|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 13 mai 2008 : 14:31:20
|
Bonjour,
Dans la copropriété divers travaux seraient à réaliser, comme dans toutes copropriété, certains très importants d'autres beaucoup moins, d'autres inutiles.
Le C.S suggère de prévoir de lister un programme sur 6ans , avec des devis de l'année 2008, et faire voter en AG, tous les travaux possibles et a réaliser programmés sur les 6 années, qu'ils soient urgent ou non, nécessaire ou pas, tout ceci décidé en 2008 sur des bases inconnue ou presque.
Comment invoquer cette décision qui semble dangereuse, les devis d'aujourd'hui ne seront plus valables dans 3 mois ou plus, puis d'ici 6 années, d'autres travaux imprévus et nécessaires feront jour, il y a un risque de sur charges !
Que prévoit le code de copropriété pour cette disposition hasardeuse.
Il aurait été il me semble plus réaliste, que le C.S syndical médite et prévois un programme à son niveau, puis présente année par année les travaux a réaliser de l'exercice avec les devis de l'année et valides.
Comment peut-on engager sur 6 années une copropriété à la merci des imprévus ?
Votre avis, sur la question, d'un C.S qui s'enflamme, normal, pas normal ?
Merci !
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 17:04:53
|
Dans la pratique il est utile d'établir un plan pluriannuel de travaux nécessaires et importants.
A ce propos, - en en incidente -, on peut s'interroger sur le régime juridique des travaux de mise en conformité des ascenseurs à échéance de 2018.
Mais il n'est pas opportun de décider de manière définitive, des travaux à exécuter au delà de trois années.
Ceci étant, les décisions à longue échéance ne sont pas prohibées, dès lors qu'il s'agit de vraies décisions (désignation d'une entreprise et ouverture d'un crédit global qui peut être indexé). La question est souvent de savoir si l'entreprise désignée sera encore en activité le moment venu.
|
Signaler un abus  |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 17:28:39
|
Votre CS,à mon point de vue, a tort et raison à la fois
raison: d'informer les copropriétaires des travaux qui seront a effectuer à plus ou moins long terme;
tort :en voulant faire voter un montant de travaux découlant de devis,notamment si ce vote est complété par d'éventuelles dates d'exécution
Il semble reprendre les recommandations de la Commission relative à la copropriété qui,dans la recommandation 16 "relative au travaux affectant les parties communes et les équipements communs", recommande au CS de proposer un calendrier prévionnel des travaix et une évaluation approximative de chacun de ces travaux.
Ce qui "amène" le syndicat à avoir un programme pluriannuel de travaux envisagés et que soit voté,dans son principe ledit programme
Je pense qu'il serait souhaitable,si votre copropriété ne le possède pas encore,d'envisager la constitution d'un "fonds de réserve travaux" pour des travaux d'entretien ou de conservation des parties communes susceptibles d'être nécessaire dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'AG (6° alinéa de l'article 18 L1965)
A ce monent là les bases d'estimation précitées vous seront utiles |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 17:54:55
|
Il est effectivement judicieux d'établir un calendrier de travaux à envisager sur le long terme, 5, 6, ou 10 ans peu importe.
D'autant que certains tombent périodiquement, tels les ravalements de façades, réfections toitures, tous les 10 ans au plus !
Pour autant, sur les long terme, la programmation d'autres travaux est incertaine !
En effet, et JPM soulève ce problème des travaux asceuseur pour 2018, la "décision" qui serait prise sur un tel calendrier ne serait opposable aux copropriétaire qu'à 2 conditions impératives, qui ressortent de la jurisprudence :
- travaux identifiés et détaillés avec précision
- chiffrage de ces travaux (budget et échéancier des provisions).
Si la chose est possible sur courte durée (3 ans me semble être un maxi "maximum), cela est quasi impossible sur une période plus longue, mise à part la question du choix de l'entreprise, dont on ne sait pas si elle sera toujours présente 2 ou 3 ans plus tard ....
Ici, il ne faut pas me semble t-il confondre le "fonds de réserve pour travaux futurs non votés", dont la périodicité est de 3 ans reconductibles (sa création devrait être obligatoire), avec le vote de travaux précis assortis d'un budget.
