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 Sujet  |
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sansanita
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 15 oct. 2008 : 17:19:06
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Bonjour
je suis copropriétaire dans un petit immeuble de 4 étages.
Lors de la dernière AG, il a été voté la réfection des gouttières et des balcons (sur la même résolution). Sauf que 4 copropriétaires n'ont pas de balcon et qu'il est clairement mentionné dans le réglèment de copropriété que les balcons font partie des parties privatives.
Le syndic refuse d'entendre raison et nous dit que le paragraphe porte à confusion alors que dans un chapitre appelé "PARTIES PROVATIVES" on peut lire:
"Ces parties privatives comprennent, sans que l'énumération qui va suivre puisse être considérée comme limitative et seulement si les choses énumérées ci-après s'y trouvent:
1. Pour les appartements:
- les revêtements des sols (dallages, parquets...); les cloisons intérieures, les portes, y compris les portes palières, les fenêtres, les porte-fenêtres avec leurs fermetures, balcons, garde-corps ou barre d'appui, les volets roulants ou persiennes s'il en existe;
...)
Le syndic ne veut pas reconnaître que les balcons sont du domaine privatif et que seuls les copropriétaires en ayant sont tenus de payer les travaux de réfection.
Le 1 er appel pour travaux a été effectué en octobre 2008.
J'ai refusé de payer par LRAR en expliquant le règlement et en photocopiant la page concernée.
Si le syndic insiste, quel recours puis je avoir ? est ce que je dois faire appel à un avocat ?
je ne comprends pas comment ouvertement ce syndic puisse nier l'évidence de ce qui est écrit....
Merci de vos réponses..; si vous avez déjà été confrontés à ce type de problème...cela m'aiderait beacoup.
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Sansanita |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 17:31:54
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Quelle est la nature des travux pour les balcons ? peinture ou étanchèite ?
Que dit le RC sur les travaux ? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 17:40:19
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Votre syndic a du mal à se défaire de ses habitudes (le plus souvent les balcons sont parties communes). Votre RDC est pourtant assez clair.
Personnellement je ne prendrai pas d'avocat. Je me tournerai vers mon assurance responsabilité civile pour demander conseil, ou alors je prendrai un conseil ponctuel auprès d'une association de copropriétaires ou de l'ADIL de votre département.
Si votre lecture du RDC était confirmée, alors je ne paierais rien J'avertirais par lettre le syndic et le CS, que s'ils veulent me poursuivre en justice l'action risque de coûter cher au syndicat en avocat, pour rien. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 17:53:09
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| donnez nous le descriptif des travaux votés |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 17:56:14
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Citation :
Initialement posté par oxymore
Quelle est la nature des travux pour les balcons ? peinture ou étanchèite ?
Que dit le RC sur les travaux ?
La question d'oxymore est pertinente.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 20:54:39
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Oui et non. La question d'Oxymore vise à distinguer le gros oeuvre du revêtement. Mais si cette distinction est pertinente dans le cas où le balcon est considéré par le RDC comme une partie commune à jouissance privative, elle cesse de l'être si le RDC classe le balcon dans les parties privatives exclusivement (Le RDC de Sansanita met peut-être les balcons dans les parties communes et dans les parties privatives, d'où la "confusion" mise en avant par le syndic...). Voir Jurisprudentes Citation :
Par nature, les balcons et loggias, matériellement intégrés au gros oeuvre de l’immeuble, en constituent des parties communes si le règlement de copropriété n’en dispose pas autrement (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 3 novembre 1975 ; Cour d’appel de Paris, 20 juin 2001).
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 21:06:22
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Jugement qui ne fait que "s'appuyer" sur l'article 3 de la loi de 1965 Citation :
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
En en reprenant la formulation :
Loi de 1965 : "Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes "
Jugement cité : "si le règlement de copropriété n’en dispose pas autrement"
Donc, et comme l'indique Manech, il serait intéressant de connaître la partie du RC de Sansanita qui liste les "parties communes". |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 21:17:45
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Je crois qu'avant d'aller plus loin il faut avoir la réponse à la quyestion d'Oxymore.
Car si le balcon est dit "privatif", il s'agit sans doute du volume inscrit par ce balcon qui est "privatif".
Sauf à être en lévitation, la dalle constituant "balcon" faisant partie du gros œuvre de l'immeuble n'est sans doute pas 'privative' mais "partie commune" ..
Cette dalle-balcon est sans doute dans la continuité de la dalle-plancher constutive du lot 'apparte' qui jouxte le balcon , dalle dans sa totalité "partie commune"
Ceci c'est pour le 1er point : nature desravaux !
Le second porte sur le fait extraordinaire que ces balcons seraient intégralement privatif, y compris la dalle-plancher de ce balcon !
