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JACKENRI
Contributeur actif
29 réponses |
 Posté - 15 avr. 2008 : 21:44:20
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Un ensemble immobilier créé en 1971 est composé de :
- 1 copropriété horizontale avec son cahier des charges et ses statuts d'ASL pour gérer les parties communes en indivision forcée.
- 2 lotissements contigus plus récents dont 1 avec cahier des charges et statuts officialisés, mais non appliqués puisque à l'époque (1987) il a été décidé en AG de la copro, et par voie de conséquence inscrit sur l'autorisation de lotir, de rattacher les lotissements aux statuts de la copro.
Deux questions se posent :
- N'y a-t-il pas anachronisme, voire interdiction à ce que les parties communes d'une copro soient gérées par une ASL ?
- Les lotissements peuvent-ils se dissocier de la copro ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 08:20:51
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Vous ne pouvez avoir sur une même emprise un immeuble en copropriété ET une ASL pour gérer .. je ne sais quoi qui serait commun au propriétaires de lots de copropriété.
C'est le 'syndicat', entité qui regroupe les copropriétaires, qui gère les choses communes en indivision forcée entre ces derniers.
On ne peut donc pas avoir juxtaposition dun syndicat et d'une ASL sur les mêmes choses communes...
Voyez ce que disent les statuts de cette ASL.
Voyez aussi si ce premier immeuble est bien placé sous le régime de la copropriété.
Car sur ce que vous exposez, il se peut que le projet immobilier d'origine prévoyait la présence de 3 ensembles, la copro initiale et 2 lotissements.
La présence d'équipements et/ou de parties communes à ces 3 ensembles imposait la création d'une ASL pour les gérer ....
Voyez tout ça, et revenez nous voir ....
A priori, les lotissements n'ont rien à voir avec l'immeuble en copropriété. ils sont donc indépendants juridiquement et fonctionnellement. Ce sont des "personnes" distinctes.
Les seuls liens pouvant exister seraient le partage de choses communes à 2 ou aux 3 entités, dont il faut voir ce qu'elles sont et qui en a la propriété, choses communes dont l'ASL a la gestion. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:10:07
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"Deux questions se posent :
- N'y a-t-il pas anachronisme, voire interdiction à ce que les parties communes d'une copro soient gérées par une ASL ?"
Dans une copropriété horizontale, seul le sol est en indivision, les constructions sont des "parties privatives" que chaque copropriétaire doit entretenir, avec leurs réseaux de viabilité et souvent leurs compteurs individuels, de même que le petit bout de terrain attenant en "jouissance privative" et entretenu par son bénéficiaire.
Ce qui a pour conséquence de laisser en "parties communes" les voies de desserte et les réseaux communs jusqu'au raccordement à la voie publique: ce qui ressemble fort à ce que l'on nomme "OBJET LEGAL" d'une association syndicale.
Mais un tel ensemble immobilier relève effectivement de la loi du 101 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété...
Si les règles d'urbanisme autorisent les divisions et qu'il soit possible de faire ces divisions de manière à former des parcelles individuelles (+intervention du géomètre + notaire), les copropriétaires auraient peut-être intérêt à transformer cette copropriété en lotissement "de fait", les parties communes étant gérées par une association syndicale dont les statuts seraient modifiés en conséquence...
"- Les lotissements peuvent-ils se dissocier de la copro ?"
Les lotissement voisins partagent sans doute les mêmes voies d'accès et les mêmes réseaux?
Dans ce cas, une seule association syndicale peut gérer les VRD s'ils ne sont pas trop imbriqués (genre poupées russes)
Les lotissements créés en 1987 ont ^^u bénéficier de règles d'urbanisme moins contraignate qu'en 1971
Cette situation n'est pas exempte d'anomalies que l'on ne peut que deviner par suite de votre bref exposé |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:22:55
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Dans les copropriétés horizontales, c'est la totalité du sol qui est "partie commune", y compris celui des jardins grevés d'un droit de jouissance exclusif ..
Il en est quasi toujours ainsi ...
Il se peut aussi, déja vu dans ces copropriétés horizontales ancienne, que la dalle support du pavillon soit elle aussi "partie commune", d'autant plus lorsque les pavillons ne sont pas isolés les uns des autres ...(pavillons 'mitoyens' avec toiture 'partie commune spéciale' aux pavillons concernés !)
Il faut voir ce que dit le RDC sur ce dernier point.
