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 Sujet  |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
 Posté - 26 mai 2008 : 13:44:56
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Puisque vous êtes si fort, répondez donc à la question.
Cela vous a peut-être échappé mais ce forum est un espace d'entraide ; je n'ai donc aucune gêne à poser une question lorsque mes connaissances atteignent leurs limites. D'autant que fort peu de notaires maîtrisent cette subtilité contractuelle. N'étant pas notaire moi-même, il n'est pas incongru de demander des précisions à ceux qui fréquentent ce forum.
Votre remarque est donc une fois de plus inutile et incohérente. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 14:11:04
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Citation :
Initialement posté par Doctor
Puisque vous êtes si fort, répondez donc à la question.
J'y répondrais par une simple question. Trouveriez vous normal que quelqu'un qui exerce un droit de préemption vous rembourse les tickets de métro que vous avez oblitérés pour aller visiter le bien ?
Si l'opposabilité pour la commission de l'agent immobilier a été admise sous condition que cela figure expréssement sur la DIA, il n'en est pas de même pour la purge du droit de préemption du locataire. Autant dire que pour vos frais d'études, juridiquement c'est perdu d'avance. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 14:28:24
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Absolument pas.
Depuis ma question sur le forum j'ai obtenu la réponse d'un notaire spécialisé et celle de l'administration.
Par une clause spéciale, le vendeur s'engage, en cas de préemption, à prendre à sa charge les frais et études engagées préalablement par l’acquéreur. Dans une telle éventualité, le vendeur mentionnera alors lesdits débours dans la DIA remplie par le notaire (formulaire 10072 – cadre F, "modalités de paiement").
Le titulaire du droit de préemption (collectivité) sera alors contraint de payer la totalité du prix au vendeur (y compris les fameux frais qui viennent s'y ajouter) car les modalités de paiement s’imposent à l'organisme préempteur (Art. A 213.1 du C.U.).
Ceci est d'autant plus légitime, qu'un promoteur engage en moyenne près de 50000 euros pour une demande de permis (archi, études de sol, géomètre). Et parfois beaucoup plus lorsque le projet est important. Il est alors totalement anormal que l'exercice du droit de préemption par une administration lui fasse perdre la totalité de ces frais.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 14:37:26
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Citation :
Initialement posté par Doctor
Par une clause spéciale, le vendeur s'engage, en cas de préemption, à prendre à sa charge les frais et études engagées préalablement par l’acquéreur. Dans une telle éventualité, le vendeur mentionnera alors lesdits débours dans la DIA remplie par le notaire (formulaire 10072 – cadre F, "modalités de paiement").
Le titulaire du droit de préemption (collectivité) sera alors contraint de payer la totalité du prix au vendeur (y compris les fameux frais qui viennent s'y ajouter) car les modalités de paiement s’imposent à l'organisme préempteur (Art. A 213.1 du C.U.).
Très bancal comme montage. D'autant qu'une DIA ne mentionne pas obligatoirement l'identité de l'acquéreur. La purge du droit de préemption d'une collectivité locale peut très bien se faire AVANT un quelconque compromis.
Citation :
Ceci est d'autant plus légitime, qu'un promoteur engage en moyenne près de 50000 euros pour une demande de permis (archi, études de sol, géomètre). Et parfois beaucoup plus lorsque le projet est important. Il est alors totalement anormal que l'exercice du droit de préemption par une administration lui fasse perdre la totalité de ces frais.
Il n'y a rien de légitime dans vos considérations. Cela fait partie des risques d'un investissement qui peut se révéler infructueux. Beaucoup de professions font une croix sur leurs frais d'études quand pour une raison ou une autre leur projet ne se concrétise pas. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 26 mai 2008 14:38:55 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 14:59:00
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par jcm
Mais des notaires à plus de 2 000 000 d'euros par an net, j'en connais un certain nombre, pas un seul AI.
Vous passez tout votre temps à vous plaindre ici. Comment expliquez vous le nombre incroyable d'agences immobilières qui se sont créées depuis 2002 ? Pour faire des pertes et faire pleurer sur leur sort ? Si des notaires gagnent plus de 2M euros par an, vous avez raté votre vocation jcm. Il fallait y penser avant.
