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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
 Posté - 12 avr. 2008 : 14:20:09
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y a-til une différence entre voter contre le quitus (donc le refuser par un vote ) , et ne pas l'inscrire à l'ODJ (choix de notre CS).
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 14:57:21
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Un cas :
- AG2006 : quitus à l'odj, résultat = unanimité contre,
- AG2007 : pas de quitus à l'odj sur demande du CS,
- AG2008 : forcing du syndic pour remettre le quitus à l'odj.
Quelle est donc cette différence si importante pour un syndic pour prendre le risque de se ramasser une nouvelle "unanimité contre" ?
Cdlt. 9720fm
PS : il a peut-être des arguments convaincants à faire valoir, RDV début mai. |
Edité par - 9720fm le 12 avr. 2008 15:30:32 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 15:42:15
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D'une manière générale le mandataire a intérêt à obtenir le quitus de son mandant. Quitus est lié à quietus : quiet = tranquille. Il peut ranger ses comptes et ses papiers.
Dans certains régimes de mandat, surtout en droit public, le quitus est obligatoire.
Dans les associations, l'approbation du rapport moral est un quitus pour tout ce qui est relaté dans le rapport. Ce quitus ne vaut rien pour ce qui aurait pu être caché.
La jurisprudence a repris la même solution pour les copropriétés : le quitus accordé au syndic est sans valeur pour une affaire que les copropriétaires n'ont pas pu connaître. Dans certains cas, le syndic a camouflé l'affaire et une faute commise. Dans d'autres cas, il n'a rien camourflé mais il ignorait par exemple qu'une opposition sur un prix de vente était entachée d'une erreur entrainant sa nullité.
L'intérêt pour les syndics ? celui qui existe pour tout mandataire.
L'intérêt pour les copropriétaires ? La possibilité, quand la question est inscrite à l'ordre du jour, d'insérer dans la résolution les critiques et les réserves qu'ils veulent formuler.
L'inconvénient de ne pas inscrire la question ? Le laxisme qui consiste à ne pas vérifier tout ce qui est clairement évoqué au cours dune assemblée générale et/ou ce qui apparait dans les comptes. On peut repérer alors des travaux qui ont été facturés et pour lequels aucune décision n'avait été prise.
Un avocat spécialisé, Me Lebatteux, a relancé une réforme sur ce point : inscrire obligatoirement la question du quitus à l'ordre du jour. Ce sera pour une future grande loi dans laquelle on fourrera trois lignes à ce sujet. Quand ? je ne sais pas.
Mais certainement quand on abordera l'élaboration d'un statut du mandataire social, qui n'est pas un mandataire du Code civil.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 16:03:29
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Voyez également ce lien :
Quitus : quand Maître LEBATTEUX apporte de l’eau au moulin de l’ARC.
« Dans son article, Maître LEBATTEUX développe la thèse suivante : »
« a) le quitus ne peut être demandé que si le syndic fait un compte-rendu exhaustif et écrit de son mandat ( ce qu’aucun syndic ne réalise, bien évidemment aujourd’hui) ; Maître LEBATTEUX va d’ailleurs jusqu’à donner un canevas très précis de ce compte-rendu dont nous donnons un aperçu un peu plus loin ; »
« b) par ailleurs et en tout état de cause, le quitus ne pourra couvrir que les actes mentionnés dans ce compte-rendu. »
« Conclusion : pas de quitus sans rapport moral et « quitus » strictement limité aux actes mentionnés dans ce rapport… »
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0407/abus998.htm
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 17:34:53
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CQFD : le quitus ne portant que sur les actes dont les copropriétaires ont préalablement connaisance, nécessité de préciser sur quels actes il porte : acte à lister !
En attendant, voir ici :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=67659
Sur la question de michel :
- lorsque la question n'est pas iscrite ...: pas de quitus
- question inscrite mais quitus refusé ....: pas de quitus  |
Edité par - gédehem le 12 avr. 2008 17:37:20 |
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michel21
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 21:55:50
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Merci Gedehem.
Nous aurions pu donner quitus pour la gestion courante, que le CS a controlé.Mais pas pour la gestion de la masse salariale, tant le CS a relevé d'anomalies, en rapport avec un contrat de gardien calamiteux (déjà relaté), donc des anomalies qui se répercutent sur le budget et les dépenses du syndicat.Si le syndic donnait raison au CS sur les anomalies relevées, il reconnaitrait de facto ses fautes.Or il fait tout pour faire passer les membres du CS pour des diffamateurs.Ces bénévoles courageux (une poignée)ont qd même investi près de 1200 heures de recherches et déplacements auprès des administrations pour étayer leurs doutes, et c'est incroyable la facilité qu'ont les syndics pour les écrabouiller! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2008 : 22:50:32
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Comme pour l'approbation des comptes, rien ne vous interdit de donner quitus pour la gestion courante et de le refuser pour une ou plusieurs questions. C'est une pratique courante.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 00:16:07
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Citation :
y a-til une différence entre voter contre le quitus (donc le refuser par un vote ) , et ne pas l'inscrire à l'ODJ (choix de notre CS).
étant donné que c'est le syndic qui "rédige" l'ODJ et envoi les convocations il fera comme il voudra;choix du CS ou pas
De plus, le syndic ne doit pas "censurer" une demande d'un copropriétaire il en est de même pour les demandes du syndic;ensuite les copropriétaires votent lors de assemblée,pas le syndic! |
Edité par - felix1930 le 13 avr. 2008 00:18:20 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 avr. 2008 : 10:10:09
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Le quitus est un bouclier pour le syndic, comme le prouve la
jurisprudence.Mais s'il présente des trous il n'a aucune raison
pour que l'assemblé générale souveraine approuve la résolution
proposée.
En un mot c'est TOUT ou RIEN.
Si le syndic craint un RIEN il n'est pas alors obligé de proposer
une résolution sur le QUITUS, lequel n'est prévu par aucun texte ! |
Edité par - oldman24 le 14 avr. 2008 09:17:17 |
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