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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 12 avr. 2008 : 11:09:51
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Peut-on contester un vote dans le cas suivant :
Le vote important concernant des travaux chiffrés à plusieurs centaines de miliers d'euros a été obtenu d'une très courte majoité de quelques tantièmes correspondant à un nombre restreint de copropriétaires.
La procédure utilisée par le syndic a été de distribuer de nombreux pouvoirs sans consigne de vôte à plusieurs mandataires dont certains n'étaient pas concernés par le vote (car n'habitant pas dans le bâtiment concerné). J'ai moi même eu 3 pouvoirs de personnes inconnues pour lesquelle je me suis abstenu par honnêteté, ignorant les souhaits des mandants. Ce ne fût pas le cas de tous le monde.
Compte-tenu de la faible différence entre les voix exprimées sur ce vote de grande importance, un doute s'est installé. Peut-on contester le scrutin ?
Merci de votre réponse
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 11:26:59
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c'est le pbl des procurations, sans instructions de vote, qu'on donne au syndic pour qu'il les distribue ... et je dirai meme que, si y'a instructions de vote jointes, bien claires, il n'est nulle part dit que le mandataire doit suivre ces instructions 
la procuration peut très bien être donnée à quelqu'un qui ne doit pas voter pour ces travaux (rien dans la loi ne dit le contraire).
un copro qui donne procuration doit (à mon sens) la donner à qq'un nominativement, qu'il connait ou du moins qu'il a contacté verbalement avant l'AG afin de discuter avec lui des résolutions pour tâter le terrain ... et bien avoir l'accord de principe que cette personne votera selon ses désirs.
Citation :
J'ai moi même eu 3 pouvoirs de personnes inconnues pour lesquelle je me suis abstenu par honnêteté, ignorant les souhaits des mandants. Ce ne fût pas le cas de tous le monde.
retournez le problème ! dites-vous bien que si la personne a donné procuration SANS INSTRUCTION, c'est que (peut-être) cette personne se désinteresse du résultat ou bien laisse aux autres le soin de décider pour lui ?
Vous auriez dû alors voter selon VOTRE avantage ... rien ne sert d'être trop "honnête" : personne ne vous en remercie après 
si les votes sont comptabilisés correctement, seuls les copro qui étaient absents ou qui ont voté "contre" peuvent entamer procédure d'annulation de l'AG.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 11:30:46
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C'est devenu une mode de contester un vote dès lors que la différence de voix entre les deux opposants est faible.
Dans ce cas précis, le syndic n'avait pas à distribuer les mandats, c'est bien connu.
Maintenant que les personnes qui ont eu ces mandats aient voté selon leur souhait ou selon les recommandations des personnes qui ont délégué, ce n'est pas de votre ressort.
La personne qui reçoit mandat peut très bien ne pas être copropriétaire, il a un mandat, il agit au nom de ... ou il vote comme bon lui semble 
Reste à vérifier le % de voix que chacun de ces personnes possédaient ...
La résolution pour laquelle vous avez voté contre a été acceptée, c'est la règle de la majorité qui s'impose et vous devez vous y plier.
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Amicalement |
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 11:32:12
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Merci de vos infos.
Plusieurs copro ayant votés non souhaitent se regrouper pour obtenir l'annulation de l'AG.
- Sous quels critères ? les conditions de vote exposées sont elles suffisantes ?
- Quelle est la procédure ?
Merci de votre aide |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 13:25:10
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Le seul élément qui puisse être avancé ici est la distribution par le syndic de mandat qu'il aurait reçu en blanc !
Dans ce cas, tous ces mandats seront déclarés "nuls", les voix qu'ils portent étant retirés du scrutin ..
"J'ai moi même eu 3 pouvoirs de personnes inconnues pour lesquelle je me suis abstenu par honnêteté..."
Que vient faire ici l'honneteté ??
Par votre abstention, vous avez favorisé l'adoption du projet !
Sur le fond de l'affaire, on ne peut que déplorer encore une fois l'absence du pdt de séance, dont vous ne parlez pas !
Car c'est le pdt de séance qui dirige les débats, qui fait la police de la réunion, et qui ici valide les mandast ... à condition qu'ils n'aient pas été distribués par le syndic !
Encore une fois, vous (votre syndicat) êtes victime de la méconnaissance des règles qui s'appliquent, méconnaissance ici par un pdt de séance "potiche" et encore par un CS totalement absent ! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 18:39:32
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Citation :
Originally posted by gédehem
Le seul élément qui puisse être avancé ici est la distribution par le syndic de mandat qu'il aurait reçu en blanc !
Dans ce cas, tous ces mandats seront déclarés "nuls", les voix qu'ils portent étant retirés du scrutin ..
j'aimerai rebondir la-dessus ...
un copro qui ne connait personne dans la copro envoie sa procuration au syndic. c'est permis et c'est la logique non ?
