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 Sujet  |
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elrob
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 16 oct. 2003 : 15:47:12
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Bonjour,
Malgré l'absence de la loi Carrez garantissant une méthode de calcul connue de tous, selon quelles règles un agent immobilier peut-il préciser dans une annonce la surface d'une maison ???
Est-ce la surface au sol (quelle que soit la hauteur sous plafond)?
Comment sont comptés les placards ?
Comment sont comptés les m2 d'escaliers ?
L'agence peut-elle inclure des m2 de caves aménagés ?
Une agence immobilière peut-elle marquer n'importe quoi sur son annonce sous couvert que la loi Carrez n'existe pas pour l'achat d'une maison ?
Merci pour vos réponses
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viradafa
Pilier de forums
321 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 19:57:10
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Bonsoir,
La surface que doit souscrire l'agent immobilier est la surface dite habitable, hauteur sous plafond supérieure à 1m80.
Par contre la surface fiscale qui apparaît sur la fiche d'évaluation de la maison est la surface utile mesurée au sol.
Pour ne pas avoir de surprises demandez à l'agent immobilier de vous procurer la fiche d'évaluation que l'on peut obtenir au centre des impôts foncier dont dépend la maison.
L'avis de taxe foncière est une chose. La fiche d'évaluation authentifie la base d'imposition retenue.
LBH |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 21:49:51
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• Voyez le sujet 6561 : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6561 , sur lequel Cyril, dans un message du 08.10.03, a opportunément fourni un lien sur un document inspiré d’une brochure de l’Union Nationale des Géomètres (UNGE) dans lequel sont déclinées les 10 surfaces que l’on peut attribuer à un même bien
(sur l’exemple chiffré de la brochure de l’UNGE, reproduit sur le lien de Cyril : de 104 m2 pour la surface « privative » Carrez à 153 m2 pour la SHOB et 157 m2 pour la SHODP… pour une maison figurée sur ce document, en passant par 110 m2 de surface habitable, etc.).
• Je ne saurais être aussi affirmatif que Virafada quand il dit ci-dessus que « la surface que doit souscrire l'agent immobilier est la surface dite habitable, hauteur sous plafond supérieure à 1m80 ».
En effet, rien n’est imposé à l’agent immobilier, qui peut donc se balader au sein de la fourchette évoquée ci-dessus – et même pousser un peu l’élastique - sans que l’on puisse réellement le taxer d’information mensongère.
• La superficie dite « superficie habitable » est quant à elle définie par l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (dont vous trouverez le texte complet sur : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/ListeCodes - articles L : partie législative ; articles R : partie réglementaire).
Elle ne comprend pas les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, évoquées par Virafada.
Vous aurez dans ce texte les réponses à vos questions concernant les escaliers, les caves, etc.
Citation :
Article R111-2
La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 23:30:26
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J'ai vendu une maison début 2002.
J'ai moi-même fourni aux agences la surface totale, ainsi que de chaque pièce.
Et c'est ainsi que cela se passe la plupart du temps.
Ne vous fiez pas à ce qu'il y a d'écrit (sauf loi Carrez où là, l'erreur jouera dans toue les cas en votre faveur) et, si vous avez des doutes, faites une visite de 2 heures en mesurant les pièces une par une, ainsi que le jardin.
Mais, d'abord, comme gdgd95 et moi-même l'avons dit plusieurs fois sur le forum, qu'achetez-vous? Une surface précise? ou bien un ensemble dont le rapport qualité/prix vous plait?
Le prix du m² est bien la chose qui peut doubler entre le Rdc sur cour et le 7ème étage avec ascenseur, terrasse, orienté plein sud, est et ouest, triple réception et de grand standing.
Il y a, à mon humble avis, beaucoup plus important que la surface lorsque l'on achète un bien immobilier.
Prados |
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elrob
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 17 oct. 2003 : 01:07:56
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Merci pour vos réponses à tous.
