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 Sujet  |
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bbra
Contributeur vétéran
138 réponses |
 Posté - 13 mai 2008 : 20:31:53
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bonsoir à vs tous
nous venons de recevoir une convocation pour approuver devis sur le ravalement, suite à dernière AG (le syndic ns avez donné oralement des chiffres en repport à certaines entreprises pour nousdonner une certaine idée du montant des travaux) mais je constate qu'il n'y a aucun devis mais un récapitulatif des devis que le syndic a reçu, en plus sur les trois colonnes une est illisible au niveau du nom.
Ds tout ce que j'ai lu normalement le syndic doit nous donner les devis des entreprises et non un récapitulatif.
je me trompe ou vs pouvez m'en dire plus ?
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bb |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 20:48:04
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D.art.11
"Art. 11 - Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
(...)
3°) - Les conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux."
Pour autant, le CS doit avoir vu les devis sur lesquels il devra donner son avis à l'AG.
Au besoin il faudra le solliciter !
Le tableau récapitulatif doit détailler les "conditions essentielles", tant pour ce qui concerne la réalisation des travaux eux mêmes que sur le prix.
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Edité par - gédehem le 13 mai 2008 20:52:04 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 21:25:08
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pour des travaux du type ravalement de façades il est impératif d'avoir les devis dans leur integralité,notamment dans votre cas,où semble t-il, il n'y a pas eu consultation à partir d'un descriptif-quantitatif établi par un métreur (M.O)
Chaque entreprise à SA façon de mesurer les quantités à traiter où les "produits" à employer (catégorie des peintures par ex.)et vous ne serez jamais certain que l'entreprise moins disante, soit vraiment la meilleur du point de vue qualité/prix
De plus le syndic s'est-il assuré de la fiabilité des entreprises,en consultant avec un cahier des charges complet;ce n'est pas certain |
Edité par - felix1930 le 13 mai 2008 21:27:53 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 06:26:37
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Exigez du syndic qu'il compléte les pièces jointes à la convocation de mainière à ce les copropriétaires puissent se prononcer en AG en connaissance de cause.
Le prestataire le moins disant n'est pas toujours le meilleur.
De plus,il faut vous renseigner sur chaque société !
La manière de faire du syndic est un travail à la légère qui ne dit rien qui vaille !
Il pense que c'est peut etre suffisant pour les honoraires prévus pas son contrat de mandat, auxquels s'ajoutera un "chouilla" pour le suivi du dossier ?
Avez vous pensé à la question des granties : biennale ou décennale rt même la dommages-ouvrage, selon l'importance
du ravalement en fonction de l'état des lieux ?.
Avez vous prévu un maître d'oeuvre ? un coordonnateur ?
Il y a des communes qui allouent une subvention à ce titre et ensuite il peut être constaté que la taxe d'habitation augmente !
Et oui il faut que ça roule... |
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bbra
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 10:27:10
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bonjour à vs tous et merci de m'avoir répondu.
Il y a un M.O. , pour les Stés nous n'avons pas leurs coordonnées étant donné que ns avons un tableau d'analyse des offres des entreprises (3)pour le ravalement et remplacement des gardes corps (montant entre 511500 et 620100 euros)
Il manque les honoraires du syndic, les honoraires du M.O. et l'assurance dommages ouvrage.
Ce qui me gêne c'est de voter des travaux sur un récaputulatif qui n'est pas claire du tout.
que faire ? |
bb |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 12:08:42
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En complément du post de Félix, et pour être précis, les "conditions essentilles" dont il s'agit D.art.11 sont :
- l'état détaillé des travaux à réaliser (plans éventuels)
- les différents matériaux utilisés,
- le prix par article ou par lot de travaux, avec distinction main d'œuvre et matériaux,
- les conditions d'exécution, les délais
- précision d'un prix ferme ou révisable et éventuellement les conditions de paiement.
Il est évident que pour des travaux importants il est sans doute inutile de notifier les 2 ou 3 devis de 7 ou 8 pages chacun : un tableau récapitulatif détaillé suffit, mêmes'il fait 2 pages, tableau récapitulatif comportant donc les "conditions essentielles" listées ci-dessus définies par la jurisprudence.
