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matt31
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 30 avr. 2008 : 19:39:34
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Bonjour,
je souhaiterais avoir des renseignements sur des problèmes qui surgissent dans la copropriété où j'habite sur Toulouse.
L'an dernier, lors de l'AG d'approbation des comptes, nous avons voté pour qu'un architecte vienne faire une étude sur des travaux d'amélioration de la résidence.
Suite à des divergences sur les propositions précédentes, nous avons demandé à être consultés par l'architecte avant la présentation définitive afin d'expliquer nos envies, nos besoins et d'éviter une perte de temps et d'argent.
Cette réunion aura lieu fin juin.
Nous apprenons en même temps que le syndic, bien appuyé par le CS, nous proposera un pack de travaux à 2 millions d'Euros. Il ne nous sera proposé de choisir les travaux un par un ou étape par étape mais uniquement ce pack. Ensuite, une AG aura lieu en juillet pour faire voter ces travaux. Le CS et le syndic font du marchandage : soit on vote tout, soit on ne fait rien. Sur ces travaux nous savons parfaitement que certains sont devenus obligatoires : changement des colonnes d'eau, réfection du toit d'un des bâtiment. Le syndic et le CS jouent là dessus pour tout faire voter.
Ma 1° question : les travaux d'amélioration devant être votés à l'article 26, que peut on considérer comme travaux d'amélioration? N'est ce pas une erreur pour le syndic de convoquer une AG en juillet si une grande partie des travaux sont consiédérés comme des travaux d'amélioration (de nombreux copropriétaires risquent d'être absents)?
Deuxièmement, le syndic n'est il pas obligé de proposer 2 choix? soit un pack comprenant tous les travaux soit les travaux pris indépendamment les uns des autres, permettant de refuser ce qui nous semble inutile?
Enfin pour finir sur cette AG, peut on demander la révocation du CS et la réélection d'un nouveau CS du fait qu'il n'y reste plus que 3 membres sur les 7 élus en 2005? L'échéance du mandat des membres en place se finissant en fin d'année mais ayant plus d'un quart des sièges vacants, ne devons nous pas réélire de nouveaux membres? ne serait il pas plus judicieux de révoquer les membres déjà en place et de revoter pour tout un nouveau bureau (rien n'empêchant bien sûr ceux qui y sont dejà de s'y représenter)?
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 23:17:00
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Rapel : ce sont les copropriétaires qui décident, et le syndic qui exécute !
Que le CS et le syndic s'entendent à aller à l'opposé de vos opinions, c'est un fait. Après c'est à vous tous de voter ce que vous désirez et point à la ligne.
Demandez à faire mettre à l'ordre du jour le renouvellement des membres du conseil syndical (la raison étant qu'il n'est plus valablement constitué).
Et lors de l'AG votez les travaux que vous désirez. Si le syndic fait front, montrez lui qui est le maitre à bord... |
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matt31
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 23:55:38
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merci pour cette réponse.
qu'en est il des travaux d'amélioration. Qu'est ce qui est définit dans "maélioration"?
comme pour les devis, ne doit on pas nous proposer 2 choix pour les travaux? De nombreux copropriétaires sont contre tous ces travaux mais d'autres copropriétaires, moi compris, pensent que certains travaux sont nécessaires. Nous ne voulons pas voter contre tous ni contre tous mais tout est regroupé. Comment faire? voter contre et proposer de nouveaux travaux à la prochaine AG?
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 01 mai 2008 : 00:39:42
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vous demandez des travaux clairement définis et une mise en concurrence pour chacun d'entre eux : donc colonnes d'eau, toit, .......
combien représente en moyenne ces travaux par copropriétaire, car à moins d'être Crésus y a des limites ...vous n'êtes pas obligés de tout faire en même temps ....
plongez-vous dans le Litec (40 euros environ ou essayez dans votre bibliothèque
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 01 mai 2008 : 08:17:25
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Amélioration n'est pas toujours si facile à définir. Cela dépend de la perception des personnes.
AMélioration = mise en place d'un équipement inexistant jusqu'alors. Vous remplacez de la peinture par du carrelage = amélioration.
Vous avez le temps d'envoyer un recommandé musclé au syndic, lui intimant l'ordre de renoncer à présenter un pack, faute de quoi vous saisirez immédiatement le TGI.