Il me semble bien que cette modalité est admise à condition toutefois que le syndic remette ces mandats recus, à quelqu'un qui n'est pas sous son autorité ... Ref: Cour de Cassation civile 3e ch, 20/11/96, n°95-10134.
si ces mandats sont remis au Président du conseil syndical quand celui-ci arrive et que ce dernier les distribue, ca va, non ? ou bien seraient-ils quand même nuls ?
merci pour la confirmation. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 19:08:58
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Joulia, vous avez raison. Le problème, ce n'est pas l'absence de consigne de vote, mais être suffisament irresponsable pour se faire représenter par quel qu'un qu'on ne connaît pas, ce en toute légalité. Equivalent à un chèque en blanc.
Il n'existe aucunes règles régissant la distribution des pouvoirs en blanc.
vous pourrez lire des recommandations pleines de bon sens dans la recommandation n° 4 :http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0906/recom.htm, mais elles n'on pas force de loi.
Le syndic n'est pas répréhensible en distribuant les pouvoirs. Aucune possibilité de faire annuler l'AG |
Edité par - mespres le 12 avr. 2008 19:22:43 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 19:09:10
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Citation :
Initialement posté par Joulia
...Il me semble bien que cette modalité est admise ...
Si on fait l'état de tout ce qui est interdit ... mais qui est finalement admis ou toléré parce que chacun interprète les textes à sa façon, alors tout est possible en copropriété et ce ne sont pas les exemples qui manquent ici.
Si un copropriétaire ne connait réellement personne dans la copropriété, c'est qu'il est un âne.
C'est un âne bâté qui ne sait rien, qui ne lit rien, à commencer par le P.V. de l'assemblée où sont indiqués les noms des personnes élues au conseil syndical ... Évidemment certains diront que l'adresse n'est pas notée ...  Un âne bâté vous dis-je ...
Pour info, un syndic qui distribue des pouvoirs à des copropriétaire commet une "subdélégation de pouvoir" et cela est interdit par l'article 22 de la loi de juillet. Le pouvoir ainsi distribué doit être considéré comme nul et le délai de 2 mois pour contester s'applique de facto.
Par contre, une cour de cassation a admis la validité de pouvoirs que le syndic remet (je dis "remet" et non pas "donne") au président de l'assemblée, charge à celui-ci de les redistribuer. Si celui-ci les garde pour lui, c'est que le syndic les lui "donne", et donc ...
On peut consulter les rendus suivants :
Cour appel Paris 11.07.1985 - 23e ch. B.
Cass. civ. 28.03.1990 ; G.P 10.01.1991.
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Amicalement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 20:39:33
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"Le syndic n'est pas répréhensible en distribuant les pouvoirs"..
Ben si ! 
"Pour info, un syndic qui distribue des pouvoirs (en blanc) à des copropriétaire commet une "subdélégation de pouvoir" et cela est interdit par l'article 22 de la loi de juillet. Le pouvoir ainsi distribué doit être considéré comme nul....."
La jurIsprudence est claire sur ce point :
- Le syndic qui remet à son destinataire un mandat nominatif (le mandataire est indiqué dessus) ne commet pas de "fraude".
- le syndic qui remet lui-même à une personne de son choix un mandat qu'il aurait reçu en blanc viole L.art.22. Le mandat doit être déclaré nul.
Ayant reçu un mandat en blanc, sans mandataire indiqué, le syndic DOIT le remettre à une personne neutre chargée de sa distribution, le pdt du CS ou à défaut au pdt de séance après sa désignation. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 21:26:06
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Citation :
Ayant reçu un mandat en blanc, sans mandataire indiqué, le syndic DOIT le remettre à une personne neutre chargée de sa distribution, le pdt du CS ou à défaut au pdt de séance après sa désignation.
Gedehem, c'est aussi la ou le bât blesse...
Comment élire un Pt d'AG sans les voix de ceux qui ont donné pouvoir ??????????????
Donc, en dehors du Pt de Cs, qui peut être, au choix, soit inféodé au syndic, soit anti-syndic en place... mais jamais neutre... Quelle solution envisager alors...
le tirage au sort de l'un des membres du syndicat présent qui aura alors la charge de "distribuer" les pouvoirs... !!!!
Aucune de ces solutions n'est "neutre"...
Il est vrai que la SEULE, la VRAIE, l'UNIQUE solution soit que... les copropriétaires fassent l'effort de prendre le temps d'assister aux ag de leur(s) copropriété(s)...
Mais là... sacré BOULOT en perspective !!!! 
Et pourtant, si ces derniers calculaient ce que leur coûte leur "j'm'en foutisme"... ils se rendraient bien vite compte que le coût de leur présence effective en Ag est largement "bénéficiaire" au vu de leur compte de copropriétaire en fin de gestion...