Et où est-ce que je me plains de quoi que ce soit ? Vous déformez tous mes propos, comme d'habitude. |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 15:04:02
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par Doctor
Par une clause spéciale, le vendeur s'engage, en cas de préemption, à prendre à sa charge les frais et études engagées préalablement par l’acquéreur. Dans une telle éventualité, le vendeur mentionnera alors lesdits débours dans la DIA remplie par le notaire (formulaire 10072 – cadre F, "modalités de paiement").
Le titulaire du droit de préemption (collectivité) sera alors contraint de payer la totalité du prix au vendeur (y compris les fameux frais qui viennent s'y ajouter) car les modalités de paiement s’imposent à l'organisme préempteur (Art. A 213.1 du C.U.).
Très bancal comme montage. D'autant qu'une DIA ne mentionne pas obligatoirement l'identité de l'acquéreur. La purge du droit de préemption d'une collectivité locale peut très bien se faire AVANT un quelconque compromis.
Citation :
Ceci est d'autant plus légitime, qu'un promoteur engage en moyenne près de 50000 euros pour une demande de permis (archi, études de sol, géomètre). Et parfois beaucoup plus lorsque le projet est important. Il est alors totalement anormal que l'exercice du droit de préemption par une administration lui fasse perdre la totalité de ces frais.
Il n'y a rien de légitime dans vos considérations. Cela fait partie des risques d'un investissement qui peut se révéler infructueux. Beaucoup de professions font une croix sur leurs frais d'études quand pour une raison ou une autre leur projet ne se concrétise pas.
On a l'habitude avec LeNabot, tout le monde doit travailler pour rien surtout s'il est dans l'immobilier. Pour LeNabot, agent immobilier=taré par définition.
Pour moi généralisation abusive=racisme. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 16:21:07
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Citation :
Initialement posté par jcm
On a l'habitude avec LeNabot, tout le monde doit travailler pour rien surtout s'il est dans l'immobilier. Pour LeNabot, agent immobilier=taré par définition.
Pour moi généralisation abusive=racisme.
Assez marrant cette fixette sur LeNabot.
Pourtant quelqu'un ici a écrit : (je vous laisse le soin de chercher jcm).
Ca parait évident que les excès de l'immobilier depuis 2000 ont rabattu sur cette profession les anciens vendeurs de portables, qui se reconvertiront bientôt en vendeurs de chauffe-eau solaire...
Un commentaire intelligent mon cher Jean Claude ? 
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 17:23:54
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Fixette ? Qui est venu polluer ce sujet en prétendant que je me plaignais ? Vous n'avez toujours pas dit de quoi je me plaignais, donc vous l'avez ouvert pour rien.
PS : votre dernier post est complètement incohérent ? |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 17:38:08
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Citation :
Initialement posté par jcm
Fixette ? Qui est venu polluer ce sujet en prétendant que je me plaignais ? Vous n'avez toujours pas dit de quoi je me plaignais, donc vous l'avez ouvert pour rien.
PS : votre dernier post est complètement incohérent ?
Ecoutez ne venez pas alors vous plaindre que vous ne vendez que 10% des mandats. Si le chiffre vous semble faible, songez alors à une reconversion pour une carrière de salarié. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 17:40:21
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| Vous vous répétez, je repose donc la même question : où est-ce que je me suis plaint de quoi que ce soit ? Vous prenez vos désirs pour des réalités. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 18:58:14
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En rapprochant ça :
Citation :
Initialement posté par jcm
Vous vous répétez,
et ça :
Citation :
Initialement posté par jcm
Vous prenez vos désirs pour des réalités.
il est assez amusant de retrouver les mêmes phrases en boucle du dénommé jcm.
Ici :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=42844
Citation :
jcm
Posté - 17 août 2006 : 09:33:28
LeNabot, comme d'habitude, vous prenez vos désirs pour la réalité.
J'arrête là. Amusez vous à rechercher les autres.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 19:06:23
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| Vous voulez prouver quoi, là ? Répondez à la question posée au lieu de détourner la conversation. |
jcm |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 19:50:13
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Citation :
Initialement posté par Doctor
Absolument pas.