Vu les montants engagés, et votre recommandé, le juge vous donnera surement raison. Il faudrait étoffer votre courrier par des jurisprudences.
Pour ce qui est du CS, le syndic a obligation de faire figurer une résolution portant sur les membres du CS, le vote doit se faire membre par membre. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 01 mai 2008 : 08:23:49
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Vous demandez des renseignements sur les "améliorations" ?
Sans aller plus loin, vous trouveriez avec :
google universimmo ameliorations
de quoi satisfaire votre curiosité.
Un petit AR fait toujours plaisir et entretient les relations
entre forumeurs du site, le plus souvent bénévoles. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mai 2008 : 10:05:47
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Citation :
Initialement posté par jp26
un très léger correctif: ce ne sont pas les copropriétaires qui décident, mais la majorité requise des copropriétaires en AG, ce qui n'est pas vraiment pareil et il est difficile pour une "motion" minoritaire de montrer qu'elle est maitre à bord
et vous en savez quelque chose
vous qui "écrasez" en permanence votre autre copropriétaire dans votre syndicat....... |
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matt31
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 01 mai 2008 : 10:10:12
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tout d'abord merci pour toutes ces réponses.
j'essaie de reprendre vos points un par un.
Pour Océan, les travaux sont chiffrés à environ 15000€ par copropriétaire, d'après nos calculs car le syndic ne met jamais "simulation" de ce que devra payer chaque copropriétaire... il me semblait avoir dans une recommandation de la commission relative à la copropriété que le syndic devait donner un plan de financement afin que chacun puisse avoir une idée des sommes à donner.
Mespres, vous me suggérez d'envoyer un courrier en recommandé au syndic ce que je pense faire. De très nombreux copropriétaires pensent comme moi (sans compter précisemment, nous atteignons 4000/10000 et en une semaine, il a été impossible de consulter tout le monde). Devons nous faire ce courrier ensembles, séparemment ou un seul suffit?
Vous me parlez de jurisprudence. Où puis je les trouver? Je ne demande pas à ce que vous fassiez cette recherche pour moi mais pouvez vous m'indiquer un chemin à suivre? Merci.
Oldman24, ce que je demandais c'est si certains membres du forum avaient déjà eu des expériences de ce type avec des travaux qu'ils avaient fait passés comme améliorations. Je cherche dans ce site mais il n'est pas toujours facile de tout trouver et de savoir où chercher. En tout cas merci de ces renseignements.
jp26, je sais que c'est la majorité qui décide et heureusement car cela nous permettra de faire annuler cette demande. Lors des AG précédentes, nous avions réussi à faire reculer le syndic qui voulaient déjà nous proposer ce type de plan. Ensuite, je ne suis pas le seul à me plaindre de cette façon de faire et j'ai trouvé un autre copropriétaire de ma résidence sur ce même forum...
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matt31
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 13:28:58
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est il possible de demander le report d'une AG car la date est mal appropriée? Une Ag en plein mois de juillet amènerait beaucoup d'absences alors que le sujet est très important.
Merci pour vos réponses |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 mai 2008 : 17:17:23
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A ma connaissance il n'y a pas d'objection au report
d'une date de convocation d'une AG par tel ou tel
copropriétaire , et, à fortiori ,lorsque cette date n'est pas encore fixée par le syndic et que votre RC ne prévoit aucune
disposition à ce titre.
Vous avez une excellente raison à faire valoir et sans doute d'autres copropriétaires aussi qui viendraient appuyer votre
demande.
Une convocation au cours du 2eme semestre ne serait pas
annulable. |
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matt31
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 12:00:45
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Dans ce cas, je voudrais avoir une petite précision par rapport à l'article 26.
Ces travaux seront pour la plupart des travaux d'amélioration et dépendront donc de cette majorité.
L'article 26 dit que si la résolution obtient en avis favorable 2/3 des voix des copropriétaires présents et représentés elle peut être revotée à cette majorité à une prochaine AG.
Quel est le délai pour représenter cette résolution à une autre AG? Est ce que cela peut se faire de suite? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 13:30:43
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Bonjour,
Effectivement l'art 26/L65 a fait l'objet de plusieurs
modifications et la dernière (07/94) ne dit rien a/s du
délai à respecter.Il est question de nouvelle convocation.A mon sens il ne devrait s'agir que du délai minimum de 21 jours.Mais cela demande à être confirmé ! par mieux informés que votre serviteur.
