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 Sujet  |
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benigne
Contributeur senior
91 réponses |
 Posté - 05 juin 2008 : 15:51:50
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Plaçons-nous dans l'hypothèse où un conseil syndical décide de changer de syndic. Nous sommes 6 mois avant la prochaine AG.
Voici comment je procéderais :
- prévenir l'ensemble des copro par tous les moyens disponibles du projet du CS d'inscrire à l'ODJ un projet de résolution allant dans le sens du remplacement du syndic par un autre. Cette communication serait axée notamment sur l'expositions des motivations.
- rechercher d'autres syndics (de préférence des "petits") et mener à bien l'obtention d'une proposition de contrat de syndic de leur part.
- le plus tard possible, demander au syndic sortant d'inscrire à l'ODJ de l'AG les 2 résolutions ad hoc (renouvellement du syndic sortant, choix du nouveau syndic)
C'est sur ce 2ème point que je souhaiterais connaître votre expérience (mais vous pouvez aussi réagir à ce que j'ai écrit plus haut) :
Comment sélectionner les syndics à consulter ?
Combien en sélectionner ?
De quoi les syndics sélectionnés ont besoin pour faire une offre ?
A partir de quand le syndic sortant ne peut éviter d'être mis au courant (sachant que le plus tard est le mieux pour éviter qu'il ne baisse les bras pour les derniers mois)?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 16:37:07
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| Si votre syndic lit les pages de ce site pour les professionnels il est déjà au courant de vos intentions ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 16:48:54
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déjà en UN ,pour le syndic,il n'y a pas 2 résolutions mais une seule NOMINATION du syndic!
si le syndic en place est "au courant" du changement souhaité,le risque ce n'est pas qu'il baisse les bras, mais qu'il vous prenne de "vitesse" et convoque une AG plus rapidement qu'à son habitude et,donc, 1 seul candidat à la nomination LUI (soit réelection)
plus vous sélectionnez de candidat,plus les voix des copropriétaires risquent de s'éparpiller lors de l'AG;si vous en trouvez déjà un bon ce sera pas mal |
Edité par - felix1930 le 05 juin 2008 16:51:47 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 22:08:47
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Vous êtes 6 mois avant l'AG : pas la peine de mettre déja les choses sur la place publique !
Pour rechercher un syndic il faut faire en gros comme pour action de recrutement :
- qui sommes nous, descriptif de notre copro (état, nbre lots, équipements et services communs, nbre prestataires habituelles, budget courant annuel,...)
- que cherchons nous : comment est le CS, son investissement, sa place, quelles qualités souhaitées du syndic.
Ensuite vous faites le tour en n'hésitant pas à poser toutes les questions : organigramme de la STe, qui fait quoi, combien de copro en portefeuille, combien de copro/lots par gestionnnaire, organisation du Sce comptable, caisse de garantie, assurance RCP (attestations) et éventuellement sondage auprès de CS de copro gérées par ce syndic !
Ici, attention : comme c'est ce postulant qui vous aura indiquer les personnes à contacter, il risque de vous indiquer les CS complaisants ...
Ensuite, dès que vous aurez 1 ou 2 propositions, vous en demandez au syndic l'inscription à l'ODJ de la prochaine AG.
La question est :
" - Désignation du syndic : propositions jointes", peu importe le nombre de candidats.
Par courtoisie, vous aurez pris RDV avec le syndic la veille ou 2 jours avant pour l'informer de vive voix qu'une majorité de copropriétaires ne souhaite pas sa désignation à nouveau, pour des raisons que vous lui exposerez rapidement mais qu'il doit sans doute connaitre.
Vous venez l'informer, c'est tout !
Ce n'est pas un RDV de négociation ...
Comme vos propositions seront notifiées le soir même ou le lendemain, le syndic n'aura pas le temp de convoquer une AG à la hussarde.
Ensuite il sera temps d'en informer les copropriétaires et éventuellement de faire une réunion d'information, toujours utile pour préparer une AG ! |
Edité par - gédehem le 05 juin 2008 22:11:16 |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 00:20:09
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Nous venons de changer de syndic (AG de samedi dernier)
Nous avions rencontré 2 syndics en décembre et janvier. J'ai annoncé à notre ancien syndic que nous présenterions 2 nouveaux syndics lors de la réunion du CS avec le syndic préparant l'AG et j'ai envoyé 2 jours après en LRAR cette demande d'inscription à l'ordre du jour.
Dans notre rapport du conseil syndical joint à la convocation, une bonne demi page était consacrée à: "Nous voulons changer de syndic. Pourquoi?" en développant toutes nos difficultés à collaborer avec le syndic actuel. Puis en montrant les avantages que l'on aurait à choisir un des 2 nouveaux syndics que nous présentions.
