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amd
Contributeur senior
97 réponses |
 Posté - 31 mai 2008 : 20:45:20
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Bonjour,
Un de mes locataires a libéré les lieux le 13 mai.
Son préavis se termine au 30 juin.
Il ne m'a pas payé depuis avril (c'est mal !)
Le DG ne couvre pas tout.
J'ai reloué l'appartement pour le 1er juin, en faisant cadeau au nouveau d' 1/2 loyer pour participer à la réfection des peintures.
........ Ouf, l'énoncé est fini ! merci de votre patience si vous êtes allés jusque là !!!
Maintenant : après lettre simple de relance amiable ne portant que sur le paiement du mois d'avril (819 €), il n'a toujours pas payé (c'est encore plus mal !)
D'après mes calcul, s'il me paye avril, avec le DG ça va faire à peu près le compte jusqu'au 30 mai.
STRATEGIE : Passer à la LRAR... mais ?
- 1 - juste pour le mois d'avril,
- 2 - pour avril et mai, puisque le DG ne doit pas servir au paiement des derniers loyers...
- 3 - pour avril, mai et juin puisque son préavis se termine au 30 juin et qu'il ne sait pas que j'ai reloué (c'est immoral et cruel, je sais...).
Qu'en pensez-vous ?
Plus je lui en réclame, plus je suis contente car, ça se sent peut-être, ce monsieur m'exaspère...
D'un autre côté, l'ampleur de sa dette ne l'encouragera peut-être pas à commencer à payer...
MERCI DE VOS OPINIONS !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 21:10:16
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1) le bailleur doit obligatoirement établir le décompte définitif du locataire
avec les sommes dues en débit/crédit
(TEOM, réglarisation des charges, loyers impayés, montants dus pour les dégradations...)
2) il faut envoyer ce décompte au locataire en RAR en indiquant un paiement sous....jours( si le compte est débiteur)
ou en joignant un chèque si le compte est créditeur
cela fait partie des devoirs du bailleur!!!
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Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 31 mai 2008 : 21:55:57
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- Mes parents connaissent un problème similaire. Leur locataire les a avisé par LRAR de son intention de partir, demandant la suppression du délai de préavis. Mes parents ont bien voulu accepter de réduire le préavis à 1 mois, cela pour diminuer la tension qui règne. Ils ont reçu la LRAR le 21.05 donc la location court jusqu'au 20.06. Seulement la locataire a déjà déménagé et veut rendre les clés dès maintenant. De plus, elle ne donne pas l'impression de vouloir faire l'état des lieux de sortie. Elle a payé tous ses loyers jusqu'à avril et doit le mois de mai et 20 jours de juin (qui seront déduit du dépôt de garantie)
- quelle conduite à tenir pourriez-vous nous conseiller ?
merci.
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 00:27:48
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J'ai des interrogations qui ne semblent pas acceptées par nefer, car j'ai toujours vu ou lu, y compris dans ce forum, que les loyers à payer ne pouvaient être par avance déduits du DG ; ce n'est pas son avis.
Si nefer a tort, il convient de réclamer les loyers avant de procéder à la liquidation du problème du dépôt de garantie, d'autant que l'un ne couvre pas l'autre, a fortiori.
Donc ma position serait que le locataire verse les loyers dont il est redevable avant qu'on fasse les décomptes de DG.
si nefer a raison : finalement il est admis qu'on ne paie pas ses derniers loyers en se disant que peut-être le DG couvrira la dette...
Alors autant autoriser directement à ne pas payer le/les (hélas dans mon cas) derniers loyers.
Simplement alors que ce soit énoncé clairement : "le locataire a le droit de ne pas payer ses derniers mois de loyers, le propriétaire saisira le tribunal pour ce qui reste, après calcul, à payer suite aux régularisations diverses(il aura gain de cause s'il faut dans 5 ans)".
Génial ! et encore il avait versé 2 mois hors charges, mais sur un bail assez ancien, donc ça fait un peu plus d'un mois en valeur actuelle - donc à l'arrivée je suis bien "eue"...
Maintenant qu'il n'y a plus qu'un mois hors charges... quoique ce ne sera plus que le dernier mois de loyer non payé, et pas deux mois...