Mais, "faut pas rêver"... contrairement à l'émission TV sur F3  |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 22:09:24
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waterfield:
s'il s'agissait de travaux votés à l'article 24....il ne sert à rien de s'abstenir: vos votes ne sont pas pris en compte
le décompte n'est fait qu'avec les "pour" et les "contre" |
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 10:40:24
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Bref, merci de vos commentaires qui me sont utiles et il ressort toutefois de vos discussions que le résultat du vote a été établi dans des conditions douteuses. Il y a eu plus de 20 pouvoirs en blanc distribués sur environ 75% de votants et que la majorité est de quelques voix. En fait, il s'agit d'une AG importante où le sujet concerné concernait une centaine de copropriétaires. Il y a bien un bureau élu avec un Président de séance, un secrêtaire et 3 assesseurs mais c'est en fait le représentant du syndic, choisi pour secrêtaire qui anime les débats et qui distribue les pouvoirs en blanc. Quelque peut être le résultat du vôte, un doute s'est installé dans la tête des copropriétaires sur la représentativité et sur le véritable choix de l'assemblée.
Comment sortir de cet état ?
Ceci est grave dans la mesure où ce procédé utilisé depuis des années semblait convenir tacitement et était sans conséquenses car les décisions courantes étaint prises à une large majorité. Ce n'est plus le cas quand il s'agit d'une grave décision (vôte de travaux non urgents de 600000 euros) qui bloque les finances de la copropriété pendant 5 ans au dépens des travaux urgents et oû les vôtes sont répartis 50/50 ! |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 11:08:53
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je conseille une AG spéciale. Le président de CS doit comprendre que le torchon brûle, qu'une AG dont la finalité est comprise par les copros remettra les pendules à l'heure. Un syndic intelligent pourra comprendre, surtout si le CS appuie. Avant de saisir le tribunal (issue incertaine, les textes sont très mal écrits), il faut rechercher un accord amiable : l'AG spéciale en est un. Supposons que cette AG spéciale ait lieu, qu'un opposant au vote de l'AG spéciale aille au tribunal au motif que cette AG a annulé l'AG ordinaire : il est mal parti, du fait qu'il sera facile de montrer au juge que la première assemblée n'était pas "saine", et que le syndicat a souhaité prolonger le débat.
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Edité par - mespres le 13 avr. 2008 11:09:20 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 11:53:02
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Je sais que sur le fond la terminologie a peu d'importance (quoi que !) mais ici il n'y a ni assemblée spéciale, ordinaire, extraordinaire ou plénière ... , il n'y a QUE une assemblée générale
Une assemblée est "spéciale" lorsqu'elle ne regroupe QUE certains copropriétaires (donc elle n'est pas "générale" ) comme par exemple d'un bâtiment, d'une même entrée, etc .....
Toutes les autres assemblées sont générales, regroupant tous les copropriétaires, qu'il y en ai une ou 25 dans une même année, y compris celles convoquées suivant la précédure dite "Urgence" .. ! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 12:26:00
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Bonjour waterfield,
Vous ne pouvez prétendre vouloir annuler un seul vote pour la seule et unique raison que c’est le représentant du syndic qui a distribué les pouvoirs en blancs.
Par contre vous pouvez faire annuler tous les votes en prétextant que c’est le représentant du syndic qui a distribué les pouvoirs en blancs.
Mais là encore, il vous faudra prouver que le syndic ait utilisé ces pouvoirs en blancs de manière à fausser le résultat du vote pour nuire aux intérêts de la copropriété.
Ce qui me semble ne pas être le cas, puisque vous précisez « Il y a eu plus de 20 pouvoirs en blanc distribués sur environ 75% de votants et que la majorité est de quelques voix. »
75 % de votants avec des pouvoirs est au final une majorité de quelques voix ne me semble pas être frauduleux.
D’autant plus que vous précisez « ce procédé utilisé depuis des années semblait convenir tacitement et était sans conséquences car les décisions courantes étaient prises à une large majorité. »
Vous précisez également « un doute s'est installé dans la tête des copropriétaires sur la représentativité et sur le véritable choix de l'assemblée. »
Ce qui est bien légitime mais pas suffisant pour contester un seul vote pour la seule et unique raison que c’est le représentant du syndic qui a distribué les pouvoirs en blancs.
Je vous réitère ma réponse « Il n’y a aucune contestation possible sur la légalité de ce vote. »
Vous auriez du voter contre et non vous abstenir comme vous l’a bien précisé Gedehem.
Voyez ces liens :
Cour de cassation du mercredi 20 novembre 1996 N° de pourvoi : 95-10134
« Mais attendu qu’ayant relevé que le pouvoir de M. et Mme X..., adressé au syndic, avait été remis à Mlle Z..., copropriétaire, ainsi que cela ressortait de la signature de celle-ci sous la mention “bénéficiaire” et de sa signature sur la feuille de présence, la cour d’appel, recherchant les conditions d’utilisation de ce pouvoir, a légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant que la preuve n’était pas rapportée que le syndic ait utilisé ce mandat de manière à fausser le résultat du vote pour nuire aux intérêts de la copropriété. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007317615&fastReqId=2115930648&fastPos=1
Quand les copropriétaires ont mal voté :
« L’assemblée générale est souveraine. Quand la décision a été prise dans les conditions de la loi et qu’aucun recours éventuel n’a abouti, il n’est pas possible de revenir sur la décision qui s’impose à tous. »
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=3264
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Contestation de Vôte d'une AG
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