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ricoberthouille
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 05 juin 2008 : 01:01:34
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Bonjour à toutes et tous,
Je suis tout nouveau sur ce site et je m'y perd un peu vu le nombre d'infos s'y trouvant.
Voici mon souci : je vais me lancer dans mon premier achat immobilier, et serait-il possible d'avoir une sorte de résumé des choses importantes à savoir pour ce type d'opération ? un rappel point par point de vos savants conseils, en gros...
deuxième point, et oui je n'y connais strictement rien, est-il possible d'inclure dans son credit le montant des travaux que l'on souhaite realiser dans sa nouvelle acquisition ?
par ex, la maison fait 100 000 euros, il y a pour 20 000 euros de travaux, peut on emprunter 120 000 euros ? (je sais des questions à la noix, mais j'ai pas envie de passer pour un fruit devant mon banquier ! lol)
Merci à l'avance de vos réponses pour un novice comme moi !
a bientot pour mes nouvelles questions !
Eric
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 09:09:42
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Je vous propose cette réponse :
1/ Avant de se lancer dans un achat immobilier, se familiariser avec le marché et les formalités associées... C'est-à-dire concrètement, se farcir ce forum intégralement, plus quelques autres disponibles sur Internet.
On est d'accord que cette première étape sera fastidieuse et longue, mais comme l'immobilier est en train de baisser lentement mais sûrement, l'effet Kiss Cool : "je me lance en étant informé" + "chaque jour qui passe me fait économiser un peu d'argent", sera indéniable.
2/ Murir votre projet : quel type de logement (localisation, surface, prestation associée), pour combien de temps (vous êtes célibataire sans attache, et durablement ? ou à la tête d'une tribu de 12 enfants ?) et dans quelles conditions (quel apport, quel montant de remboursement mensuel, combien de temps). Faites-vous aider par votre banquier. Cette étape là peut aussi être assez longue, mais ce n'est pas grave puisque chaque jour qui passe vous permet d'affiner votre projet, + effet baisse de l'immobilier (toujours l'effet Kiss Cool !)
3/ Visiter, visiter, visiter...
4/ Surtout prendre son temps, on n'achète pas une maison comme un paquet de pates dans un supermarché... A vrai dire c'est ce conseil-là le plus important : ne pas écouter les AI qui vous disent que tel bien fait déjà l'objet d'une offre et qu'il faut renchérir plus vite que tout de suite, ni les collègues de bureau bienveillants qui vous traitent de looser parce que vous n'êtes pas propriétaire (alors qu'eux sont locataires de leur banque pour les 30 prochaines années pour cause de prêt à rallonge  )
Bonne courage ! |
Edité par - Gei le 05 juin 2008 09:11:21 |
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ricoberthouille
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 10:42:41
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Merci pour votre réponse aussi rapide !
c'est vrai que j'essaie de potasser un maximum pour me familiariser mais souvent je tombe sur des infos pour initiés et difficilement abordable pour un novice !
Mais bon, comme qui dirait : vive le second effet kiss cool !
C'est vrai que le projet est en train de murir, on sait ce que l'on veut : en gros on est marié avec enfant, on souhaite acquerir un logement durable pour notre famille, en pensant aux arrivées possibles d'enfants supplementaires : maison ancienne 3-4 ch avec possibilité d'evolution ( genre grenier amenageable) avec petite dependance et du terrain attenant et clos, tout cela sans trop faire de renovation à moins que... c'est l'objet de ma deuxieme question de mon premier message ! lol
après financièrement, on a des pistes, mais c'est pas evident ! faut il chiner dans toutes les banques ? ou plutot essayer "d'amadouer" son propre banquier ?
mais vive l'effet kiss cool ! lol "heureusement qu'il est là, lui ! )
Vous pensez donc qu'on peut commencer à visiter avec le peu d'infos que l'on a ?
c'est vrai que je passe beaucoup de temps à eplucher les annonces sur internet, ce qui me permet de voir un peu le marché qu'il y a par chez nous ! Mais je ne songeais pas encore à visiter...
