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 Sujet  |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
 Posté - 31 mai 2008 : 12:15:20
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bonjour
Ce 30 juin 08 ma mère a vendu son Appart/
Lors de l' AG 2006/07 des travaux d' ascenseurs étalés sur 21 mois ont été votés
Suivant mon syndic, la règlementation depuis 3 ans fait que c' est la personne qui est copropriétaire au moment de l' appel qui est redevable des charges appelées, comprenant appel pour travaux exceptionnels
Or,le Notaire a demander lors de la vente que ma mère paye aux acquéreur le solde des 6 prochains mois de travaux restant.
Ce qui fait que le vendeur,reste redevable des travaux votés en AG .
Pouvez vous me confirmer
Merci su suivi
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Goutelette |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 12:40:58
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le notaire a tout faux!!
et votre syndic a raison
depuis le 1er septembre 2004
mais les partis peuvent prévoir une clause conventionnelle dans l'acte pour s'engager dans d'autres conditions!
il faudrait répondre à ce notaire que le prix de vente a été fixé en application des règles comptables en vigueur depuis 2004 et que sinon, le vendeur aurait pu en prendre en compte le versement des prochaines menusualités et les intégrer dans son prix de vente!!!
peut être que ce notaire n'a t il toujours pas pris connaissance des modificatifs mis en application au 1er septembre 2004!!
(p.s.: il n'est pas le seul) |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 12:54:13
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Bonjour,
Lorsqu'une vente est convenue avant l'Assemblé générale devant statuer sur des gros travaux , le vendeur est-il tenu de donner son pouvoir à l'acquéreur ? ou bien s'il vote en faveur de ces gros travaux ( alors que le prix du bien a déjà été fixé et convenu dans la promesse de vente), l'acquéreur doit-il supporter le coût correspondant ?...
En résumé, quelle est la règle ( ou l'usage ?) en matière de délégation de pouvoir du vendeur au futur acquéreur en cas d'AG entre la date de la signature de la promesse de vente et la date de la régularisation de la vente chez le notaire ?
Merci |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 13:39:39
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Merci Nefer du suivi
Pouvez vous me remettre en rapport avec ce ce décret
Merci d'avance |
Goutelette |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 14:38:02
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Citation :
Initialement posté par Jany2718
Bonjour,
Lorsqu'une vente est convenue avant l'Assemblé générale devant statuer sur des gros travaux , le vendeur est-il tenu de donner son pouvoir à l'acquéreur ? ou bien s'il vote en faveur de ces gros travaux ( alors que le prix du bien a déjà été fixé et convenu dans la promesse de vente), l'acquéreur doit-il supporter le coût correspondant ?...
En résumé, quelle est la règle ( ou l'usage ?) en matière de délégation de pouvoir du vendeur au futur acquéreur en cas d'AG entre la date de la signature de la promesse de vente et la date de la régularisation de la vente chez le notaire ?
Merci
vous voulez dire que l'avant contrat est signé avant l'AG.....
dans ce cas, il n'y a aucune obligation concernant le pouvoir
pour ma part je recommande de ne pas donner son pouvoir au candidat acheteur.
avez vous pensé à ce qui se passerait si les tantièmes de votre lot faisaient basculer le vote dans des travaux importants (lourde charge financière).......et que votre vente n'aille pas jusqu'à la signature de l'acte autenthique........???? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 14:50:35
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Citation :
Initialement posté par Goutelette
Merci Nefer du suivi
Pouvez vous me remettre en rapport avec ce ce décret
Merci d'avance
il s'agit de l'artcile 5 du décret de 67.....que vous devriez connaitre!!
"Article 5 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 4 () JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
"
les appels de fonds qui sont programmés à une date ultérieure à la date de signature de l'acte ne sont pas une créance liquide et exigible
cet état daté est en application depuis le 1er septembre 2004!!!
