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Pile75
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 16 mai 2008 : 01:34:59
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Bonjour à tous
Je viens de recevoir ma convocation en assemblée générale pour débût juin.
Y figure 2 résolutions qui me laissent pantois !
- L'assemblée approuve un découvert bancaire momentané ne pouvant être supérieur à XXXXX € étant donné qu'il existe un fonds de roulement ....
et autre résolution
- L'assemblée autorise le syndic d"effectuer un appel de fonds supplémentaire en cas de découvert bancaire ....
Notre copropriété de près de 200 lots fonctionne assez bien, le syndic est ... comme souvent : il faut lui tirer les oreilles de temps en temps, et à la dernière AG il y a un an, les impayés copro n'étaient pas trop importants ( 4 à 5 %), plus un lot dont le copro était décédé depuis 4 ans et ses héritiers ne répondent pas !
Ces 2 questions de l'ordre du jour ne cacheraient t'elles pas des problèmes de trésorerie probables ? ou d'un syndic ayant un fonds de roulement trop peu important (environ 25 % du budget ?).
Des copro interrogés sont comme moi, ils ont peurs qu'il y ait un prochain problème de trésorerie !
Qu'en pensez-vous ?
Je vous remercie par avance pour vos futures réponses.
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PL |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 07:51:00
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Bonjour
Avez-vous interrogé le Pdt du Conseil syndical au sujet des 2 problèmes qui vous préoccupent?
5% représentent 10 lots. Soit une somme. Correspondrait-elle au montant du découvert.
Quelles démarches le syndic a-t-il engagées pour recouvrer les impayés et rechercher les héritiers
L'ARC a rédigé un dossier, en collaboration avec France Domaine, relatif aux successions "non réclamées" Consultez-le.
Bonne journée
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Jean-Marie |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 08:00:05
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1: le terme "fond de roulement" n'existe plus: il s'agit de l'avance de trésorerie
2: le montant maximum de cette avance de trésorerie est de 1/6 du budget prévisionnel voté
3: quel est le montant du par les copropriétaires dans les annexes que vous avez reçues dans votre convocation ?
4: avez vous effectué le contrôle des comptes ?
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Pile75
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 10:51:39
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merci pour vos réponses.
le montant des sommes dues est de près de 5 % !
Je ne suis copropriétaire que depuis 1.5 an et en lisant bien les CR des précendentes AG je m'apercois qu'il en était de même lors du précédent exercice : l'AG de cette année est très en retard elle est d'habitude en fin d'année.
Mais ces 2 questions sont elles normales ou ne cacheraient-elles pas quelques chose de la part du syndic ?
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PL |
Edité par - Pile75 le 16 mai 2008 11:52:38 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 14:35:52
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Cacher quoi ?
Une copropriété a un compte bancaire séparé. Exercice du 01/01 au 31/12
Le budget prévisionnel est de 10 000 € soit 4 appels de 2500 €
Il y a un fonds de roulement de 800 €
Au 31/08
Le montant des charges enregistrées s'élève à 7 900 €, dont 7 000 effectivement payés. Reste à payer 900 €
Le montant des provisions appelées s'élève à 7500 €
Le montant des provisions impayées s'élève à 950 €
La trésorerie est alors (7500 - 950) + 800 - 7000 = 350 €
350 pour payer 900, cela veut dire une solde en rouge de 550 €
Le syndicat se rétablira un peu en octobre mais la situation sera identique en fin novembre.
La question est de savoir si le syndic a fait le nécessaire pour le recouvrement des sommes dues. Parfois une mise en demeure provoque un paiement au moins partiel. Dans d'autres cas il faut agir judiciairement. Il est tout à fait concevable qu'une action judiciaire débutée en avril pour la première, voire les deux premières provisions, n'aboutisse à un paiement effectif que six mois plus tard, et parfois plus.
Si le syndic n'a rien fait, cela n'arrange pas la situation.
Mais avant de songer à des cachotteries du syndic, allez donc aux nouvelles  C'est le travail normal du conseil syndical.
Si les recouvrements ont été engagés, pas d'autre solution qu'un appel de couverture, stupidement baptisé appel de solidarité, ou encore emprunt du syndicat auprès des copropriétaires.