La seule pression c'est nous qui nous la mettons tout seuls, avec l'envie de devenir proprios, on prend de l'âge aussi (oui le temps passe vite)... etc !
Merci pour tout !
Eric.
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 11:29:14
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Quelques éléments complémentaires, en vrac :
- Les travaux à réaliser dans un bien font évidemment partie du plan de financement... Ne pas hésiter à y aller franchement sur ce poste, pour parer à toutes les éventualités.
En passant, vu le contexte générale, ne pas hésiter à prévoir des choses un peu lourdes : reprise de l'isolation du toit, changement de chaudière en bimode (gaz/solaire, par exemple), isolation extérieure; d'ici quelques années, ces travaux feront une grande différence dans la valeur de votre maison !
Votre plan de financement, en charges, contient donc trois colonnes : prix du bien (y compris frais AI), frais d'acquisition (frais de notaire pour l'essentiel), travaux. Si vous arrivez devant votre banquier avec les trois colonnes remplies, vous gagnez un bon point de crédibilité, condition nécessaire mais hélas non suffisante pour obtenir un crédit...
- Si vous estimez avoir les fondamentaux de votre acquisition (périmètre géographique, cadrage financier, profil du bien), commencez à visiter, mais INTERDISEZ VOUS d'avoir un coup de coeur, c'est très mauvais pour la santé ! ;)
Regardez ce que vous pouvez avoir pour votre prix, faites-vous la main dans le relationnel AI/vendeur particulier, n'hésitez pas à poser plein de questions techniques...
En résumé, commencez à vous faire une représentation de la réalité des choses...
N'hésitez pas à imprimer les annonces et à pointer l'évolution des prix (voir aussi les petits cailloux)
- Pour les banques, faites une simulation avec la vôtre, ça vous donnera une idée et ça la fera saliver (si vous êtes solvable !), vous verrez la stratégie à adopter lorsque vous aurez trouvé concrètement un bien à acheter.
Et rappelez-vous, il est légitime d'avoir envie de devenir propriétaire, encore faut-il que ce soit dans des conditions acceptables, donc pas de décision qui obérerait l'avenir (qui a envie de se nourrir de pâtes pendant 25 ans pour un cabanon acheté dans la précipitation ?).
Vous avez de la chance, vous arrivez à un moment où le marché est favorable aux acheteurs, raison de plus pour faire ses courses tranquillement... |
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ricoberthouille
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 11:18:15
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ok, bon alors d'autres interrogations me viennent :
C'est vrai que dans mon futur logement, je souhaiterais installer des panneaux solaires.
Il y a, il me semble, des aides pour ce type d'installation.
Je me demandais si pour ce type de travaux (isolation, solaire) je pouvais demander un peu plus pour le pret, sans me mettre en surendettement ?
je repars sur la base maison vaut 100 000 euros, plus les travaux de toute nature 20 000 euros, plus l'installation solaire X euros.
Puis je demander 120 000 + X euros ? ou bien ces X euros viennent grignoter mes 120 000 auquel je peux pretendre ?
J'espère avoir posé ma question clairement....
merci de vos reponses ! 
Eric |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 12:32:45
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Citation :
Initialement posté par Gei
(alors qu'eux sont locataires de leur banque pour les 30 prochaines années pour cause de prêt à rallonge )
J'adore cette expression !!!
Elle est tellement vrai .
Je me porte caution solidaire des autres contributeurs qui vous ont parfaitement conseillé .
Kiss be cool .
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 13:25:25
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Citation :
Initialement posté par ricoberthouille
[
Voici mon souci : je vais me lancer dans mon premier achat immobilier
les banques sont un peu frileuses en ce moment !
avez vous un apport ?
d'autres crédits ?
faites une visite à votre banquier pour vérifier si et combien
il pourrait vous prêter !
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 14:19:52
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Citation :
Initialement posté par ricoberthouille
ok, bon alors d'autres interrogations me viennent :
C'est vrai que dans mon futur logement, je souhaiterais installer des panneaux solaires.
