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 Sujet  |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
 Posté - 11 mai 2008 : 18:53:04
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Me rev'la avec une autre question :
Dans toutes mes relations, il apparaît que les syndicats de taille plutôt modeste pourraient travailler en mode coopératif ou en syndic non professionnel.
Les deux freins que je vois sont :
* les risques relationnels (abus de pouvoir, mésentente entre voisins) : la solution ne peut être que l'attitude et la bonne volonté;
* les mauvais payeurs (mais là finalement on peut voir que le syndic professionnel n'apporte pas la sécurité imaginée par les copropriétaires, la plupart du temps il ne font rien d'autre qu'un ou deux recommandés, quand ils ne laissent pas simplement courir, un jour ou l'autre une mutation leur permet de prendre le pouvoir sur le problème).
Quelles solutions le syndic non pro peut-il mettre en œuvre sans angoisse ? contracter préalablement avec un cabinet de recouvrement, avec un huissier, avec un avocat ?
J'ai vu dans une brochure de l'arc que les gestion de la procédure est d'une part administrative et ferme, mais aussi que le maximum de chances doit être donné au débiteur de bonne foi ... fut-ce au détriment (temporaire) du syndicat.
Quelqu'un a-t-il de l'expérience dans ce domaine ?
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Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 19:23:49
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Le pdt-syndic (Synd.Coop) ou le syndic non pro sont avant tout SYNDIC, avec tous les pouvoirs et prérogatives attachés à cette fonction !
EN particulier pour le recouvrement des charges, des impayés !
Ici, "le syndic" est "impersonnel", n'a pas d'état d'ame, ayant pour fonction de faire tourner la boutique pour les seuls interets collectifs du syndicat ... accessoirement des interets particuliers !
Si DomEltro copropriétaire est copain avec tout le monde, DomEltro syndic ne connait que le syndicat dont il assume la gestion !
Pour autant, on n'est pas que des bêtes : l'avantage du syndic non pro c'est qu'il constate très rapidement qui est en retard, qui ne paye pas !
Réactivité immédiate ! (du moins en principe !)
1ère démarche : le contact personnel, non sans informer le CS, qui doit ici (syndic pro ou non ) "assister le syndic dans sa gestion" (L.art.17)
Il faut voir avec la personne le pourquoi de la chose.
Il n'entre pas dans le pouvoir du syndic de négocier des modalités de paiements, sauf si cela peut régler la question rapidement !
Mais il faut de sérieuses garanties !
Ensuite : Procédure habituelle, rappel > MED > commandemet de payer ..., en respectant les délais bien entendu ..
Mais encore une fois, le fait d'être copropriétaire et de prendre l'apéro avec les voisins ne doit pas faire oublier, tant au syndic mais surtout aux copropriétaires que vous êtes "syndic", et qu'à ce titre vous ne pouvez faire de sentiment !
Une bonne explication en AG, (mieux qu'une note), qui plus est avec l'assistance du CS, et pas de problème ... 
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 20:05:14
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Le pdt-syndic (Synd.Coop) ou le syndic non pro sont avant tout SYNDIC, avec tous les pouvoirs et prérogatives attachés à cette fonction !
EN particulier pour le recouvrement des charges, des impayés !
Ici, "le syndic" est "impersonnel", n'a pas d'état d'ame, ayant pour fonction de faire tourner la boutique pour les seuls interets collectifs du syndicat ... accessoirement des interets particuliers !
Si DomEltro copropriétaire est copain avec tout le monde, DomEltro syndic ne connait que le syndicat dont il assume la gestion !
Pour autant, on n'est pas que des bêtes : l'avantage du syndic non pro c'est qu'il constate très rapidement qui est en retard, qui ne paye pas !
Réactivité immédiate ! (du moins en principe !)
1ère démarche : le contact personnel, non sans informer le CS, qui doit ici (syndic pro ou non ) "assister le syndic dans sa gestion" (L.art.17)
Il faut voir avec la personne le pourquoi de la chose.
