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 Sujet  |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
 Posté - 13 avr. 2008 : 23:28:21
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| Le globe trotter: celui qui est assez grand pour courir le monde, mais qui est trop petit pour signer son bail tout seul ? |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 19:24:13
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Bonjour Isaline,
Je ne suis pas experte en immobilier mais je travaille en finance des marches. Bien qu'il soit concevable de trouver des investissements dont le rendement est à la hauteur de ce que préconise Fanette, tant que vous ne les avez pas trouvés, un rendement garanti de 4% est préférable à un investissement immobilier de rendement 3.5% sans emprunt. Je suis tout à fait d'accord avec votre raisonnement.
Ceci dit, voilà comment je vois les choses : l'immobilier restera un investissement intéressant non pas nécessairement par son rendement, mais par son effet de levier. Si un emprunt est totalement remboursé, je le vendrais, et mettrais le capital dans des instruments financiers sûrs.
- Je continue à investir dans l'immobilier uniquement si je peux bénéficier d'un emprunt car je ne raisonne pas en terme de rendement sur actif ( = loyer/prix de l'appart = généralement appelé "rendement"), mais en rendement sur capital investi : au bout de 20 ans, si mon appart vaut 300 000 EUR, et qu'il est remboursé par les loyers, alors que je n'ai fait aucun apport personnel (on ignore les différentes charges et impôts pour simplifier), j'ai un retour infini (300 000 EUR / 0). Ce raisonnement est valable quelque soit le prix d'achat, tant que vous trouvez un bien dont le loyer couvre les mensualités, avec un apport initial minimal.
- En fait, quand l'appartement sera remboursé, au lieu de le vendre, l'idéal serait de le refinancer, pour bénéficier ainsi du profit résultant de l'appréciation de l'appartement, sans réaliser de plus value comptable et donc sans payer d'impôts.
- En ce qui concerne les placements financiers sûrs, je préfère les obligations à l'ASV, pour leur meilleur rendement et surtout pour la liquidité.
Merci de partager avec moi vos commentaires sur ces considérations.
Cordialement, |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 19 avr. 2008 : 11:35:55
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Bonjour Juliette M,
nous sommes tout à fait daccord sur l'idée de fond, à savoir qu'un investissement immobiilier ne peut rester attractif que tant qu'il y a un emprunt derrière pour bénéficier de l'effet de levier du crédit... ou une très forte hausse du prix du bien, ce qui n'est plus à l'ordre du jour. Une fois le prêt remboursé, il est dans la grande majorité des cas préférable de revendre. Dans le cas d'une baisse de l'immobilier, il faut se poser la question au cas par cas de l'intérêt d'un remboursement anticipé pour un placement financier sûr. Le calcul de rendement sur capital investi est à mon sens pertinent uniquement tant que le bien n'est pas remboursé. Pour moi, il y a bien deux phases distinctes : le remboursement du crédit qui amène un capital et la gestion de ce capital ensuite, là encore nous nous rejoignons.
Pour ce qui est du refinancement, je vous avouerai que je ne vois pas trop comment vous pouvez procéder, n'étant pas du tout spécialiste de la chose. Intuitivement, je ne vois pas comment refinancer simplement un bien déjà amorti.
Dernier point (financier sur un forum immo, donc on ne va pas trop développer), dans le principe vous avez raison : les obligations sont plus avantageuses que l'ASV, mais beaucoup moins souples d'usage (nécessité de passer par un intermédiaire agréé; les OAT et OATI peuvent être réservées exclusivement aux institutionnels; les obligations d'entreprises ne sont pas forcément faciles à détecter; à moins de vouloir garder les obligations jusqu'à leur terme, il faut tenir compte de leur sensibilité et donc d'un capital potentiellement non garanti...). Bref, pour investir sérieusement sur un marché obligataire, cela demande beaucoup plus de temps et de connaissances que les fonds euros des ASV.
Isaline |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 19 avr. 2008 : 11:52:06
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Citation :
Initialement posté par Juliette M
Bonjour Isaline,
Je ne suis pas experte en immobilier ....
moi non plus, mais ......