Concernant la phrase 'Mais, d'abord, comme gdgd95 et moi-même l'avons dit plusieurs fois sur le forum, qu'achetez-vous? Une surface précise? ou bien un ensemble dont le rapport qualité/prix vous plait?' je ne suis pas complètement d'accord et je vais vous donner un exemple
J'avais, avant la loi Carrez, acheté un appartement dernier étage de 65 m2 pour un prix au mètre carré de 15 000 FrF ce qui correspondait à la moyenne du prix/m2 du quartier
Quand j'ai voulu revendre l'appartement, la loi Carrez était passée par là et mon appartement faisait 45 m2 au sens de la loi Carrez.
Or tous les acheteurs, bien que considérant que j'avais en effet quelques m2 supplémentaires, ne considéraient plus que le nombre de m2 loi carrez et faisaient à chaque fois le calcul du prix au m2. Ce qui donnait un prix du m2 délirant. J'ai du baisser énormément le prix ...
Juste parceque une loi était passée donnant au marché des repères différent.
Me concernant j'ai aussi fait le ratio prix/m2 pour savoir si ce que j'achetais était bien dans les normes de ce qui se vend dans le quartier. Il me semble que c'est un bon indicateur pour savoir si le bien est cher ou pas.
Une agence trichant sur ce critère de surface peut biaiser la réflexion
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 17 oct. 2003 : 08:49:16
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Il est vrai que la surface n'est pas l'élément essentiel à prendre en considération lorsque l'on achète un bien, l'essentiel est que lors de la visite l'on ressente que l'espace nous suffira.
Par contre ce critère est important pour l'estimation de la valeur et l'on ne doit jamais oublier que c'est ce critère qui risque aussi de peser lorsque vous voudrez revendre ce bien. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 oct. 2003 : 14:49:49
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Elrob,
Citation :
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Me concernant j'ai aussi fait le ratio prix/m2 pour savoir si ce que j'achetais était bien dans les normes de ce qui se vend dans le quartier.
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Tout à fait d'accord avec vous. Donc, vous êtes parti pour la visite de 2 heures à mesurer toutes les pièces afin d'évaluer vous-même la surface et vérifier le prix/m².
Citation :
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Il me semble que c'est un bon indicateur pour savoir si le bien est cher ou pas.
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Non, ce n'est qu'un indicateur, mais pas "le bon". Comme je vous l'ai dit, le prix/m² dans une immeuble peut varier du simple au double. Il faut prendre en compte tout les éléments (défauts et avantages de l'appartement). Si tous les biens s'estimaient avec simplement le prix/m², nous n'aurions pas besoin d'experts.
C'est avec un raisonnement comme celui-ci que des gens ont acheté fin des années 80 et achètent aujourd'hui des RdC sur cour très sombre au même prix/m² que des étages élevés, plein soleil et triple expo.
Lorsque la forte demande actuelle s'essouflera, ces gens là se rendront compte que le prix/m² n'est pas constant dans un même immeuble. Et cela fera mal...
Prados |
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elrob
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 17 oct. 2003 : 22:16:21
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Prado
le ratio prix/m2 que j'ai fait ne m'a pas pris 2 heures mais 10 secondes. Ce que j'essaie de dire c'est que je faisais confiance à l'agence et le ratio me paraissait correct
Si le nb de m2 change je me suis fait avoir d'un strict point de vue financier car j'aurais pu valoriser mon patrimoine de meilleure façon. Comme je le disais et comme Raymond le rappelle c'est important pour la revente. Essentiellement si un jour une loi 'carrez' pour les maisons apparait
Concernant le deuxième point que vous signalez : Je suis bien sur d'accord avec vous et n'ai jamais imaginé le contraire. Je compare ce qui est comparable ....
et je persiste donc à dire que le ratio est majeur en comparant ce ratio à celui d'autres biens immobiliers, en rajoutant donc pour que cela clair : du même 'standard'ou prestations équivalentes
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elrob
Contributeur débutant
17 réponses |
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