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 Sujet  |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
 Posté - 12 mai 2008 : 14:23:20
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Bonjour,
Nous n'avons pas la même lecture des textes.
L'art 2 de la loi n°70-09 du 2 janv 1970 stipule:
Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables:
....
- ici votre texte....
donc, c'est le contraire de ce que vous affirmez.
Par ailleurs, si vous voulez créer un syndicat coopératif il faudra modifier le RC et pour être candidat au CS il faudra encore être copropriétaire d'un lot, si petit soit il, et que vous le gériez.
Quel est le statut actuel de votre immeuble qui dispose d'une trésorière ? |
Edité par - oldman24 le 12 mai 2008 16:12:21 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 15:39:11
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Bonjour, et merci Etaspak de votre confirmation et des conseils associés.
Il reste que même si c'est notre droit (je ne dis pas "mon" car il est important ne m'impliquer qu'avec au minimum un consensus général), je ne souhaite pas porter cette copro à bout de bras même si je suis rémunéré.
Je vais donc favoriser le syndicat coopératif, et je ne me proposerai comme syndic non pro que si vraiment il n'y a pas d'autre solution.
Je milite depuis le début pour que les 6 propriétaires se prennent en charge, mais je pense que je les ai lâchés un peu trop tôt. Je vais devoir me gendarmer (car j'ai d'autres occupations) pour suivre le nouveau président-syndic plus régulièrement. J'ai dans l'idée de réunir le bureau et le contrôleur des comptes chaque trimestre. Avec l'espoir que dans un an ou deux, je leur devienne inutile...
Bonne idée, Estapak, que le contrat, et il achoppe comme les contrats de syndic pro sur la relation exercice / AG / durée du contrat. A mon avis il faut dissocier les trois notions :
* les dates d'exercice sont fixes (bon, d'accord, modifiables tous les 5 ans avec un motif).
* les dates d'AG sont variables, selon les dates d'exercice, le délai nécessaire pour clore les comptes, permettre leur examen, les diffuser avec les convoc, obtenir une salle, etc...
* la durée du contrat qui doit être précise au départ malgré des événements variables plus la nécessité de continuité de la gestion.
On peut par exemple prévoir contractuellement, pour la cas où le budget est voté en cours d'exercice :
* une date d'échéance (donc précise) 6 mois après la fin de l'exercice en cours (3 mois pour l'AGO, 2 mois pour l'AGS, 1 mois de battement);
* en cas de non-reconduction, réduction de cette durée à 1 mois après l'AG qui constatera définitivement cette non-reconduction, sans indemnité;
* une faculté de résilier sans faute (forcément par une AGS, personne ne pouvant se substituer au syndicat) sans réduction des honoraires annuels;
* une possibilité pour le syndic de résilier par anticipation, moyennant l'organisation d'une AGS (notamment pour la nomination d'un nouveau syndic) sans aucun frais pour le syndicat, et sans aucun frais de transmission au nouveau syndic (oui, je sais, c'est là aussi un point fréquent de litige).
Je pense que le cas de la résiliation pour faute, outre qu'elle est improbable (c'est certainement pour cela qu'elle est mentionnée par les syndics pros), n'a pas à être «organisée» : c'est soit une AGS soit une action en justice.
Pour le cas d'un budget voté avant le début de l'exercice l'esprit pourrait être le même avec des dates différentes.
Votre avis ?
@+ |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 16:07:43
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Citation :
Initialement posté par oldman24
L'art 2 de la loi n°70-09 du 2 janv 1970 stipule:
Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables
La loi fixe les obligations, le 2 fixe les dispenses.
Citation :
Par ailleurs, si vous voulez créer un syndicat coopératif il faudra modifier le RC et pour être candidat au CS il faudra encore être copropriétaire d'un lot, si petit soit il, et que vousle gérez.
Si c'est un syndicat coopératif, je n'aurai aucun droit ou pouvoir. Par contre le Conseil Syndical peut demander mon conseil (art.27 du décret : tiens, au fait, rien n'interdit la rémunération de ce conseil...).
Pour ce qui est du syndicat coopératif, il n'y a pas de lien avec le RC, il suffit que l'AG le décide à la majorité de l'article 25 (voir art.17-1 de la loi).
Par contre vous soulevez un point important : le RC est à revoir assez fondamentalement (avant le 13 décembre) : par exemple il fixe définitivement le syndic ! Il faut dire qu'il est de 1963...
Merci de m'avoir titillé ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 18:05:31
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Plusieurs points, tenant compte de l'incohérence des textes, voire de leur coté "débile" ... ou, si l'on préfère, rédigés dans la plus totale méconnaisance des choses ou à la va-vite :
1) - l'ARC étant d'une telle compétence juridique qu'il ne faut pas la contester ...... 
Lorsqu'une loi ou une réglementation n'est pas applicable à telle personne, il est totalement inutile d'y faire référence .... pour préciser qu'elle n'est pas applicable ! ....
Voyez L.art.50 ou D.art.66 ... : peronne n'en parle chez nous ni dans nos RDC ! 
2) sur le "contrat de syndic" : Chacun sait qu'il n'existe pas dans la loi !
Le décret de 1967 étant "décret d'application pris pour l'application de la loi de 65", comment peut-il prévoir et même imposer un "contrat" qui n'existe pas dans la loi qu'il est chargé d'appliquer ??? 