Citation :
Initialement posté par Juliette M
l'immobilier restera un investissement intéressant non pas nécessairement par son rendement, mais par son effet de levier.
oui, je pense la même chose, et les rendements sont trop compliqués pour moi, il faut faire une division
Citation :
Initialement posté par Juliette M
Si un emprunt est totalement remboursé, je le vendrais, et mettrais le capital dans des instruments financiers sûrs.
une autre solution racheter derrière de l'immo pour se remettre en déficit foncier, le financier sur, je ne connais pas.
Citation :
Initialement posté par Juliette M
Je continue à investir dans l'immobilier uniquement si je peux bénéficier d'un emprunt car je ne raisonne pas en terme de rendement sur actif ( = loyer/prix de l'appart = généralement appelé "rendement"), mais en rendement sur capital investi
vous me copiez et quand vous investissez 0 (zéro), j'ai du mal à trouver un résultat.
Citation :
Initialement posté par Juliette M
En fait, quand l'appartement sera remboursé, au lieu de le vendre, l'idéal serait de le refinancer, pour bénéficier ainsi du profit résultant de l'appréciation de l'appartement, sans réaliser de plus value comptable et donc sans payer d'impôts.
ce que je disais plus haut, j'appelle ça la martingale immobilière |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 19 avr. 2008 : 13:22:44
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Citation :
Initialement posté par Juliette M
- Je continue à investir dans l'immobilier uniquement si je peux bénéficier d'un emprunt car je ne raisonne pas en terme de rendement sur actif ( = loyer/prix de l'appart = généralement appelé "rendement"), mais en rendement sur capital investi : au bout de 20 ans, si mon appart vaut 300 000 EUR, et qu'il est remboursé par les loyers, alors que je n'ai fait aucun apport personnel (on ignore les différentes charges et impôts pour simplifier),...
Cette époque est révolue. Regardez donc les ravages des investissements de Robien. Il y a eu une émission récemment sur France 2. C'est un échec cuisant. Les investisseurs doivent rallonger car le loyer ne couvre jamais le crédit. Votre raisonnement n'est valable qu'en bas de cycle. Quant à l'effet de levier, on croirait lire du pur Ankou. Vous savez celui qui fait l'apologie des crédits sur 40 ans. Il méritrait de passer au Tribunal pour mise en danger de la vie d'autrui.  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 19 avr. 2008 : 15:08:33
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
...Quant à l'effet de levier, on croirait lire du pur Ankou. Vous savez celui qui fait l'apologie des crédits sur 40 ans. Il méritrait de passer au Tribunal pour mise en danger de la vie d'autrui.
Je ne fais ni l'apologie des crédits sur 40 ans, ni l'apologie de votre bêtise, mais entre les 2 devinez ce que je regrette |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 19 avr. 2008 : 22:57:14
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Citation :
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Initialement posté par Juliette M
En fait, quand l'appartement sera remboursé, au lieu de le vendre, l'idéal serait de le refinancer, pour bénéficier ainsi du profit résultant de l'appréciation de l'appartement, sans réaliser de plus value comptable et donc sans payer d'impôts.
J'ai peur de ne pas saisir,quand l'appart est remboursé, vous ne payez pas de plus value puisqu'en général, il n'est pas remboursé en moins de 15 ans (et dans votre exemple vendu)? |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 06:57:37
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Merci à tous pour vos réponses, qui me sont très importantes pour approfondir ma rélexion.
Chers Isaline et Ankou :
En ce qui concerne le refinancement, je pense à remettre en hypothèque un appartement totalement rembourser. Example :
Appartement acheté à 100 000 EUR
Valeur de l'appartement lorsque le prêt est remboursé : 180 000 EUR
Nouvel emprunt à la banque sur cet appartement : 180 000 (comme si vous réalisiez un nouvel investissement immobilier en vendant ce bien et en rachetant ce même bien)
Donc au lieu de réaliser une plus value sur 80 000 en cas de vente, vous disposez de 180 000 EUR de cash, sans être imposable.
