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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 04 juil. 2008 : 23:24:34
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"Pour être sûrs que notre réserve soit bien enregistrée dans le PV, nous aurions dû, dès le lendemain, en faire parvenir le texte au syndic par LR/AR. "
Pas du tout !!
Une réserve est obligatoireemnt formulée en cours de séance, à l'instant où est constaté une irrégularité, réserve faite de vive voix ("Je fais une réserve sur tel point et demande à ce qu'elle soit inscrite au PV qui va être dressé"), et aussitot rédigée par écrit pour être remise au pdt de séance contre émargement sur un double qui sera conservé (*)!
Ce n'est pas de la suspicion mais une simple précaution au cas où il serait nécessaire de mettre en avant cette réserve, éventuellement devant le juge, réserve qui marque une opposition au point contesté (donne la qualité d'opposant sur ce point selon L.art.42)
(*) seul moyen d'apporter la preuve qu'une réserve sur tel point a bien été faite et que son inscription au PV a été demandée ... ceci au cas où elle serait absente du PV qui a été établi !! 
Pardon si c'est peut être trop juridico-juridique, mais en copropriété quasi tout est juridico-juridique ! 
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Edité par - gédehem le 04 juil. 2008 23:32:32 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 juil. 2008 : 00:49:54
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| tout ceci,ou presque,nous ramène au poids que doit avoir le président de l'AG sur la conduite et la régularité de l'assemblée; déjà, ne pas laisser la direction réelle au syndic, donc ne pas être simplement un prête-nom ,juste bon à signer n'importe quel PV |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 05 juil. 2008 : 10:04:41
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Citation :
Pardon si c'est peut être trop juridico-juridique, mais en copropriété quasi tout est juridico-juridique !
Ne vous excusez pas Gedehem, avec un bonhomme de la trempe du nôtre nous avons besoin d'être "juridico-juridique". Et vos conseils nous sont précieux. Plus nous en saurons, plus nous aurons de chance de réussir..
Nous avons commis tellement d'erreurs. Mais tout vient à point à qui sait attendre et dans notre petit groupe il y en a qui savent attendre, et sans se croiser les bras.
Question subsidiaire (j'abuse ):
Comment rédiger cette réserve concernant notre opposition à la présence de l'huissier imposé par le syndic sans ordonnance du TGI?
Bonne fin de semaine, comme l'aurait dit le professeur Etiemble, ennemi du "francglais".
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juil. 2008 : 15:37:35
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Je l'ai indiqué :
"Je fais une réserve sur tel point (préciser le point) et demande à ce que cette réserve soit inscrite au PV qui va être dressé."
Dans le cas que vous évoquez, cela peut être dans le genre :
De vive voix : "Je suis opposé à la présence de cette personne étrangère à notre AG qui est réunion privée, présence sans aucun titre.
Je fais une réserve sur la régularité de cette AG et demande à ce que cette soit inscrite au PV qui va être dressé ainsi qu'il est prévu par D.art.17."
Par écrit aussitot : "Je soussignée Niko, copropriétaire résidence X à .... suis opposée à la présence de M. Y /personne étrangère à notre AG qui est réunion privée, présence sans aucun titre.
Je fais une réserve sur la régularité de cette AG et demande à ce que cette soit inscrite au PV qui va être dressé ainsi qu'il est prévu par D.art.17.
Remise le ..... à M. Z, pdt de séance. " |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 05 juil. 2008 : 21:24:26
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Il s'agit d'un syndic non professionnel. Certes, s'il agit moyennant rétribution, il est fortement probable qu'il doit payer lui-même les services de prestataires spécialisés pour faire son rôle d'administration générale. Il faut d'abord savoir si ce syndic copropriétaire est rétribué et ce que prévoit son contrat de rétribution.
Le point à analyser est un point particulier qui ne relève pas de l'administration générale de l'immeuble. Si des autorisations d'AG antérieurs ont autorisé des copropriétaires à aménager des combles, si certains copropriétaires demandent de recalculer les millièmes et de mettre éventuellement à jour l'état descriptif de division. Il faut revoir l'état de division si ces combles étaient initialement "parties communes" et en plus, il faut éventuellement régulariser cette situation en régularisant les "mutations" c'est à dire "vente des parties commune à des particuliers... ==> droits de mutation, publication aux hypothèques, notaires etc.
Tout le travail à faire pour examiner ce point particulier mérite donc rémunération. La marche à suivre est donc de commencer par voter une résolution pour fixer le budget à consacrer à ces régularisation. Sachant que les frais de ce type d'intervention sont pas simples à estimer en prévisionnel, si le syndic est non pro et s'il agit "bénévolement"... je pense qu'il n'est pas du meilleur goût que les autres copropriétaires se montrent pointus et exigent du bénévole qu'il ramène sans moyen les mêmes résultats qu'un pro rémunéré. Mais j'ai constaté que les copropriétaires sont souvent plus exigeants devant le syndic "gratis" que devant le syndic "payant"... forcément, le "gratis", il n'a pas l'arsenal juridique avec lui... alors tout est permis devant un pot de terre ! belle mentalité ! Et comme il se doit, ces exigeants qui pensent que le "gratis" doit commencer par lire sérieusement les textes, ils ont pas lu tous les textes et ils refusent de faire le syndic bénévole. Ils ne savent que donner des leçons.
Puisque la copropriété semble en situation à clarifier depuis déjà un peu de temps, un peu plus ou un peu moins (de temps) ne me semble pas très important. Alors, étape 1, qu'il commence par se faire missionner pour régler le souci avec un budget cohérent voté à cette fin. Qu'il commence par soumettre à la prochaine AG un devis d'un juriste pour une mission bien définie.