Lorsqu'une AG n'a pas les données suffisantes "pour statuer en pleine connaissance de cause" elle doit remettre sa décision :
Les pièces nécessaires à l'information des copropriétaires n'ayant pas été notifiées préalablement par le syndic comme il convient, il faut prendre une résolution du type :
"le syndic n'ayant pas joint au plus tard à la convocation d'AG les documents nécessaires à la décision de travaux comme il est prévu D.art.11 3°, il devra convoquer à ses frais une prochaine AG, en concertation avec le CS, AG destinée à statuer sur les travaux dont il s'agit." (maj.art.24) |
Edité par - gédehem le 14 mai 2008 12:14:23 |
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bbra
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 13:06:01
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| Sur le tableau récapitulatif aucune distinction entre M.O. et matériaux, aucune mention sur les conditions d'exécution, délai, ni si ce sont des prix fermes ou révisables et le choix des conditions de paiement pour les copros (nous avons déjà des Pb avec certains copros qui ne règlent pas leurs charges) |
bb |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 13:50:55
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Losque l'on envisage des travaux,comme par exemple un ravalement de façades, avec le concours d'un M.O (ce qui est une bonne chose) on commence par voter le principe de l'opération et le choix du M.O;
Pour le choix du M.O ,doit (devrait )être joint à la convocation, une proposition d'honoraires de maîtrise d'oeuvre.
Cette proposition devrait,normalement et à minima,avoir 3 postes:
1)Toute la partie qui concerne la rédaction ,cahier des charges,descriptif/quantitatif,en séparant pour ce dernier parties communes et parties privatives
2)la partie consultation
3)le suivi du chantier avec les réunions de chantier et la reception de celui-ci
chaque poste étant naturellement chiffré à part
et dans la résolution vous devriez également retrouver:
-les honoraires M.O,avec planning des remises des dossiers et le planning financier concernant ces honoraires
-les honoraires du syndic
Pour les honoraires du M.O, d'une manière générale,les prestations d'études sont soumises au taux normal de la TVA
Par contre il est admis, que lorsque le M.O qui a réalisé les études assure également la maîtrise et le suivi de la réalisation des travaux "éligibles à la TVA minorée", le tout (études et suivi)puisse bénéficier de la TVA à taux réduit suivant certaines conditions
(référence au B.O des Impôts 3C-7-06 n°202 du 8 décembre 2006 -articles 138 à 140)
Pour un simple ravalement la D.O n'est pas obligatoire et ne sert pas à grand chose
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bbra
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 15:23:34
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je me suis peut-être mal exprimée:
je voulais dire que sur le tableau récapitulatif il n'y a aucune distinction entre la main-d'oeuvre et les matériaux etc..
Félix, vs dites " cette proposition devrait,normalement et à minima,avoir 3 postes:
1)Toute la partie qui concerne la rédaction ,cahier des charges,descriptif/quantitatif,en séparant pour ce dernier parties communes et parties privatives
2)la partie consultation
3)le suivi du chantier avec les réunions de chantier et la reception de celui-ci
chaque poste étant naturellement chiffré à part
et dans la résolution vous devriez également retrouver:
-les honoraires M.O,avec planning des remises des dossiers et le planning financier concernant ces honoraires
-les honoraires du syndic"
cette proposition doit-elle être adressée au syndicat des copros ou à chaque copropriétaire ?
si c'est à chaque copros ce n'est pas le cas
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bb |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 16:13:28
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Dans un descriptif-quantitatif vous devez retrouver, pour la partie vous (copropriétaires) interessant directement;par exemple:
pour chaque poste de travaux:
-la description des ouvrages = application d'une peinture type D2
* comprenant une couche de fixaterur XXXXX
* 2 couches de finition système YYYYY
* mise en oeuvre suivant la norme CCCC DTU 59.1
* localisation:
coudières
sous face balcons
etc
- l'unité servant de base au calcul = M2 ou ML ou U
- la quantité = 318,00
- le P.U HT = 9,15
- le prix total HT =2 909,70
les 3 postes séparés présentent l'avantage du choix de la mission à commander au M.O notamment de séparer la partie étude-consultation de la partie suivi donc éxécution des travaux.
Les copropriétaires peuvent très bien être d'accord sur le 1 et le 2 de suite et refuser (sauf gros problèmes techniques ou obligations administratives) l'exécution des travaux lorsqu'il connaîtront chacun exactement le coût de leur quote part
chaque copropriétaire devrait recevoir,en même temps que la convocation,ces documents;ce qu'il faut limiter, c'est le nombre d'entreprises consultées en avoir beaucoup parceque le copropriétaire MACHIN connaît.....ne sert,souvent, à rien
Pour les photocopies des devis,le CS se prend par la main va trouver la Société XX et obtient des exemplaires recto-verso aggraphés pour des prix très intéressant (pour le syndicat) |
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bbra
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 19:53:09
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Ds le tableau d'analyse des entreprises(dont nous avons pas leurs coordonnées)il y a bien un descriptif des tx en rapport des 3 entreprises retenues par le syndic et le syndica
ex. instal. de chantier, éléments fixces en façade et traverses diverses : X = 25000, Y = 71000, Z = 79000
peinture ext. : X 4170, Y = 73600, Z = 88200
finition I4 : X = 22600, Y = 17000, Z = 0
finition I3 (Acrotères Nord/sud) : X = 7500, Y = 40300, Z = 0,0 euros et ainsi de suite..
pour plus d'infos côté nord tout est à refaire par contre côté sud 1/3 des gardes corps sont à changer.
