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 Sujet  |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
 Posté - 27 avr. 2008 : 09:47:56
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la réforme du PC rend les plans intérieurs facultatifs.
De ce fait, il me semble qu'il devient impossible pour les services instructeurs de vérifier que la SHON a été calculée correctement. Je doute de toute façon qu'ils se livraient à cet exercice ...
Mais comment fera le particulier qui veut vérifier ?
Tant qu'un COS existe, il me semble que cette vérification doit pouvoir être effectuée ...
Je ne suis pas dans ce cas, puisque j'ai les plans intérieurs qui vont permettre une vérification. Mais je m'interroge pour l'avenir...
Une chose me paraît d'ailleurs bizarre. J'ai lu quelque part, mais j'ai oublié la source, que l'attention des services instructeurs avait été attirée sur le fait des "tricheries" en matière de SHON. Les services instructeurs étaient appelés à plus de vigilance ....
J'ai du mal à comprendre ...
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Edité par - cho le 27 avr. 2008 09:59:27 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 09:59:46
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les plans intérieurs ne sont pas simplement facultatifs, ils sont même superflus.
la SHON est désormais déclarative.
le controle est désormais "ex-post", donc réalisé lors de la visite de récollement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 10:08:13
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Citation :
Originally posted by Emmanuel WORMSER
les plans intérieurs ne sont pas simplement facultatifs, ils sont même superflus.
la SHON est désormais déclarative.
le controle est désormais "ex-post", donc réalisé lors de la visite de récollement.
Quand vous êtes en poste, on n'a pas intérêt à éditer son message ! 
Vous n'avez sans doute pas lu mon ajout.
Je ne comprends pas bien cette idée de "ex post", ainsi que cette "visite de recollement"
Mais je crois comprendre qu'elle permet un calcul de l'impôt au plus juste. Après coup !
Donc, le particulier n'aura quant à lui plus de droit de contester la SHON !
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 10:19:40
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fervent opposant des concepts de SHON et de COS, je me réjouis de cette situation que je vous confirme... ces deux variables ont en effet été totalement détournées de leur objectif initial et ne servent plus qu'à calculer des taxes et participations d'urbanisme -pas les impots locaux donc- pour la première et à empêcher l'atteinte des enjeux de densification de l'habitat inscrits dans les réformes récentes de l'urbanisme -SRU, UH, ENL- pour la seconde.
les systèmes de bonus -isolation, accessibilité, hygiène...- mis en oeuvre pour leur calcul montrent encore plus combien ce détournement est prégnant.
pour en revenir à votre interrogation : en cas d'erreur manifeste, le voisin contestataire peut toujours soulever la fraude entâchant la demande, surtout si elle émane d'un professionnel, ce qui permet de passer en voie pénale : le PC entaché de fraude n'existe pas et le batiment est alors considéré comme construit sans PC. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 10:47:30
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"le PC entaché de fraude n'existe pas"
Que voulez-vous dire?
"fervent opposant des concepts de SHON et de COS"
Je ne comprends pas bien : dans votre conception, il n'y aurait plus de règles de densité?
Il n'y aurait plus que des terrains constructibles et des terrains inconstructibles? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 11:03:27
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l'acte entâché de fraude, avec l'intention frauduleuse qui va bien, est réputé ne pas exister, tout simplement.
et dans "ma conception", que de plus en plus de juristes partagent donc ce n'est pas la "mienne" , les règles d'emprise, de volume, de hauteur, d'imperméabilisation de surfaces, de disntaces aux limites, aux voiries, entre batiments etc... sont plus cohérentes en terme de gestion locale du paysage urbain que le COS !
le cas des abris à vélo -non SHON non COS- remplaçant les abris de jardin -SHON et COS- étant la caricature absolue de cette ineptie. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 12:31:02
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Tout à fait d'accord pour remplacer la SHON par l'emprise au sol plus quelques petites autres choses simples.
Ca éviterait au moins aux éléves architectes de plancher sur des sujets comme celui-ci:
"Dessinez une maison dont les volumes hors d'eau et hors d'air comprennent une cuisine, un séjour, deux chambres, une salle de bains/WC d'une surface habitable de 100m² et dont la SHON est de moins de 60m²".
L'hypocrisie est un hommage que le vice rend à la vertu (La Rochefoucauld).
C'est pour cela que le nouveau formulaire de PC ne demande plus la SHOB...