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Pile75
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 14:42:37
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Après avoir eu le président du CS tout à l'heure au téléphone voici ce qu'il vient de m'indiquer :
..." l'année dernière nous avons repoussé ces 2 questions, mais le syndic veut les poser car il prétend que c'est une nouvelle loi qui oblige les syndic à poser ces 2 questions à l'ordre du jour !" ...(sic)
je pense éffectivement comme JPM le signale que le syndic ne fasse pas le maximum pour recouvrer les sommes dues de certains copropriétaires !
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PL |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 15:11:03
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Pile 75
Avez-vous demandé au Pdt du CS quelles démarches relatives aux impayés et à la succession, avait engagées le syndic ? |
Jean-Marie |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mai 2008 : 16:52:28
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Pour la légalité des questions posées, le syndic a entièrement raison.
Mais votre syndicat est-il bien doté d'un vrai compte bancaire séparé ?
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 11:07:32
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Bonjour.
A mon avis le projet de résolution peut cacher deux choses : la sous-estimation du budget (projet normalement établi en coopération entre le syndic et le C.S.) : pour le savoir, comparez le projet de budget avec le compte réel des charges qui est proposé à votre approbation.
Si le budget est en ligne avec les charges passées (comptez GROSSIEREMENT 5% de hausse annuelle à base inchangée), c'est une tentative pour accroître le trésorerie qu'il détient de vous (si vous n'avez pas un compte séparé) : moralement injuste, lui voterez-vous ce cadeau ?
Il peut aussi cacher l'absence d'action du syndic face à des impayés : comme je l'ai déjà indiqué dans un autre message, certains syndics s'abstiennent d'aller au-delà d'une ou deux lettres recommandées, comptant que la situation sera réglée ultérieurement lors de la prochaine mutation du lot (vente ou succession) parce que c'est la notaire qui questionnera et paiera. Entretemps c'est les autres propriétaires qui paient !
Il serait bon que votre C.S. s'implique dans la question, il peut "s'en saisir lui-même". Même principe pour la succession ouverte.
Une telle pratique amène une question : faut-il garder un syndic aussi peu actif sur les problèmes à propos desquels il devrait avoir plus de compétence que le C.S. ? Posez la question en AG, cela provoquera peut-être sur lui un électrochoc. Et si la question est à l'ordre du jour, limitez à un an son renouvellement : s'il devient meilleur il pourra être reconduit sans problème l'année prochaîne...
Salut !
PS: il n'y a pas de nouvelle loi à ce propos, quand on formule une telle affirmation on cite sinon le texte au moins sa référence.
Si vous allez sur le site Legifrance, consultez la loi de 65 et le décret de 67, versions à jour : ce n'est pas aussi rébarbatif que d'autres lois. Mais votre président du C.S. a dû déjà les télécharger ? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
Edité par - DomEltro le 17 mai 2008 11:12:48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 14:46:31
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5 % de hausse pour 200 lots avec, je suppose, le chauffage et l'eau chaude ? Heureuse copropriété 
Quant à une nouvelle loi ? Il ne faut pas se limiter ici à la loi de 1965 et au décret de 1967. Les textes comptables sont étangers aux textes fondateurs. Le loi Hoguet idem.
Il s'agit je pense du rappel récemment fait aux syndics :
1) dans le cas de la gestion par compte unique du syndic : il est interdit de placer un syndicat en position débitrice. Celà veut dire en effet qu'on a pompté sur la trésorerie des autres syndicats
2) dans le cas du compte séparé : pas de position débitrice sans convention avec la banque, approuvée par l'assemblée
3) dans tous les cas, user de la faculté " nouvelle " de l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires, approuvé par l'assemblée générale.
Mais il est vrai que les difficultés de trésorerie viennent souvent d'un bbudget prévisionnel trop étriqué.
Pour faire les recouvrements il faut avancer des frais de procédure. Dans bien des cas il n'y a rien à ce titre dans le budget prévisionnel.
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Pile75
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 14:57:26
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| M'étant procuré les derniers CR des dernières AG (avant que je sois copropriétaire) je constate, et c'est hallucinant !) que le budget sur les 4 derniers exercices n'a varié que de 1 % (je dis bien un %). C'est à ne rien y comprendre ! |
PL |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 18:29:29
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Si le budget prévisionnel de 2004 était fort gonflé, il n'est pas étonnant qu'il n'ait pas été modifié.
La question est de savoir comment ont varié les charges effectives.
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Résolution pour approbation Découvert Bancaire
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