Pour cookies : si le locataire veut partir avant, il doit quand même payer jusqu'à sa date de fin de préavis - l'état des lieux et la remise des clés sont obligatoires pour acter de son départ, mais même s'il part avant il vous doit les loyers.
Mais, voir mon expérience, cela reste très théorique...
demandez plutôt à nefer, je me trompe peut-être !!!
Bon plaie d'argent n'est pas mortelle !!!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 08:15:45
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je n'ai jamais dit qu'un locataire avait le droit de ne pas payer le loyer....en demandant à ce qu'il soit imputé sur le DG.
Merci de bien lire ce que j'ai écrit
mon message du 31 mai 2008 : 21:10:16 répond au message du dessus et correspond au cas du locataire ayant quitté les lieux!!!
MAIS
le bailleur peut imputer toutes les sommes dues sur le DG.
si vous parcourez les très nombreux topics concernant ce sujet sur UI............ |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 11:07:14
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Pour nefer :
eh bien je ne pouvais pas savoir que vous vouliez répondre à cookies et pas à moi !
Cela paraissait plus logique que ce soit pour moi, vu que c'est moi qui avait posé la question de départ.
Bref, je suis désolée donc de n'avoir pas eu de réponse à mes questions, peut-être d'autres personnes auront un avis pour l'envoi de ma LRAR ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 11:15:39
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Citation :
Initialement posté par amd
Pour nefer :
eh bien je ne pouvais pas savoir que vous vouliez répondre à cookies et pas à moi !
Cela paraissait plus logique que ce soit pour moi, vu que c'est moi qui avait posé la question de départ.
Bref, je suis désolée donc de n'avoir pas eu de réponse à mes questions, peut-être d'autres personnes auront un avis pour l'envoi de ma LRAR ?
bien sur que vous avez les réponses!!!
puisque votre locataire a quitté les lieux, vous devez procédez à l'établissement du décompte de sortie comme dit plus haut
message du 31 mai 2008 : 21:10:16
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cookies
Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 11:55:42
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Le locataire DOIT payer chaque loyer jusqu'au dernier mois. Il évident que lorsqu'un locataire ne règle pas les 2 derniers mois, il faut lui faire un rappel (qui ne servira à rien le plus souvent car il ne s'agit pas d'un oubli mais d'une "volonté"). Au final, le loyer manquant est déduit du dépôt de garantie.
Mes parents ne veulent pas se casser la tête avec une locataire (insolvable d'une part) et qui n'a jamais entretenu l'extérieur de la maison, bien au contraire. La priorité est son départ car l'état de la maison intérieur et extérieur est lamentable (je pèse mes mots) et mes parents ne veulent pas s'encombrer d'une procédure longue et couteuse.
amd : pour votre cas, si le dépôt de garantie couvre approximativement le loyer manquant (comme vous l'avez dit, vous ne pouvez réclamer que le mois de mai car vous avez un autre locataire pour juin) personnellement je m'en tiendrais là, à moins que votre locataire vous doive d'autres sommes...
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 16:45:34
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Oui cookies,
Ce n'est pas que je veuille me casser la tête, mais le le DG ne couvrira pas tout !
Actuellement, même si le locataire est parti, je suis dans l'impossibilité de lui envoyer un quelconque décompte puisque :
- 1 - le préavis court jusqu'au 30 juin, j'ai en principe un remplaçant pour 1/2 mois de juin, mais bon c'est pas entièrement fait,
Donc, DOUTE SUR LA SOMME DES LOYERS IMPAYES,
- 2 - en l'absence des données du 1 +, et même si le point 1 est réglé, le calcul de charges ne peut se faire à la minute, il manquera des éléments pour l'arrêt des comptes. (c'est pour ça qu'on a 2 mois pour restituer le DG, je crois).
Cela veut dire que 30 juin + 2 mois = je ne pourrai peut-être fournir le décompte que vers le 30 août, lequel décompte en l'état fera apparaître dans tous les cas une dette du locataire....
Alors que c'est tout de suite que je veux obtenir le loyer d'avril, seule planche de salut pour rentrer dans mes frais...
Je n'ai pas du être très compréhensible dans ma première demande !!
Par contre cookies pour le cas de vos parents si ça fait à peu près la somme, bien sûr qu'il ne faut pas poursuivre les relances...