Félix vs dites : les copros peuvent très bien être d'accord pour l'éxécution des tx lorq. connaîtront chacun exactement le coût de leur quote part (mais ds l'immédiat pour ma part je n'en sais rien)
Gédéhem vs dites
px par article ou par lot de travaux avec distinction main d'oeuvre et matériaux. Ds le récapitulatif des devis ce ne sont que des prix globaux (main d'oeuvre + matériaux selon catégorie)
donc si je vs comprends bien il devrait y avoir sur ce récapitulatif le montant des travaux et le montant de la main-d'oeuvre ? en plus les conditions d'exécution des tx, si c'est des px ferment ou révisablent et choix des conditions de paiement ?
Il n'y a rien d'indiqué sur ces éléments dans l'ordre du jour.
Pouvez-vs me répondre à ces questions, merci
autre chose, nous copros pouvons-nous dder à voir les devis au syndic ?
merci pour vos réponses |
bb |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 00:09:43
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Citation :
citation bbra
Félix vs dites : les copros peuvent très bien être d'accord pour l'éxécution des tx lorq. connaîtront chacun exactement le coût de leur quote part
non c'est l'inverse
Citation :
citation félix
Les copropriétaires peuvent très bien être d'accord sur le 1 et le 2 de suite et refuser (sauf gros problèmes techniques ou obligations administratives) l'exécution des travaux lorsqu'il connaîtront chacun exactement le coût de leur quote part
lors de notre AG de mars 2008, nous avons voté le principe du ravalement avec le choix d'un M.O = coût par "logement" entre 140 et 200€ pour les phases 1 et 2
A la prochaine AG,mars 2009 résolution pour exécution travaux de ravalement, coût par logement suivant estimation entre 3500€ et 6000€. Etant donné que nous n'avons aucun problème technique sur nos façades il est très possible que le vote soit négatif
Distinguer prix main d'oeuvre et coût matériaux????? pour un ravalement? |
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ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 23 mai 2008 : 23:45:10
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Bonsoir,
C'est une réponse que j'ai "posté" dans la rubrique appel à expériences similaire copropriété pour un ravalement
Je me permet de la recopier ici, car ayant travaillé en tant que conseiller syndical sur un projet de ravalement, je pense que le conseil syndical se doit de montrer une grande transparence et doit fournir aux copropriétaires toutes les informations qu'ils demandent.
Dans le cadre de notre projet de ravalement:
Avant de convoquer une assemblée générale, nous souhaitions présenter le projet de ravalement aux copropriétaires pour savoir s'ils étaient favorables ou non.
Pour permettre aux copropriétaires de préparer cette réunion, la commission ravalement du conseil syndical à préparé et distribué à chaque copropriétaire un courrier résumant une année de préparation. Si ce courrier vous intéresse je peux vous le faire parvenir.
Le syndic, l'architecte et le conseil syndical ont présenté
Les entreprises retenues 2 entreprises sur 7 réponses et les raisons de ce choix
Les coût pour chaque type d'appartements,
Les moyens de financements,
Les détails techniques,
Les questions importantes que la commission ravalement s'est posé pendant les réunions préparatoires et leurs réponses apportés par le syndic, l'architecte
A l'issue de cette réunion nous anvos demandés aux copropriétaires présents leur avis
Plutôt favorables
Plutôt défavorables
Besoin de compléments d'informations
Sur 171 copropriétaire une centaine étaient présents, et 95 ont répondu
68 sont Plutôt favorables
11 sont Plutôt défavorables
11 sont Plutôt favorables mais souhaitent des compléments d'informations
4 souhaitent des compléments d'informations
1 s'est abstenu
Nous préparons un compte rendu de cette réunion avec les réponses aux compléments d'informations demandés.
Dans ce compte rendu, je proposerai de transmettre aux copropriétaire qui le souhaiterons via e-mail toutes les pièces que nous avons reçu (CCTP, Bordereau de prix, DEVIS, détails techniques etc...) elles seront également consultable à la loge de notre gardien.