Bien entendu, je suppose que le bien immobilier est de qualité, sinon il v
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"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 07:36:44
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Citation :
Initialement posté par Juliette M
Nouvel emprunt à la banque sur cet appartement : 180 000 ....Donc au lieu de réaliser une plus value sur 80 000 en cas de vente, vous disposez de 180 000 EUR de cash, sans être imposable.
Je ne comprends pas bien ce que vous voulez faire.
Je ne suis pas pour un system style US qui consiste à "consommer" sur le prix virtuel d'un bien immobilier. J'assimile ça à de la spéculation.
Pas de PV sur RP
Pas de PV sur RL de plus de 15 ans |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 07:51:50
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Désolée, j'ai envoyé mon message par erreur alors qu'il n'est pas terminé... Je continue :
Bien entendu, je suppose que le bien immobilier est de qualité, sinon il vaut mieux s'en dispoer en s'estimant heureux d'avoir pu mené le projet à bout!
Je vous avoue que sur le refinancement, je ne parle qu'en théorie, après une discussion avec mon banquier, qui ne serait pas contre un refinancement d'un bien si sa valeur de refinancement est conservatrice par rapport à son prix de marché. Je n'ai malheureusement pas encore eu la joie d'expériementer cette démarche.
C'est vrai que comme le rappelle Stfti, les biens qui sont rembousés en moins de 15 ans se font rares ... Le besoin d'éviter les plus values de cessions n'est pas le premier souci des nouveaux investisseurs mais concerne de plus près ceux qui sont sur le marché depuis plus longtemps.
Cher LeNabot : merci d'avoir souligné les risques liés à l'effet de levier, et des crédits prolongés. Pour faire face à ces risques, je pense qu'avant tout, il faut s'assurer que le bien immobilier soit de qualité, et qu'il attire des locataires de qualité. Après, pour savoir comment survivre un retournement de cycle (que tout investisseur rencontrera), il faut bien faire attention à son cash flow avant d'investir (c'est-à-dire, pour simplifier, pendant combien de temps ma trésorerie va tenir si je ne trouve pas de locataire). Je préconise une analyse conservatrice, comme on ne sait jamais ce qu'il peut advenir dans la vie ...
Quant aux investissements De Robien, si j'ai bien compris, le problème des "victimes" est plus du fait de mauvais investissements que du système De Robien lui-même (levier).
Point sur les instruments financiers :
Isaline, je suis tout à fait d'accord avec vous qu'il est plus simple de passer par les fonds ASV. Mais si j'ai bien compris, les ASV ne sont rentables que sur le long terme (7 à 10 ans) et que avant la fin de cette période, le deblocage comporte un grand risque de perdre une partie de son capital. Comme je suis plutôt conservatrice, je pense que le plus prudent serait de mettre une partie dans l'ASV et garder une partie dans des instruments plus liquides (et c'est ce que j'ai fait !)
Merci d'avance pour continuer à partager avec moi vos commentaires. C'est super de pouvoir échanger sur ces sujets importants et passionnants. Merci le Forum !!
Juliette |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 11:11:57
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Citation :
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Initialement posté par Juliette M
En fait, quand l'appartement sera remboursé, au lieu de le vendre, l'idéal serait de le refinancer, pour bénéficier ainsi du profit résultant de l'appréciation de l'appartement, sans réaliser de plus value comptable et donc sans payer d'impôts.
Pardonnez moi d'insister, je ne vois pas où est le problème d'impots sur plus value?
Soit l'appart est votre résidence principal, ca ne semble pas être le cas, et la plus value = 0.
Soit l'appart est à vous depuis au moins 15 ans et vous l'avez en location (ca semble être le cas) et la plus value = 0.
N'êtes vous pas dans ce second cas? |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 11:17:07
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Et donc , autre question qui me vient à l'esprit, la suite logique , pourquoi ne pas vouloir vendre?
Les 2 seuls intérêts que j'y vois et que :
1_ si votre bien est de qualité, ca peut être intérssant de la garder en se disant que si le marché va moins bien , vous trouverez plus facilement un locataire ou un acheteur que sur un bien de moins bonne facture.
2_ Vendre et racheter autre chose vous oblige à repasser par "la case frais de notaire " qui est devenu un vrai poste de dépense vu la valeur des biens... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 11:20:44
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Citation :
Initialement posté par stfti
Pardonnez moi d'insister, je ne vois pas où est le problème d'impots sur plus value?