Mais il est impossible de trouver une ASL qui serait superposée au syndicat pour gérer les parties communes d'un immeuble en copropriété. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 11:13:01
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 gedehem :nous sommes d'accord
Mais il y a peut-être une solution de "dissociation" qui permettrait de sortir du régime "copro"
Si la division du sol est possible et qu'elle emporte individualisation des "lots" à condition qu'ils soient "sécables" : pourquoi pas |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 11:15:22
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| Avec des "Si..", on fait tout ce qu'on veut ! ... |
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JACKENRI
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 19:13:10
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Tout d’abord merci Messieurs pour vos précieux conseils. Je vais essayer de résumer l’essentiel d’une situation banale et quelque peu ubuesque qui dure depuis près de 37 ans.
A l’origine, une SCI propriétaire d’un terrain de plusieurs hectares, établit un cahier des charges et envisage de créer un ensemble immobilier de plus de 200 villas isolées (très rares) ou en bandes par groupes de 10 à 20 villas avec leur jardin particulier et 3 bâtiments collectifs à usage de boxes de garage, en plusieurs tranches de construction étalées dans le temps (entre 1971 et 1986) Le surplus de terrain sera affecté à l’usage collectif et placé sous le régime de l’indivision forcée.
Cette opération a fait l’objet d’un permis de construire conformément au décret 61-1036 du 13/9/1961, notamment de l’article 15 (que je n’ai pas encore trouvé) valant autorisation de division parcellaire. (Le CC est assez mal rédigé, il prête à confusion puisqu’il semblerait à ce niveau que l'on a affaire à une « copro », on parle de copropriétaires, on fait référence plus tard à des articles du décret de 1965)
Pour chaque phase de construction, il est établi des EDD désignant les lots faisant l’objet d’une propriété divise en précisant, d’une part, que les terrains, bâtiments et ouvrages à l’usage collectif appartiennent indivisément aux propriétaires, et d’autre part, que les lots créés sont cadastrés et affectés d’une quote-part dans la copropriété (sic)
Conformément aux dispositions du code de l’urbanisme, le maintien des règles de construction contenues dans le cahier des charges a été demandé et obtenu.
Dans la dernière partie du CC, pour permettre la gestion et l’entretien des parties communes de l’ensemble immobilier placées sous le régime de l’indivision forcée, établissement des statuts de l’association syndicale dont chaque acquéreur d’un lot bâti sera obligatoirement membre de plein droit.
La situation reste ainsi figée jusqu’en 1986, 165 villas construites et vendues. A cette époque la SCI arrête les travaux de construction et vend les terrains non construits à un autre promoteur. Ce dernier obtient les autorisations de lotir pour créer 2 lotissements et vend des lots à bâtir. Préalablement à cette opération l’association syndicale convoque une AGE et arrête avec le promoteur en 7 points (draconiens) les droits et obligations des futurs propriétaires dont on retrouve quelques points dans l’autorisation de lotir sous une forme plus élégante (rétrocession des équipements communs et adhésion des colotis à l’association syndicale, autorisation de se raccorder sur les réseaux communs existants)
L’ensemble immobilier prend donc la forme suivante : 1 pseudo copro, 2 lotissements, 1 ASL, des parties communes et des équipements bien distincts. De son coté le cadastre considérant la première partie de l’ensemble immobilier comme étant une copro, a toujours appliqué les règles relatives à la désignation et à la gestion des immeubles à des ensembles immobiliers complexes. Cela s’est traduit, en gestion manuelle, par des aménagements pratiques des fiches hypothécaires. En 2003, afin de concilier ces aménagements et la rigueur d’un système informatique, mais sans modifier l’étendue des droits réels affectant les villas, l’administration à classer d’office cette partie de l’ensemble immobilier en copropriété horizontale et a modifié en conséquence dossiers, plans et références cadastrales. Les lotissements sont restés inchangés. Malgré des échanges de courrier avec le conservateur des hypothèques la situation est bloquée par une fin de non recevoir, chacun restant sur interprétation différente de la législation.
Pour conclure, en ce qui concerne la possibilité de séparation :
- les réseaux d’eau, d’électricité et de téléphone, sont déjà gérés par les sociétés concessionnaires (comptage individuel) Les réseaux secondaires facilement séparables. Seul les égouts présentent une petite difficulté, point de raccordement unique pour tous les groupes d’habitation et servitude de passage dans les propriétés privées(éventuellement convention entre les partis)
- les voies de dessertes sont indépendantes sauf à deux endroits ou il y a communauté (réciprocité ou convention)
Excusez-moi, je n’ai pas pu faire plus court.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 avr. 2008 : 20:06:07
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On ne peut pas toujours "faire court"
Au demeurant, votre narration est précise.
"Cette opération a fait l’objet d’un permis de construire conformément au décret 61-1036 du 13/9/1961, notamment de l’article 15 (que je n’ai pas encore trouvé) valant autorisation de division parcellaire."