Il y a, il me semble, des aides pour ce type d'installation.
Je me demandais si pour ce type de travaux (isolation, solaire) je pouvais demander un peu plus pour le pret, sans me mettre en surendettement ?
je repars sur la base maison vaut 100 000 euros, plus les travaux de toute nature 20 000 euros, plus l'installation solaire X euros.
Puis je demander 120 000 + X euros ? ou bien ces X euros viennent grignoter mes 120 000 auquel je peux pretendre ?
J'espère avoir posé ma question clairement....
merci de vos reponses !
Eric
Non, dans votre plan de financement vous pouvez cumuler le financement d'une part de travaux de rénovation, d'autre part de l'installation solaire (chauffe-eau et/ou électricité photovoltaïque)... Si vous voulez une marge de manœuvre financière, ne tenez pas compte dans vos calculs des crédits d'impôts correspondants.
PS : attention, le terme de "surendettement" renvoie à une autre réalité qui n'est pas (nécessairement) associée à l'acquisition d'une résidence principale.
PPS : à l'instar du message de Axe, je vous encourage à vous rapprocher rapidement de votre banquier pour vous assurer que vous possédez les "fondamentaux" vous permettant de prétendre à un crédit immobilier. Inutile de faire des plans sur la comète si les banques ne vous suivent pas... |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 15:17:23
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la région m'aurait intéressée...
Quelques idées...
Connaître bien les prix par chez vous (Pap, journaux gratuit, internet,A.I...)
Faire un achat de raison , et nous un coup de coeur, comme dit avant.
En gros, qu'avez vous besoin, puis éliminer et ne visiter pas tout ce qui n'y correspond pas.
En clair, si vous voulez 3 chambres, inutile d'avoir un coup de coeur sur un 2 chambres car il y a un jaccuzzi ou je ne sais quoi, et le jour où un bébé arrive, devoir revendre ...
Faites une première estimation avec votre banquier, c'est suffisant.
Ensuite, si un projet se concrétise,venez avec un devis de votre banque chez un concurrent, demandez lui de faire mieux et ainside suite dans une nouvelle banque, quand vous n'obtenez plus rien de mieux, retournez a votre banque et demandez leur de s'aligner avec le devis du concurrent.
Tenez compte des frais divers (ex:notaire environ 7,5%,impots fonciers,charges) calculette sur www.meilleurstaux.com
Vous avez les divers impots ville par ville sur www.taxe.com
Ne vous étranglez pas par les crédits.
Achetez quelque chose à rénover que si vous ne faîtes pas tout faire par un pro.
Repostez ici pour connaître les combines pour négocier avec banque quand vous aurez un projet mieux définis.
Ne faîtes jamais confiance, vérifiez toujours les infos, vous allez réaliser un des achats les plus importants de votre vie...
Ne visitez pas trop si ca n'est pas ciblée, vous allez déranger les autres pour rien, perdre votre temps, vous découragez, et aussi toujours trouvé des défauts et des qualités, et du coup, montez sans cesse votre niveau d'éxigence ou perdre espoir...
D'abord on regarde le budget possible, puis la superficie nécessaire (chambres,...), en suite l'emplacement, si tout ces critères vous correspondent seulement visitez.
Ne signez pas de papier que vous n'êtes pas à même de comprendre...
Prenez votre propre notaire , pas celui du vendeur.(c'est le même prix)
Demandez à votre employeur si vous pouvez bénéficier de prêt à tarif préférentiel.
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ricoberthouille
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:07:30
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Salut à tous !
un grand merci pour tous ces eclaircissements ! cette avalanche de reponses c'est cool !