N'insistez pas trop, mais moi j'ai compris. Manifestement on exploite le côté pavlov du bobo français moyen : la défiscalistation. Prononcez ce mot et c'est une course bride abattue.
Ce qui est sûr, c'est qu'avec l'émission d'envoyé spécial intitulé "les robien de la colère", il va y en avoir de moins en moins qui vont se faire avoir. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 08:13:48
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Juliette, ne seriez-vous pas un "défiscalizator" masqué ?
Un pseudo féminin, un ton onctueux à l'excès, une approche des questions économiques bien naïve pour quelqu'un qui bosse dans la finance... cela provoque quelques soupçons.
Si ce n'est pas le cas, mille excuses.
Sinon, je pense que vous allez avoir du répondant ici !
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 09:34:06
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Citation :
Initialement posté par pacha2
Juliette, ne seriez-vous pas un ?
Un pseudo féminin, un ton onctueux à l'excès, une approche des questions économiques bien naïve pour quelqu'un qui bosse dans la finance... cela provoque quelques soupçons.
Si ce n'est pas le cas, mille excuses.
Sinon, je pense que vous allez avoir du répondant ici !
Hihihi , ce qui semblait merveilleux il y a quelque temps (Robien borloo) et maintenant presque une chasse aux sorcières, c'est extrême.
Je n'ai jamais été favorable à tout ca car on sort des fondamentaux de l'immo, et car je ne suis pas assez imposable aussi mais tout de même,le terme "défiscalizator" masqué , ca fait presque peur... |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 12:27:25
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Citation :
initialement entré pâr fanette44
Oui mon bon Monsieur j'ai toujours payé tout cela et malgré tout sans aucun apport personnel et en achetant au plus haut de la bulle des années 90
La citation est loin derrière sur la file, mais je trouve qu'elle mérite quand même de revenir sur le tapis:
Si il y avait "bulle spéculative" en 90 ( avec des hausses bien dérisoires comparées a celles de ces dernières années ), alors incontestablement il y a bulle aujourd'hui.
Donc si il y a bulle, alors par conséquent les prix sont surévalués et donc les "fondamentaux" sont bien un retour a des prix plus bas.
Merci fanette |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 12:36:24
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Citation :
Initialement posté par papanoel
Citation :
initialement entré pâr fanette44
Oui mon bon Monsieur j'ai toujours payé tout cela et malgré tout sans aucun apport personnel et en achetant au plus haut de la bulle des années 90
La citation est loin derrière sur la file, mais je trouve qu'elle mérite quand même de revenir sur le tapis:
Si il y avait "bulle spéculative" en 90 ( avec des hausses bien dérisoires comparées a celles de ces dernières années ), alors incontestablement il y a bulle aujourd'hui.
Donc si il y a bulle, alors par conséquent les prix sont surévalués et donc les "fondamentaux" sont bien un retour a des prix plus bas.
Merci fanette
Monsieur papanoel si vous étiez complètement honnête vous auriez aussi repris le fil où je disais que la bulle des années 90 était totalement différente. Ce sont les spéculateurs qui étaient sur le marché. Ils achetaient des vieux immeubles, faisaient le minimum de travaux et revendaient illico en encaissant une énorme plus value. les autres ont gardé leurs biens pendant plus de quinze ans et n'ont pas eu à subir la chute.
Actuellement les propriétaires sont des investisseurs ou des occupants qui n'ont pas besoin de revendre. Si les prix baissent ils garderont et loueront leurs biens car ils ont des locataires très heureux de leur sort (ce sont eux qui le disent ) Les investisseurs des années 90 ont fini de payer leurs prêts.
La retraite est assurée pour les investisseurs non spéculateurs  |
Edité par - fanette44 le 21 avr. 2008 12:40:59 |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 16:17:10
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Citation :
Initialement posté par pacha2
Juliette, ne seriez-vous pas un "défiscalizator" masqué ?