Il me semble que
"autorisation de division parcellaire" = lotissement
Le terme de copropriété était moins spécifique dans les sixties (la loi est du 10 juillet 1965...): on retrouve souvent ce terme utilisé pour désigner un ensemble (au sens mathématique)réunissant des propriétaires "partageant" la même viabilité jusqu'au raccordement à la voie publique...
Peu importe ce terme, ce qui compte, c'est la notion de propriété DIVISE de parcelle cadastrée, bornée avant vente : cela signe ce qu'on désignerait actuellement par LOTISSEMENT, où chacun est pleinement propriétaire du sol de sa parcelle CONSTRUCTIBLE.
Cette notion de constructibilité est importante car une confusion est souvent faite entre "LOTISSEUR" et " CONSTRUCTEUR".
Le premier est celui qui divise une unité foncière en terrains à bâtir dont il assure la viabilité.
Le second est celui qui "bâtit" à la demande d'un "client"...
Il semble dans votre cas, que la SCI qui était propriétaire de l'unité foncière initiale s'est voulue
à la fois lotisseur qui divise et viabilise,
et constructeur qui batit avant de vendre
(souvent, le personnage principal de ce type de société a plusieurs "casquettes" dans des sociétés de vocations différentes mais convergentes : sa SCI qui divise, puis commande à sa société de BTP les travaux d'aménagement, à sa société de construction de bâtir, et à sa société de commercialisation de vendre="business" intégré
Ce qui est à n'en pas douter un enaurme excès de pouvoir, c'est le rôle glauque du "cadastre"
Il faudrait que vous ayez la curiosité de vous documenter aux hypothèques...
Mais ceci medemanderait un long développement.
Le souhaitez-vous?
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JACKENRI
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 22:04:03
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Bonsoir Mout,
Bien vu en ce qui concerne la SCI, mais avec un montage différent : un promoteur détenteur du permis de construire, un gérant de société (SCP) et un conseil en construction (SNC) tous co-gérants de la SCI. Après les premières constructions suite vraisemblablement à des malfaçons, procès, etc…la SNC devient gérante unique de la SCI.
Enfin, tout ceci pour la petite histoire, mais ces personnages à des époques différentes sont signataires des EDD successifs. A ce sujet, en compulsant ces documents, j’ai découvert que le dernier EDD (cession et modifications) avec refus de publier par le conservateur, mais cependant pris en compte par le cadastre pour ce qui concerne les modifications, faisait état d’une cession par la SCI à l’ASL des voiries, espaces verts, parties communes. Ceci constitue à mon avis une grossière erreur du notaire puisqu’il est inscrit dans le cahier des charges initial « …. les terrains, bâtiments et ouvrages affectés à l’usage collectif appartiendront indivisément aux propriétaires, savoir…. »Que je sache, un CC est à priori la bible sacrée d’un ensemble immobilier, les dispositions énoncées dans l’EDD sont donc à considérer juridiquement comme non écrites et sans valeur.
Suis-je dans le vrai ?
Le second volet (cadastre) est plus complexe. Nous supposons (sous toutes réserves) qu’avant 2003 le cadastre et les hypothèques n’utilisait pas le même traitement de l’information, manuel pour le premier, informatique pour le second d’où quelques difficultés pour aligner les fichiers et évidemment confusion. La situation se complique lorsque la commune a voulu construire un projet de logements sociaux (certaines anciennes installations publiques en partie construites sur le domaine de la résidence, inversement une voie d’accès à des propriétés de l’unité foncière, traversait une parcelle communale) d’où le souhait de remettre un peu d’ordre dans un plan cadastral complexe. Nous sommes fin 2004 et l’inspecteur du cadastre adresse à notre président de l’époque, plusieurs lettres restées sans réponse (le président très malade décède quelques mois plus tard) L’inspecteur dans une simple lettre conclut de la façon suivante « …sans réponse de votre part dans le délai d’un mois, je procéderai à la réunion des parcelles concernées et au changement du lotissement en copropriété horizontale… » ce qui a lieu au début 2005
Tout d’abord, il y a reconnaissance du lotissement d’origine, ensuite on note un abus de pouvoir flagrant. Comment un fonctionnaire peut-il agir de la sorte, d’autant qu’il n’y a pas eu d’injonction officielle et que généralement les modifications par décisions administratives nécessite l’accord préalable des co-lotis dans des conditions de vote et de majorité fixées dans les statuts de l’association syndicale, unanimité dans notre cas ?
