- impôts locaux bailleur : 0,34% du prix du bien
Avant impôt sur le revenu : rentabilité = 3,33%.
J'ignore quels sont les revenus de mon bailleur donc je ne peux pousser plus loin le détail. Pour mémoire, une ASV donne 4% garanti net d'impôts.
Je vous retourne votre question : vous vendez ou vous gardez ?
Isaline |
| Signaler un abus |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 19:16:43
|
IsalineCitation :
Je vous retourne votre question : vous vendez ou vous gardez ?
L'AI qui l'a estimé m'a relancé plusieurs fois pour des investisseurs mais je renonce pour l'instant .
Le capital placé en assurance vie se dévalue mais pas les pierres.
Ma banquière s'impatiente, elle voudrait bien que je vende et me refourguer une assurance vie
|
| Signaler un abus |
|
|
asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 21:07:52
|
Citation :
Le capital placé en assurance vie se dévalue mais pas les pierres.
En êtes-vous toujours aussi sûr ??? |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
| Signaler un abus |
|
|
Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 22:06:07
|
| Spéculer à la hausse est plus facile que de spéculer à la baisse. C'est également pour ca que les prix ont du mal à baisser actuellement. |
| Signaler un abus |
|
|
axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 10:53:43
|
fanette réalise le rêve des alchimistes:
transformer le plomb en or !
ou l'impot en patrimoine ...
|
Edité par - axe le 13 avr. 2008 11:00:20 |
| Signaler un abus |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 12:13:40
|
Citation :
Initialement posté par asi77
Citation :
Le capital placé en assurance vie se dévalue mais pas les pierres.
En êtes-vous toujours aussi sûr ???
OUI , mais pas fait pour les spéculateurs à la petite semaine.
S'ils n'y trouvent plus leur compte c'est tant mieux
J'étais hier soir chez un ami qui fêtait ses 70 ans.
Un des invités me racontait comment son gendre qui était là aussi, cadre dans une grande banque lui a fait souscrire une assurance vie dynamique avec le produit de la vente d'une maison et comment son capital a fondu avec les droits d'entrée et les mauvais résultats. Il y laisse tout de même pas mal de frais de gestion 
Son fils âgé de 28 ans vient de terminer lui même les travaux de sa résidence principale et la revend avec belle plus value pour en acheter une plus grande.
Parmis les invités, deux AI parisiens de la famille confirmaient que les transactions sont moins nombreuses (ils ne voient plus de primo accedants) mais qu'il faisaient de bonnes affaires avec les étrangers dans les beaux quartiers.
Je me demande toutefois si cette clientèle les intéresse car j'ai pu constater qu'ils n'y connaissaient rien en PTZ et ne savaient même pas que la ville de paris apportait son aide ainsi que certaines banques avec des prêts complémentaires à taux réduit en cas de ptz.
|
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 12:30:43
|
Citation :
Initialement posté par fanette44
Il y laisse tout de même pas mal de frais de gestion
Et les "frais de gestion" quand vous achetez un appartement, vous y pensez ? Hypothèque, PPD, commissions, etc.... Un pourcentage ma bonne dame ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 13:00:18
|
Fanette44, savez-vous ce que c'est qu'une ASV ??? Quelques points de rappel :
- toute ASV possède un fonds euro autour de 4% net d'impôt (y compris impôt sur le revenu) et de frais de gestion que vous pouvez souscrire à 100% si tel est votre bon plaisir;
- la plupart (pour ne pas dire toutes) les ASV que vous prenez "à distance" (i. e. hors du réseau des banques traditionnelles) ne vous prennent pas de droits d'entrée ou de sortie pour la plupart des fonds, ils se font rétrocéder une commission;
- si votre ami a pris une option "dynamique", il savait à quoi s'en tenir; depuis le début de ce fil, je vous parle de fonds GARANTIS, ne changez pas le sujet pour cacher que vous avez tort.
Et concernant l'immobilier :
- pouvez-vous rappeler les droits d'entrée (= frais de notaire ?
- pouvez-vous rappeler les frais d'entretien d'un bien immobilier ?
- depuis quand le patrimoine immobilier est-il garanti ? Les notaires d'IDF qui annoncent une légère baisse sur les prix de vente des maisons au T4 2007 (voir sujet sur ce thème) seraient donc des menteurs ?? Toutes les statistiques sur les baisses en province seraient-elles aussi fausses (et je vous fais grâce du reste...) ?
Enfin, je suis très intéressée par ce que vous dites : ce sont donc les étrangers qui portent le marché français ??? Je vous laisse analyser les conséquences de cette petite phrase... Avec de tels arguments, vous serez bientôt plus que baissière...
Isaline |
| Signaler un abus |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 13:29:18
|
Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par fanette44
Il y laisse tout de même pas mal de frais de gestion
Et les "frais de gestion" quand vous achetez un appartement, vous y pensez ? Hypothèque, PPD, commissions, etc.... Un pourcentage ma bonne dame ?
Oui mon bon Monsieur j'ai toujours payé tout cela et malgré tout sans aucun apport personnel et en achetant au plus haut de la bulle des années 90, les prêts ont été payés par les locataires, les impots réduits du fait des travaux et des intérets déduits en totalité des revenus fonciers.