Un pseudo féminin, un ton onctueux à l'excès, une approche des questions économiques bien naïve pour quelqu'un qui bosse dans la finance... cela provoque quelques soupçons.
Si ce n'est pas le cas, mille excuses.
Sinon, je pense que vous allez avoir du répondant ici !
Bonjour Stfti, merci pour votre intervention. C'est vrai que éviter les plus vlues n'est pas un sujet pour les raisons que vous évoquez. C'était plus une réflexion aue je fais à voix haute sur les moyens d'optimisation de l'investissement immobilier, que j'ai eu le plaisir de partager sur le forum.
Pacha : vous vous trompez, j'accepte vos mille excuses. |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 23:48:55
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Juliette M:
Citation :
Cher LeNabot : merci d'avoir souligné les risques liés à l'effet de levier, et des crédits prolongés.
j'aime bien l'expression "effet levier", ca me rappelle les cours scolaires du "solide en équilibre autour d'un axe" :
L'effet levier permet de soulever des menhirs a la force des bras, mais il peut aussi te coller un grand coup de manche dans les dents quand tu marches sur un rateau.
Citation :
Pour faire face à ces risques, je pense qu'avant tout, il faut s'assurer que le bien immobilier soit de qualité, et qu'il attire des locataires de qualité.
Le concept du "bien de qualité qui permettra de résister a un éventuel retournement de tendance", nouveau "crédo" a la mode chez les "inciteurs a l'achat" ( ceux la mêmes qui hier encore réfutaient totalement toute possibilité de baisse ), c'est vraiment du pipeau de commercial de salon de l'immobilier.
Quel que soit le standing ou l'emplacement du bien, sa qualité est toujours relative a son prix d'achat qui conditionnera la rentabilité locative. Quand a la qualité du locataire, plus d'un bailleur s'est fait avoir sur la marchandise
Citation :
Après, pour savoir comment survivre un retournement de cycle (que tout investisseur rencontrera)
Les numéros et les noms sur les maillots changent, mais quelque soient les pseudos qui entrent sur le terrain, l'équipe de promotion pour la vente immobilière utilise toujours les mêmes grossers ficelles pour inciter a acheter. Mais faudrait peut être pas pousser le bouchon trop loin, vous aurez du mal a faire avaler aux gogos que c'est pareil d' acheter avant un krach ou d' acheter au plus bas
Citation :
Quant aux investissements De Robien, si j'ai bien compris, le problème des "victimes" est plus du fait de mauvais investissements que du système De Robien lui-même (levier).
La communication autour du "robien" me rappelle celle qui est faite autour du "subprime" : Pour le "Robien" on nous bourre le mou en nous disant que c'est un probleme de défiscalisation, pour le "subprime" on nous assure que c'est un probleme de crédit hypothèquaire.
Le seul vrai problème, c'est le marché baissier avec lequel on perd inévitablerment de l'argent quand on est contraint de vendre . |
Edité par - papanoel le 22 avr. 2008 00:00:53 |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 14:39:24
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Papanoêl ; je ne partage pas votre point de vue.
Il ne s'agit pas de dire que si le marché baisse , voir même s'effondre, les biens "dits de qualité" seront épargnés.
Si ca baisse fortement, il est évident que la grande majorité des biens baissera , même de qualité.
Cependant (et c'est la que je ne partage pas votre avis), lorsque votre bien est situé dans un centre ville calme , avec des emplois et des impots raisonnables (des écoles, commerces,...);votre bien reste louable ou vendable facilement , en ajustant son prix en fonction du marché.
En revanche, lors de cycle bas, voyez des villes comme Argenteuil, Stains , et bien d'autres et là, c'est pire , vous vous retrouvez avec un bien qui se dévalue bcp plus que dans des villes select (Paris, neuilly, levallois,...).
Du coup, votre appart qui perd 10% de sa valeur (vente ou location à Levallois), en perd 20 ou 30% à Argenteuil avec des délais pour trouver preneur bien plus long en plus.
En bref, il y a bien des biens de qualité, il ne s'agit pas d'une "appellation" pour conjurer la baisse possible (ou probable selon les cas) du marché.
Si ca doit baisser, tout baissera ; mais peut etre pas au même rythme. |
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