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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
 Posté - 16 avr. 2008 : 08:21:23
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Bonjour,
Lors de la préparation de notre AG, nous avons prévu de mettre à l'ordre du jour la réalisation de travaux qui seront réalisés en septembre, 2 mois et demi après la réception du PV de l'AG.
La résolution comportera également les modalités de paiement, en 2 fois. La première partie en septembre et la seconde en octobre.
Un copropriétaire m'a déjà affirmé qu'il voterait "pour" afin de ne pas passer pour un contestataire, mais qu'il ne paierait qu'en janvier..
Je lui est expliqué qu'il avait le choix entre voter contre et éventuellement contester le PV de l'AG pendant la période de 2 mois qui suit la récéption du PV, ou bien voter pour et être obligé de s'aquiter des appels de fonds qui seront exigibles en septembre et en octobre.
Si ce dernier refuse d'entendre raison et qu'il met sa "menace" à exécution, qu'elle devra être le mode opératoire à mettre en place par le syndic?
Mon objectif est de surveiller les agissements du syndic à l'encontre de ce copropriétaire.
Merci de vos réponses.
MARIE
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 09:24:58
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Lorsqu'il y a des travaux, les finances des copropriétaires n'étant pas extensibles au même souhaits que ceux des entreprises syndics etc, il est souhaitable d'étaler les paiements dans la mesure du possible : chacun sait qu'avec la rentrée scolaire, la TH, la TF et les impôts (beaucoup paient toujours par tiers, la période septembre janvier est particulièrement difficile d'autant qu'il faut déjà payer les régul de charges et les provisions du 4ème trimestre.
A moins d'être dans un monde réservé aux rentiers ou cadres supérieurs extrêmement bien rémunérés, l'objectif est-il de mettre les copropriétaires en difficultés? Si certains sont mauvais payeurs réguliers de plus en plus de copropriétaires ont du mal à payer leurs charges, à raison de plus les travaux et certains s'en réjouissent.
Votre "objectif est de surveiller les agissements du syndic à l'encontre de ce copropriétaire" peut laisser penser à une incompréhension de la situation personnelle de ce copropriétaire...?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 09:52:33
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de plus ce sont les copropriétaires en AG qui décideront ET des travaux ET des modalités d'appels de fonds......vous ne pouvez pas leur imposer!
les copropriétaires peuvent aussi décider que ces travaux seront reportés à la prochaine AG ou à faire au printemps 2009.......... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 09:53:47
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Il faut noter que le syndic ne peut commander des travaux qui devront commencer en septembre s'il ne dispose pas du moindre centime lors de cette commande !
De plus, il est raisonnable de penser que ces travaux ne vont pas durer 2 ou 3 mois mais 1 ou 2 semaines.
Le syndic doit donc disposer de quasi la totalité des fonds au moment de la passation du marché, c'est une règle !
C'est pourquoi il n'est pas raisonnable de prévoir un financement si peu fractionné, du moins si les quotes-parts sont importantes, qui plus est à une période sensible !
Il n'est pas nécesaire d'attendre les 2 mois de sontestation pour provisionner les travaux décidés. C'est la commande et donc le début du chantier qui doivent attendre, pas le provisionnement qui peut commencer sitot l'AG ..
Si votre AG a lieu en mai, voyez s'il n'est pas possibl de fractionner les provisions chaque mois (06,07,08,09, 10 pour la toute dernière), ce qui est plus simple pour tous ..
Ici, dans le droit fil de ce qu'expose océan, sur ces questions de "sous" attention aux silencieux : un copropriétaire vous a fait part sans doute indirectement (je ne payerais qu'en janvier !) qu'il avait des difficultés, combien ne disent rien mais ne savent pas comment faire une fois raclés les fonds de tiroirs ?
La gêne ne s'expose pas, vous le savez bien ! ... 
De nombreux impayés seraient réduits ou limités si les CS étaient attentifs à cet aspect des choses au moment de voter des travaux ..., qui doivent donc être anticipés ....