En conclusion : c'est une bonne chose d'avoir un calendrier prévisionnel des travaux à entreprendre sur une période plus ou moins longue, à définir.
Cela permet de savoir un peu à l'avance où on va mettre les pieds Déjà, peuvent être prévus les travaux périodiques 'obligatoires', ravalement et toiture.
Mais ce calendrier prévisionnel, sans aucun doute pertinent, ne permet pas d'aller plus loin que 2 ou 3 ans pour des travaux effectivement décidés, opposables, en raison de la variation des budgets nécessaires et de l'incertitude quant à la survie des entreprises faisant des propositions .....
Il est interessant de savoir que dans 5 ans il faudra refaire les voiries et parkings et dans 8 ans le ravalement.
C'est une bonne approche du CS dans sa "politique de gestion".
Mais cela ne permet pas de chiffer dès maintenant les budgets et donc dans  d'en décider la réalisation dans 5 ans !
|
Edité par - gédehem le 14 mai 2008 13:53:08 |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 18:21:21
|
bojolais : Nous - le Conseil de l'Union de 5 syndicats composant notre coporpriété - avons fait un "audit" des travaux de remise en état de la voirie de la copropriété, du bois de 2ha, de l'éclairage,.. des parties communes.
Très peu de travaux avaient été réalisés depuis plusieurs années, les 5 conseils syndicaux ne se parlant pas; nous sommes maintenant réunis et communiquons chaque semaine.La copro. date de 1984. Aucuns fonds pour travaux n'a été votés.
Nous avons de devis de 3 entreprises par catégorie de travaux que nous (Conseil de l'union) avons reçu.
Nous avons donc une estimation très précise du budget total.
D'un autre coté, nous avons étudié comment financer ces travaux sur 5 à 6 ans
La mairie désire acheter une petit bout de terrain, qui pourrait financer 1/4 du budget. Nous avons récupéré des sommes de vieux comptes dormant depuis 1999, soldés des comptes travaux non régularisés, nous avons un loyer de loge de 7000 qui sur 5 ans couvrirait 20% du budget, nous avons décidé de fiare quelque travaux d'entretien du bois (petite taille, taille des haies, coupe des gazons, entretien des poratils,..), et affecté ces fonds sur les travaux,...etc
Sur 5 ans, en rélisant les économies proposés, en affectant des charges de dépenses sur ce compte travaux, nous proposons aux AG, un plan qui maintient à un niveau actuel les charges courantes, des resources ancinnes et nouvelles qui couvriraient de 75 à 80 % du budget total des travaux.
Ce qui revient à financer par des appels de fonds 25 % du budget sur 5 ans. Ce qui est très peu et équivalent aux budgets des années précédentes.
Les seules hausses seront les honoraires du syndic, les assurances, le salaire et charges de l'employé,...
Nous avons informé chaque copro. par un courrier distribué dans les boites aux lettres avant les assemblées, pour que chacun étudie ce document tranquillement.
Si les AG suivent ce plan, nous pouvons lancer 1/3 des travaux rapidement avec un appel de fond de travaux minimum de 5% du budget total.
Nous avons produit également le détail très précis des travaux et des dates sur les 5 ans, avec devis revus à la hausse pour chaque année.
Notre cher syndic, après ce travail important, n'avait plus qu'à suivre les documents et tableaux. Malheureusement, ce syndic, N° 1 français est incapable d'établir un ODJ.
.il propose aux votes TOUS les travaux sur 5 ans, avec des majorités non conformes et différentes par syndicat!!
. il ne propose qu'un devis par travaux, trop difficile de recopier le nom de 3 prestataires.
. Il mélange les devis et les entreprises
..... Les copros auront raison de ne pas voter sur cet ODJ lamentable.
IL peut y avoir des imprévus, naturellement. Mais le fait de laisser une copropriété sans entretien est source d'imprévus - un arbre qui tombe (les arbres dangereux seront abattus, prévus ds les travaux), un accident car il y a des trous dans la chaussée ( la voirie sera refaite à 100% dans 5 ans, les voies mauvaises seront faites en priorité),...
