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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
 Posté - 22 avr. 2008 : 16:19:16
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Cher Papanoel,
Tout investisseur immobilier qui fait appel à un prêt profite d'un effet de levier (tant mieux si ce nom vous rappelle des souvenirs) et il faut en avoir conscience, dans le sens où cet effet comporte des risques (comme vous le soulignez à juste titre) mais offre surtout une opportunité. Ce n'est pas un piège à éviter à tout prix.
Je pense que la plupart des investisseurs s'accordent sur le caractère long terme de l'investissement dans l'immobilier, et c'est pour cela qu'il faut garder en tête les éléments de base : l'importance d'un bien de qualité et la présence de cycle.
A la réponse que vous faites à mon message, j'ai l'impression que votre stratégie d'investissement est "acheter en bas de cycle". Bien que ce soit indiscutablement la meilleure stratégie, je suis persuadée que des opportunités existent dans toutes les phases. J'ai cru lire qu'un cycle dure environ 10 ans. Combien de cycles un investisseur peut-il connaître dans sa vie ?
Comme on ne sait honnêtement jamais à quel point du cycle nous nous situons, je cherche à lisser mon risque dans le temps, c'est-à-dire acheter régulièrement des biens, à des intervalles pas trop rapprochés (sauf exception) et en prenant bien sûr en compte des calculs de rentabilités et de cash flows. En faisant de la sorte, je devrais normalement arriver à acheter l'ensemble de mes biens au prix moyen sur la période, et j'en serais bien contente parce qu'on n'arrivera jamais à vendre au plus haut et à acheter au plus bas.
Remarquez que j'emploie exclusivement le terme d'investisseurs et non d'acheteurs. Ces 2 acteurs du marchés n'ont pas les mêmes objectifs et de contraintes, et j'ai l'impression que vous faites partie des 2emes alors que j'oeuvre activement à me rapprocher des 1ers, d'où une certaine mésentente entre nous et votre grande méfiance de mes propos, jusqu'à les méprendre pour un discours commercial.
En tout cas, merci pour votre réponse et pour vos commentaires futurs.
Par ailleurs, une chose m'étonne toujours : beaucoup de personnes reconnaissent volontiers que l'investissement boursier (par exemple) est compliqué et riqué, mais pensent que l'investissement immobilier est accessible et gérable par tous, alors que ce dernier demande aussi beaucoup de connaissances et comporte aussi beaucoup de risques. Je suis persuadée que c'est cette perception erronée qui est à l'origine de beaucoup d'échecs, notamment des "ravages de Robien".
Cordialement,
Juliette |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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Juliette M
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 17:16:11
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Ah oui, je voulais partager une obesrvation en rapport au sujet initial.
J'ai constaté que la grande majorité (pas tous, bien sûr) des professionnels de la finance des marchés (surtout les métiers en "front", i.e. les traders et les vendeurs qui sont les plus preneurs de risque) ne possèdaient pas leur résidence principale, alors qu'ils ne manquent pas de moyen et que nombreux sont investisseurs actifs dans l'immobilier. Cette constatation se vérifie sur différentes places financières.
Un point pour les heureux locataires ? |
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 19:09:54
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Citation :
initialement entré par stfti
Si ca baisse fortement, il est évident que la grande majorité des biens baissera , même de qualité.
Cependant (et c'est la que je ne partage pas votre avis), lorsque votre bien est situé dans un centre ville calme , avec des emplois et des impots raisonnables (des écoles, commerces,...);votre bien reste louable ou vendable facilement , en ajustant son prix en fonction du marché.
Par définition le prix du marché est celui auquel le bien se vend ou se loue. Que le bien soit bien placé ou qu'il soit coincé entre la décharge et la voie ferrè; il se vendra ou louera au prix du marché. Il n'y a que le prix du marché qui sera différent d'un emplacement a l'autre.
Ceux qui avant-hier nous affirmaient que la baisse était impossible, nous assuraient hier que seul les biens qui ne sont pas de qualité baisseront, et nous disent maintenant que les biens de qualité baisseront peut être aussi mais dans des proportions moindres: Que nous diront ils demain???? )
Entre 98 et 2005, les prix ont augmenté partout a peu près dans les mêmes proportions: biens de qualités ou taudis, biens idéalement situés ou paumés en brousse. La hausse a commencé dans les secteurs recherchés puis s'est propagée ensuite avec un certain retard
dans les coins paumés. Pour le retournement de marché a la baisse, c'est l'inverse qu'on a pu observer: la baisse a commencé dans les coins paumés et se propage maintenant progressivement dans les secteurs recherchés. Même si un appartement a bouzin-les-mines vaudra toujours moins cher que son alter égo parisien, il n'y a aucune raison pour que sa valeur baisse dans des proportions supérieures.