Une locataire étudiante en médecine a réussi l'exploit de payer l'intégralité d'un studio à elle toute seule.
|
| Signaler un abus |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 13:49:54
|
Citation :
Initialement posté par isaline
Fanette44, savez-vous ce que c'est qu'une ASV ??? Quelques points de rappel :
- toute ASV possède un fonds euro autour de 4% net d'impôt (y compris impôt sur le revenu) et de frais de gestion que vous pouvez souscrire à 100% si tel est votre bon plaisir;
- la plupart (pour ne pas dire toutes) les ASV que vous prenez "à distance" (i. e. hors du réseau des banques traditionnelles) ne vous prennent pas de droits d'entrée ou de sortie pour la plupart des fonds, ils se font rétrocéder une commission;
- si votre ami a pris une option "dynamique", il savait à quoi s'en tenir; depuis le début de ce fil, je vous parle de fonds GARANTIS, ne changez pas le sujet pour cacher que vous avez tort.
Et concernant l'immobilier :
- pouvez-vous rappeler les droits d'entrée (= frais de notaire ?
- pouvez-vous rappeler les frais d'entretien d'un bien immobilier ?
- depuis quand le patrimoine immobilier est-il garanti ? Les notaires d'IDF qui annoncent une légère baisse sur les prix de vente des maisons au T4 2007 (voir sujet sur ce thème) seraient donc des menteurs ?? Toutes les statistiques sur les baisses en province seraient-elles aussi fausses (et je vous fais grâce du reste...) ?
Enfin, je suis très intéressée par ce que vous dites : ce sont donc les étrangers qui portent le marché français ??? Je vous laisse analyser les conséquences de cette petite phrase... Avec de tels arguments, vous serez bientôt plus que baissière...
Isaline
Oui à Paris actuellement les étrangers portent le marché des biens "haut de gamme".
Les autres sont achetés par des personnes ayant revendu leurs premiers biens ou qui ont de bons moyens (donations, successions etc...)
Les prix étaient encore abordables quand les prophètes ont commencé leur prêche (2004) mais ils ne les sont plus .
Pendant de temps là les prêts sont devenus plus difficiles d'accès.
Oui je suis "baissière" (si cette expression veut dire quelquechose), quand j'achète mais je dois bien constater que cette baisse annoncée ne vient pas à Paris.
Les biens sont gardés pas leurs propriétaires car ils sont rentables.
Les "baissiers" de ce site qui viennent d'acheter sont devenus "haussiers"
Isaline, oui il y a des produits qui baissent mais ce ne sont pas les produits biens placés et bien entretenus.
IL y a pléthore de "gourbis" à vendre à bon marché.
Demandez donc à LeNabot comment il a fait pour refourguer son gourbi à Toulouse
Isaline, vous me faites pitié avec vos petits 4% sur ASV.
Après l'inflation et vu le côut des produits de consommation aujourd'hui, il vous restera combien dans quinze ans ?
Seul intéret de l'asv : la transmission mais c'est très limité en montant.
|
Edité par - fanette44 le 13 avr. 2008 14:06:00 |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 14:03:18
|
Citation :
Initialement posté par fanette44
Isaline, vous me faites pitié avec vos petits 4% sur ASV.
Vous faites encore plus pitié avec l'immobilier qui, même avec les scores lissés la FNAIM sur des données de 24 mois, ne donne pas plus que 2% d'augmentation par an. Même pas l'inflation. Quant à la hausse des loyers, regarder le nouvel IRL. Autour de 1,5% de hausse. Merci Sarko. Un grand baissier. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 14:12:26
|
Citation :
Initialement posté par fanette44
Demandez donc à LeNabot comment il a fait pour refourguer son gourbi à Toulouse
Vous me faites rire. Selon vos dires, vous n'avez pas vous même refourgué quelques containers nantais de 20 mètres cubes dernièrement avant que le méga krach arrive ??????? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 13 avr. 2008 14:17:56 |
| Signaler un abus |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 14:22:08
|
Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par fanette44
Demandez donc à LeNabot comment il a fait pour refourguer son gourbi à Toulouse
Vous me faites rire. Selon vos dires, vous n'avez pas vous même refourgué quelques containers nantais de 20 mètres cubes dernièrement avant que le méga krach arrive ???????
Je n'ai pas refourgué pour m'en débarasser mais j'ai vendu plusieurs biens en 2006 et 2007 pour acheter ma résidence dans le sud.
Je n'ai pas tout réinvesti et ce que touche en intérets avec des certificats de dépots est une misère  Heureusement c'est du provisoire, j'aide un de mes enfants à construire sa maison |
| Signaler un abus |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 14:30:53
|
Citation :
Initialement posté par fanette44
Heureusement c'est du provisoire, j'aide un de mes enfants à construire sa maison
J'ai cru comprendre dans un de vos nombreux posts que vous n'étiez pas loin des soixante dix ans. Ils ont quel âge vos enfants ? Près de la cinquantaine ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
| Signaler un abus |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 14:49:59
|
Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par fanette44
Heureusement c'est du provisoire, j'aide un de mes enfants à construire sa maison
J'ai cru comprendre dans un de vos nombreux posts que vous n'étiez pas loin des soixante dix ans. Ils ont quel âge vos enfants ? Près de la cinquantaine ?
Vous avez mal compris cher LeNabot
Retrouvez donc ce post.
Mon fils ainé aura 30 ans en mai
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Ces propriétaires qui deviennent d'heureux locatai
Forum fermé