Dans ce cas, sauf clause particulière du RDC qui dirait le contraire, l'AG du syndicat n'a pas compétence pour statuer sur ces balcons : le syndicat n'a compétence QUE sur les choses communes !
De plus, dans un tel cas s'agissant de "parties privatives", il est impossible d'appliquer des tantièmes qui n'existent que sur le commun !
Pour le privatif, c'est à l'unité, au m², au ml, etc ... , mais pas aux tantièmes .
On tomberait alors dans le cadre du "traitement collectif de travaux privatifs", que l'AG du syndicat n'a pas à connaitre ....
Sur ce point précis, voir ici :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=73541
Reste donc à connaitre la nature des travaux. |
Edité par - gédehem le 15 oct. 2008 21:21:29 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 21:42:42
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Bonsoir,
Voyez ce lien :
Question :
Un copropriétaire doit faire réparer son balcon.
Pour cela, il est nécessaire d'installer un échafaudage.
Est-ce que tous les copropriétaires doivent participer à la dépense ?
Réponse :
Il faut d'abord vérifier dans le règlement de copropriété si le balcon est qualifié de partie commune ou de partie privative.
En principe, et si le règlement ne le précise pas, les balcons sont des parties privatives car les copropriétaires en ont l'usage exclusif (TGI Marseille, 20 mai 1980, Ann. Loyers 1980 p. 1242).
Quoi qu'il en soit, la qualification retenue par les rédacteurs du règlement s'impose à tous.
Si le balcon est qualifié de partie commune, les frais de son entretien incombent au syndicat des copropriétaires.
Dans ce cas, les frais d'échafaudage seront supportés par tous.
Si en revanche, c'est la qualification de partie privative qui est retenue, les frais de réparation seront supportés par le seul copropriétaire concerné.
Ainsi la Cour de cassation a pu juger pour un balcon entièrement partie privative que le propriétaire du lot dans lequel est intégré le balcon doit en supporter toutes les charges, quelle qu'en soit la nature (Cass. Civ. 3e, 28 mars 1990, Loyers et copr. Mai 1990 n° 231).
La question est parfois plus délicate lorsque le copropriétaire bénéfice d'un droit de jouissance privative sur le balcon qualifié de partie commune.
Dans ce cas, il est habituellement admis que le syndicat des copropriétaires doit supporter toutes les dépenses qui se rapportent aux structures des balcons en ce qu'elles font partie intégrante de l'immeuble.
Cela concerne notamment l'étanchéité.
En revanche, le bénéficiaire du droit de jouissance doit assurer les frais d'entretien des revêtements superficiels (CA Paris, 17 oct. 1985, RD imm. Mars 1986 p. 101)
http://www.unpi.org/index.php?action=fiche_question_reponse&id=113
Cour de cassation du mercredi 28 mars 1990 N° de pourvoi: 88-13509
COPROPRIETE - Parties privatives - Balcon - Désordre du gros œuvre d'un balcon - Règlement de copropriété - Classement du balcon en parties privatives.
Textes appliqués : Code civil 1134 - Loi 1965-07-10 art. 3
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007098311&fastReqId=796864426&fastPos=1
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 23:58:02
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Je ne voudrais pas vexer l'UNPI, mais la question est pour le moi folklo, le commentaire un peu léger voire sans rapport ...
"Un copropriétaire doit faire réparer son balcon.
Pour cela, il est nécessaire d'installer un échafaudage.
Est-ce que tous les copropriétaires doivent participer à la dépense ?"
Si un copropriétaire DOIT réparer SON balcon, on ne voit pas trop ce que viendraient y faire les autres copropriétaires.
Par ailleurs :
- un lot de copropriété au 3°étage d'un batiment est intégralement dans son volume "partie privative" à usage exclusif de son propriétaire.
Est-ce à dire que la dalle-plancher, comme la dalle-plafond, constitutive du gros œuvre de l'immeuble serait elle aussi 'privative' ? Bien sur que non !
Un balcon "privatif" s'entend du volume inscrit par ce balcon dont l'usage est privatif à son propriétaire.
Est-ce à dire que la dalle-plancher constitutive du balcon et indivisible du gros œuvre de limmeuble serait elle aussi 'privative' ? Bien sur que non !
Il faut donc être extremement prudent sur les commentaires 'généralistes' qui peuvent être fait ici ou là ... |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 08:12:26
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Citation :
Un balcon "privatif" s'entend du volume inscrit par ce balcon dont l'usage est privatif à son propriétaire.
Est-ce à dire que la dalle-plancher constitutive du balcon et indivisible du gros œuvre de limmeuble serait elle aussi 'privative' ? Bien sur que non !
Il faut donc être extremement prudent sur les commentaires 'généralistes' qui peuvent être fait ici ou là ...