Pour la hausse, Paris était en avance, pour la baisse la brousse reprend le devant. ( C'est comme un train de banlieue , il y a une locomotive a chaque bout, celle qui tirait le train dans un sens sera en queue dans l'autre sens ). Pour acheter a des prix plus proches de ceux de demain , il vaut donc mieux acheter dans des secteurs ou la demande est moins tendu et ou la baisse a déja bien commencé: On peut déja y négocier des prix plus réalistes et anticiper sur la tendance afin de limiter l'inévitable moins value. |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 23 avr. 2008 : 00:42:49
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Citation :
j'ai l'impression que votre stratégie d'investissement est "acheter en bas de cycle". Bien que ce soit indiscutablement la meilleure stratégie, je suis persuadée que des opportunités existent dans toutes les phases. J'ai cru lire qu'un cycle dure environ 10 ans. Combien de cycles un investisseur peut-il connaître dans sa vie ?
De mieux en mieux les arguments de promotion du secteur vente immo:
"Faut acheter maintenant a prix surévalué en haut de cycle, si ca baisse demain c'est pas grave, des cycles y en aura d'autres" ( Au salon de l'immobilier, c'est toujours le bon moment pour acheter )
Même si il est évident que plus tard il y aura d'autres hausses, celle de ces dernières années n'a jamais eu de précédent ( des prix de l'immobilier qui doublent par rapport au pouvoir d'achat ).
Pas évident du tout qu'un bien acheté aujourd'hui puisse retrouver la même valeur un jour.
Si tu achète en bas de cycle, au fil des ans, la valeur fluctuante de ton bien ne pourra vraisemblablement que monter par rapport a ton prix d'achat. Si tu achète au prix "record de hausse" actuel, pour la plus value, c'est quasiment garanti foutu a tout jamais, et en plus ta rentabilité locative future risque fortement d'être plombée par un prix d'achat excessif.
Citation :
je cherche à lisser mon risque dans le temps, c'est-à-dire acheter régulièrement des biens, à des intervalles pas trop rapprochés (sauf exception) et en prenant bien sûr en compte des calculs de rentabilités et de cash flows. En faisant de la sorte, je devrais normalement arriver à acheter l'ensemble de mes biens au prix moyen sur la période, et j'en serais bien contente parce qu'on n'arrivera jamais à vendre au plus haut et à acheter au plus bas.
"Faites des bonnes et des mauvaises affaires, ça fera une moyenne"
( et surtout achetez maintenant sans attendre la baisse qu'on puisse continuer a bosser )
Citation :
Remarquez que j'emploie exclusivement le terme d'investisseurs et non d'acheteurs. Ces 2 acteurs du marchés n'ont pas les mêmes objectifs et de contraintes, et j'ai l'impression que vous faites partie des 2emes alors que j'oeuvre activement à me rapprocher des 1ers
Pour les plumer ? |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 24 avr. 2008 : 11:13:35
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Papanoel;
Vos arguments sur la baisse partout sont en partie juste et je les partage dans une certaine mesure.
Vous n'avez pas du me lire attentivement, mon propos sur les biens de qualité ne se situe pas tant sur le risque de baisse proportionnel ou non par rapport a un bien mal fichu et paumé.
Ce que je dis, c'est qu'un bien de qualité, même s'il subit la baisse (si baisse il y a), reste louable ou vendable (en ajustant le prix)
Un bien de mauvaise facture, parfois, pose bcp plus de probleme.
En règle général, je ne pense pas que vous me contredirez, il peut vous offrir une rentabilité locative bien meilleur, mais avec un risque de vacance également plus élevé.
En bref,je ne suis pas , comme vous semblez le penser, quelqu'un qui cherche à dire aux gens que pendant la baisse , être selectif évite les dégats (n'étant ni AI, ni pro de l'immo, juste passionné).
Si baisse il y a , comme vous le dîtes et comme souvent, les biens mal fichus baissent les premiers (votre image avec la locomotive m'a bien amusé)puis tout doucement, la baisse gagne du terrain et fini par toucher tout le monde...