Pour infos : j'ai rencontré mon banquier, à l'heure actuelle il peut me preter de l'argent sans probleme... ce sera modeste mais suffisant ! Après j'ai une eventuelle bonne rentrée d'argent à venir dont je ne lui ai pas parlé evidemment qui pourrait nous aider mais pour l'instant ça rentre pas dans les comptes pour eviter une desillusion si ça ne vient pas ! lol ( chuis pas très très clair moi ! )
Bref, c'est vrai que grâce à vos conseils, j'arrive à avoir un choix nettement plus ciblé d'annonces...(achat de raison, garder ses imperatifs, etc)
Mais me viennent d'autres questions :
Est ce que le fait d'acheter à renover revient moins cher ou non ? parce que je vois des produits plus grands en surface qui me tenteraient bien et qui sont nettement moins chers car à renover... plutot que plus petit habitable de suite et plus cher...
car je me disait que peut être le plus financier pourrait justement être utilisé pour les travaux... non ?
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Gei
Pilier de forums
270 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:34:15
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Rapporté au prix au m², acheter un bien à rénover revient évidemment moins cher, attention quand même à bien réfléchir à l'opération en amont :
- Au moment des visites, bien évaluer ce qui nécessite d'être refait (électricité, isolation) et ce qui relève de l'amélioration (agencement des pièces, création d'ouverture);
- Bien se poser la question : qui prendra en charge les travaux, qui surveillera le chantier. Attention, ces questions sont tout ce qu'on voudra sauf anodines ! L'idéal pour ce genre d'opération est que l'acheteur soit architecte ou entrepreneur... si vous êtes un simple particulier, assurez-vous de mettre de votre coté quelqu'un qui soit en mesure de vous aider, notamment en étant capable de discuter les prix avec les artisans et aussi de mettre un holà au "toujours plus" (par défaut les artisans ont tendance à proposer plus que le périmètre initial de travaux, et ce tant que vous donnez votre accord. Par contre, quand votre porte-feuille est vide, ils vous laissent tranquilles dans la minute !)
- Négocier sans état d'âme le prix : dans l'absolu, je n'aurais pas d'état d'âme à proposer des -30, -40%... Quitte à vous prendre un râteau la première fois, sans rentrer dans une logique conflictuelle, et revenir quelques semaines ou mois après, en sauveur !
- Dernière chose, et j'en finis avec ça : le fait de prendre en charge des travaux permet de s'assurer de la qualité et de la pérennité de l'investissement, notamment pour tout ce qui concerne l'isolation et le chauffage, mais aussi réutilisation d'eau de pluie, ... Ca peut paraitre anecdotique aujourd'hui, je parierais cher sur ces investissements-là pour valoriser un logement dans quelques années, que ce soit pour l'occuper (minimiser les charges) ou pour le revendre.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:50:41
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Et si une maison vous plaît et rentre dans les critères que vous avez établi, n'hésitez pas à faire appel à un homme de métier pour vérifier le toit, la chaudière, les descentes, les xylophages (éventuels), l'électricité, voir si humidité il y a (eh oui important) .... bref tout ce qui peut paraitre OK sur le moment parce que camouflé d'une facon ou d'une autre, et après coup, c'est le coup de barre côté entretien/reparations.
Et surtout : Ne jamais se précipiter parce que soit disant, y'a qq'un d'autre intéressé, prêt à signer ! mieux vaut rater une "affaire" que d'en faire une mauvaise 
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 09:52:22
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Peut etre un autre élément , si vous prenez à renover,ca signifie qie vous n'habitez pas dedans (bien souvent) et donc que vous payez aussi un loyer ailleurs, il faut en tenir compte aussi dans votre calcul.
Parfois,prendre du "à rafraichir" est plus simple...Je m'explique:
Si tout est très propre, ca a de la gueule (comme on dit) donc ca se vend cher.
Si c'est en mauvais état, c'est décoté , mais ca peut etre la galère.
Entre les 2 (avec un choix judicieux de toute facon dans tous les cas), ca n'a pas trop de gueule, donc il y a une décote et ca vous permet de mettre ca a votre gout, et en même temps, c'est vite habitable et sans trop de surprise (en principe).
Ca dépend aussi de vos compétences à bricoler, du nombre de personne sur lequel vous pouvez compter, de votre budget en liaison avec le délai de temps dans lequel vous souhaitez habiter... |
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ricoberthouille
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 23:02:24
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je n'ai pas peur des travaux dans la mesure où j'ai du temps devant moi avant d'habiter dans ma future demeure ! Et puis c'est vrai que cela me permettrait aussi justement d'investir dans le solaire et autre...