Il n'entre pas dans le pouvoir du syndic de négocier des modalités de paiements, sauf si cela peut régler la question rapidement !
Mais il faut de sérieuses garanties !
Ensuite : Procédure habituelle, rappel > MED > commandemet de payer ..., en respectant les délais bien entendu ..
Mais encore une fois, le fait d'être copropriétaire et de prendre l'apéro avec les voisins ne doit pas faire oublier, tant au syndic mais surtout aux copropriétaires que vous êtes "syndic", et qu'à ce titre vous ne pouvez faire de sentiment !
Une bonne explication en AG, (mieux qu'une note), qui plus est avec l'assistance du CS, et pas de problème ...
Gédehem a raison, sauf pour la 1ère démarche qui est rappelée ici :
Le 20/02/2008, la Commission, instituée par l’Etat, a rappelé qu’en cas de non paiement des charges par un copropriétaire, le syndic doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception (et non une relance simple) et calculer, dès l’envoi de cette lettre, les intérêts de retard.
Dans ma copro, les mauvais payeurs ont tous eu droit au courrier RAR froid et impersonnel.
Dans ce courrier, j'invite le copropriétaire à s'engager dans un échéancier s'il rencontre des problèmes financiers passager (cela peut arriver à tout le monde).
J'envoi un RAR systématiquement après 8 jours de retard.
Au début, les gens sont trés étonnés et puis, avec le temps, ils se rendent bien compte que c'est dans l'intérêt de la copropriété.
Cela ne m'empêche pas d'avoir des relations amicales avec mes voisins.
Je rappelle en AG, et par affichage, de l'obligation de payer les charges et des pouvoirs donnés au Syndic pour obtenir leur paiement.
C'est pas évident, mais cela s'apprend.
Et pour l'instant ces mêmes corpropriétaires m'ont toujours accordé leur confiance en me confiant un nouveau mandat.
Et ca marche, 0% d'impayés dans notre petite copropriété (20 lots).
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Edité par - XtOf.fr le 11 mai 2008 20:22:09 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 20:20:38
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Question supplémentaire : quid des régies qui gèrent au nom d'un bailleur ? Je sais déjà (à moins que ce ne soit une intox) qu'elles ne sont pas rapides à payer (apparemment 2 à 4 semaines de retard). En avez-vous l'expérience ? se mettent-elles finalement «au pli» ?
@+ |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 20:30:06
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Citation :
Initialement posté par DomEltro
Question supplémentaire : quid des régies qui gèrent au nom d'un bailleur ? Je sais déjà (à moins que ce ne soit une intox) qu'elles ne sont pas rapides à payer (apparemment 2 à 4 semaines de retard). En avez-vous l'expérience ? se mettent-elles finalement «au pli» ?
@+
Non, pas d'éxpérience ...
A mon avis, c'est le copropriétaire qui doit être relancé car c'est bien lui qui est redevable des charges...
Ici, il ne s'agit pas de tutelle.
JPM sait peut-être qui doit être relancé en cas de non paiement 
En tout cas, je serais intéressé par sa réponse... 
"Etre dans le métier" ne donne pas le droit de payer ses charges en retard.
Pour ma part, j'ai un copropriétaire - notaire de profession - qui n'a pas beaucoup apprécié mes courriers RAR au début. Il me prenait de haut...
Depuis, il paye trés régulièrement et nos rapports sont plutôts cordiaux.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 22:37:40
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C'est bien sur le copropriétaire qui doit être relancé de toutes les manières en cas de retard de paiement. C'est aussi lui qui doit être assigné devant le tribunal s'il y a lieu.
Ceci étant, le problème de l'élection de domicile chez l'administrateur se pose fréquemment. Dans ce cas, le syndic doit veiller à conserver l'adresse du domicile réel du copropriétaire, serait-ce à l'étranger.
Dans ce dernier cas, il vaut mieux faire la procédure au domicile élu en France.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 22:57:07
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Merci pour ces infos, elles seront précieuses pour ceux qui trouvent que c'est trop compliqué de se passer de syndic pro.
