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colette
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1841 réponses |
 Posté - 28 mai 2008 : 00:12:11
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Ainsi donc un RDC rédigé de cette façon :
Soit 3 appartements situés au 3ème étage :- Lot 21 - Appartement 4 pièces ... et les 69/10000èmes des parties communes générales et les 253/10000èmes des parties communes du bâtiment A.
- Lot 22 - Appartement 3 pièces ... et les 134/10000èmes des parties communes générales et les 492/10000èmes des parties communes du bâtiment A.
- Lot 23 - Studio ... et les 66/10000èmes des parties communes générales et les 239/10000èmes des parties communes du bâtiment A.
Pour info, l'équivalent du lot 21 à l'étage inférieur est décrit de cette façon - Lot 17 - Appartement 4 pièces ... et les 165/10000èmes des parties communes générales et les 606/10000èmes des parties communes du bâtiment A.
Bien évidemment les surfaces ne sont pas indiquées mais l'erreur est flagrante et saute aux yeux : Le studio et le 4 pièces ont pratiquement les mêmes millièmes de surfaces générales et de surfaces spéciales, le 4 pièces à moins de millièmes (généraux et spéciaux) que le 3 pièces.
De toute évidence le RDC doit être refait de toute urgence. Mais à défaut d'avoir été prévu dans les résolutions de l'A.G. qui est prévue en juin, cela ne pourra pas être fait cette année.
Les copropriétaires devront-ils continuer à payer indûment cette année encore les charges du 3ème copropriétaire bénéficiaire de cette erreur ou existe-t-il une solution en attendant le remaniement de ce RDC ?
Quid des votes selon les majorités durant cette assemblée ?
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Amicalement |
Edité par - colette le 28 mai 2008 01:14:46 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 07:14:13
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| Un etat descriptif de division (EDD) doit préciser aussi le nombre de millièmes des parties privatives de chacun des lots. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 09:48:08
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Petite vérification à faire:
Le total des millièmes de charges générales de tous les lots fait-il bien 10.000 èmes.
En effet il semblerait qu'il est mentionné 69 au lieu de 169 / 10.000èmes
Depuis quand date votre R.C. |
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gdonk
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 09:56:15
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Citation :
Initialement posté par JB22
Petite vérification à faire:
Le total des millièmes de charges générales de tous les lots fait-il bien 10.000 èmes.
En effet il semblerait qu'il est mentionné 69 au lieu de 169 / 10.000èmes
Depuis quand date votre R.C.
logiquement le logiciel du syndic qui répartit les charges devrait faire cette vérification, à tout le moins la base immeuble pour le calcul devrait être = la somme des tantièmes |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 10:35:31
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Vous n'avez pas répondu à ma question:
"Depuis quand date votre R.C."
et j'ajouterai:
"Depuis quand date votre achat"
Je vous ai conseillé de faire la vérification vous-même à partir de l'E.D.D de votre R.C., il ne faut rien négliger il faut exploiter toutes les pistes, et avoir confirmation de "l'erreur". |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 10:49:40
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| Une éventuelle correction est juridiquement plus facile dans la période de cinq ans après l’établissement. Pareil dans une période de deux ans après un achat. Je me rappelle que le livre « Le règlement de copropriété en 200 questions » de l’ARC consacre une chapitre aux millièmes qui sont manifestement incorrectes. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 11:03:18
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Guymmo
D'accord avec vous, c'est d'ailleurs les raisons de mes questions. |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 13:27:37
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Bonjour.
J'ai un problème du même ordre : les tantièmes du RdC sont cohérents sauf pour un point : ceux des ascenseurs pour les F1 ont été attribués aux F2, et inversement, et ce pour les 4 étages concernés. Le RdC date de 1973, et apparemment personne ne s'est rendu compte de l'erreur.
Quelle peut-être l'action du CS ? proposer à l'AG de rectifier le RdC, tout en assumant le frais ? informer les copropriétaires lésés en les laissant se débrouiller ? ne rien faire ni rien dire (c'est l'avis du syndic) ?
Une telle modification des tantièmes doit-elle être votée à l'unanimité, les bénéficiaires ayant alors un droit de véto ?
Merci de vos avis ... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 15:13:45
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De DomEltro
" Le RdC date de 1973, et apparemment personne ne s'est rendu compte de l'erreur."
Un peut tard, vous n'avez que la possibilité éventuelle d'une action suivant le deuxième paragraphe de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965.
"Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus de un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10.Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition."
"Cette action peut être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier". |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 15:44:20
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OK, donc l'erreur est définitive, et je ne dis rien à personne.
Petite précision : la méthode ce calcul des tantièmes n'est pas indiquée (l'obligation n'a commencé qu'au 31/12/2002) : cette obligation pourra-t-elle être omise dans l'application de l'article 49 de la loi (adaptation du RdC avant le 13 décembre 2008) ? si oui, comment faire ? recontacter le B.E. qui a procédé aux calculs ?
Merci |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 16:21:17
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Exemple : Dans une copropriété à 25 apparts : chacun paye 4,00 % des charges : Sur 10000 € (dix mille euros) charges générales de chacun paye 400 €.