En avril 2006, avec le nouveau président, les consultations reprennent d’abord avec l’inspecteur du cadastre, puis par échange de courriers avec le conservateur. A ce niveau les résultats sont décevants, on joue au yo-yo avec ses deux personnages. Les motifs invoqués par l’administration sont inacceptables et peu dignes de haut fonctionnaire par leurs arguments puérils, faisant fi ! de toutes nos avancées, pour conclure par un refus catégorique d’un retour au statu-quo ante.
Ce qui est le plus curieux, c’est que un résidant, à la même époque, a eu la curiosité de demander aux hypothèques des renseignements sur la résidence. Il a reçu en retour le fichier général des fiches hypothécaires …toujours manuelles avec les mêmes erreurs !! et le relevé des formalités informatisées dans lequel « lotissement » était remplacé par « copropriété » et une annotation en petit caractère «Afin de concilier l’aménagement pratique des fiches hypothécaires et la rigueur d’un système informatique, mais sans modifier l’étendue des droits réels affectant ces immeubles, l’administration a pris les mesures suivantes » suit les anciens numéros de cadastre et de lots …avec des erreurs évidemment !
Stop arrêtons les frais, à ce niveau, il ne reste plus que le tribunal que nous voulons éviter car là aussi c’est la lutte du pot de terre contre le pot de fer. En juin 2008, la question sera posée en AGO. Si la décision est prise d’accepter cette situation, pouvons-nous envisager la séparation de la copro et des lotissements, objet de notre question initiale ?
Merci de votre attention.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 avr. 2008 : 15:03:48
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Un directeur des impôts est un "enregistreur" voué à faire payer les propriétaires fonciers : il n'a aucun pouvoir de modifier les propriéts
Votre histoire sent la grosse magouille dirigée depuis la mairie
Il faut rassembler les actes de vente de "lots" établis antérieurement à la magouille cadastrale et lire attentivement "désignation du bien" |
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JACKENRI
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 25 avr. 2008 : 23:01:07
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Bonsoir,
Un contrôle rapide de quelques actes de vente laisse apparaître, dans tous les cas, la formulation suivante :
« La SCI … a vendu à Mr … les parties désignées ci-après dépendant de la Xème tranche de construction de l’ensemble immobilier … sur la parcelle cadastrée section C, numéro ZZZ, pour une contenance de 3 ares 25 centiares, formant le lot YYY, savoir : une villa portant le n° 000 … »
Je crois que tous les éléments sont réunis pour étayer notre défense. Cependant le dialogue avec l'administration semble devenu impossible, celle-çi ayant fermé la porte avec le dernier courrier.
A votre avis que faire ?
P.-S. : Etes-vous d’accord sur la conclusion du 1er volet de ma contribution de 22 écoulé. Dans l’affirmative peut-on encore rectifier l’erreur du rédacteur ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 avr. 2008 : 09:37:39
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Si votre ensemble est dans le Midi, il ressemble aux curiosités juridiques qui sont apparues à cette époque. Il pourrait même s'agit d'un des ensembles dits "Stemmer ", qui ont posé des problèmes fort épineux.
Coller tout sur les épaules du cadastre et/ou de la conservation des hypothèques, c'est une réaction simpliste. Il faut avoir toutes les pièces à disposition pour répondre à vos questions.
Le mieux est de consulter un notaire compétent.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 10:37:28
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JACKENRI : ce que vous relatez des actes de vente montre qu'il y avait bien DIVISION du SOL, opération réalisée en TRANCHES : donc un lotissement en bonne et due forme.
CHAQUE ACQUEREUR était donc pleinement propriétaire de la parcelle ainsi désignée.
Alors, comment l'administration fiscale a t'elle pu FAIRE UN REMEMBREMENT?
Car c'est bien de cela qu'il s'agit lorsqu'on "transforme" un lotissement en copropriété
Votre histoire de désaccord entre les hypothèques et le cadastre ne tient pas la route : elle n'est avancée (par qui?) que pour vous "semer".
Les hypothèques CONSERVENT les actes privés ou publics concernant une parcelle; et si cette parcelle est divisée, les parcelles issues de la division ont une fiche qui permet d'en suivre les aléas...
Les notaires établissent la plupart des actes ainsi publiés.
Le cadastre est informé par les hypothèques, et c'est tout!
Le cadastre ne peut, à la limite, que renommer les parcelles en cas de remembrement autorisé par une décision préfectorale, ou de réunir plusieurs parcelles contiguës appartenant au même propriétaire.
Trouvez le notaire qui a fait les premiers actes : il les a conservés à ses "minutes" avec les plans etc...
Et trouvez les personnalités qui sont intervenues dans le processus : par exemple, un membre de la SCI qui était AUSSI ingénieur divisionnaire dans la subdivision locale; ou un conseiller municipal etc...
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