Nous avons déjà raté 2 présentations de ravalement par manque d'informations, j'espère que celle ci sera la bonne.
Nous préparons également la résolution de ravalement que nous présenterons à notre prochaine AG.
En espérant que ces informations pourrons vous être utiles |
ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
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bbra
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 24 mai 2008 : 13:23:12
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bonjour à vs tous et merci pour vs réponses
FFournier78
je vs serais reconnaissante si vs pouviez me faire parvenir ce courrier il y aura certainement beaucoup plus de renseignements que ns n'avons sur nos convocations d'Assemblée Gle.
Félix
vs dites sur le topic ID=65259 que la TVA est de 5,5% concernant le maître d'oeuvre sur "étude, consultation et suivi" si tx à 5,5%,
or pour ns le suivi de chantier , notre TVA le Maitre d'oeuvre ns l'a mise à 19,6% (notre Rés. date de 1965)
Cette proposition de mission qui date du 24/07/06, a été approuvée en AG du 30/10/06.
Pensez-vs qu'il y ai une autre proposition (devis)de Mission de suivi de chantier sachant que celle-ci date de presque deux ?
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bb |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 mai 2008 : 16:33:56
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normalement il n'y a pas de problème même avec une facuration au taux normal sur le partie étude il faut que le M.O emette une facture rectificative (et c'est là que les comptables de M.O se font tirer l'oreille)
Extraits du BO des impôts n° 202 du 8 décembre 2006
D-prestations d'études et de suivi
138. d'une manière générale,les prestations d'études sont soumises au taux normal de la TVA
139. Tel est notamment le cas:
-lorsque ces prestations d'études sont réalisées isoléments;
................................
140. Cela étant ,il est admis que lorsque le prestataire qui a réalisé les prestations d'études assure également la maîtrise d'oeuvre ou la réalisation des travaux éligibles y afférents,celui-ci emette une facture rectificative mentionnant le taux réduit afin de soumettre à ce taux le montant total de sa prestation,y compris les frais d'études préalables.
Pour justifier de l'application du taux réduit,le prestataire devra conserver à l'appui de sa comptabilité l'attestation que lui aura remise son client ainsi que les marchés de travaux,situations de travaux ou mémoires établis par les entreprises ayant réalisé les travaux. |
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bbra
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 11:01:54
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bonjour à vs ts
Félix
C'est le même prestataire qui a fait la mission d'étude (TVA 19,6% pour un total TTC de 7500 euros)
et qui fait le suivi de chantier (qui a été adopté en AG) TVA à 19,6% pour un montant TTC de 14 400 euros en date du 24/07/06.
Une question : les honoraires du syndic, quels sont-ils sachant qu'il y a un maitre d'oeuvre et qu'il est stipulé ds le contrat du syndic "travaux" = suivi de réalisation des travaux votés en AG (sans responsabilité de maîtrise d'oeuvre) ?
Merci pour vs réponses à vs tous |
bb |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 15:02:55
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pour la TVA, adoptée en AG,c'est un problème interne (par méconnaissance de cette possibilité du taux minoré);
ce problème est à revoir avec le M.O |
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bbra
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 19:49:28
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merci de votre réponse Félix
Ds les très anciens piliers des forums pouvez-vs répondre à ma question ?
merci pour vos réponses |
bb |
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bbra
Contributeur vétéran
138 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 11:08:49
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question : les honoraires du syndic, quels sont-ils sachant qu'il y a un maitre d'oeuvre et qu'il est stipulé ds le contrat du syndic "travaux" = suivi de réalisation des travaux votés en AG (sans responsabilité de maîtrise d'oeuvre) 2% HT du montant TTC
Merci pour vs réponses à vs tous
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bb
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 11:44:34
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pas très très ancien mais........;
les honoraires du syndic sont,à mon point de vue, clairs ils ne concernent que la partie administrative et comptables (commandes au M.O + ensuite entreprise,appels de fonds,règlements etc...) soit 2% HT (donc + TVA 19,60%) mais il faudrait que cela soit sur le HT des travaux.
Le "sans responsabilité de M.O " est normal il n'a pas les "capacités techniques et assurances" pour;cette clause figure dans la majorité des contrats de syndic,dont le notre (mais sur le H.T travaux) |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 11:48:32
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| si les honoraires n'ont pas été discutés en AG au moment du vote des travaux, c'est la clause de son contrat qui s'applique |
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Sujet |
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PB devis sur ravalement façade
Forum fermé