L'ancien syndic n'a obtenu que 300/10000ième.
Avec du recul, présenter 2 autres syndics étaient une erreur, il faut faire un choix et n'en présenter qu'un. Car en présentant 2 syndics vous risquez de partager les voix et avoir des difficultés à passer le cap de l'art.25 si il y a un peu trop d'absents.
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Cordialement
Dominique |
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Saintyann
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 17:47:03
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Dans tout les cas, ça se prépare !
N'oubliez pas que le syndic en place aune longueur d'avance sur les syndic concurents : il envoi la convocation.
une demande de proposition d'honoraire du syndic en place doit systématiquement être présenté au CS avant l'envoi de la convocation !!
histoire de voir sa bonne foi à reception du document... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 18:28:16
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"Avec du recul, présenter 2 autres syndics étaient une erreur,...."
Entièrement d'accord !
Car il y a obligatoirement au moins 2 candidats :
- le candidadt retenu par le CS parmi plusieurs.
- le syndic sortant, qui bien entendu sera candidat !
Inutile et même dangereux d'en ajouter un 3ème !
Pour le candidat à retenir : il faut faire le tri parmi plusieurs (CS ou commission ad hoc).
C'est CE candidat retenu qui sera présenté à l'AG !
Ne vous reste plus qu'à bien bosser avec lui ! |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 18:43:11
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Citation :
Saintyann a écrit : une demande de proposition d'honoraire du syndic en place doit systématiquement être présenté au CS avant l'envoi de la convocation !!
histoire de voir sa bonne foi à reception du document...
Pardonnez-moi Saintyann mais je n'ai pas compris votre recommandation. Elle me semble cependant intéressante. Pouvez-vous préciser un peu SVP ?
Cdlt. 9720fm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 00:03:35
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Moi aussi je suis preneur, car je ne vois pas du tout de quoi il s'agit, ou sur quel texte est fondé ce "systématiquement" ???
A vous lire ! |
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Saintyann
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 08:58:17
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Très simple
Demandez à votre syndic en place son nouveau contrat qu'il présentera lors de la prochaine AG.
1/ S'il vous le fournit, vous pourrez constater sa bonne foi lorsqu'il enverra sa convocation en envoyant le même contrat.
2/ S'il est de mauvaise foi :
- il joue la montre en attendant une éventuelle concurrence et vous enverra son contrat une fois reception des autres contrats
- il modifiera son contrat fourni au CS à l'envoi des convocations (en prétextant qu'il tiens à vous et s'aligne)
- En complement, il pourra même faire une offre exceptionnel en assemblée generale ! (légal ??? mais sans contestation...)
En clair, sans une grande mobilisation...
au faite, demandez lui donc, dans la foulée, si vous êtes du CS, le listing des copropriétaires... histoire de le testez de nouveau... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 10:06:43
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Citation :
Initialement posté par Saintyann
Très simple
Demandez à votre syndic en place son nouveau contrat qu'il présentera lors de la prochaine AG.
1/ S'il vous le fournit, vous pourrez constater sa bonne foi lorsqu'il enverra sa convocation en envoyant le même contrat.
2/ S'il est de mauvaise foi :
- il joue la montre en attendant une éventuelle concurrence et vous enverra son contrat une fois reception des autres contrats
- il modifiera son contrat fourni au CS à l'envoi des convocations (en prétextant qu'il tiens à vous et s'aligne)
- En complement, il pourra même faire une offre exceptionnel en assemblée generale ! (légal ??? mais sans contestation...)
En clair, sans une grande mobilisation...
au faite, demandez lui donc, dans la foulée, si vous êtes du CS, le listing des copropriétaires... histoire de le testez de nouveau...
Bien que nouvellement enregistré sur le forum.....vous auriez pu lire les très nombreuses contributions sur ce sujet.......
car cela fait un certain temps...pour ne pas dire un temps certain que tous les conseils ont été et sont donnés pour :
1) le fonctionnement du CS
2) la négociation du contrat de syndic
3) l'organisation pour changer de syndic
4) la tenue de l'AG
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juil. 2008 : 10:10:32
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Saintyann, vous ne répondez pas !
Vous dites :
"une demande de proposition d'honoraire du syndic en place doit systématiquement être présenté au CS avant l'envoi de la convocation !!"
Précisez nous de quoi il s'agit, sur quel fondement (textes, jurisprudence) est appuyée votre affirmation que le syndic en place "doit systématiquement" (obligation impérative) présenter sa proposition d'honoraires au CS !