Il est plus économique de prévoir et réparer avant les dégats, que d'attendre l'accident et les dégats, dont les coûts seront beaucoup plus importants, et bloquant ainsi toute remise en état et travaux.
Ce plan a demandé 6 mois de relexion et d'études.
Nous espérons que les copropriétaires suivent ce plan.
Je suis pessimiste la dessus, car les vieilles histoires ressortent à chaque AG, beaucoup regardent seulement leur bout de leur nez, et d'autres ont peur des sommes proposées sans regarder que celles-ci sont à partager entre 150 copropriétaires.
NOus sommes 150 copropriétaires, le budget total de ces travaux est de 200 000 euros, soit 1 307 euros par copro sur 5 ou 6 ans, avec environ 75% déjà financé par la vente, les loyers, les économies,...
Ce qui veut dire que chacun devra payer environ 330 euros sur 5 ans pour avoir une copropriété avec 100 % des voieries neuves et 1 nouveau chemin créé, un bois en parfait état avec des arbres tous sains et des nouveaux replantés et des massifs de fleurs, un éclairage amélioré,..
C'est à dire 66 €uros par an pour chacun d'appel de fonds travaux.
Nous - le conseil de l'Union - nous sommes pas enflammé sur les travaux à entreprendre, mais nous avons tous souhaité être raisonnable dans notre approche.
|
| Signaler un abus |
|
|
bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 13:01:29
|
Merci pour vos informations
et bon courage à tous |
| Signaler un abus |
|
|
DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 02:50:15
|
Bonsoir.
Votre démarche est louable, mais je pense que votre application ne respecte pas tellement les copropriétaires.
Ma démarche est comme vous de lister les travaux en montants et dates : mon objectif est que les copropriétaires sachent à quoi s'attendre, et s'organisent financièrement.
Ce plan pluriannuel permet de voter chaque année des travaux à horizon 2 ans, sur des montants et des dates précisées dans les devis, ce qui fixe les dates et les montants des appels de provision (et non pas des avances). De plus de ne pas montrer le total pluriannuel mais la somme annuelle évite le blocage : l'important est ce que l'on dépense chaque année pour sauvegarder ou améliorer son patrimoins, et non pas la grosse somme que l'on investit en travaux. Même si sans vos astuces elle serait plus forte encore.
A noter que des travaux ne se financent pas par des économies : c'est une formulation fallacieuse même si je comprends l'idée sous-jacente.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 08:50:05
|
Domeltro Citation :
je pense que votre application ne respecte pas tellement les copropriétaires.
Bien au contraire, il n'y avait aucunes informations sur l'activité du CS, sur les problèmes de la copropriétés, et les travaux n'étaient présentés qu'aux AGs, et très souvent avec les devis donnés au début des AGs.
Depuis 6 ans,aucuns travaux n'ont été entrepris.
Sur les économies, il est vrai que le terme est peut-être mal choisi; mais nous proposons des baisses de charges courantes (taille des haies, entretien du bois,.. faites par des copors à la place des entreprises,..), et ces "économies" seront affectées au compte des travaux sur 6 ans. Nous louns une loge, les loyers viennent en crédit sur le comptes de charges, nous l'affecterons sur le compte travaux,..
Ce sont donc plutôt des transferts de charges sur le compte de travaux de 6 ans, par conséquent sans augmentation de ces charges. Nous affectons également les soldes d'appel de fonds, les vieux soldes régularisés cette année (il en existe de 1999!!),...
Nos travaux tiennent pour 25% sur l'achat d'un petit bout de bois par la Mairie (mais le vote à l'article 26 double majorité. Sans le vot de cette vente, le plan ne tient plus, naturellement.
Notre coporpriété n'a jamais voté de fonds travaux, et elle se dégrade; il vaut faire un plan sur du long terme, que de réparer à chaque fois, les couts seront beaucoup plus grands, c'est une évidence.
Domeltro : n'oubliez pas que ce sont les Assemblées générales qui décident, le CS n'a aucun pouvoir de décision.
Nous faisons une proposition, qui tient compte de la situation de la copro., et d'une très minime hausse des charges acceptable pour tous.