Mais : un notaire  fait une erreur : il rédige les tantièmes pour un appart A tel qu’il contribue la moitié : 2% : les autres 2% sont partagés sur les 24 autres : Copropriétaire A (aubaine) paye 200 € et les autres 200 € sont repartis sur les 24 autres : 8,33 € chacun sur chaque tranche de 10000 (dix mille euros) de charges générales.
Supposons qu’on est dans la période de cinq ans : et le texte suivant s’applique :
chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus de un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10.Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition."
Essentiel est que le copropriétaire doit aller au tribunal pour faire confirmer le changement par un juge. Je suppose que le tribunal est le TGI. Au TGI il faut se faire représenter par un avocat : j’estime les frais à 2000 €. Ce « investissement »ne sera pas remboursé par quiconque, il me semble. Il y a donc un seuil important et personne sauf l’avocat ne profite des 2000 € investis !
Il faut donc bien calculer le nombre d’années pour amortir l’Investissement : Dans l’exemple 2000 € pour économiser 8,33 par an sera amorti dans … 241 ans. 
Même l'amortissement d'une action en groupe de 24 dure dix ans!
Mieux vaut y renoncer tout de suite !
Tout cela pour démontrer que juridiquement tout semble « honnête » mais en pratique on ne peut rien corriger !!!  |
Edité par - Guymmo le 28 mai 2008 16:25:53 |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 16:39:06
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Merci de ce raisonnement = c'est le même qui me fera proposer pour la prochaîne AG de renoncer à poursuivre une entreprise pour malfaçons et au contraire assumer nous-mêmes les remises en état nécessaires.
Le comble est que j'étais contre le choix de ces travaux ... ainsi va la démocratie ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 17:10:44
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Une différence de taille:
Quand vous subissez un préjudice par malfaçons d’une entreprise vous demandez de vous faire rembourser pour la totalité des préjudices : y inclus les frais de procédure : refaites le calcul ! 
Alors que dans le cas de rectification de tantièmes, le texte ne semble pas permettre un remboursement de frais de procédure parce qu'on ne désigne pas de coupable; le juge ne décide que de changer les tantièmes pour le futur.
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 18:53:02
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De Guymmo
"Mais : un notaire fait une erreur : il rédige les tantièmes pour un appart A tel qu’il contribue la moitié : 2% : les autres 2% sont partagés sur les 24 autres "
Si les autres paient 4 % le total des tantièmes et de 98 %, il faut donc voir d'où vient l'erreur. Le géomètre expert a fait une erreur de calcul que le notaire a repris.
Donc sauf erreur matérielle où les tantièmes ne font pas 100 % il n'y a pratiquement rien à faire. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 19:14:44
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Bonne remarque JB22 : dans mon exemple il faut que le total fait 100% quand même.
Pour résumer : il me semble bien que le texte de la loi :
chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus de un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10.Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition."
Revient en pratique à la situation suivante :
chaque copropriétaire qui a au moins 2000 € non-récupérable à dépenser à un avocat peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus de un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10.Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition." |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 20:21:39
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A Guymmo
Je suis à 100 % d'accord avec vous!
De DomEltro
"cette obligation pourra-t-elle être omise dans l'application de l'article 49 de la loi (adaptation du RdC avant le 13 décembre 2008)"
Absolument pas, L'adaptation des règlements de copropriété ne concerne pas la révision des tantièmes. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 21:02:00
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Bonsoir.
Dans le cas que je relate ici, le RDC date de 1998.
Les millièmes des charges communes et des charges spéciales font bien 10000 (charges générales et charges spéciales).
Cette "erreur" fait supporter environ 0.94% de charges générales supplémentaires à chaque copropriétaire et presque 3.00% de charges spéciales aux copropriétaires du bâtiment concerné.
Bien entendu, l'art. 5 de la loi de 1965 est formel : la répartition est intangible et ne peut être modifiée qu'à l'unanimité et il a été jugé qu'un tribunal ne donnera pas raison aux copropriétaires qui intenteraient une action en justice.
Ainsi donc un copropriétaire paie moins de la moitié des charges qu'il aurait dû payer, ne verra pas ses tantièmes être modifiés et pourra même se faire une plus-value en prouvant à son futur acquéreur que les charges de l'appartement sont largement sous-estimées et qu'elles le sont définitivement.
Il faudrait que des juristes se penchent sur cette anomalie ...
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Amicalement |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 22:58:53
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Initialement posté par colette:
Ainsi donc un copropriétaire paie moins de la moitié des charges qu'il aurait dû payer, ne verra pas ses tantièmes être modifiés et pourra même se faire une plus-value en prouvant à son futur acquéreur que les charges de l'appartement sont largement sous-estimées et qu'elles le sont définitivement.
Vrai!
Initialement posté par colette:
Il faudrait que des juristes se penchent sur cette anomalie ...