Bon, là, je parle comme un livre ! Quand cous avez besoin de travaux de bâtiment, les professionnels du bâtiment sont obligés de se transformer en boule de cristal dans bien des cas et ils supportent sans moyen de rectifier le tir s'ils ont sous évalué la difficulté des la chose à réparer et s'ils auraient du faire un devis plus élevé !
Mais, dans notre beau pays on n'a pas ces exigences pour tous les métiers et on n'obtiendra jamais des engagements fermes et définitifs pour des missions de juristes, même si elles se présentent comme bien plus limpides que des travaux de réparation sur une immeuble !!!
Côté présence d'un tiers en AG, j'avoue que je n'ai jamais creusé la question et que j'ai assisté à moult AG où tout le monde était bien content que des maîtres d'oeuvre et/ou des entrepreneurs viennent expliquer leurs devis... Ces "étrangers" n'étaient présents que pour leur prestation... à la satisfaction des copropriétaires.
Côté point à régularise dans cette copropriété, je n'ai pas compris grand chose à l'explication de mba :
Citation :
Je n'ai pas trouvé ce que veut dire EDD,TH,TF! ?
EDD = état descriptif de division, TH = taxe d'habitation et TF = taxe foncière.
Citation :
Tout est en règle avec le fisc.
En êtes_vous si sûr que cela ? Il faut regarder le fisc sous toutes ses coutures, y compris les droits de mutation si ces greniers n'étaient pas déjà parties privatives lors de la création de la copropriété.
Citation :
2 raisons pour faire venir un pro du droit:
1)l'adaptation SRU qui intègre des éventuels chgts de tantièmes.
J'ai compris que c'est un simple toilettage sans incidence sur la répartition des charges.
S'il faut refaire une répartition des millièmes, il y aura forcément une incidence sur les répartitions des charges. Vous parlez de 5 logements avec greniers sur 20 logements au total. Après toilettage, les 15 logements sans greniers compteront "un peu moins" que les 5 avec grenier. C'est mathématique. En plus vous indiquez qu'il y a eu des rajouts de radiateurs dans ces greniers sur un système de chauffage qui semble collectif. Il faut toiletter l'état de division.
Citation :
2)La transformation de mon grenier en pièce à vivre raccordé par un escalier interne à mon studio.
Vous parliez de 5 appartements avec conquête du grenier faite dès la création de l'immeuble en 1973 et là il semblerait que vous soyez le seul à avoir un logement avec grenier conquis. Je ne comprends pas.
Citation :
L'art.25f renvoi le chgt d'usage des parties privatives à l'art.10 alinéa 1°(charges spéciales) A mon avis dans ce cas pas de modif. de tantièmes.
L'art.8 annotation 17 dit qu'équiper un grenier en habitation ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble.
je suppose que vous citez là des articles de votre règlement de copropriété.
Citation :
"ON" dit que les travaux sont d'origine(1973). Je n'ai pas de document qui le prouve en tout cas le RC n'a pas suivi. Il indique studio d'un coté et grenier d'un autre.
L'ouverture de la trémie, sol du grenier/plafond du studio, serait donc à mon avis à classer dans les travaux irréguliers. Ce qui me permettrait d'invoquer la prescription décennale selon l'art.42 annotation 4 : Le copropriétaire dont la responsabilité est recherchée en raison de travaux irréguliers ne peut opposer au syndicat la prescription décennale s'il ne prouve pas la date des travaux.
Mon acte notarié de propriété qui date de 93 précise qu'il s'agit d'un duplex. Il y a donc + de 10 ans.
Croyez-vous que c'est suffisant pour classer ce sujet ?
Pas sûr. Votre acte ne vous permet de dire que vous avez acheté un duplex habitable sur ses 2 niveaux que si la description est sans équivoque à ce sujet. Duplex ne suffit pas. Duplexe veut dire sur 2 niveaux, mais 2 niveaux peuvent être un niveau habitable et 1 niveau grenier. Il faudrait que la description de votre acte cite duplexe comprenant au niveau 1 un séjour, cuisine, sanitaires.. et en niveau 1 chambre.. cela vous couvrirait.
Après, pour de qui concerne la teneur de la prescription, là, je n'y connais rien !
Alors, je crois que vous avez tout intérêt (tous, tous les copropriétaires) à accepter la dépense d'un juriste extérieur pour vous transformer votre copropriété pas nette en copropriété très nette. N'oubliez pas que les gens sont de plus en plus instruits sur le sujet de la copropriété et que dans des copropriété "pas nettes" il est difficile de revendre, sauf à faire gros rabais. Le juriste est sans doute moins cher que la dépréciation de son bien.
Cela dit, si le règlement de copropriété cite les greniers comme des greniers alors qu'ils sont habités depuis le début (1973), si, en vertu des mutations qui ont pu de faire depuis 1973, le fisc encaisse des TH, des TF et s'il a perçu les droits sur les logements ayant pris de la valeur par ces greniers équipés, il est éventuellement urgent de ne rien faire du tout ! La nature et le temps ont rendue "nette" votre copropriété. Alors, le juriste servir surtout à vous rassurer (vous = tous les copropriétaires).
Mais qui est donc l'instigateur de ce besoin de toiletter l'état descriptif ? le copropriétaire syndic ou un copropriétaire qui possède un lot sans grenier ? Le lot du copropriétaire syndic a-t-il un grenier ou pas ? |
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