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 Sujet  |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
 Posté - 27 mai 2008 : 12:49:45
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Bonjour à tous,
La famille du gardien s'agrandissant, il est prévu à la prochaine AG une résolution pour "agrandir" sa loge :
2 sous-résolutions :
- location à un copropriétaire du local attenant à sa loge.
- travaux, percée du mur porteur (partie commune) pour faire communiquer la loge avec ce local.
Les 2 sous-résolutions sont mises à la majorité de l'art. 24.
Le local attenant à la loge est à usage d'archivage (ça existe ça ?).
N'y aurait-il pas un léger abus de majorité ?
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 21:20:49
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je me permet de relancer ce sujet.
La résolution a un peu évolué depuis l'émission de sujet.
L'agrandissement de la loge se fait maintenant par adjonction d'une autre partie commune de la copro.
Les travaux consistent maintenant en :
- le perçage d'un mur porteur pour faire communiquer la loge du gardien avec ce local partie commune.
- l'aménagement de ce local adjoint (travaux supplémentaires).
A quelles majorités se font le vote de ces résolutions ?
Merci d'avance de vos conseils avisés.
Cordialement. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 21:45:24
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double majorité (majorité en nombre + 2/3 des millièmes), incontestablement. Il s'agit clairement d'une amélioration, non de l'entretien. Montrez rapidement votre détermination au syndic : il peut chercher à défendre article 24, pour faire plaisir au CS.
C'est complètement irrationnel : vous ne faites pas les travaux, le gardien démissionne et vous recrutez un autre gardien. |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 22:26:09
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moi aussi la réponse me semble évidente.
D'autres avis ? |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 01 avr. 2009 : 22:57:30
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| sans compter les familles recomposées (ce qui est le cas), quand les enfants "distants" arrivent ça fait du monde dans la loge (sans balcon). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 00:31:25
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Attention ici, s'agissant d'un "logement de fonction" attribué comme "clause d'un contrat de travail", logement qui est "salaire complémentaire en nature de logement" !
L'employé logé dans le cadre de son contrat de travail n'est pas "locataire" et ne peut se prévaloir des droits qui lui sont reconnu !
L'employeur peut librement et unilatéralement imposer des conditions dusage de ce "logement de fonction" !
Dans la mesure où il a été accordé à un couple avec 2 enfants, parce que les locaux ne sont adaptés qu'à un couple avec 2 enfants, que ce logement de fonction est précisé dans le contrat de travail (Xpièces pour X m², ...) il ne saurait être question pour l'employeur d'accepter que 3 ou 4 enfants de plus l'occupent, et encore moins d'avoir l'obligation d'agrandir au pretexte que l'employé recompose sa famille !
C'est un logement de fonction dont l'employé est bénéficiaire dans le cadre d'un contrat detravail et non d'un bail de location, ses droits sont limités à la consistance de ce qui lui est attribué par son contrat de travail selon les conditions que peut lui imposer l'employeur !
Petite fiche :
"Quel est le régime applicable en matière d’attribution d’un logement de fonction à un gardien d’immeuble et plus précisément les contraintes qui peuvent être imposées par l’employeur ?
Tout d’abord, il convient de rappeler qu’en application des articles L.771.1 et suivants du Code du travail ainsi que de l’article 18 de la CCN des gardiens-concierges et employés d’immeubles, les employés relevant du régime dérogatoire de la catégorie B ont droit à un logement de fonction dans l’immeuble, logement de fonction qui est salaire complémentaire en nature
En l’absence d’affaire connue pour ce qui concerne le logement de fonction des gardiens-concierges, il semble nécessaire de se référer à la jurisprudence établie dans le domaine public.
Ainsi, dans un arrêt « Debans » du 7 juillet 1975, le Tribunal des conflits a jugé que les logements d'instituteurs situés dans un immeuble aménagé en vue de son affectation au service public de l'enseignement font partie du domaine public communal.
Dans un litige récent, le logement en question, étant situé dans l’enceinte de l’école, est considéré comme faisant partie intégrale du domaine public.
Le logement étant situé dans l’enceinte de l’établissement d’enseignement peut donc être « intégré » au domaine public, en application de la théorie de l’accessoire.
Du fait de son appartenance au domaine public, l’utilisation de ce logement pourra être soumise à certaines contraintes.
La jurisprudence énonce comme principe général qu’il appartient à l’autorité chargée de la gestion du domaine public de fixer, tant dans l’intérêt dudit domaine et de son affectation, que dans l’intérêt général, les conditions auxquelles elle entend subordonner son occupation.
Sur la base de ce principe, on peut avancer que le logement de fonction d’un gardien-concierge étant situé dans l’emprise de l’immeuble dont le syndicat de copropriétaires a la garde et la gestion, il est intégralement dans le domaine privé du syndicat.