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 16:53:54
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Citation :
Initialement posté par nefer
vous voulez dire que l'avant contrat est signé avant l'AG.....
dans ce cas, il n'y a aucune obligation concernant le pouvoir
pour ma part je recommande de ne pas donner son pouvoir au candidat acheteur.
avez vous pensé à ce qui se passerait si les tantièmes de votre lot faisaient basculer le vote dans des travaux importants (lourde charge financière).......et que votre vente n'aille pas jusqu'à la signature de l'acte autenthique........????
oui, en effet , mais l'inverse est aussi possible, à savoir si le vendeur aide par son vote favorable à faire adopter une décision de gros travaux ! Cela serait de nature à remettre en cause le prix convenu avant ce vote ... Alors que si le pouvoir avait été confié au futur acquéreur ( ou promettant d'acquérir), la réclamation sur le prix de la part de l'acquéreur serait discutable ...En tout état de cause ( et indépendamment du sens du vote lié au tantièmes du lot vendu) , il semble bien que les appels de fonds sur ces travaux non prévus dans le budget mais votés lors de l'AG comprise entre l'a promesse de vente et l'acte de vente , soient bien à la charge du nouveau propriétaire. Est-ce bien cela ?
S'il en est bien ainsi , alors il serait logique et sage de la part du vendeur de convenir avec l'acquéreur ( encore au stade de la promesse) du sens des votes et de l'effet éventuels de ces votes sur le prix du bien . Le plus simple, et probablement l'usage, devrait être de remettre le pouvoir à l'acquéreur.
Qu'en est-il à ce sujet : de l'usage ou de la règle éventuellement ?
merci. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 17:08:45
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lors d'une vente ce n'est pas la date à laquelle les travaux ont été votés qui détermine à qui incombe le paiement,mais la date d'exigibilité des fonds
article 6-2D1967
2° le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui,vendeur ou acquéreur,qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 17:54:43
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jany:
le prix indiqué dans l'avant contrat ne peut pas être modifié!!!! |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 18:09:43
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Citation :
Initialement posté par nefer
jany:
le prix indiqué dans l'avant contrat ne peut pas être modifié!!!!
Oui , mais qui paye les travaux décidés après la signature de la promesse de vente ( et avant la signature de l'acte) alors que le prix du bien avait été convenu avant cette décision ? Si c'est celui qui recevra l'appel de fond ( l'acquéreur) il semble bien normal, pour le vendeur, de lui permettre ( à l'acquéreur) d'en décider lui-même, lors de l'AG, en lui permettant de voter comme il l'entend donc en lui confiant le pouvoir . |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 18:25:21
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JANY:
"Oui , mais qui paye les travaux décidés après la signature de la promesse de vente ( et avant la signature de l'acte)"
que ce soit l'appel de fonds ou l'appel travaux, c'est le propriétaire en titre au moment de l'appel qui est redevable de la somme
il faut que la créance soit liquide et exigible
cela n'a rien à voir avec le vote en AG!!!! |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 18:43:52
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Citation :
Initialement posté par nefer
que ce soit l'appel de fonds ou l'appel travaux, c'est le propriétaire en titre au moment de l'appel qui est redevable de la somme
il faut que la créance soit liquide et exigible
cela n'a rien à voir avec le vote en AG!!!!
OUI, d'accord, c'est bien pour cela qu'il est normal que ce soit celui qui doit payer, qui décide au sujet de travaux inexistants et non votés au moment de la fixation du prix et de la signature de la promesse. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 19:41:35
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Citation :
Initialement posté par Jany2718
Citation :
Initialement posté par nefer
que ce soit l'appel de fonds ou l'appel travaux, c'est le propriétaire en titre au moment de l'appel qui est redevable de la somme
il faut que la créance soit liquide et exigible
cela n'a rien à voir avec le vote en AG!!!!
OUI, d'accord, c'est bien pour cela qu'il est normal que ce soit celui qui doit payer, qui décide au sujet de travaux inexistants et non votés au moment de la fixation du prix et de la signature de la promesse.
jany:
je vous suggère de devenir parlementaire afin de faire changer la loi à votre guise!!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 07:56:33
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Dans une promesse de vente correctement établie, ce cas est prévu. Il suffit aux parties d'appliquer la clause qui n'est pas opposable au syndicat .
Le syndic, quant à lui, se borne a appliquer les textes aveuglément. Il lui importe peu de savoir qui a voté. |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 09:46:57
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Citation :
Initialement posté par JPM
Dans une promesse de vente correctement établie, ce cas est prévu. Il suffit aux parties d'appliquer la clause qui n'est pas opposable au syndicat .