Sinon, la différence entre renover et rafraichir c'est renover = gros travaux et rafraichir = un petit coup de peinture, trois rouleaux de tapisserie et c'est habitable, c'est ça ?
tiens une question : une maison est considérée neuve pendant combien de temps ?
l'echelle de qualité est : à restaurer, à renover, à rafraichir, habitable de suite, et enfin neuf ?
Merci encore de repondre à toutes mes questions aussi basiques soient elles....
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phemm
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 00:35:28
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Bonjour,
Elle est neuve jusqu'au jour où vous emménagez... après, de toutes façons, le propriétaire suivant voudra refaire à son goût.
Un conseil, en passant - en achetant, pensez toujours à la revente : quels sont les arguments que vous allez donner, vos éléments décisifs pour promouvoir votre bien... car seule la valeur de revente détermine la valeur réelle de votre bien. On ne sait pas ce que la vie peut nous réserver et pouvoir revendre rapidement peut devenir une nécessité.
Bon achat, et, comme dans la pub : "Parlez-en à votre notaire". |
Fluo
http://maison2campagne.blogspot.com/ |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 07:24:48
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| La définition du neuf, c'est qui n'a jamais été habité. |
jcm |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 10:59:03
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à rafraichir, à rénover,...
Il faut aller visiter pour se faire une idée précise des différences car chacun utilise les termes qu'il veut.
En principe, à rénover, en principe des gros travaux
A rafraichir, en principe , tapisserie, parquet, peinture, ...
L'idéal est (selon moi) de trouver un petit mix des 2.
Un truc à la fontière des 2, des travaux suffisament importants pour faire fuire les novices, et assez rapides et pas trop couteux pour pouvoir profiter au plus vite de votre bien, mais en fonction de nos compétences (à retaper), on fixe forcément le juste milieu à des niveaux différents. |
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ricoberthouille
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 00:59:18
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c'est sympa, encore des tas de réponses ! 
et croyez vous que c'est possible de connaître des fourchettes de prix au m2 pour des travaux catégorie par catégorie ?
(du genre refaire une electricité complète entre X et Y euros du m2, etc ? isolation complète x euros au m2...)
là, je sais que je suis peut être un peu exigeant !
Pour infos, je suis en deux sèvres.
Sinon, c'est vrai que la patience est mise à rude épreuve... quand on a décidé de se lancer... il faudrait limite trouver la perle rare trois jours plus tard ! et puis le marché n'evolue pas rapidement ! 
Mais bon... pense kiss cool, pense kiss cool !! PENSE KIIIISSS COOOL !  oopd pardon !
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ricoberthouille
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 01:31:16
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et aussi au passage, qu'entend_on par l'assainissement ? du genre "assainissement à prevoir" ?
merciiii |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 13 juin 2008 : 11:41:18
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Citation :
Initialement posté par ricoberthouille
et aussi au passage, qu'entend_on par l'assainissement ? du genre "assainissement à prevoir" ?
merciiii
raccordement aux égouts ou installation d'une mini station d'épuration :
prévoir un devis ! |
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ricoberthouille
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 23:11:38
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Citation :
Initialement posté par Gei
...
- Négocier sans état d'âme le prix : dans l'absolu, je n'aurais pas d'état d'âme à proposer des -30, -40%... Quitte à vous prendre un râteau la première fois, sans rentrer dans une logique conflictuelle, et revenir quelques semaines ou mois après, en sauveur !
...
Vous dites : "dans l'absolu" c'est à dire que ce serait la proposition idéale pour commencer une negociation ?
Je vois souvent des maisons qui ne sont pas vendues après plusieurs semaines voire plusieurs mois... quelle est, pourrait-on dire, l'echelle de temps à partir de laquelle on peut se permettre de faire des propositions bien en deça de ce que le vendeur demande ?
merci de vos rêponses.
Eric |
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