Voter en mai des 'gros' travaux pour septembre (quid date commande passée après les 2 mois de notification du PV ?), travaux provisionnés en 2 fois septembre et octobre n'est donc pas raisonnable à tout point de vue !
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Edité par - gédehem le 16 avr. 2008 10:01:08 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:03:39
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Il faut noter que le syndic ne peut commander des travaux qui devront commencer en septembre s'il ne dispose pas du moindre centime lors de cette commande !
De plus, il est raisonnable de penser que ces travaux ne vont pas durer 2 ou 3 mois mais 1 ou 2 semaines.
Le syndic doit donc disposer de quasi la totalité des fonds au moment de la passation du marché, c'est une règle !
C'est pourquoi il n'est pas raisonnable de prévoir un financement si peu fractionné, du moins si les quotes-parts sont importantes, qui plus est à une période sensible !
Il n'est pas nécesaire d'attendre les 2 mois de sontestation pour provisionner les travaux décidés. C'est la commande et donc le début du chantier qui doivent attendre, pas le provisionnement qui peut commencer sitot l'AG ..
Si votre AG a lieu en mai, voyez s'il n'est pas possibl de fractionner les provisions chaque mois (06,07,08,09, 10 pour la toute dernière), ce qui est plus simple pour tous ..
Ici, sur ces questions de "sous", attention aux silencieux : un copropriétaire vous a fait part sans doute indirectement (je ne payerais qu'en janvier !) qu'il avait des difficultés, combien ne disent rien mais ne savent pas comment faire une fois raclés les fonds de tiroirs ?
La gêne ne s'expose pas, vous le savez bien ! ...
De nombreux impayés seraient réduits ou limités si les CS étaient attentifs à cet aspect des choses au moment de voter des travaux ..., qui doivent donc être anticipés ....
L'assemblée à lieu en mai, PV reçu en juin.
2 mois de délais nous amènent en Aout.
Le premier appel de fond est prévu pour début septembre, les travaux débuteront en réalité le 15 octobre contrairement à ce que j'ai écrit plus haut.( ) Ils se termineront début novembre.
Le deuxième appel de fond est prévu pour début octobre.
En réponse à Océan et Nefer, le copropriétaire dont il est question est en retraite, donc pas d'enfants à envoyer à l'école à la rentrée..
C'est surtout un contestataire "chronique" souvent d'accord sur rien.
MARIE
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:08:28
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..Et les retraites, c'est combien par rapport aux salaires d'active ?
Pour des travaux envisagés pour le 15 octobre, vous avez le temps de fractionner les provisions en 5 fois ... sans frais ! 
C'est d'autant plus interessant pour le mauvais payeur chronique : chaque provision peut faire l'objet de la procédure "tirage d'oreilles" ...
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Edité par - gédehem le 16 avr. 2008 10:12:50 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:22:51
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| comme dit plus haut, début septembre est la plus mauvaise période pour faire des appels de fonds!!!!! |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:24:26
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Citation :
Initialement posté par nefer
comme dit plus haut, début septembre est la plus mauvaise période pour faire des appels de fonds!!!!!
Très constructif votre réponse Nefer...comme d'habitude devrais je dire..
MARIE |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:25:12
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Bonjour Marie de Médicis,
L’assemblée générale doit tenir compte de l’avis de ce copropriétaire.
Croyez-moi, il est préférable de modifier les modalités de paiement en 4 fois par exemple, plutôt qu’ester en justice pour ce genre d’affaire.
Votre syndic à échéance du paiement, a l’obligation de lui faire une mise en demeure à payer et par principe de préciser dans des termes similaires « Toutefois, si vous nous proposez un échéancier de paiement acceptable ceux-ci ne seront pas appliqués. »
Ce qui est du pareil au même.
Le plus simple dans cette histoire.
C’est d’engager les travaux lorsqu’ils sont provisionnés.
Et cela, c’est un travail en amont entre le syndic et le conseil syndical.
Cordialement.
Voyez ces liens :
Lettre de mise en demeure (modèle) :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/demeure.htm
Copropriétaires : vos créances sont-elles exigibles en cas d'absence d'échéancier ?
http://www.lesiteimmobilier.com/newsletter/actualite.aspx?arch_rid=462&type=QUESTION
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:33:41
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Citation :
Initialement posté par gédehem
..Et les retraites, c'est combien par rapport aux salaires d'active ?