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Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 20:29:21
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...ne le prenez pas mal Emmanuel
Je veux juste comprendre
Le nouveau formulaire ne demande plus la SHON : bon
Que se passe t'il, lors de l'instruction, lorsqu'un COS figure au POS?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 20:46:37
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si si, la SHON doit être déclarée par le pétitionnaire... mais les plans intérieurs du projet ne sont plus fournis, ce qui empêche les instructeurs de vérifier cette déclaration.
donc le COS est vérifié à partir des valeurs déclarées... comme vos impots sur le revenu par exemple. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 08:14:26
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Mout,
La SHON est demandée par le formulaire.
C'est la SHOB qui n'est plus demandée.
La conséquence c'est que le service instructeur, mais aussi ceux qui voudraient contester le PC, ne peuvent pas connaître les superficies non comptabilisées, à tort ou à raison, dans la SHON (garages, espaces ouverts, terrasses, parties mansardées, locaux enterrés, etc).
Si on combine l'absence de plans intérieurs, l'absence de comptabilité de la SHOB et les nouvelles règles qui rendent l'attaque du PC très difficile, on arrive à la conclusion qu'une fois les travaux débutés, il est pratiquement impossible d'obtenir le retrait du projet ou sa démolition.
C'est bien de protéger les pauvres petits des vélléités des grincheux, mais les pauvres petits ne sont pas tous des enfants de coeur...
La petite villa qui cache un palais enterré de 1600m², ça ne vous rappelle rien !
Et les rois de la SHOB ont encore de quoi faire, comme l'explique cet article. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 08:52:39
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je ne partage absolument pas ton avis !!!
je reconnais, certes, que le dépassement de COS était une arme amusante des requérants opposés à un projet de construction autorisé à coté de chez eux, .... et que tous les moyens de droit sont alors bons, du moins recevables juridiquement,pour mettre en cause une autorisation d'urbanisme.
mais, d'une part, les fraudes étaient nombreuses, le sont toujours, et resteront difficiles à déceler : le cas cité à la défense n'est d'ailleurs pas frauduleux... et la création de SHON par changement d'affectation des locaux techniques est désormais soumise à autorisation d'urbanisme, donc à taxes d'urbanisme !!!
en donnant d'ailleurs une part plus importante aux valeurs déclarées dans l'instruction des autorisations d'urbanisme, la réforme fait plus lourdement peser sur les épaules des constructeurs le risque de se faire épingler pour fraude.
d'autre part et surtout, honnêtement et entre nous, quel préjudice subit le voisin requérant d'un dépassement de COS ?
plus généralement, hors la question des taxes d'urbanisme, à quels objectifs du PLU le COS apporte-t-il aujourd'hui une réponse ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 09:32:14
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Mais je suis tout à fait en phase avec toi, Emmanuel.
Bien sur que ça gruge un maximum sur la SHON et le COS.
Ce que je dénonce c'est l'hypocrisie du système, qui plutôt que de changer son fusil d'épaule en adoptant des règles plus équitables, préfère faire l'autruche en occultant les irrégularités nées avec l'application d'un mauvais réglement.
En raisonnant ainsi, on pourrait affirmer que le meilleur moyen pour qu'il n'y ait plus d'excès de vitesse consiste à ne plus mettre de radar.
Bon, laissons les gens monter des projets en trompe l'oeil, puisque tout va dans ce sens. Jusqu'à maintenant un garage faisait 40m² et un jour ou l'autre n'en faisait plus que 30. Nous entrons donc dans l'ère du garage de 80m² qui finira lui aussi par n'en faire que 30.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 09:58:26
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je pense qu'en fait on entre dans l'ère du décès annoncé des règles ineptes relatives au COS...
j'attends d'ailleurs avec une certaine impatience -en serais-je à l'origine un jour ? - la première annulation d'une règle de COS dans un PLU ou la première annulation d'un refus de PC par voie d'exception d'illégalité du PLU, le requérant fondant son recours sur l'erreur manifeste d'appréciation de la règle qui ne répondrait à aucun objectif d'urbanisme du PADD ou du rapport de présentation. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 17:14:21
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Bon: tout ça me paraît clair
Je m'en *****tente ...
et je prends note qu'il est interdit d'écrire ***** |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 17:18:49
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y a un truc, là...
j'appelle UI pour que cessent ces ***neries !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 avr. 2008 17:19:39 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 17:46:51
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Citation :
Originally posted by Emmanuel WORMSER
d'autre part et surtout, honnêtement et entre nous, quel préjudice subit le voisin requérant d'un dépassement de COS ?
un étage de plus, et une heure de soleil en moins ... (sauf si j'ai mal compris), et une plus grande concentration humaine ....