Bonne continuation. |
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matt31
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 14:04:22
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sachant que je serais présent à cette AG, le mieux est donc que j'arrive à récupérer un maximum de pouvoirs pour contrer cette tentative.
Je ne suis pas contre tous les travaux mais je suis contre le pack proposé qui nous bloquera de nombreuses années. Nous sommes très nombreux à avoir refuser ce type de proposition il y a 2 ans et on nous la ressert aujourd'hui en nous disant c'est tout ou rien. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 14:28:42
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Je poursuis pour vous suggérer de proposer une résolution
tendant à fixer un délai pour la convocation d'une nouvelle
AG que vous pourriez insérer , éventuellement, dans votre RC.
Quoiqu'il en soit vous ne pourrez pas echapper à la double majorité requise par l'art 26 et suivants de la loi de 65.
La lecture des pages du Litec ne m' a pas permis de trouver
comment combler ce qui est,jusqu'à preuve du contraire, un vide juridique sur ce point.
Et,si vous avez des opposants il leur faudra aussi donner des bases indiscutables sur ce sujet.
Bye. |
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matt31
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 15:05:42
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je pensais en récupérant assez de pouvoirs et avec les autres copropriétaires étant contre ce projet (et nous sommes très nombreux) être assez présents à l'AG pour empêcher qu'il puisse y avoir les 2/3 des présents et représentés favorables à ce projet et éviter qu'il soit revoté à cette majorité sur une autre AG
Pour votre conseil, je vous en remercie et je vais de suite le signaler pour qu'on l'ajoute au RC dès que possible.
Un petit apparté, je n'ai pas le Litec mais le Dalloz, la différence est elle grande?
Merci |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 mai 2008 : 16:41:38
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J'ai aussi le Dalloz et même la Copropriété de Weismann (Demas), mais des trois je préfère le Litec.C'est une mine d'or.
Pour ceux qui voudraient un minimum de doc la revue "Le Particulier" est à conseiller, mais n'a rien de comparable avec les autres ouvrages, plus onéreux bien sur.
Merci d'avoir retenu ma suggestion et de me l'avoir fait savoir.Comme je l'ai dit ailleurs , rien ne vaut la solidarité.
Pendant la dernière guerre (39/45),j'étais dans le chars et il nous fallait avoir l'esprit d'équipe.Je viens d'avoir 84 ans .
j'essaie de le conserver.Mais les neurones ne se remplacent
pas comme les barettes des PC .Dommage.
Bonne continuation.
François
oldman24 |
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matt31
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 25 mai 2008 : 21:13:26
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je reviens sur mon sujet pour rajouter une question...
Pour mettre en place ces travaux, le CS et le syndic avait fait appel dans un premier temps à un maître d'oeuvre qui avait proposé des travaux pharaoniques et hors de prix.
Evidemment tous les copropriétaires avaient refusé la simple idée d'un tel projet et il n'avait donc même pas été présenté au vote de l'AG. Le CS avait fait machine arrière disant que ce maitre d'oeuvre avait agi seul.
Je suis en contact avec ce maitre d'oeuvre depuis quelques jours et il m'a avoué certaines choses assez étonnantes. Tout ce qu'il a proposé émanait du CS, rien que du CS. Il a tous les rdv pris avec le CS et le syndic où il présente l'évolution de son projet et sa présentation finale. Il a également certains documents importants qui mettrait le projet actuel à la poubelle car des travaux qui nous seront présentés sont difficilement réalisables, prendront plus de temps et d'argent que prévu mais surtout risquent de nous mettre hors normes sur différents points.
Est ce que je peux le faire intervenir à notre prochaine réunion sur les travaux sachant qu'il a été un jour mandaté par l'AG pour mettre ne place un projet de travaux et que nous n'avons jamais voté pour un refus de son projet. Ce n'était qu'une réunion, pas une AG, comme notre future réunion. Pour sa présence en AG, je sais qu'il doit avoir un mandat mais peut-il être présent à une simple réunion où nous ne sommes pas convoqués par AR? |
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