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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 14 avr. 2008 : 12:17:14
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Merci de me préciser comment une assemblée "spéciale" (qui ne réunit que les copropriétaires concernés financièrement par un même sujet) peut-elle être réunie ?
Quelle est la procédure à engager ?
Combien faut-il de copropriétaires pour exiger du CS la tenue d'une telle assemblée ?
Merci de vos réponses
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 12:22:03
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La procédure est exctement la même que celle précisée par D.art.8..
Notez tout de meêm que si seuls certains copropriétaires auront à supporter la charge de la décision, cette dernière peut être prise au cours d'une AG, seuls les copropriétaires concernés participant au vote (du moins si prévu au RDC !). |
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 12:26:35
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| Merci; Pouvez-vous me donner un lien vers D.art8. merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 13:08:22
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waterfield: si vous faisiez un petit effort...
tous les textes juridiques sont dans le guide juridique du site....accessible sur la colonne de gauche!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 14:33:49
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C'est vrai qu'il y en a à qui il faut tout macher !!
"D.Art.8 - La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandés.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaire est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic." |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 15:35:57
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Il faut d'abord savoir ce que waterfield entend ici par assemblée spéciale, c'est à dire connaître l'obet de l'assemblée.
Il y a 5 assemblées spéciales légalement prévues par le statut.
Pour les autres cas il y a de sérieuses controverses. Il est couramment admis qu'un scrutin dans les conditions prévues par l'article 24 doit avoir lieu au cours d'une assemblée générale de tous les copropriétaires. Mais il y a des décisions en sens contraire.
Il y a même controverse lorsqu'ils existe des parties communes spéciales cf Code de la copropriété sous art. 24.
Le problème est qu'en l'absence de syndicat secondaire le groupement des propriétaires indivis d'une partie commune spéciale est dépourvu de personnalité juridique, ce qui contrarie l'existence d'une assemblée générale de ces copropriétaires.
De toute manière, il faut au minimum qu'il existe à ce sujet une clause dans le règlement de copropriété.
Quant à l'article D 8, il n'a rien à faire ici.
En présence d'une question à régler, le syndic peut convoquer une assemblée spéciale comme il peut convoquer une assemblée générale de son propre chef. L'article D 8 traite d'un assemblée demandée par le conseil syndical (de toute la copropriété) ou par des copropriétaires détenant 25 % au moins des voix de tous les copropriétaires. Il ne peut donc s'agir que d'une assemblée générale de tous les copropriétaires et non d'une assemblée spéciale.
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 18:58:32
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Excusez l'ignorance d'un néophyte pour qui le travail, même mâché, est difficile à digérer. Vos réactions diverses sur le sujet me sont plus utiles par l'éclairage qu'elles apportent que des recherches personnelles de textes brumeux.
l'AG qui a duré plus de 5 heures s'est achevée tard dans la soirée par le vote d'une résolution concernant une partie des copropriétaires. Ce vote concerne des travaux de terrassement estimé à plus de 600000 euros répartis sur une centaine de copropriétaire d'une résidence qui en compte 170 environs. Ce vote très important n'est arrivé que très tardivement à cause du traitement classique de l'ordre du jour qui a traîné. Celui-ci a été suivi d'une longue question concernant la modernisation des ascenceurs qui a fait l'objet de votes batiment par batiment. Ce n'est finalement qu'après 4 heures de séance ininterrompue que la question des travaux a été abordée, discutée puis votée. Le pour est passé avec une très faible majorité de tantiemes correspondant à 2 ou 3 voix de la centaine de votants. Le Pb que j'ai déjà évoqué dans d'autres threads, c'est que le syndic a distribué avant l'ouverture de l'AG des pouvoirs en blanc sans prévoir les remous occasionnés par le score aussi serré.
Ceci est d'autant plus grave que les travaux -non urgents- votés ne concernent qu'une surface non habitable alors qu'il y a dans la copro des appartements dont la refection de terrasses est programmée par un CR d'AG datant de 2002. L'engagement financier qui a été voté réduit les possibilités financières de nombreux copros qui vont s'endetter pour 5 ans !
Compte-tenu des non-conformités du vote, il nous est recommandé, avant d'engager une démarche juridique aléatoire, de rechercher la voie d'une "assemblée spéciale" concernant les seuls copros intéressés qui pourrait définir le choix non contestable de ces copros.