Pour des travaux envisagés pour le 15 octobre, vous avez le temps de fractionner les provisions en 5 fois ... sans frais !
C'est d'autant plus interessant pour le mauvais payeur chronique : chaque provision peut faire l'objet de la procédure "tirage d'oreilles" ...
Mais peut on exiger des appels de fonds alors que les 2 mois de délais de contestation ne sont pas passés?
Concernant les "retraites", sans entrer dans la polémique, il est vrai que les retraites sont faibles, c'est rien de le dire..
Mais je ferais tout de même remarquer que les "actifs" même s'ils perçoient un salaire plus élevé payent également pour la plupart un bien qui est loin à l'époque ou l'on vit d'avoir été payé à moindre coût et qu'ils n'ont pas finis de payer. A ces mensualités s'ajoutent les mêmes charges que les "retraités" auquelles vous pouvez rajouter des frais d'essence en plus.
J'ai dans ma résidence plusieurs BMW qui restent bien au chaud dans le parking souterrain et qui n'appartiennent pas aux "actifs"..
MARIE |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:42:58
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... Elles restent au chaud, faute de pouvoir y mettre du picotin !
Mais pour le "paraitre" ça marche toujours ...(quoi qu'une vielle BM n'est qu'une vieille BM !)
"Mais peut on exiger des appels de fonds alors que les 2 mois de délais de contestation ne sont pas passés ?"
Oui !
Ce qui est suspendu, c'est la commande pour exécution, pas leur provisionnement !
Il ne sera pas necessaire passés les 2 mois d'avoir une autre AG pour rendre exigibles les provisions.
C'est l'exécution des travaux qui est suspendue, que le syndic doit suspendre.
S'il y a contestation, il "suffira" de rembourser tout le monde ou de passer tout sur un "fonds de réserve travaux", qui devrait être systématique !
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Edité par - gédehem le 16 avr. 2008 10:51:43 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:50:59
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Citation :
Initialement posté par gédehem
... Elles restent au chaud, faute de pouvoir y mettre du picotin !
Mais pour le "paraitre" ça marche toujours ...(quoi qu'une vielle BM n'est qu'une vieille BM !)
"Mais peut on exiger des appels de fonds alors que les 2 mois de délais de contestation ne sont pas passés ?"
Oui !
Ce qui est suspendu, c'est l'engagement pour les travaux, la commande pour exécution, pas leur provisionnement !
S'il y a contestation, il "suffira" de rembourser tout le monde ou de passer tout sur un "fonds de réserve travaux", qui devrait être systématique !
Le problème dans notre cas, c'est que ces travaux ont déjà repoussés l'année dernière...
Le fait de fractionner ne résoudera rien, car cette personne ne veut RIEN payer avant janvier 2009.
A un moment donné, il faut bien prendre une décision..
MARIE |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 10:56:36
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OK ... Ce que j'exposais était pour une démarche en général ...
Pour 'votre' cas particulier, vous avez le pistolet mitrailleur, le canon de 105 sans recul .. ou le coup de pieds aux fesses bien senti, au choix ......
Ceci dit, un fractionnement anticipé permet mieux de le montrer du doigt et de le lacher à la vindicte populaire .... |
Edité par - gédehem le 16 avr. 2008 10:59:12 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 11:00:00
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Citation :
Initialement posté par gédehem
OK ... Ce que j'exposais était pour une démarche en général ...
Pour 'votre' cas particulier, vous avez le pistolet mitrailleur, le canon de 105 sans recul .. ou le coup de pieds aux fesses bien senti, au choix ......
Je suis pour l'application de la loi en général.
Marie |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 11:09:58
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Moi aussi, en général ..
Plus haut, je plaisantais, bien entendu ...
Mais c'est ici que l'on mesure combien un syndicat de copropriétaires est démuni face à ces comportements "anti-sociaux" !