Pour info : le prix de nos maisons ont doublé en 4 ans. |
| Signaler un abus |
|
|
DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 20 mai 2008 : 00:48:32
|
Citation :
Initialement posté par philippe388
Domeltro Citation :
je pense que votre application ne respecte pas tellement les copropriétaires.
Bien au contraire, il n'y avait aucunes informations sur l'activité du CS, sur les problèmes de la copropriétés, et les travaux n'étaient présentés qu'aux AGs, et très souvent avec les devis donnés au début des AGs.
Petit préambule pour éviter une méprise : je trouve globalement votre démarche des plus louables (après un premier pas l'an dernier, je m'engage sur une similaire, sauf que nous n'avons pas de ressources annexes).
Le fait que la situation était mauvaise avant ne vous donnera pas pour autant carte blanche. Quelques (rares) personnes nous ont reproché notre compte-rendu de réunion trimestrielle du C.S. ("trop de paperasse").
Citation :
Sur les économies, il est vrai que le terme est peut-être mal choisi
Montrez plutôt, par exemple au moyen de graphique, la constance ou la progression mesurée (1% l'an serait spectaculaire par rapport à l'inflation) des budgets et donc des appels de provision.
Citation :
taille des haies, entretien du bois,.. faites par des copors à la place des entreprises
Pour que les bonnes volontés ne se sentent pas un jour pigeons, une astuce serait de fondre ce travail dans une fête des résidents mettant en œuvre les goûts et les compétences diverses (ceux qui bossent, ceux qui aident, ceux qui nourrissent, ceux qui musiquent...)
Citation :
et ces "économies" seront affectées au compte des travaux sur 6 ans.
Encore une fois : les économies ne rentrent pas dans une compta (la contrepartie est en banque, en espèces  )?
Citation :
Nous louons une loge, les loyers viennent en crédit sur le comptes de charges, nous l'affecterons sur le compte travaux
Non, les loyers attendus viennent en budget côté recettes. Cela allège les recettes attendues de la part des copropriétaires.
Citation :
Nous affectons également les soldes d'appel de fonds, les vieux soldes régularisés cette année (il en existe de 1999!!)
Ça ce ne sont ni recettes ni dépenses, mais régularisations de comptes antérieurs dont les recettes et les dépenses sont déjà comptabilisés et les comptes généraux clos, mais les comptes des copropriétaires non équilibrés entre les montants à payer et ceux réellement payés. Si ce déséquilibre ne peut vraiment pas être enregistré, les paiements de régularisation sont des recettes exceptionnelles.
Citation :
Nos travaux tiennent pour 25% sur l'achat d'un petit bout de bois par la Mairie (mais le vote à l'article 26 double majorité. Sans le vot de cette vente, le plan ne tient plus, naturellement.
Ce n'est pas normal. Cela peut tout au plus vous amener à réduire vos ambitions ou à les étaler dans le temps. D'où l'intérêt de bâtir un plan pluriannuel mais avec décisions annuelles. Et paiement par les copropriétaires de provisions (sans restitution en cas de mutation) au lieu d'avances.
Citation :
n'oubliez pas que ce sont les Assemblées générales qui décident, le CS n'a aucun pouvoir de décision
et encore moins le syndic. Pourtant c'est le syndic qui rédige l'ordre du jour, en concertation avec le C.S. qui peut être force de proposition, et qui obtiendra l'accord de l'AG selon sa démarche explicative préalable. Cette année, outre le fête des voisins, nous avons prévu une réunion de dialogue dans la résidence entre l'envoi des convocs et l'AG à propos des aménagements proposés : lors de l'AG la question aura déjà largement été débattue.
Citation :
Pour info : le prix de nos maisons ont doublé en 4 ans.
Tout le monde n'est pas prêt à mettre la main au porte-monnaie pour ce simple motif. Et surtout pas ceux qui ont l'intention de rester longtemps.
Bon, gardez le cap, mais ne vous faites pas d'illusion, rien n'est acquis automatiquement, il y a encore des efforts à faire pour que votre travail soit couronné de résultats.
Pour mon cas, rendez-vous dans deux mois...
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
DECISION de divers TRAVAUX sur 6 ans.!
Forum fermé
