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Nous avons acheté une habitation il y a 4 ans. Souhaitant apporter quelques aménagements et aménager les combles nous sommes confrontés au récurrent problème de calcul de SHON.
Historiquement cette habitation a été construite sur le fond d'une parcelle. La parcelle a ensuite fait l'objet d'une division. La contenance cadastrale a été établie par le géomètre. Le COS de 0,7 en vigueur sur notre secteur (PLU de 2001) nous autorise une SHON de 240 m².
Le permis de construire date de 1989. Il s’agissait de la construction d’une habitation sur un garage déjà existant. Le tableau de décompte des surfaces me semble assez peu précis. Il prévoyait une SHOB de 166 m² et une SHON de 128 m². L'arrêté de PC qui a suivi le dépôt autorisait une SHOB de 294 m² et une SHON de 146 m² ce qui est supérieur a ce qui était déposé ce qui semble correspondre à une légère extension de l'emprise du bâtiment. L'extrait cadastral est d'ailleurs conforme à l’emprise actuelle du bâti. Il n’existe pas dans l’archive du dossier en mairie de trace justifiant cette différence. Il n’existe pas par ailleurs de document d’achèvement ou de contrôle de conformité.
Le métrage que nous avons réalisé montre Hors Comble une SHOB de 353 m² et une SHON de 230 m² Les combles sont constitués d'une charpente en A et d'un plancher porteur. La surface de plancher est de 145 m² et la surface qui serait aménagée (h supérieur à 1,80) est de 59 m².
A la lecture des différents éclairages je suis amené à penser que les combles constituent déjà de la SHOB et de la SHON et que l’état de l’existant est le suivant : SHOB : 497 m² SHON : 280 m²
A la réflexion de notre projet n’entrainant aucune modification de volume deux difficultés se posent : 1 – Nos demandes de Déclaration préalable pour les modifications mineures (Modifications d’ouvertures) risquent t elles d’entraîner le dépôt d’un PC qui entraînerait la deuxième difficulté : 2 – La construction n’est pas régularisable au regard des règles actuelles du COS.
Quelle attitude adopter pour la présentation de nos demandes au service instructeur de la Mairie ? Considérer que la situation est acquise compte tenu de l'ancienneté (20 ans) de la construction?
Merci sincèrement pour vos remarques et commentaires.
oui, la situation est aquise, et rien n'indique qu'elle n'est pas conforme aux règles qui étaient opposables lorsque la construction a été réalisée.
si vous avez la preuve que les travaux ont plus de 3 ans, voire de 10 ans, je ne vois absolument pas ce qu'on peut vous opposez, d'autant que la pose de fenêtres nouvelles n'aggrave absolument pas l'irrégularité.
faites constater la situation avant travaux, éventuellement en en parlant à la mairie pour q'uils envoient un agent assermenté.
faites une DP pour pose de fenêtres...
cordialement Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
Edité par - Emmanuel WORMSER le 13 mai 2008 16:51:04
Cela nous conforte dans l'idée de déclarer de bonne foi l'état de l'existant en le faisant constater (structure de charpente et plancher porteur).
si vous avez la preuve que les travaux ont plus de 3 ans, voire de 10 ans, C'est le cas, nous devrions trouver des éléments (photo aréiennes notamment.
d'autant que la pose de fenêtres nouvelles n'aggrave absolument pas l'irrégularité.[/i] En effet, la création d'un escalier d'accès aux comble entraine même une diminution de la SHON existante.
...on se sent toujours à la merci d'un instructeur
en ce cas, dites lui de venir visiter et indiquer, s'il grimace, que son motif de rejet devra être solide !
mais la plupart sont plutot sympas quand on ne les agresse pas au premier contact !
cordialement Emmanuel Wormser
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SHOB-SHON sur habitation existante
Forum fermé
Posté - 13 mai 2008 : 16:29:50
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. 
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! 