A titre perso, je compare plutot l'immo a la bourse, que j'aime bcp aussi.
En période de turbulence, il y a souvent un "fly to quality" (retour vers les valeurs sûres et de qualités), et si ca chute, en general, tout le monde fini par être concerné mais d'avoir des valeurs "reconnues" vous permet de garder une certaine liquidité et donc de pouvoir vendre, pas touojurs dans de bonnes conditions, mais de vendre quand même.
Si vous détenez une petite valeur sur un second marché, parfois, il n'y a pas d'acheteur, c'est alors pas tant un problème d'ajustement du prix mais de liquidité, trouver un acheteur.
C'est pourquoi je préfère les biens dit "de qualité", on peut perdre aussi de l'argent mais ils offrent plus de souplesse à la location ou à la vente avec des délais touojurs plus courts...
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 25 avr. 2008 : 01:30:50
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La niche de mon chien était vraiment moche, et pourtant je l'ai
vendu au vide grenier...en ajustant le prix.
Tout se vend en ajustant le prix, qualité ou pas, ce qui compte c'est le rapport qualité/prix. La "qualité" sans un "bon" prix pour aller avec, c'est un nanard.
Et en ce moment, la "qualité" est + surévaluée que le reste.
-Un bien "qualité" bien situé qui valait 100 avant le tsunami des prix se négocie maintenant 190
-Un truc moche en brousse qui valait 10 avant le tsunami des prix se négociera aujourd'hui a 14 ou 15 faute de demande.
Par chez moi en brousse, aucune tension sur la demande en location.
Pourtant si une annonce de location propose un logement a 200
alors que le loyer pour cette catégorie de logement est habituellement de 300, alors c'est loué tout de suite.
Ceci dit, la campagne d'intox sur l'assurance de la pérénité de la valeur des biens de "qualité" est bien sentie. Grace a cette propagande, chaque professionel de l'immo peut faire valoir la "qualité" des biens qu'il aura a fourguer et du même coup rassurer l'acheteur sur la valeur future de son ivestissement de "qualité":
Le bien en ruine situé dans un trou paumé au fond de la pampa aura la qualité bucolique de "l'écrin de verdure" et permettra a l'acheteur de "laisser exprimer sa créativité" durant les nombreux week-end de bétonnière qui l'attendent. Bref un bien de qualité qui saura échapper a la baisse |
Edité par - papanoel le 25 avr. 2008 01:35:54 |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 26 avr. 2008 : 10:18:40
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C'est votre point de vue Papanoel,
Mais je peux vous garantir que ce soit en vente ou en location, même a tres bas prix, lors des plus bas immobilier, loger quelqu'un a Stains ou Argenteuil dans certains quartiers relevaient de l'exploit.
(Et pourtant, je continue a vous répondre que mon avis n'est nullement orienté , je souhaiterai d'ailleurs en ce moment etre acquéreur, mes intérets seraient donc plutot a la baisse )
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Alecton
Contributeur vétéran
145 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 14:18:43
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Bof, pour ma part, je suis assez terre à terre, j'ai un ami qui après avoir monté son agence immobiliere a eut le trais de génie de fonder son activité presque exclusivement sur la location ; grand bien lui à pris dans la mesure, où son activité fonctionne encore alors que celle de ses confrères "se tend" comme on le serine gentiement.
Nous sommes bien face à la loi de l'offre et de la demande, nous sommes en train de vendre notre appartement (touchons du bois, nous avons des acheteurs) et suite à de nombreuses discussions avec de non moins nombreux agents immobiliers, les stocks de biens disponibles ont pris + 30 % par rapport à l'année dernière alors que le nombre d'acheteurs a fondu comme peau de chagrin. L'équation est simple et c'est elle qui va me permettre de passer d'un appartement à une maison :
Plus de biens + moins d'acheteurs = prix qui baissent
je le constate chaque jours depuis plus de six mois....(si j'avais su, j'aurais d'ailleurs vendu depuis longtemps...). Si en plus on prend en compte le fait qu'à cause des satanés diagnostics, il devient de plus en plus difficile de vendre (chaque diag fournissant un argument de négociation supplémentaire (de plus en plus chère aussi)).
Moralité, je parts en location avec le sourire (s'achant que maintenant, grace à De Robien, les prix des locations se négocient (même équation : plus de biens à louer et moins de personnes prêtes à se ruiner......)
J'adore l'immobilier |
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