Moi je suis plus embêtée car c'est entre 850 et 1600 euros de perte qui me pendent au nez...
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cookies
Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 01 juin 2008 : 23:00:45
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| Le locataire vous a bien envoyé une lettre en recommandé pour annoncer son départ. A quelle date avez-vous reçu ce courrier ? |
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cookies
Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 00:42:44
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mes parents viennent de procéder à l'état des lieux. Seulement la locataire n'a pas voulu signer sous prétexte que le dépôt de garantie ne lui a pas été reversé immédiatement.
Elle est donc repartie en laissant les clés à mes parents.
Que vaut cet état des lieux sans signature ? |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 09:58:47
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Si elle ne veux pas signer l'état des lieux, il ne vaut rien... et vous ne pourrez rien lui déduire...
Bon si vos parents trouvent qu'elle n'a rien abîmé spécialement...
Vaut mieux laisser tomber.
Par contre si il y a de gros désordres dans l'appartement...
Dans tous les cas je la laisserai bien mariner 2 mois avant de lui rendre ce qui reste de son DG ! Elle est vraiment bizarre cette locataire ???? la bonne nouvelle c'est qu'elle soit partie....
Pour mon affaire, je ne sais pas si mon locataire lit universimmo (!!!!) mais il est venu me voir hier spontanément avec 3 chèques dont l'encaissement est à étaler pour le mois d'avril... J'ai plus qu'à espérer qu'ils seront pas en bois !
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cookies
Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 14:12:32
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3 chèques ? Comme quoi il y a de l'espoir... C'est déjà une bonne nouvelle.
Quant à la situation de mes parents, leur locataire leur a fait parvenir aujourd'hui un courrier comme quoi elle reconnaissait les dégradations, mais qu'elle irait au tribunal car elle espère recevoir au moins 600 € leur les 1200 € du dépôt de garantie. Elle indique qu'elle ne doit que le mois de mai et que celui-ci est payé avec ce dépôt de garantie. Après l'état des lieux (qu'elle n'a pas signé) elle est partie laissant les clés sur la porte, considérant qu'elles sont restituées et que donc, le bail a pris fin à ce moment-là.
Le préavis est de 1 mois car accordé par mes parents (A vouloir être trop gentil...). Il se termine le 21 Juin car la LRAR a été reçu par mes parents le 21 Mai. La locataire doit donc au total (1 mois et 21 jours)environ 1100 € charges comprises. Et cela, sans compter les dégradations constatées lors de l'état des lieux de sorties.
Mes parents n'ont pas l'intention de s'engager dans une procédure quelconque. Ils se contentent du dépôt de garantie, bien que celui-ci soit insuffisant (car la locataire est insolvable).
Je suis en train de préparer une LRAR pour la locataire : - état des lieux non signé - loyer impayé - préavis jusqu'au 21 Juin -
Me conseillez-vous d'inviter la locataire à refaire un état des lieux ou de prendre un huissier ? Si nous décidons de mandater un huissier pour établir l'état des lieux, la locataire doit-elle OBLIGATOIREMENT être présente ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 14:28:17
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il faut en urgence évaluer le montant des réparations dues aux dégradations......qui pourraient être éventuellement constatés si l'EDL était fait par huissier.............avant d'envoyer un courrier
car en l'absence d'EDL de sortie le locataire est réputé avoir rendu les lieux en bon état
ensuite faites le décompte des loyers dus, TEOM, régularisations de charges |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 15:35:39
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Sachant qu'un huissier prend 200 à 250 € pour un EDL, tout au moins dans ma région... et qu'on ne peut le répercuter à la locataire, je crois...
Donc, à votre calculette !
Si elle vous paraît vraiment insolvable... peut-être pas la peine de se lancer dans des frais supplémentaires sauf si elle a vraiment fait des ravages...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 21:41:51
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Citation :
Initialement posté par amd
et qu'on ne peut le répercuter à la locataire, je crois...
ERREUR:
si l'une des parties s'oppose à un EDL contradictoire, la partie la plus diligente fait convoquer les parties par huissier avec un délai de 7 jours, et les frais sont "partageables" par moitié entre locataire et bailleur!!!!!