Depuis ma question sur le forum j'ai obtenu la réponse d'un notaire spécialisé et celle de l'administration.
Par une clause spéciale, le vendeur s'engage, en cas de préemption, à prendre à sa charge les frais et études engagées préalablement par l’acquéreur. Dans une telle éventualité, le vendeur mentionnera alors lesdits débours dans la DIA remplie par le notaire (formulaire 10072 – cadre F, "modalités de paiement").
Le titulaire du droit de préemption (collectivité) sera alors contraint de payer la totalité du prix au vendeur (y compris les fameux frais qui viennent s'y ajouter) car les modalités de paiement s’imposent à l'organisme préempteur (Art. A 213.1 du C.U.).
attention pour le prix:
Article L213-4
A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.
il semble plus raisonnable d'attendre la réponse de la DIA avant
d'engager des frais
Article L213-7
A défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre...
En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation.
et là qui règle les frais d'études ? |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 19:55:47
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| Sauf cas très exceptionnels, il ne saurait y avoir d'"accord amiable" sur le prix puisqu'il ne s'agit pas là d'expropriation mais de préemption. Or le premier texte que vous évoquer concerne l'expropriation. |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 20:10:19
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Citation :
Initialement posté par Doctor
Sauf cas très exceptionnels, il ne saurait y avoir d'"accord amiable" sur le prix puisqu'il ne s'agit pas là d'expropriation mais de préemption. Or le premier texte que vous évoquer concerne l'expropriation.
cet article concerne bien la préemption,
le prix étant fixé "par la juridiction compétente en matière d'expropriation"
l'administration n'est pas toujours généreuse et "amiable", cela dépend des communes et des projets en cours ! 
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 20:27:16
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Axe, il ne me semble pas, relisons bien la phrase :
A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation
Cette phrase ne concerne que les cas d'expropriation. En toute logique, la notion d'"accord amiable" est invoquée justement dans ce cas là. Ladite notion n'a pas de sens en cas d'aliénation puisque le prix retenu est celui défini par les parties (vendeur et acquéreur). |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 21:00:34
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Citation :
Initialement posté par Doctor
Axe, il ne me semble pas, relisons bien la phrase :
arrêtez donc !
lenabot va pas vous louper sinon 
Chapitre III : Dispositions communes au droit de préemption urbain, aux zones d'aménagement différé et aux périmètres provisoires.
Articles L213-1 à L213-18 du code de l'urbanisme
Quelles sont les étapes de la procédure de préemption - Comment fixer le prix d'un bien préempté -
http://carrefourlocal.senat.fr/vie_locale/cas_pratiques/quelles_sont_etapes_procedure/index.html
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 21:05:50
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| Evidemment que les textes concernent la préemption mais l'expropriation y est considérée comme un sous-ensemble de la préemption. C'est pourquoi la phrase évoquant un acoord amiable ne concerne à mon sens que le cas particulier de l'expropriation. |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 21:28:24
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Citation :
Initialement posté par Doctor
Evidemment que les textes concernent la préemption mais l'expropriation y est considérée comme un sous-ensemble de la préemption. C'est pourquoi la phrase évoquant un acoord amiable ne concerne à mon sens que le cas particulier de l'expropriation.
imaginons que j'ai un terrain à vendre estimé disons à 30000 € ,
je sais que la commune aimerait bien le préempter car elle a des projets !
vous, vous êtes un ami, un compère ... je monte une combine avec vous pour faire semblant de vous le vendre à 225 millions d'Euros !
La commune serait donc, selon vous, obligée de payer 225 millions d€ pour acquérir un terrain qui n'en vaut que 30000 au prix du marché 
si, bien sûr, nous avons correctement rempli le cadre F du formulaire 10072 ...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 26 mai 2008 : 21:46:02
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Citation :
Initialement posté par axe
si, bien sûr, nous avons correctement rempli le cadre F du formulaire 10072 ...
Et que même :
les modalités de paiement s’imposent à l'organisme préempteur (Art. A 213.1 du C.U.).
No problem and ten fingers in the nose.
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Abus des agences Immo le début da la Gal
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