D'où la nécessité d'anticiper pour éviter ou réduire les cas d'impayés en raison de difficultés financières ...
Restera ces cas isolés ou, hélas, on ne peut rien faire sur le court terme !
Voyez une petite piste : le RDC peut prévoir des interets de retard pour les provisions impayés (interets aux taux légal dit "banque de France").
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 11:24:39
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En réponse à Gédehem,
Je ne pense pas que les copropriétaires accepteront de prévoir des intérêts de retard, car ils se diront que tôt ou tard ils peuvent se trouver dans le cas ou ils ne peuvent pas payer, de manière sincère.
MARIE |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 11:42:35
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Pardon, mais ce ne sont pas les copropriétaires qui déciderons quoi que ce soit, n'en ayant pas ici compétence (dans le sens de 'pouvoir') !
"le RDC peut prévoir des interets de retard ...." on ne demande pas l'avis des copropriétaires !
S'agissant là d'une clause conventionnelle, tous les copropriétaires y sont contraints en cas de retard, le syndic devant appliquer la clause ! |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 12:41:27
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Pardon, mais ce ne sont pas les copropriétaires qui déciderons quoi que ce soit, n'en ayant pas ici compétence (dans le sens de 'pouvoir') !
"le RDC peut prévoir des interets de retard ...." on ne demande pas l'avis des copropriétaires !
S'agissant là d'une clause conventionnelle, tous les copropriétaires y sont contraints en cas de retard, le syndic devant appliquer la clause !
Si le RDC ne prévoit pas cette clause, ce sont bien les copropriétaires qui décideront ou pas de le modifier afin qu'il en soit "pourvu"...C'est dans ce sens là que je parlais de l'avis des copropriétaires.
MARIE |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 12:48:18
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Citation :
Initialement posté par jp26
dans ce cas, vous trouverez qu'être payé de la totalité en janvier n'est pas si mal que çà
Si tous les copropriétaires votaient "pour" et décidaient par eux mêmes de payer quand bon leur semble, simplement pour ne pas perdre la face en AG et ne pas avouer des difficultés, le monde de la copropriété deviendrait un véritable "Far West"...
Il y a des lois, elles sont faites pour êtres appliquées.
On ne fait pas ce qu'on veut, et on ne fait pas ses propres lois.
Une copropriété, c'est une démocratie. Chacun est libre de donner son avis, mais de participer aussi.
La critique à tout va n'est pas constructive. Le copropriétaire qui n'est jamais d'accord avec rien a aussi le droit de faire partit du CS et de nous aider à régler les problèmes, c'est comme ça que font tous les gens qui s'investissent dans leur copropriété, chacun peut en faire autant.
Celui qui critique en permanence sans jamais rien faire s'adapte.
C'est ma façon de voir les choses.
MARIE |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 12:55:53
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Citation :
Initialement posté par jp26
il me semble avoir lu quelque part que les opposants aux travaux, article 26, peuvent obtenir un paiement étalé sur 10 ans
si c'est correct, il suffit à ce copropriétaire de voter contre et demander l'étalement sur 10 ans
dans ce cas, vous trouverez qu'être payé de la totalité en janvier n'est pas si mal que çà
Bonjour jp26,
Uniquement pour des travaux d’amélioration.
Chapitre III :
Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation.
Il s’agit de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :
« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. »
Cordialement.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 avr. 2008 : 13:03:25
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Si ce copropriétaire ne peut payer qu'en janvier il vaudrait mieux attendre que le syndic ait recouvré tous les appels de fonds.
Si satisfaction ne lui est pas donnée il pourrait être défaillant ou opposant ou simplement émettre des réserves.
Le syndic serait alors obligé de notifier le PV (par LRAR) et attendre l'écoulement du délai d'opposition.
Cela n'arrangerait rien pour personne.
Il faut remplir des conditions spéciales pour bénéficier de l'étalement sur 10 ans et cela veut dire que ce sont les autres copropriétaires qui avancent le crédit ou souscrivent un prêt pour " combler le vide ".
On comprend qu'il y ait un problème de calendrier mais il faut le résoudre ? |
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Travaux et "mauvais payeur"
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