Ce que nous recherchons, c'est la procédure d'une telle démarche - et si je comprends bien - il faut que 25% des copros concernés en fasse la demande auprès du CS ? is'n it ?
Merci pour votre aide précieuse |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 21:01:42
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Bonsoir waterfield,
Pourquoi prétendez-vous que ce soit uniquement ce vote qui soit non- conforme et pas les autres votent ?
Alors que vous précisez bien que « le syndic a distribué avant l'ouverture de l'AG des pouvoirs en blancs ».
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 23:07:20
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| Bien sûr, si l'on considére ce vote non conforme - et ceci pour non respect des procédures - il faut aussi mettre en doute les autres vote de l'AG. Mais voilà, les autres votes ont fait l'objet d'une quasi unanimité sinon unanimité... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2008 : 23:55:37
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Le scrutin spécial a eu lieu au cours d'une d'une assemblée générale. De ce côté, rien à dire.
Des travaux de terrassement ? Sur le terrain, je suppose ? Et le terrain n'est pas partie commune générale ?
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 10:08:01
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| Non, il s'agit de travaux de terrassement, d'étanchéïté, de réfection des jardins privatifs - détruits par les travaux - sur terrasse commune recouvrant des garages, laquelle terrasse est recouverte de petits jardins privatifs donnant accès à certains appartements. Le vote ne concerne que les propriétaires des appartements périphériques et les propriétaires de garages. Des copros résidants ds un autre bâtiment ne sont pas concenés par le vôte. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 11:00:27
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Bonjour waterfield,
Comment pouvez prétendre vouloir annuler un seul vote alors que tous « les autres votent ont fait l'objet d'une quasi unanimité sinon unanimité. »
Soit vous faites annuler tous les votes sur le principe que le « le syndic a distribué avant l'ouverture de l'AG des pouvoirs en blancs ».
Mais là encore, il vous faudra prouver que le syndic ait utilisé ces pouvoirs en blancs de manière à fausser le résultat du vote pour nuire aux intérêts de la copropriété.
Soit vous ne faites rien du tout, il n’y a pas besoin d’être néophyte pour comprendre que devant un juge une telle argumentation ne peut tenir pas la route.
Vous précisez « sur terrasse commune recouvrant des garages, laquelle terrasse est recouverte de petits jardins privatifs donnant accès à certains appartements. »
Ces jardins sont donc des parties communes à jouissance privative et exclusive.
Et de ce fait, les copropriétaires résidants dans un autre bâtiment sont bien concernés par le vote.
Vous précisez également « il s'agit de travaux de terrassement, d'étanchéité, de réfection des jardins privatifs - détruits par les travaux. »
Qui a effectué ces travaux ?
Est-ce que chaque bâtiment possède son propre garage ?
Que dit votre règlement de copropriété concernant ces jardins et ces garages ?
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 13:08:02
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1) Vous avez totalement raison sur le premier point. Même si les conditions de vôte sont à l'origine du malaise (les pouvoirs en "blanc" distribués sont largement supérieurs à l'écart de voix du scrutin), je ne pense pas qu'il y ait eu de la part du syndic la volonté de frauder car il semble avoir remis ces pouvoirs sans ditinction des volontés des votants. C'est le hazard de cette distribution qui a conduit à ce vôte et c'est celà qui induit le malaise.
2) Par contre, le fait que l'aspect privatif des jardins puisse concerner toute la copropriété n'a pas été pris en compte. Mérite-t-il une remise en question du vôte ?
3) les garages sont dans certains cas communiquants avec certains appartements et ds ce cas, il font partie du lot de l'appartement. Dans d'autres, ils peuvent appartenir à d'autres propriétaires, même extérieur à la résidence et qui n'y possèdent pas d'appartement.
4) Un nouvel évènement d'importance peut-il justifier la tenue d'une assemblée spéciale - soit générale - demandée par 25% des copros. Dans ce cas, un nouveau vôte peut-il remettre en cause l'exécution des travaux décidée lors de la précédente AG .
Remerciements |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 13:31:45
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Parlez vous bien de l'aspect privatif des jardins ou de l'aspect des jardins privatifs ?
Vous avez l'objectivité d'indiquer que le syndic a distribué les pouvoirs sans fraude. Merci pour lui. La solution pour les pouvoirs est de joindre une formule d'insructions de vote.