Gédehem a raison; méfiez vous des commentaires généralistes, y compris de ceux de Gédehem, même et surtout s'ils sont accompagnés d'un "bien sûr que non".
L'article 3 de la loi, cité par Quelboulot, dit "dans le silence ou la contradiction des titres", les balcons sont réputés partie commune, ce qui semble signifier que si le RDC parle c'est lui qui a raison.
Je répète ce que j'ai dit à Sansanita, prenez vos renseignements à des sources diverses. Il n'y a pas d'oracle sur Universimmo. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 09:13:46
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Attendons donc que sansanita nous rapporte ici ce que dit son RDC des "parties communes" pour voir si la dalle-plancher constituant 'balcon' est privative ou commune !
En copropriété sont privatifs les volumes inscrits à l'intérieur de choses communes, dalles séparatives plancher/plafond comme les murs porteurs constituant le gros œuvre de l'immeuble étant toujours "partie commune".
Les dalles-plancher d'un balcon dans la continuité de la dalle-plancher de l'apparte qui le jouxte n'est pas divisible de l'ensemble.
Qu'en est-il des parties communes ?
Si l'intégralité du balcon, y compris sa dalle, est "partie privative", et en l'absence d'une clause du RDC qui dirait le contraire, l'AG du syndicat n'a pas compétence pour statuer sur des travaux privatifs 'balcon' ou autre, un syndicat ne pouvant décider que sur les choses communes .
Ne pouvant décider sur du privatif, il ne saurait y avoir application de tantièmes !
Sansanita : que fait votre CS ?? |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 14:38:13
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Sur http://sos-net.eu.org/copropriete/1/1-2-1.htm on trouve des remarques intéressantes: d'abord ceci Citation :
Mais cette distinction entre parties communes et privatives n'est pas d'ordre public (art. 2 Loi 1965). Cela signifie que le règlement de copropriété peut déclarer privatif ce qui est normalement commun et vice-versa. Dans le silence ou la contradiction des titres, le juge apprécie au cas par cas selon l'usage qui peut est fait de l'élément litigieux.
ensuite ceci Citation :
les balcons peuvent avoir des régimes différents selon les règlements de copropriété ; le gros oeuvre, les balustrades et les revêtements peuvent être définies comme parties communes ou privatives.
Et puis ceci se trouve sur Universimmo sous la plume de JPM: Citation :
Les balcons et leurs accessoires devraient sans nul doute être considérés comme parties communes [b]mais ce n'est pas le cas en France.
Il n'y a donc sur ce sujet aucune certitude liée à une quelconque "évidence". Il ne faut donc pas confondre ce qui est et ce qui devrait être. Quelle que puisse être l'opinion de X ou Y, et même s'il est attaché à son opinion comme un arapède à son rocher, ce qui compte c'est le RDC de sansanita, et son RDC uniquement, à condition qu'il ne présente pas de contradiction.
D'où l'intérêt qu'il y a à connaître la liste des parties communes de Sansanita. Si les balcons n'y figurent pas, ce ne sera pas la peine de discutailler pour savoir s'il faut en fait couper en tranches les balcons, et séparer dalle et revêtement de façon à maintenir un "dogme" quelconque. C'est semble-t-il seulement pour les droits de jouissance sur les balcons parties communes que l'on découpe le balcon en tranches: gros oeuvre et revêtement.
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Edité par - manech le 16 oct. 2008 16:06:05 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 16:19:20
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Manech, je reviens aux travaux.
Soit ces travaux sont ravalement peinture et auxquel cas, il concenre que les copros des lots avec balcon.
Soit c'est de l'étanchéité et auxquel cas, c'est considéré comme du gros oeuvre et mêm si le balcon est qualifié de partie privative, le gros oeuvre est commun et la chatge incombe au SDC.
ENsuite, nous n'avons que l'élément donné par sansanita sur la désignation des balcons. Mais une clause du RC peut mêttre certain travaux sur lesdits balcon à la charge de tous le copropriétraires et le syndic sera tenu de s'y conformer.
Donc je me permet d'insiter sur la nature des travaux et sur les autres clauses qui pourrait exister dans le RC. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 16:56:41
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Je pense que vous inversez la lecture: c'est d'abord le RDC qu'il faut lire, y compris les éventuelles clauses spéciales.
Comme Gédehem, vous partez du principe que le gros oeuvre des balcons est toujours partie commune. C'est justement ce qui est contestable,et je souhaite une lecture rigoureuse des articles 2 et 3 de la loi de 1965. (J'ai consulté mon Dalloz!)
Un toit élément de gros oeuvre ne peut être privatif au sens de l'article 2 de la loi.
Mais un balcon élément de gros oeuvre peut être privatif au sens de l'article 2 de la loi.
L'énumération de l'article 3 qui met effectivement le gros oeuvre dans les parties communes, est supplétif, ce qui signifie, si j'ai bien compris, qu'il ne s'applique que si le RDC est silencieux.