Ils le font: voici chapitre 31 du livre de l'ARC "Le reglement de copropriété en 200 questions" que je me permet de citer. Dans toute objectivité cela montre l'interêt de leur oeuvre:
Tous les guides sur la copropriété consacrent des pages et des pages à ce problème et encombrent inutilement l'esprit des copropriétaires, ceci d'autant plus que la «révision» des millièmes est pratiquement impossible et d'ailleurs, dans les faits,actuellement rarissime pour e pas dire inexistante. Nous allons donc faire bref.
Que dit la loi (article 12,1° alinéa) : «Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque
propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition
des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus
d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copro-
priétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des
catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition con-
forme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue
fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges».
Commentaires:
l. Comme on le voit, il n'y a révision que s'il y a une erreur
d'au moins 25 % !
Constatons d'abord que ce taux est excessivement élevé
(comment une loi peut-elle rendre légale une erreur d'un
quart?) ; constatons ensuite que ce taux est presque impossible à détecter, en raison du fait - toujours - que les bases
de calcul des experts ne sont pas accessibles (si ce n'est,
depuis le vote de la loi du 13 décembre 2000, pour les
règlements publiés depuis le 31 décembre 2002) ; enfin -
étant donné l'arbitraire qui règne dans ce domaine, comme
nous l'avons vu - il reste difficile, voire impossible, de
prouver une «erreur».
2. C'est pourquoi cette disposition de la loi reste, pour nous,
relativement hypocrite et, au lieu de répéter, comme le
font tous les commentateurs de la loi: «II est possible de
réviser les grilles de charges à telle et telle condition»,
nous préférons dire : «La loi a rendu pratiquement impos-
sibles les contestations de charges, ce qui est tout à fait
anormal ».
II faudrait pouvoir réintroduire cette possibilité, ce qui suppose-
rait trois conditions :
1. Des bases simplifiées, claires, objectives (non subjectives)
concernant le calcul des millièmes de charge (voir pour
cela la 4° partie).
2. Une obligation selon laquelle tous les règlements de
copropriété devraient fournir en annexe, les calculs ayant
permis d'aboutir aux millièmes (ce que nous avons partiel-
lement obtenu pour les règlements de copropriété publiés
depuis le 31 décembre 2002).
3. Une tolérance d'erreur ramenée à un chiffre raisonnable
(5 % par exemple).
Toutefois, il convient de noter que, devant cette situation de para-
lysie créée par la loi, les tribunaux tendent à interpréter, d'une
manière de plus en plus libérale, l'action en nullité des grilles de
répartition des charges.
Et, comme nous l'avons indiqué, cette action n'est soumise, elle,
à aucune condition de délai ou d'écart minimum.
Les tribunaux saisis en cas d'anomalie d'affectation de charges
entre les lots de copropriété nomment un expert judiciaire afin de
déterminer si les grilles de répartition sont conformes aux
articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet expert ne pouvant déterminer les modalités de calcul de ces
grilles, celles-ci n'étant pas annexées au règlement de copro-
priété, il établit «ses» grilles et procède à une comparaison.
S'il existe des différences, ce qui est souvent le cas, il considère
que les grilles en vigueur ne sont pas conformes aux dispositions
légales et conclut à la nécessité d'adapter les grilles qu'il a éta-
blies, ce que fait généralement le tribunal.
Cette procédure permet souvent de tourner l'action en révision
prévue par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, mais elle est
longue, aléatoire et nécessite que le copropriétaire demandeur
avance des sommes non négligeables, notamment le coût de
l'expertise.
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Edité par - Guymmo le 28 mai 2008 23:00:55 |
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colette
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1841 réponses |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 19:04:11
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Colette, je n'ai pas lu intégralement tout ce qu'en disent les contributeurs, mais il me semble qu'il ne fait pas vous focaliser sur le nombre de pièces, les textes ne faisant aucune référence à ce critère !
Il est question de "surface" et de "consistance" (L.art.5)mais en aucun cas du nombre de pièces !
Ainsi, vous pouvez avoir un 4 pièces avec 69/10.000° et et moi un apparte de 3 pièces avec 134/10.000°, pour la simple raison que vous avez bien un apparte de 3 piècesde 75 m², alors que j'ai acheté un apparte de 5 pièces 110 m² que j'ai fait restructurer en 3 pièces, parce que j'aime bien les grande pièces, en particulier pour y mettre mon billard et mon piano à queue .... 
Le nombre de pièces est généralement "fiscal", ce qui ne concerne en rien la copropriété et les membres du syndicat, chacun divisant et aménageant son espace privatif comme bon lui semble ! |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 29 mai 2008 : 21:34:12
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Bonsoir.
Vous avez parfaitement raison Gédehem. Un 3 pièces peut avoir une surface supérieure à celle d'un 4 pièces. Mais ici, il se compare au studio !
Et dans cet immeuble, les 4 pièces ont bien des m² supérieurs à ceux des 3 pièces.
On peut aussi imaginer que cet appartement à ceci de plus que celui-là, c'est vrai.
Reste que dans le cas cité plus haut, le lot 21 est vraiment plus grand que les lots 22 et 23.
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Amicalement |
Edité par - colette le 29 mai 2008 21:35:00 |
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