3) pour un "syndic non pro bénévole", ce "contrat" bidon conforme à D.art.29 se résume à :
"Contrat de mandat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG l'ayant désigné à moins qu'il n'en soit décidé autrement par la même AG.
- La durée du contrat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
4) s'agissant du "syndic" dans un syndicat coopératif, la chose est plus amusante ....
- Le syndic n'est pas désigné par l'AG !
La disposition prévue par D.art.11, 4° ne s'applique donc pas dans un syndicat coopératif.
Dans un syndicat coopératif, aucune disposition n'impose en quelconque "contrat" pour le syndic ... ce qui est cohérent tenant compte de la particularité de la désignation du syndic dans un syndicat coopératif.
5) certains font références à D.art.27 pour affirmer que le syndic dans un syndicat coopératif ne peut être rémunéré étant "pdt du CS" ....
Sauf que, l'exposé sur le site de JPM à propos du syndic d'un syndicat coopératif le rappelle avec précision, ce syndic est "LE SYNDIC", avec tous les pouvoirs, prérogatives et responsabilités attachés à la fonction de syndic prévus par les textes, sans aucune restrition aucune !
S'il exerce de plein droit les fonctions de pdt du CS, donc automatiquement sans décision, il est avant tout et uniquement 'syndic', représentant légal du syndicat.
De ce fait, rien ne s'oppose à ce que "LE syndic" d'un syndicat coopératif soit rémunéré, les dispositions de D.art.27 s'appliquant certes au seul pdt d'un CS lambda ... mais certainement pas au "syndic" d'un syndicat de copropriétaires !
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Edité par - gédehem le 12 mai 2008 18:15:54 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 18:21:28
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S'agissant du topic initié plus haut à quoi sert-il
d'aller plus loin sans connaître le statut de
l'organisme qui n'est ni un syndicat coopératif,
ni une ASL ...?
Alors wait and see ! |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 22:04:02
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Bonsoir.
Dans mon message initial je demandais des conseils.
J'en ai eu de nombreux, et la dynamique des dialogues m'a permis de posséder en outre les bases légales.
Il est clair que je vais aider ces 6 copropriétaires à régulariser leur situation, et à trouver leur mode de fonctionnement.
Déjà ce sera un syndicat : l'ASL n'est pas adaptée à un immeuble.
Je préconiserai le mode coopératif avec deux membres de CS, plus un autre copropriétaire pour le contrôle des comptes.
Je préparerai en outre un nouveau RC mis en conformité avec les lois et règlements actuels.
Gedehem, je pense qu'il faut considérer la loi et le décret comme une entité légale. Sinon, première aberration : il n'y a pas de durée limite au mandat du syndic... Mais j'ai peut-être mal compris ton second point.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 22:14:00
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Bonsoir,
Ce n’est déjà pas évident de trouver un syndic bénévole qui accepte la responsabilité de cette fonction.
Je vous laisse le soin d’imaginer la difficulté de trouver plusieurs copropriétaires qui acceptent la responsabilité d’un syndicat coopératif.
Il est certainement préférable pour un syndicat de copropriétaires de mettre les âmes de bonnes volontés dans un conseil syndical plutôt que dans un syndicat coopératif.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 23:04:05
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En attendant ces SIX "associés" (peut être selon la loi de 1901)sont dans l'illégalité ,la plus abolue, au regard du droit de la copropriété.
Il ne leur reste plus qu'à désigner un administrateur provisoire !.et après "ils auront du pain sur la planche". |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 00:00:25
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...
"Ce n’est déjà pas évident de trouver un syndic bénévole qui accepte la responsabilité de cette fonction.
Je vous laisse le soin d’imaginer la difficulté de trouver plusieurs copropriétaires qui acceptent la responsabilité d’un syndicat coopératif.
Il est certainement préférable pour un syndicat de copropriétaires de mettre les âmes de bonnes volontés dans un conseil syndical plutôt que dans un syndicat coopératif."
Les bonnes âmes au CS pour jouer les potiches et les bons ânes au placard en attendant que le syndic "pro" désigné veuillent bien les convoquer en AG où ils se rendront comme des moutons la tête basse de peur de se faire corriger par le "maitre" qui trone sur l'estrade .....
A graver sur le fronton de nos copropriétés ...
Vraiment, on voit de tout sur UI, même le "moutons nous sommes restons moutons", en passant par "mais de quoi je me mele !", et donc l'apologie des syndics pro, qu'on s'empresse de débiner mais uniquement lorsqu'ils on le dos tournés, ces escrocs, ces bandits , de peur qu'ils nous entendent .....
Si les copropriétaires ne veulent pas se bouger les fesses pour s'occuper de ce qui est leur patrimoine à eux pour leur interet, pas la peine de venir pleurer ensuite lorsque c'est un tiers qui s'en occupe dans son propre interet !
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Edité par - gédehem le 13 mai 2008 00:03:32 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 01:01:42
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Gédehem,
Je trouve bien arrogant ces derniers temps.
Qualifier les copropriétaires de potiches et d’ânes.
Ceci dit, ces propos n’engagent que vous.
Un petit séjour du côté des palétuviers serait certainement bénéfique.....
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Edité par - ETASPAK le 13 mai 2008 01:03:39 |
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