Merci ! |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 17:19:44
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gédehem dit dans son dernier post
"Par courtoisie, vous aurez pris RDV avec le syndic la veille ou 2 jours avant pour l'informer de vive voix qu'une majorité de copropriétaires ne souhaite pas sa désignation à nouveau, pour des raisons que vous lui exposerez rapidement mais qu'il doit sans doute connaitre.Vous venez l'informer, c'est tout ! Ce n'est pas un RDV de négociation ...
Comme vos propositions seront notifiées le soir même ou le lendemain, le syndic n'aura pas le temp de convoquer une AG à la hussarde. "
gédehem merci de développer les 2 points ci-dessus, en particulier :
"vous aurez pris RDV avec le syndic la veille ou 2 jours avant" = avant quoi ?
"Comme vos propositions seront notifiées le soir même ou le lendemain" notifiées comment ?
Merci bien. |
Edité par - chatisis le 23 août 2008 19:17:49 |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 21:16:55
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Bonjour,
Nefer : comment trouver les conseils que vous indiqués
1) le fonctionnement du CS
2) la négociation du contrat de syndic
3) l'organisation pour changer de syndic
4) la tenue de l'AG
j'ai fait des recherches dans le site sans succès ou alors il faut lire tous les messages.
Merci
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alginate
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 13:26:53
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Vous êtes 6 mois avant l'AG : pas la peine de mettre déja les choses sur la place publique !
Pour rechercher un syndic il faut faire en gros comme pour action de recrutement :
- qui sommes nous, descriptif de notre copro (état, nbre lots, équipements et services communs, nbre prestataires habituelles, budget courant annuel,...)
- que cherchons nous : comment est le CS, son investissement, sa place, quelles qualités souhaitées du syndic.
Ensuite vous faites le tour en n'hésitant pas à poser toutes les questions : organigramme de la STe, qui fait quoi, combien de copro en portefeuille, combien de copro/lots par gestionnnaire, organisation du Sce comptable, caisse de garantie, assurance RCP (attestations) et éventuellement sondage auprès de CS de copro gérées par ce syndic !
Ici, attention : comme c'est ce postulant qui vous aura indiquer les personnes à contacter, il risque de vous indiquer les CS complaisants ...
Ensuite, dès que vous aurez 1 ou 2 propositions, vous en demandez au syndic l'inscription à l'ODJ de la prochaine AG.
La question est :
" - Désignation du syndic : propositions jointes", peu importe le nombre de candidats.
Par courtoisie, vous aurez pris RDV avec le syndic la veille ou 2 jours avant pour l'informer de vive voix qu'une majorité de copropriétaires ne souhaite pas sa désignation à nouveau, pour des raisons que vous lui exposerez rapidement mais qu'il doit sans doute connaitre.
Vous venez l'informer, c'est tout !
Ce n'est pas un RDV de négociation ...
Comme vos propositions seront notifiées le soir même ou le lendemain, le syndic n'aura pas le temp de convoquer une AG à la hussarde.
Ensuite il sera temps d'en informer les copropriétaires et éventuellement de faire une réunion d'information, toujours utile pour préparer une AG !
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alginate
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 13:31:31
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Donc si je comprends bien il suffit d'envoyer à notre syndic le contrat du nouveau syndic choisi par le conseil syndical et de lui demander de mettre à l'ordre du jour de l'AG : élection d'un nouveau syndic ? ou faut-il d'abord proposer le non renouvellement du syndic actuel ? J'avoue que ceci n'est pas trés clair....pour moi |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 14:17:07
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BOnjour.
EN principe, on ne parle plus de "renouvellement" d'un syndic mais de designation à nouveau(pas vrai G2M ?)
Plus sérieusement, vous désignez un nouveau syndic à la majorité de l'article 25. Donc le mandat de l'ancien syndic s'achève au moment ou commence celui du nouveau. Vous n'avez pas à voter sur sa "non désignation" mais juste sur la désignation d'un syndic |
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alginate
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 14:36:50
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Merci de votre réponse.
Donc il suffit de demander au syndic de joindre à la convocation le contrat du "futur nouveau syndic"?
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 14:48:27
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LRAR
"M. le syndic,
notre prochaine AG devant statuer sur la désignation d'un syndic je vous demande de joindre à la convocation le projet de contrat de syndic ci-joint.
La question à inscrire sera "Désignation du syndic".
Aliginate qui t'aime .." (Ca, vous n'êtes pas obligé de le mettre ...) |
Edité par - gédehem le 06 oct. 2008 14:49:48 |
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alginate
Contributeur actif
31 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
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Sujet |
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Comment réussir un changement de syndic
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