S'il y a des intéressés pas contents, il leur appartient de de demander l'annulation de la décision. On ne voit pas très bien sur quel fondement. La distribution honnête des pouvoirs n'est pas interdite, malgré son caractère un peu vicieux.
Une autre question est de savoir si ces travaux de " terrassement " n'ont pas caractère relativement urgent, même si ce n'est pas votre avis. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 16:56:10
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Waterfield,
Vous devez regarder dans votre règlement de copropriété si ces jardins sont des lots privatifs.
A ce titre, ils doivent posséder chacun un numéro de lot distinct avec des tantièmes y afférents.
Dans le cas contraire, ces jardins sont des parties communes à jouissance privatives et exclusives.
Et à ce titre, je ne vois pas quel « nouvel évènement d'importance » vous pouvez faire valoir pour revenir sur une résolution votée légalement par votre assemblée générale.
Cordialement.
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 17:23:45
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Citation :
Initialement posté par JPM
Parlez vous bien de l'aspect privatif des jardins ou de l'aspect des jardins privatifs ?
Une autre question est de savoir si ces travaux de " terrassement " n'ont pas caractère relativement urgent, même si ce n'est pas votre avis.
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- Il s'agit bien de jardins privatifs que l'on est obligé de détruire pour réaliser les travaux, puis de reconstituer. Exemple : ils sont engazonnés et tondus par une entreprise payée par la copro - mais ils sont clos et d'usage privé.
- Les travaux n'ont pas un caractère d'urgence non dangereux pour la construction - dixit le Cabinet-Conseil - mais inéluctables sur 10 ans environ
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Edité par - waterfield le 15 avr. 2008 17:29:44 |
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 17:48:00
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Citation :
Initialement posté par waterfield
4) Un nouvel évènement d'importance peut-il justifier la tenue d'une assemblée spéciale - soit générale - demandée par 25% des copros. Dans ce cas, un nouveau vôte peut-il remettre en cause l'exécution des travaux décidée lors de la précédente AG .
- Ces travaux seraient engagés dans un an. D'ici là 3 pistes n'ont pas été explorées par le CS:
1) L'endettement financier que nécessite les conséquenses de ce vote va-t-il permettre aux copropriétaires de continuer à répondre aux autres urgences de travaux (la Copro présente de sérieux Pb d'évacuation du pluvial et a déjà identifié des menaces sur cetaines terrasses).
2) Le Cabinet conseil a-t-il suffisemment étudié les pb techniques ?
Il préconise un relèvement pour une pose de dalles sur plot sans avoir étudié la mise en charge que celà peut induire ni la capacité d'évacuation des eaux pluviales
3) Quid de la protection de la Copro face aux risques engendrés sur la dégradation de la maçonnerie (fissures...) par de lourds travaux de terrassement sur une longue période - Peut-on exiger un état des lieux avant travaux...
Autant de sujets préoccupant pouvant apporter des éléments nouveaux |
Edité par - waterfield le 15 avr. 2008 17:49:44 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 19:20:34
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Waterfield,
Vous précisez « Il s'agit bien de jardins privatifs que l'on est obligé de détruire pour réaliser les travaux, puis de reconstituer. Exemple : ils sont engazonnés et tondus par une entreprise payée par la copro - mais ils sont clos et d'usage privé. »
Si ces jardins sont bien privatifs.
Expliquez-moi alors pourquoi ils sont engazonnés et tondus par une entreprise payée par la copropriété.
Vous venez de le confirmer, ces jardins sont bien des parties communes à jouissances privatives et exclusives.
Et à ce titre, le vote de cette résolution concerne bien tous les copropriétaires de votre résidence.
En ce qui concerne l'endettement financier, le cabinet conseil et la protection de la copropriété face aux risques de ces travaux.
Ces questions importantes auraient dû être annexées au vote de l’assemblée générale.
C’était avant le vote qu’il fallait vous posez toutes ces questions.
Après le vote, c’est trop tard, quid de votre conseil syndical ?
Cordialement.
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waterfield
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 15 avr. 2008 : 22:56:37
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En tout cas grand merci pour vos diverses assistances. Je ferai surement encore appel à votre aide pour des info complémentaires
Bien cordialement |
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