OUI . Très bien. Mais il faut bien réaliser que cette clause de répartition conventionnelle des charges n'est prévue que pour les travaux ou frais déjà décidés et que rien n'est prévu , en général, pour les charges exceptionnelles ( hors budget) non encore votées mais pouvant l'être avant la date d'acquisition effective . Bien sûr, rien n'interdit de le faire , mais il faut y penser... ! ou bien ou peut penser que cette nouvelle règle du décret du 27 mai 2004,( celui qui paye est celui que reçoit l'appel de fonds) implique que le pouvoir d'engager de nouveaux frais exceptionnels ( ou surtout de les empêcher) est nécessairement donné à l'acquéreur , si aucune indication de vote n'est prévue dans la clause particulière de répartition des charges de la promesse de vente. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 10:30:20
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Quand on établit une promesse de vente, il faut penser à tout
L'hypothèse d'une assemblée tenue entre la signature de la promesse et celle de l'acte est prévisible.
A la date de la promesse le prix a été fixé compte tenu de l'état de l'immeuble. Compte tenu par exemple de la nécessité d'un ravalement.
Si ce ravalement est voté avant la signature, il n'y a aucun préjudice pour l'acquéreur.
Dans d'autres cas, la nécessité des travaux était imprévue, voire imprévisible.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 11:20:54
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| et le vendeur a un devoir d'information vis à vis de son acquéreur............ |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 13:24:15
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Bien . D’accord.
Voici un exemple : lors de la prochaine AG devant être réunie après la signature de la promesse il est prévu de voter la vente de 10m2 de couloir communs à un copropriétaire du 6ème étage qui veut réunir deux lots au prix de 1000 E /m2 alors que le prix du marché est de 6000 E /m2 .
Par ailleurs l’appartement du 3ème va être vendu et l’opération concerne des personnes sans liens de droit avec l’acquéreur du couloir du 6ème.
L’acquéreur de l’appartement du 3ème estime que le prix fixé pour la cession du couloir commun du 6ème et insuffisant et veut donc s’opposer à l’annexion à ces conditions.
Le vendeur y est toutefois favorable ou indifférent . En l'absence de clause particulière dans la promesse, est-il régulier que le vendeur utilise son droit de vote en le refusant à l’acquéreur qui pourtant subira les conséquences de la décision prise après la signature de la promesse et après la fixation du prix alors que la décision sur le prix du couloir du 6ème ( positive ou négative ) était inexistante ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 15:03:05
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Je ne vois pas en quoi l'acquéreur subirait un préjudice.
Je ne vois d'ailleurs pas non plus comment un m² de couloir pourrait être estimé à 6000 €.
Celui qui doit voter à l'assemblée sur cette question est celui qui a ou aura la qualité de copropriétaire.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 20:45:27
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Citation :
Initialement posté par JPM
Je ne vois pas en quoi l'acquéreur subirait un préjudice.
Je ne vois d'ailleurs pas non plus comment un m² de couloir pourrait être estimé à 6000 €.
Celui qui doit voter à l'assemblée sur cette question est celui qui a ou aura la qualité de copropriétaire.
ce couloir peut mêm être vendu à 10 000 euros /m², si cela résulte du vote des copropriétaires!!!
il faut d'abord déterminer qui vote pour le principe de la vente de cette partie commune
et ensuite qui vote sur la détermination du prix...
et si cel ne convient pas au candidat acquéreur il n'est pas obligé d'acheter: il peut retirer son offre |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 23:08:36
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Oui, d'accord.
mais comment prodéder en l'absence de disposition prévue, à cet égard, dans la promesse ?
On voit bien que si le vendeur voulait conserver son droit de vote à l'AG de façon indiscutable, il lui suffisait de signer la promesse après avoir participé audit vote ! Mais alors, la situation patrimoniale serait différente de ce qu'elle était avant l'AG ...et par conséquent, logiquement, le prix devrait être modifié, s'il avait été évoqué avec le candidat acquéreur avant que la décision problématqiue ne soit prise. |
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Sujet |
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Lors de vente, qui paie les travaux votés ?
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