Du fait de son appartenance a ce domaine privé, l’utilisation de ce logement pourra être soumise à certaines contraintes précisées par le syndicat.
Concrètement, le syndicat semble donc avoir la possibilité d’assortir l’utilisation et l’occupation de ce logement de multiples conditions, motivées par l’intérêt général.
En l’espèce, dans l’affaire portée devant les juges, la commune a des difficultés d’archivage en mairie et semble avoir la jouissance entière d’une partie du grenier, située au dessus du logement de fonction, et accessible par ce dernier.
La commune étant la seule à pouvoir définir les conditions d’utilisation de ce logement de fonction, pourra préciser par acte unilatéral les contraintes imposées à l’institutrice du fait de l’utilisation de cette partie de grenier pour archivage et du « droit de passage » inhérent à cette utilisation.
Concernant le logement de fonction des gardiens-concierges dont ils bénéficient au titre de leur contrat de travail, il convient donc de doter d’un certain formalisme l’occupation et l’utilisation de ce logement par le gardien-concierge, en précisant dans un acte écrit (acte unilatéral) les conditions et les contraintes auxquelles l’employé peut être soumis."
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Ajout :
"....il est prévu à la prochaine AG une résolution pour "agrandir" sa loge :
2 sous-résolutions :
- location à un copropriétaire du local attenant à sa loge.
- travaux, percée du mur porteur (partie commune) pour faire communiquer la loge avec ce local."
Toutes ces décisions relèvent de la double majorité de l'art.26 s'agissant de travaux de transformation, d'adjonction, d'amélioration
A l'art.24 on ne vote que des travaux d'entretien !
Percer des murs porteurs pour construire afin d'agrandir un local commun ne relève pas de l'entretien courant ! 
(Encore un syndic incompétent ?????  ) |
Edité par - gédehem le 02 avr. 2009 00:53:03 |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 10:06:19
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il n'y a pas actuellement d'acte unilatéral, et il n'est rien indiqué dans le règlement de copropriété sur les conditions "d'utilisation" de la loge.
Si un acte unilatéral était rédigé indiquant le nombre de personnes pouvant être logées dans la loge. Les travaux pour aboutir à ces conditions devraient être votés à quelle majorité ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 10:27:03
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Au départ, pas besoin d'acte unilatéral pour imposer ce qui est prévu au contrat de travail !
Si celui-ci précise :
"- Avantage en nature 'logement' : un appartement de X pièces de 58 m² ...blabla .."...
il n'est bénéficiaire QUE de ce "salaire avantage en nature" sans pouvoir exiger rien d'autre que ce qui est prévu contractuellement !
Il est "bénéficaire" dans le cadre d'un contrat de travail !
Il faut bien comprendre que le bénéfice de ce logement est "salaire complémentaire en nature de logement" et que l'employeur n'a aucune autre obligation de "donner" plus de salaire que ce qui est convenu !
En particulier en raison de la composition de sa famille, qui plus est "en cours de route" !
Ce n'est pas parce que vous avez soudainement 1 ou 2 enfants de plus que vous allez demander 10 ou 15% d'augmentation de salaire à votre patron ! (On ferait plein d'enfants !!! )
C'est ce point qu'il faut bien comprendre ici : attribution d'un logement de fonction = salaire complémentaire.
Les conditions d'utilisation de cet avantage en nature sont à élaborer par le CS et le syndic, ce dernier devant ensuite la notifier (LRAR) à l'employé qui ne peut qu'en prendre acte !
L'AG n'a pas nécessité de se prononcer sur ce point.
Cet acte unilatéral ne concerne que l'employé du syndicat.
Il n'a rien à voir avec le RDC qui ne concerne que les copropriétaires.
Comme indiqué plus haut, les travaux communs d'agrandissement, de construction, de transformation se décident à la double maj.de L.art.26
"L.Art.26 - Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25-d ;
b) la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure ou il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés en e,g,h et i, m et n de l'article 25." (ces derniers ne vous concernent pas)
"L.Art.30 - L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26 peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou à la création de tels locaux.
(.....) "
Ce qui vous est proposé est totalement folklorique. Ce n'est très certainement pas du 24, ce qui serait sanctionné par le nullité de la décision.
Il vous faut rapidement prévenir votre CS (qui est soit absent soit complice) et faire l'information des copropriétaires. |
Edité par - gédehem le 02 avr. 2009 10:44:24 |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 10:56:19
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Il vous faut rapidement prévenir votre CS (qui est soit absent soit complice) et faire l'information des copropriétaires.
Je n'y manquerai pas.
Il ne me reste qu'à tous vous remercier.
Cordialement. |
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