Et si Larocaille parle de casse-tête pour les promoteurs, n'est-ce pas parce que ces derniers cherchent à se rapprocher au maximum du chiffre autorisé ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 17:57:43
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non, cho, nous venons de démontrer le contraire : l'étage de plus, ça se gère avec des règles relatives au nombre d'étages ou à la hauteur du batiment, pas avec du COS...
quant à la concentration humaine, elle n'est pas un objectif d'urbanisme, et on peut parfaitement entasser des gens dans de la SHOB...non SHON (combles de moins de 1,8m. de haut par exemple). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 28 avr. 2008 17:58:14 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 20:28:14
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Je viens de lire le fil de Larocaille.
Sûremement, le journaliste s'est trompé dans sa façon de calculer la SHON !
Je cite :
"c'est le périmètre extérieur d'une tour, qui sert à dessiner les plans d'aménagement. Il y a surtout la SHON (surface nette), base des droits et permis de construire, mais aussi des taxes foncières : c'est la surface de bureaux réellement commercialisée, après avoir retiré l'épaisseur des murs, escaliers et ascenseurs ...
Ou alors, c'est encore moi !  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 20:50:54
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| le journaliste s'est gouré, mais sur des tours en verre, l'épaisseur des murs correspond aux 5% d'isolation !!!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 21:37:01
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Tout cela, ça gonfle un peu...
Essayons de voir comment on pourrait remplacer les passoires du COS et de la SHON par des règles simples, compréhensibles de tous.
Loin de moi l'idée d'être un législateur expert, alors, je me lance avec mes maigres moyens.
Les règles essentielles:
1) Le TES (Taux d'Emprise au Sol).
Il est imposé par le PLU pour toute la zone.
En multipliant le TES par la surface du terrain, on obtient l'EMC.
2) L'EMC (Emprise Maximale de Construction).
L'emprise totale de l'ensemble des constructions ne doit pas dépasser l'EMC.
L'emprise d'une construction est celle constituée de la projection au sol du bâtiment en ne tenant compte que des volumes hors d'eau et hors d'air.
3) La HCB (Hauteur Compensée du Bâti).
C'est la hauteur mesurée depuis le sol naturel jusqu'à la mi-pente de toiture la plus élevée.
En divisant l'HCB (en mètres) par 3, on obtient le NPN (Nombre de Planchers Normalisés).
La HCB et réglementée par le PLU et éventuellement modulée par la règle d'intimité.
4)La SFN (Superficie Fiscale Nette).
On obtient la SFN de la manière suivante:
- Le rez de chaussée d'un bâtiment est supposé occuper une surface égale à l'emprise calculée selon la projection au sol (cf: EMC).
- Chaque plancher de niveau supérieur est supposé occuper la surface du plancher qui lui est inférieur, diminuée de 20%.
- Ainsi de suite jusqu'au dernier niveau du NPN.
On additionne les surfaces ainsi obtenues pour obtenir la SFN qui servira à calculer les impôts locaux.
5) Le NUV (Nombre d'Unités de Vie).
On obtient le NUV en divisant la SFN (en m²) par 40.
Le NUV est la base de calcul des taxes et redevences communales (TLE, TEOM, etc.).
Le nombre de places de stationnement exigibles est égal au NUV.
6) La règle d'intimité.
Elle est constituée par une règle de recul unique des constructions sous la forme H0 + H/N où:
- H0 est la hauteur maximale de construction en limite séparative.
- H/N est l'expression d'une pente s'élevant de H0 jusqu'à tout point du bâtiment.
N est fixé par le PLU pour toute la zone.
En zone urbaine de haute densité, il n'y a pas de règle d'intimité car H0 est alors égal à la HCB.
Désolé, la règle n'est pas vraiment simple, mais en trois coups de crayon, ça peut être expliqué au commun des motels.
Bon je m'ouvre à la critique, alors profitez en... |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 avr. 2008 : 21:52:33
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un point de désaccord pour le calcul des TEOM : les OM varient en fonction de la population réelle avec un coefficient inférieur à 1 (je produis moins de déchet par individu dans ma famille de 7 personnes que n'en produit par individu un célibataire... qui a le droit d'habiter dans 200m2 alors que nous nous entassons dans 120m2...)
et désaccord aussi avec le stationnement que je préfère dérèglementer, l'asphyxie étant la meilleure solution à la baisse du trafic et le nombre de places exigées par NUV étant le meilleure façon d'empêcher la densification, créant de la circulation par conséquence de l'étalement urbain. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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