Un RDC clair primera donc sur l'énumération de l'article 3, à plus forte raison sur une interprétation, à moins peut-être que l'on aille devant un juge qui tranchera éventuellement en fonction de ce qui devrait être.
La nature des travaux n'a donc aucune importance.
Sur ce point j'aimerais bien que l'on me montre par A+B que ma lecture est fausse
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 16:57:20
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"Attendons donc que sansanita nous rapporte ici ce que dit son RDC des "parties communes" pour voir si la dalle-plancher constituant 'balcon' est privative ou commune !"
C'est une évidence : ce qu'indique sansanita n'est pas suffisant, outre la nature des travaux bien entendu.
Ajout :
Dans un immeuble comportant des balcons les uns au dessus des autres, le balcon du 2° constitue "toiture' du balon du 1er.
Par nature on ne va pas sur son balcon en parapluie, la dalle du dessus doit être étanche.
La réfection de l'étancheité des balcons est "travaux communs" engagés par le syndicat, les dalles-placher/plafond des balcons ne pouvant être alors que parties communes.
Il faut donc voir ce qu'il en est de ces travaux, soit privatifs (pas d'AG pour en décider hors clause particulière du RDC) soit communs. |
Edité par - gédehem le 16 oct. 2008 17:04:56 |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 17:23:48
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Manech, vous êtes sans doute d'accord si je vous dit qu'un mur de refend, mêm s'il est dans un logement , est considéré comme une partie commune. Mais vous le tapissez et le mettez en peinture ?
Dans le cas d'un balcon, c'est pareil. Le ravalement, l'entretien sont a la charge du copropriétaire par contre, quand il s'agit de consolidation ou d'étanchèité, cela incombe au SDC.
(moi, c'est litec 2008. je les ai tous depuis 1998) |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 17:55:49
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Oxymore, gédehem,
Pourriez-vous avoir l'amabilité de vous référer à l'article 3 de la loi dans votre Litec?
Comme moi, vous verrez que le gros oeuvre des batiment est" réputé partie commune", comme moi, vous verrez qu'il est écrit" dans le silence ou la contradiction des titres".
Vos "explications" ne tiennent aucun compte de l'article 3.
Ce n'est pas ici une question d'opinion, mais de lecture.
C'est sur cet article que j'attends vos commentaires.
Et sur cette jurisprudence déjà citée et que je répète en gros caractères parce que vous semblez avoir sacrément besoin de lunettes. [quote]Par nature, les balcons et loggias, matériellement intégrés au gros oeuvre de l’immeuble, en constituent des parties communes si le règlement de copropriété n’en dispose pas autrement (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 3 novembre 1975 ; Cour d’appel de Paris, 20 juin 2001).[/quote]
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Edité par - manech le 16 oct. 2008 18:21:55 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 18:25:08
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Manech, nous ne disons pas le contraire !
Si ici il est mentionné "privatif" et là "commun" s'agissant de la dalle "gros œuvre" constitutive du balcon, la dalle-balcon est "partie commune" à usage privatif, comme est "partie commune" à usage privatif la dalle-plancher de votre apparte, gros œuvre de l'immeuble dont vous entretenez le revetement en changeant la moquette de temps à autre !
Accessoirement, vous êtes d'accord avec nous pour dire que si ces balcons sont intégralement privatifs, y compris la dalle, la délibération de l'AG pour y effectuer des travaux est sans effet, une AG ne pouvant décider de travaux privatifs en l'absence de clause du RDC qui dirait le contraire..?
Attendons donc les précisions de sansa... |
Edité par - gédehem le 16 oct. 2008 18:29:47 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 oct. 2008 : 18:42:13
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Désolée, vous ne commentez ni l'article 3 ni la jurisprudence citée. D'où un dialogue de sourds qui vous est imputable.
Relisez quand même le post initial qui cite le RDC Citation :
"Ces parties privatives comprennent, sans que l'énumération qui va suivre puisse être considérée comme limitative et seulement si les choses énumérées ci-après s'y trouvent:
1. Pour les appartements:
- les revêtements des sols (dallages, parquets...); les cloisons intérieures, les portes, y compris les portes palières, les fenêtres, les porte-fenêtres avec leurs fermetures, balcons, garde-corps ou barre d'appui, les volets roulants ou persiennes s'il en existe;
Au vu de ce post, à moins de raisonner comme une pantoufle, il n'y a qu'une réponse possible, celle que donne le RDC appuyé par la loi (article 2 et 3).
Je regrette seulement de ne pas entendre la voix rigoureuse de JPM, à qui je fais globalement confiance dans ses lectures juridiques.
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Edité par - manech le 16 oct. 2008 19:08:30 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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Conflit avec le syndic sur règlement copropriété
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