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cookies
Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 03 juin 2008 : 22:23:53
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Je ne pense pas qu'un huissier soit intéressant car mes parents ont l'intention de faire valoir les dégradations seulement pour se défendre et non pour demander réparation (insolvabilité). Le dépôt de garantie couvre tout juste le loyer manquant mais mes parents se contentent de cela.
Mes parents ont trouvé dans leur boite aux lettres ce matin, un courrier manuscrit de leur locataire qui dit :
"... reconnais à l'état des lieux qu'il y a eu de la casse et non de la déterrioration. Il est tout à fait normal que vous le retenez sur la caution... Je suis consciente que je n'allais pas récupérer la caution de ce qui est cassé, ce qui est logique... mais je suis obligé de défendre mes droits par le tribunal...".
Peut-on considérer que l'état des lieux de sortie est accepté car, par ce courrier, elle "reconnait à l'état des lieux qu'il y a eu de la casse..." ?
- Les copies des devis prévus seront jointes à la LRAR qui fera notamment apparaitre le décompte des sommes restant dues avec un rappel sur le délai de préavis accepté à 1 mois.
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 08:58:40
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Ma foi... si le DG couvre juste les loyers et que vos parents ne veulent pas poursuivre pour les dégâts en plus, peut importe que l'état des lieux soit signé ou pas, finalement.
Je ne pense pas que la lettre de la locataire remplace un EDL signé, mais c'est tout au moins une indication de sa responsabilité.
Elle est curieuse cette locataire ! c'est très naïf dans sa situation de vous écrire qu'elle reconnaît la casse alors qu'elle n'a pas voulu signer l'état des lieux ? en fait, elle veut peut-être dire dans tout ça qu'elle accepte que vous ne rendiez rien du DG, mais qu'elle ne veut (peut) pas payer au delà ?
Peut-être la rencontrer pour expliquer la situation ? et trouver un compromis amiable ?
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cookies
Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 13:33:09
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j'ai appelé la locataire personnellement ce matin, et j'ai réussi à lui expliquer la situation avec calme. Auparavant c'était mon frère qui l'avait rencontré (faut reconnaitre que mon frère s'est rapidement emporté lorsqu'il a vu l'état de la maison...).
Me trouvant à 100 km des lieux, je ne pouvais m'y rendre.
- Mes explications de ce matin (avec beaucoup de calme) ont permis à la locataire d'accepter de me rencontrer. Par contre, elle refuse la présence de mon frère  .
- Elle reconnait toujours "la casse" et accepte d'établir un état des lieux avec bien entendu quelques arrangements. Elle a pris conscience que le DG ne pourrait lui être restitué en raison des loyers impayés (1 mois et 20 jours) et a reconnu que la réduction du préavis par mes parents étaient toutefois un beau geste.
- Mais pour l'instant, tout cela n'est que parole, j'en saurai un peu plus ce soir car je me rends sur place dès cet après-midi. |
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amd
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 14:10:10
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Alors on attend des nouvelles...
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cookies
Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 20:05:17
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voila, je viens de rentrer.
- l'état des lieux vient d'être fait et signé dans les règles. Quelques devis vont être demandés et elle a dit qu'elle prendrait à sa charge une partie des travaux. Nous l'avons informée que nous allons procéder nous même à la remise en état, sauf pour la plomberie qui ne peut être fait que par un professionnel (dans la salle de bain : tuyau arrivé d'eau et d'évacuation sectionnés et portes de la cabine de douche très endommagées et inutilisables : une porte de la cabine est tombée - porte boite aux lettres "défoncée" (c'est le seul mot qui convienne ici).
- tout ce qui est enlevement de détritus à l'extérieur, dommages aux tapisseries intérieur et peinture sera fait par nous même à nos frais (et il y a du boulot).
- Nous espérons qu'elle voudra bien prendre à sa charge la cabine de douche qu'il faut changer et la réparation de plomberie (et ça sera déjà bien).
- Elle a pris conscience que le DG était insuffisant pour honorer sa dette (loyer impayé + réparation).
- Au final, mes parents sont satisfaits et espèrent donc pouvoir obtenir quelques réparations (en plus du DG qu'ils conservent).
Comme quoi il y a toujours de l'espoir, n'est ce pas amd :) |
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