Je pensais que le régisseur pouvait opposer une certaine inertie de par son professionnalisme. C'est donc là encore une intox par solidarité corporatiste (ou tout au moins certains de ses membres) qui veulent montrer que ce passer de syndic professionnel est la pire des calamités. En fait ce serait plutôt le contraire, finalement ? ...
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 23:40:09
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Bien d'accord avec la procédure réglementaire concernant les impayés ....
Pour ma part, s'agissant d'un syndicat géré par les copropriétaires (syndic non pro, ou mieux syndicat coopératif), je conseille la procédure "ancienne" en y ajoutant un contact personnel préalable (histoire d'en savoir un peu plus de vive voix, afin d'éviter les impairs lorsqu'un copropriétaire est en difficulté) ! !
Pour le reste :
"Dans ma copro, les mauvais payeurs ont tous eu droit au courrier RAR froid et impersonnel."
C'est exactement cela : courrier "adminstrativo-juridique" qui, par nature, ne fait pas dans le sentimental !
Dom : sur le "professionnalisme" de nombreux (trop) syndics comme de nombreux (trop) administrateurs de biens, les pages d'UI, pourtant très nombreuses, n'y suffiraient pas !  |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 11 mai 2008 : 23:49:17
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Bien d'accord avec la procédure réglementaire concernant les impayés ....
Pour ma part, s'agissant d'un syndicat géré par les copropriétaires (syndic non pro, ou mieux syndicat coopératif), je conseille la procédure "ancienne" en y ajoutant un contact personnel préalable (histoire d'en savoir un peu plus de vive voix, afin d'éviter les impairs lorsqu'un copropriétaire est en difficulté) ! !
Pour le reste :
"Dans ma copro, les mauvais payeurs ont tous eu droit au courrier RAR froid et impersonnel."
C'est exactement cela : courrier "adminstrativo-juridique" qui, par nature, ne fait pas dans le sentimental !
Dom : sur le "professionnalisme" de nombreux (trop) syndics comme de nombreux (trop) administrateurs de biens, les pages d'UI, pourtant très nombreuses, n'y suffiraient pas !
La tâche pour un Syndic est d'abord de s'assurer qu'il peut payer les factures courantes.
Le recouvrement des charges est une de ses obligations.
Le fait d'aller sonner à la porte pour boire l'apéro et s'enquerir de telle ou telle situation personnelle, fût-elle dramatique, n'est pas son métier.
Il y a des services sociaux pour cela.
Si vous êtes trop cool, vous verrez que ces impayés finiront par devenir chroniques et le syndic non professionnel, fatigué et fautes de moyen pour faire face aux engagements, abandonnera vite...
Quand vous avez un découvert bancaire imprévu, votre banquier vient-il vous voir ? Il y a de fortes chances pour que vous receviez une de ces lettres "adminstrativo-juridique" vous demandant au mieux de provisionner votre compte.
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Edité par - XtOf.fr le 11 mai 2008 23:52:40 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2008 : 00:39:33
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Mon banquier ne vient pas me voir .... il me passe un coup de fil !
Pas le votre ? .... 
Plus sérieusement : vous avez raison !
Pour autant, bien entendu selon la taille de la copropriété, je pense que l'approche "administrative" ne doit pas être la même dans un syndicat avec un "syndic non pro".
Bien entendu cela reste une question de personne : mais prendre contact, passer un coup de fil ou sonner à la porte pour savoir ce qu'il en est de ce retard de paiement ne veut pas dire qu'on vient prendre l'apéro et que le ton ne reste pas "froid et impersonnel" !
C'est à cette occasion que : ."...j'invite le copropriétaire à s'engager dans un échéancier s'il rencontre des problèmes financiers passager .", qui doit être fait de vive voix et non par courrier, le syndic n'ayant pas pouvoir de négocier un tel échéancier sans de sérieux engagements écrits ... au moins sans l'avis du CS ! |
Edité par - gédehem le 12 mai 2008 00:40:22 |
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